Налогообложение ип при сдаче в аренду нежилого помещения: Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать

Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать

Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.
Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.

Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены два режима налогообложения — УСН и ПСН.

УСН (упрощенная система налогообложения) при сдаче помещений в аренду

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.

ПСН (патентная система налогообложения) для ИП

Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.

Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.

В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.

Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.

Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.

Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса

Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.

Уплата НДФЛ

Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

Налог на имущество

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

Налог НДС

Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

Отчетность в налоговую

Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.

Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

2. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

3. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

4. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

посмотреть

скачать

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

 

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы. 

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Подпишитесь на рассылку

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Налогообложение при продаже недвижимого имущества ИП описано экспертом в КонсультантПлюс. Еще больше полезной информации вы получите, если оформите пробный бесплатный доступ к К+

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

1. На УСН:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

2. На ПСН:

• вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
• своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

2. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом ндфл

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом ндфл (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом ндфл Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В 2008 году физическое лицо приобрело долю в праве собственности на недвижимое имущество, с момента приобретения и до момента продажи недвижимое имущество сдавалось в аренду, с полученного дохода уплачивался НДФЛ. В 2009 году физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого являлась оптовая торговля мебелью, предприниматель находился на упрощенной системе налогообложения. В 2014 году предприниматель продал долю в праве собственности на недвижимое имущество. Налоговый орган пришел к выводу, что доход, полученный от указанной продажи, должен учитываться при определении налоговой базы при применении упрощенной системы налогообложения. Признавая обоснованным доначисление единого налога, суды, руководствуясь положениями ст. ст. 249, 346.12, 346.14, 346.15 НК РФ, пришли к выводу, что доход, полученный предпринимателем от продажи нежилого помещения, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по упрощенной системе налогообложения, поскольку предприниматель систематически получал доход от сдачи в аренду нежилых помещений, не предназначенных для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательскими целях. Передавая дело на новое рассмотрение, ВС РФ указал, что заслуживают внимания доводы предпринимателя о том, что имущество было приобретено им до регистрации в качестве предпринимателя, для ведения торговой деятельности не использовалось, в 2008 — 2013 годах доход, полученный предпринимателем от сдачи имущества в аренду, отражался им в налоговой декларации по НДФЛ, налог удерживался и перечислялся в бюджет арендаторами.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом ндфл Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правовое определение предпринимательской деятельности для целей налогообложения: постановка проблемы
(Копина А.А.)
(«Финансовое право», 2021, N 1) Субъект в статусе физического лица сдавал в аренду принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения и уплачивал налог на доходы физических лиц, однако налоговый орган, а потом и суды признали такую деятельность предпринимательской и признали физическое лицо плательщиком налога на добавленную стоимость. Налогоплательщик обратился за освобождением от уплаты налога в порядке ст. 145 НК РФ, однако налоговые органы отказали налогоплательщику, поскольку, по их мнению, на момент направления уведомления он не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, а также не заявил об этом на этапе осуществления выездной налоговой проверки и оспаривания решения налогового органа. Верховный Суд РФ не согласился с таким подходом, указав, что для случаев, когда о необходимости уплаты НДС лицу становится известно по результатам мероприятий налогового контроля, проведенных инспекцией (в случае изменения квалификации деятельности налогоплательщика), порядок реализации права на освобождение от уплаты налога Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако отсутствие установленного порядка не означает, что указанное право не может быть реализовано предпринимателем (см. : Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 3365/13 // СПС «КонсультантПлюс»). Действуя последовательно, лицо не могло заявить о своем праве на стадии урегулирования спора и оспаривания решения. Иное означало бы согласие с подходом инспекции относительно обоснованности переквалификации, что не соответствовало бы действительной позиции заявителя и, по существу, лишило бы его права на защиту. Поскольку иные условия для получения освобождения выполняются, то у налогового органа не было оснований для отказа. См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 304-КГ18-2570 по делу N А70-907/2017 // СПС «КонсультантПлюс».

Нормативные акты: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом ндфл Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России от 11.04.2018 N СА-4-7/6940
В 2008 году гражданином приобретена доля в праве собственности на недвижимое имущество (далее — нежилое помещение). С момента приобретения и по 2013 год нежилое помещение он сдавал в аренду и уплачивал с соответствующего дохода налог на доходы физических лиц.

Налог с ИП при сдаче помещения в аренду: ставки, условия, особенности

Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.

Аренда как вид деятельности ИП

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.

Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.

Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.

Оплата налога на имущество при упрощенке

ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:

1. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
2. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.

Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:

• Оплата налога на доходы физических лиц.
• Оплата НДС.
• Оплата налога на имущество.

Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.

Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.

Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, то доходы от сдачи в аренду нежилого помещения учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН — НТВП Кедр

Распечатать

 

Вопрос: Физическое лицо (ИП не зарегистрировано) сдало в аренду юридическому лицу нежилое помещение под размещение магазина. Юридическое лицо сидит на ЕНВД и самостоятельно оплачивает все налоги, а физическому лицу пришел налог на данное помещение. И это помещение классифицировали как жилой дом, хотя как помещение является нежилым и оно сдано в аренду для использования в предпринимательской деятельности. Разъясните, пожалуйста, как физическому лицу уплачивать налоги в данной ситуации, и права ли налоговая, когда выставляет налог за нежилое помещение как жилой дом. И еще физическое лицо и руководитель организации одно лицо.

---

Отвечают специалисты аудиторской компании ООО «КБК «Заря»: 1. Согласно ст. 1 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» 1. Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее — налоги) признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно ст. 2 данного Закона объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:

1.  жилой дом;
2. квартира;
3. комната;
4. дача;
5. гараж;
6. иное строение, помещение и сооружение;
7. доля в праве общей собственности на имущество, указанное в пунктах 1 — 6 статьи 2 Закона.  

В соответствии с решением Городской думы г.Ижевска от 26.11.2010 г. N 38 ( в редакции изменений от 17.11.2011 г.) с 01.01.2012 г. установлены следующие ставки налога на имущество физических лиц в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения:
 

• жилой дом — 0,1 — 0,31 %;
• иное строение, помещение и сооружение — 0,1 — 1,2 %.

В данной ситуации физическое лицо является плательщиком налога на имущество физических лиц, который уплачивается собственником имущества. 

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные организации являются налоговыми агентами.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом. Дополнительное соглашение к договору, в котором обязанности по уплате налога возложены на налогоплательщика, будет являться ничтожным. (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 15 июля 2010 г. N 03-04-06/3-148)К

роме того, необходимо отметить, что хотя для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя, и доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в статье 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ, согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с положениями гражданского законодательства предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
• учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельность имеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг).

Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Об этом говорится в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденном постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

При наличии всех указанных выше признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При этом физическое лицо обязано будет уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Рекомендации:

1. По налогу на имущество: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.

Исходя из совокупности положений Налогового Кодекса и Закона N 2003-1 для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

Документами, подтверждающими сдачу в аренду нежилых помещений, являются договоры аренды с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществления данного вида деятельности, и любые другие документы, подтверждающие использование имущества для осуществления предпринимательской деятельности в период применения упрощенной системы налогообложения. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 18 января 2010 г. N 03-11-11/1 и от 1 февраля 2010 г. N 03-05-04-01/06.

При возникновении права на льготу в течение календарного года производится перерасчет налога.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты ряда налогов, в том числе и налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности).

2. По НДФЛ: в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики-индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

Таким образом, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан вид экономической деятельности, такой как сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества (код 70.20.2 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06. 11.2001 N 454-ст.), то доходы от сдачи в аренду нежилого помещения, полученные таким налогоплательщиком, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (например, доходы по ставке 6%).

 

Аренда как вид предпринимательской деятельности способы оплаты налогов

Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные граждане могут сдавать в наём своё имущество. И в первом и во втором случае, арендная плата, полученная гражданином, считается доходом, который подлежит налогообложению.

Сдача в наём имущества – как вид предпринимательской деятельности

  Физические лица вправе сдавать в аренду недвижимость или жильё. В этом случае они не являются индивидуальными предпринимателями, так как полученный доход не будет нести систематический характер. Их прибыль будет облагаться налогом  в размере 13%, который придётся заплатить после подачи в налоговую инспекцию годовой декларации  (ф . 3-НДФЛ).

  Зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем и выбрав вид деятельности – сдача в наём собственного имущества, необходимо определиться с системой налогообложения. Для такого рода деятельности НК РФ ст.249, ст.250 предусмотрена упрощённая система налогообложения. Возможно применение и общей или основной системы налогообложения. В этом случае придётся  платить  налог  на доходы, налог на добавленную стоимость и другие.

  Доходом у арендодателя считается оплата за имущество, сдаваемое в наём. Сумма арендной платы обусловлена договором аренды.

  Если договор аренды заключён с нарушениями норм Российского законодательства, затраты, понесённые арендодателем не будут считаться расходами, и как следствие их нельзя будет вычесть из полученных доходов для расчёта налога.

 

Упрощённая система налогообложения

Индивидуальный предприниматель, решивший применять упрощённую систему налогообложения, вправе выбрать, каким способом он будет рассчитывать налоги от полученного дохода.   Налоговым кодексом РФ определено два вида налогообложения для «упрощенцев»:

•  доходы, с процентной ставкой равной 6%;
•  доходы без расходов, с процентной ставкой 15%.

Применяя УСН с   налогообложением «Доходы», все средства, поступившие на счёт предпринимателя, считаются его доходом, с которого в бюджет перечисляются налоги в размере 6% от всей полученной  суммы.

Упрощёнщик, с    налогообложением  «Доходы минус расходы», заплатит налог,  состоящий   из доходов за арендную плату минус расходы на содержание имущества и умноженный на 15%.

 Арендодатель или арендатор должны нести  расходы по платежам за коммунальные услуги, электричество, газ, вывоз мусора и другие.  Чаще всего эти платежи заложены в арендную плату. Кто будет оплачивать расходы, оговаривается заключённым договором аренды. Если оплату будет производить арендодатель, то всю сумму платежей можно будет вычесть из полученного дохода как понесённые затраты.Дата поступления дохода при УСН считается тот день, когда деньги фактически поступили на расчётный счёт в банке или в кассу предпринимателя

 ИП, на УСН, освобождён от следующих налогов:

•  на доходы физических лиц;
•  на добавленную стоимость;
• на имущество.

Освобождение от налога на имущество допускается только в отношении имущества, которое участвует в процессе предпринимательской деятельности.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель платит  фиксированные взносы в ПФ РФ за себя, а при наличии наёмных работников – все страховые платежи во внебюджетные фонды, начисленные на фонд зарплаты работников.

 

Способы уплаты налогов

 Установлены сроки для уплаты налогов индивидуальным предпринимателям. Уплатить единый налог по УСН следует до 30 апреля. Авансовые платежи перечисляются до 25 числа, месяца следующего  за отчётным кварталом. Срок уплаты страховых платежей в ПФ РФ при УСН, установлен до 31 декабря.

 При наличии расчётного счета предприниматель перечисляет налоги платёжным поручением. Но это не обязательное условие. ИП вправе заплатить налоги наличными средствами через кассу банка квитанцией.

 Все необходимые взносы и платежи по налогам предприниматель обязан заплатить лично. Доверить платёж третьим лицам, можно только при наличии доверенности, заверенной нотариусом.

ип сдает в аренду нежилое помещение ип

Галина Баркус Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год возможна и помесячная оплата и зависит от района расположения квартиры и ее площади. Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в году составляют 32, тыс. Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ИП сдает в аренду нежилое помещение: какие налоги платить?

Суховская, старший юрист Читатели попросили нас разобрать вполне житейскую ситуацию. Муж занимается предпринимательством, а у его жены в собственности есть нежилое помещение, которое супруги хотят сдавать в аренду. Мы разложили все по полочкам, рассмотрев два варианта: когда помещение приобретено в браке и до брака. Волжский Волгоградской обл. При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещение Постановления АС ДВО от Однако муж должен заручиться нотариально заверенным согласием жены на распоряжение недвижимостью п.

Кроме того, жена может через суд признать договор аренды недействительным п. Тогда с арендных доходов он будет уплачивать налог при УСН. Это нам подтвердил и специалист Минфина. Теперь о налоге на имущество физических лиц. Но на практике уведомление об уплате налога в полной сумме приходит только тому супругу, на которого зарегистрирована недвижимость. Между тем предприниматели на УСН освобождены от уплаты налога по имуществу, которое используется в предпринимательской деятельности п.

Мы спросили у специалиста ФНС, может ли супруга предпринимателя, на которую оформлена недвижимость, уменьшить сумму налога, подав в инспекцию заявление о пересчете и документы, подтверждающие, что помещение ее муж использовал в бизнесе? Однако это освобождение предоставляется только тем физическим лицам, которые, будучи собственниками имущества, а значит, и плательщиками налога, одновременно являются предпринимателями, использующими это имущество в предпринимательской деятельности.

Об этом говорится и в Письме Минфина России от Таким образом, если право собственности на недвижимость зарегистрировано на супругу предпринимателя и при этом в предпринимательской деятельности этот объект используется супругом, то освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц супруге не предоставляется даже при наличии ее нотариально заверенного согласия на распоряжение этим объектом. Внимание Доходы от продажи недвижимости, приобретенной после Если супруги решат продать нежилое помещение, то жене напомним, недвижимость зарегистрирована на нее и она не ИП не придется платить НДФЛ с вырученного дохода и подавать декларацию, при условии что помещение приобретено до Рассмотрим все возможные варианты, а также их плюсы и минусы.

Жена передает мужу-ИП помещение в безвозмездное пользование по договору ссуды п. Ведь тогда у него возникает внереализационный доход, равный рыночной стоимости аренды идентичного помещения. Доход надо учитывать последним числом каждого месяца, в котором ИП использует имущество п.

То есть предпринимателю, по сути, придется дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду. Супруги заключают у нотариуса брачный договор ст. После чего муж-ИП может распоряжаться этим помещением так же, как приобретенным в браке см. Но риски возникают у супруги ИП, которой надо знать следующее ст. Иначе муж через суд может потребовать исполнить договор.

То есть этот вариант подойдет супругам, которые всецело доверяют друг другу. Супруга ИП тоже регистрируется как предприниматель и сдает помещение от своего имени.

Как правило, в этом случае для применения выбирается упрощенная либо патентная система налогообложения. Даже при нулевом доходе ИП должны платить за себя фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование п. Вид взноса.

Аренда октября ООО заключило договор субаренды имущества с физическим лицом, которое в свою очередь арендует это имущество у другого физ лица — собственника. В договоре указано, что НДФЛ перечислять за субарендодателя.

Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье. Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель собственник помещения передает арендатору нанимателю объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ , который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги

Особенность арендного бизнеса заключается в многообразии вариантов организации сделки, причем эти варианты могут существенно влиять на величину налоговой нагрузки. Так, в зависимости от конкретных условий сдавать имущество в аренду может быть выгодно, применяя упрощенную систему налогообложения, субаренду, привлекая предпринимателя без образования юридического лица или даже организуя простое товарищество. Мы проанализируем наиболее часто применяемые формы построения арендного бизнеса с точки зрения налогового планирования. Нижний Новгород: — На нижегородском рынке коммерческой аренды примерный срок окупаемости этого бизнеса в настоящее время составляет лет. То есть рентабельность вложений — процентов годовых, издержки, связанные с содержанием сдаваемых площадей, составляют около 20 процентов от выручки. Причем около 10 процентов из них приходятся на материальные расходы, а 10 процентов на ФОТ и не содержащие НДС услуги. Возьмем за основу следующие данные, основанные на сведениях о нижегородском рынке аренды.

Налогообложение ИП при продаже помещения, находящегося в Аренде

Анна Существовало с , один учредитель и директор в том же лице. Все отчеты сдавались как нулевки. Сейчас собирается сдать помещение в аренду, оно единственное. Арендатор так же ООО.

Суховская, старший юрист Читатели попросили нас разобрать вполне житейскую ситуацию.

.

ИП решил купить «арендный» патент

.

.

.

Если ИП сдает нежилое помещение в аренду, когда и какие Система налогообложения ИП, сдающего в аренду нежилое налогообложения при сдаче в аренду помещений является УСН «Доходы» со ставкой 6%. имущества в субаренду и выплачивать с дохода НДФЛ в размере 13%.

Сдача нежилого помещения в аренду

.

Пять вариантов организации аренды: выбираем оптимальный

.

Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

.

.

.

.

Тип недвижимости, которую IRS рассматривает Жилая недвижимость в аренду | Финансы

Автор: Джейн Томпсон | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 10 мая 2019 г.

Жилая недвижимость в аренду — это в значительной степени то, на что это похоже — жилой дом, который вы покупаете, чтобы сдавать в аренду арендаторам. Это довольно крупная инвестиция, требующая наличных денег или ссуды на инвестиционную недвижимость, но она может быть прибыльной, предлагая множество налоговых вычетов для домовладельцев.В правилах четко указано, что является арендуемой жилой недвижимостью, а что — нет. Однако вам нужно действовать осторожно, если вы планируете использовать дом самостоятельно в течение части года.

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Если инвестор покупает дом и сдает его арендаторам, то он имеет дело с жилой недвижимостью. Определение жилой арендуемой собственности включает два элемента:

• Имущество должно быть жилой единицей ; то есть чей-то дом.Сама собственность может быть домом на одну семью, таунхаусом, квартирой, кондоминиумом, дуплексом, передвижным домом или даже лодкой. Если в нем есть жилые помещения, такие как туалет, кухонные принадлежности и место для сна, то он классифицируется как жилая недвижимость.
• Инвестор должен сдать недвижимость или намереваться сдать ее в аренду арендаторам по договору аренды или аренды. Как правило, арендаторы должны быть сторонними арендаторами. Люди, которые сдают недвижимость в аренду своим друзьям и семье, по-прежнему могут получать доход от аренды, но они теряют практически все свои налоговые вычеты.

Жилая и нежилая недвижимость

Когда речь идет об аренде, термин «жилая» отличает инвестиции от другого типа инвестиций, известного как коммерческая арендная недвижимость. Офисы, склады, рестораны, розничные магазины, автостоянки, торговые центры, медицинские центры и промышленные предприятия — все это примеры коммерческой собственности. Если арендатор занимает квартиру с целью ведения бизнеса, то это будет коммерческая арендуемая недвижимость, а не жилая.

Более того, даже несмотря на то, что отдельные лица и семьи, проживающие в отелях и мотелях, не управляют бизнесом из своих комнат, эта недвижимость по-прежнему считается коммерческой. Это потому, что отель занимается предоставлением номеров платным клиентам на временной основе. Это не дает кому-то исключительного права пользования комнатами в течение года.

Правило 80 процентов IRS

На языке IRS недвижимость считается арендуемой жилой недвижимостью, если она получает более 80 процентов своего дохода от жилых единиц. Для большинства свойств правило 80 процентов — ненужный тест. Если вы, например, сдаете в аренду дом на одну семью или квартиру семье, то 100 процентов дохода будет приносить жилье.

Тест начинается, если у вас есть многофункциональное здание, которое частично является жилым, а частично коммерческим, например, 30-дверный комплекс с парой торговых единиц на первом этаже. Здесь недвижимость будет классифицироваться как жилая, если 80 процентов ежемесячного дохода от аренды поступает от ваших жильцов.В противном случае он будет отнесен к категории коммерческой недвижимости.

Существуют некоторые дополнительные правила для частично арендуемой собственности, согласно которым владелец арендует одну часть собственности и живет в другой — например, владелец живет в одном дуплексе, а другую сдает арендаторам. Согласно IRS, часть собственности, в которой проживает владелец, классифицируется как основное место жительства владельца, а другая часть — как арендуемая жилая недвижимость.

В чем значение?

Значение здесь заключается в том, что владение жилой недвижимостью в аренде дает инвестору дополнительные налоговые преимущества , которые другие типы инвестиций, включая основное место жительства, не могут предоставить.Основным преимуществом является то, что вы ведете бизнес, а это значит, что вы можете вычесть свои повседневные операционные расходы.

Фактически, вы можете вычесть все законные расходы на аренду дома из дохода от аренды. Сюда входят ремонт, техническое обслуживание, уборка, гонорары управляющего недвижимостью, налоги, реклама, судебные издержки, страхование, коммунальные услуги и дорожные расходы до и от объекта. Вы также можете вычесть проценты по ипотеке по ссуде, использованной для приобретения арендуемой собственности, а также расходы, которые вы заплатили для получения ипотеки, такие как баллы и расходы на закрытие.Проценты по ипотеке обычно представляют собой самые большие вычитаемые расходы арендодателя.

Вы не можете вычесть стоимость капитального ремонта. Это элементы, которые улучшают свойство, такие как замена всей крыши, добавление настила или строительство пристройки. Если работа выходит за рамки простого ремонта, то почти наверняка это улучшение. Это не значит, что вы не можете возместить стоимость улучшений. Разница в том, что вы должны вычесть ее через определенный график амортизации.

Амортизация арендуемой жилой недвижимости

Второе важное налоговое преимущество владения арендуемой жилой недвижимостью заключается в том, что вы можете возместить стоимость дома в качестве капитальных затрат путем амортизации собственности ; то есть, ежегодно вычитая часть стоимости из вашей налоговой декларации.Эта уступка уникальна для аренды недвижимости. Вы не можете амортизировать основной дом. Арендодатели также могут амортизировать материальные предметы в арендуемой собственности, срок службы которых превышает один год, например, холодильники, печи и мебель.

Для определения годовой суммы амортизационных отчислений необходимы две вещи:

1. Базовая стоимость недвижимости . Как правило, это покупная цена, которую вы уплатили за недвижимость, вместе с затратами на закрытие, такими как сборы за оформление документов, сборы за регистрацию, юридические сборы, налоги на передачу, страхование титула и так далее.Если вы улучшаете недвижимость, например, путем перестройки или расширения дома (а не за повседневные расходы на содержание), вы можете добавить стоимость строительства к своей налоговой базе.

2. Период восстановления . Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, амортизируется в течение периода восстановления 27,5 лет. В отличие от этого, амортизация арендуемой нежилой недвижимости происходит в течение 39 лет, поэтому вы, как инвестор в жилую недвижимость, получаете полное списание гораздо быстрее. Такие вещи, как мебель, имеют более короткий период восстановления — от пяти до семи лет.

Расчет амортизации арендуемой жилой недвижимости

Стандартный метод амортизации арендуемой жилой недвижимости называется Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS). Как правило, в соответствии с MACRS амортизация имущества производится линейным методом. Все, что вы здесь делаете, — это вычитаете равную сумму из налоговой базы недвижимости каждый год в течение 27,5 лет, то есть примерно 1/27 ее стоимости каждый год. Например, аренда со стоимостью 200000 долларов обесценивается по цене 7 272 доллара в год (200000 долларов / 27.5 лет).

Чтобы упростить задачу, IRS публикует таблицу амортизации в Публикации 946. Тем не менее, определенно стоит нанять налогового специалиста для анализа вашей налоговой ситуации, потому что норма амортизации варьируется для разных типов активов, и некоторые инвесторы могут иметь право использовать другой (и потенциально более выгодный) метод начисления амортизации.

Вы можете продолжать требовать амортизации арендуемой жилой недвижимости, даже если она временно простаивает и не приносит дохода.Например, если вы потратите несколько недель на ремонт недвижимости между уходом одного арендатора и прибытием другого арендатора, вы все равно можете потребовать вычет амортизации в течение периода вакансии.

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду по сравнению со вторыми домами

Классификация жилой недвижимости в аренду всегда будет охватывать дом, который сдается в аренду на полный рабочий день арендаторам и не используется арендодателем в личных целях. Этот тип собственности приобретается специально для получения дохода и / или прироста капитала, а не в качестве дома для домовладельца и его семьи.

Если у вас есть второй дом, который вы иногда снимаете, а иногда используете сами, то применяются другие правила. По сути, если вы лично используете недвижимость более 14 дней в налоговом году или 10 процентов времени, которое она предлагается в аренду (в зависимости от того, что больше), то дом считается домом для отдыха, а не арендуемым имуществом. Самостоятельное использование дома означает, что члены вашей семьи и друзья также могут пользоваться домом для отпуска бесплатно или со скидкой.

Если вы проживаете в загородном доме менее 15 дней в году или не занимаетесь вовсе, то IRS считает его арендуемым жилым домом.Вам не обязательно получать доход от аренды на постоянной основе, чтобы получить эту классификацию — проверка заключается в том, как часто вы ее используете.

Сравнение налоговых правил для домов для отдыха

Налоговые льготы для дома для отдыха зависят от того, сколько дней дом сдается в аренду по сравнению с тем, сколько дней вы проводите в доме. Однако в целом налоговые льготы намного более благоприятны, если дом классифицируется как сдаваемая в аренду жилая недвижимость. Чтобы разбить это, запомните:

• Если вы, , никогда не сдавали в аренду дом для отдыха , вы можете вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом.Вы не можете вычесть другие расходы, такие как счета за ремонт и коммунальные услуги.
• Если вы снимаете дом для отпуска менее чем на 14 дней в год, вы можете без налога на доход от аренды вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке по Приложению A. Однако вы не можете вычесть какие-либо расходы, связанные с аренда, как реклама загородного дома.
• Если вы сдаете недвижимость в аренду на 15 дней и более , дом считается арендуемым жилым объектом. Вы должны сообщать о доходе от аренды в IRS, но взамен можете вычесть все ваши арендные расходы, связанные с арендной деятельностью, как мы видели.

Чтобы определить, сколько вы можете вычесть, сравните количество дней аренды с количеством дней, в течение которых недвижимость использовалась в целом. Например, если дом использовался в общей сложности 200 дней и 120 из них были арендными, 60 процентов расходов (120/200) можно вычесть из дохода от аренды.

Убытки от пассивной активности

Инвестиции в арендуемую жилую недвижимость — это пассивная деятельность, что означает, что на нее распространяются правила потери пассивной активности. Эти правила сложны, но, как правило, они ограничивают возможность арендодателя компенсировать другие виды доходов убытками от инвестиций в жилую недвижимость.

Хорошая новость заключается в том, что помимо вычета расходов на аренду, вы можете ежегодно вычитать до 25000 долларов пассивных убытков , если вы сами управляете недвижимостью . Вам не нужно самостоятельно стричь газон или ремонтировать унитаз, но вам нужно принимать управленческие решения, такие как проверка потенциальных арендаторов и определение условий аренды.

Это исключение постепенно прекращается по мере увеличения модифицированного скорректированного валового дохода, при этом вычет в размере 25 000 долларов уменьшается на 0 долларов.50 за каждый доллар свыше 100 000 долларов AGI. Исключение полностью исчезает, когда ваш модифицированный AGI достигает 150 000 долларов. Для получения дополнительной информации см. Инструкции IRS для формы 8582: Ограничения на потерю пассивной активности.

Когда аренда, лизинг и лицензирование недвижимого имущества освобождены от налога как «случайные»

* Эта информация предназначена только для целей Налогового кодекса Типового города

** (Вариант модели № 5A заменяет слова «три (3)» на «два (2)»:

(a) Лицо, которое имеет менее трех (3) / двух (2) квартир, домов, трейлерных помещений или других жилых помещений, сданных в аренду, сданных в аренду или лицензированных или доступных для аренды, аренды или лицензирования в пределах Штата и не имеющее единиц жилья коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, аренды или лицензии в пределах Штата считается не связанным с арендой, сдачей внаем или лицензированием недвижимого имущества, и поэтому освобождается от налога, налагаемого Разделом ___- 445 на такой доход.Однако считается, что лицо, имеющее одну (1) или несколько единиц любой другой недвижимости, занимается сдачей в аренду, сдачей внаем или лицензированием недвижимости и подлежит обложению налогом, установленным Разделом ____- 445 на аренду, аренду. , а также лицензионный доход от всех таких жилых помещений и коммерческих объектов недвижимости, даже если указанное лицо может иметь менее трех (3) / двух (2) жилых помещений в штате) **

(b) (Зарезервировано)

ИЛИ

** (Вариант модели # 5B (при выборе местного варианта #R):

Рег.___- 445,1. Когда аренда, лизинг и лицензирование недвижимого имущества освобождены от налога как «случайные».

(a) (Зарезервировано)

++ (местный вариант №R:

(b) Только для целей данного подраздела (b) термин «аренда» должен включать «аренду» и «лицензию на использование». Для определения того, является ли коммерческая аренда одноквартирного / одноквартирного дома «случайной», применяются следующие положения:

(1) «Единица» недвижимого имущества означает любое отдельное местоположение недвижимого имущества или любую его часть, сдаваемую в аренду одному арендатору.Например:

(A) Трехэтажное офисное здание, сданное в аренду компании в качестве единственного арендатора, считается одной единицей собственности.

(B) Здание, в котором отдельные помещения сдаются в аренду двум (2) или более лицам, даже если представители одной профессии или бизнеса, по разным договорам аренды, считается двумя (2) или более единицами.

(C) Владелец здания, который сдает в аренду часть этого здания другому, имеет две (2) единицы имущества, сдаваемые в аренду или доступные для сдачи в аренду.

(2) «Коммерческая» собственность — это любая недвижимость или ее часть, используемая для любых целей, кроме жилых помещений или жилых помещений, включая строения, построенные для проживания, но используемые иным образом, например, модельные дома, квартиры, используемые в качестве офисов и т. Д. .

(3) Если у человека есть одна (1) единица коммерческой собственности, сдаваемая в аренду или доступная для сдачи в аренду, и одно или несколько «жилых помещений», также сдаваемых в аренду или доступных для сдачи в аренду, он должен рассматриваться в бизнесе по аренде недвижимости. , и не может заявлять о сдаче в аренду отдельной единицы коммерческой собственности как о «случайной».

(4) Доход от источника в связи с сдачей внаем недвижимого имущества, такой как доход от обслуживания или платы за обслуживание арендатора, не является «доходом из другого источника».

(5) «Доход из другого источника» должен быть в сумме, указывающей на то, что недвижимость явно предназначена для инвестиций. Минимальные суммы, полученные в качестве процентов со сберегательных счетов и т.п., не учитываются.

(6) Корпорация или товарищество, в состав которого входят не отдельные члены одной и той же семьи, считаются действующими, и поэтому, даже если у них есть только одна единица недвижимого имущества, сдаваемая в аренду или доступная для сдачи в аренду, она не может считаться сделать вложение, не связанное с коммерческой деятельностью, и не может претендовать на такую ​​аренду как «случайную».

(7) Обратите внимание, что существует четыре (4) условия для того, чтобы аренда коммерческой недвижимости считалась «случайной деятельностью», и все они должны быть выполнены. Вкратце, их:

(A) Арендодатель имеет только одну единицу коммерческой недвижимости в аренде или доступной для сдачи в аренду, включая любую коммерческую недвижимость, которую он занимает, если таковая имеется; и

(B) Арендодатель не арендовал или не сдавал жилье; и

(C) Арендодатель имеет значительный доход из другого источника; и

(D) Объем арендной деятельности явно не относится к коммерческим инвестициям.) ++) **

ИЛИ

** (Вариант модели # 5B (если не выбран локальный вариант #R):

Рег. ___- 445,1. (Зарезервировано)) **

Iowa Налог с продаж и использования: налогооблагаемые услуги

Следующее ниже не является исчерпывающим списком льгот, а скорее иллюстрирует те, которые чаще всего относятся к услугам, облагаемым налогом. Чтобы прочитать все льготы, см. Разделы 423.3 Кодекса Айовы о налоге с продаж и 423.6 о налоге на использование.

Строительство

Когда услуги оказываются или связаны с новым строительством, реконструкцией, изменением, расширением или реконструкцией здания или сооружения, они освобождаются от налога с продаж и использования.Ремонтные услуги облагаются налогом. Для получения дополнительной информации см. Наше Руководство для подрядчиков штата Айова.

Услуги для сотрудников

Услуги, предоставленные, предоставленные или выполненные для «работодателя», не облагаются налогом.

Лица, освобожденные от уплаты налога

Услуги, предоставляемые следующим организациям, освобождены от налога с продаж и использования: частные некоммерческие образовательные учреждения штата Айова, федеральное правительство, правительственные подразделения штата Айова, правительственные учреждения штата Айова, некоторые некоммерческие учреждения по уходу, некоммерческие музеи и некоммерческие организации юридической помощи.Однако услуги, предоставляемые большинству некоммерческих организаций, церквей и религиозных организаций, обычно облагаются налогом.

Покупки для перепродажи

Материальная личная собственность, приобретенная лицом, занятым предоставлением услуги, может быть приобретена для перепродажи и не облагается налогом, если (1) и поставщик, и пользователь услуги намереваются продать собственность, (2 ) имущество передается покупателю в форме или количестве, способном к фиксированной или определенной ценовой стоимости, и (3) продажа идентифицируемой части или количества собственности подтверждается или отражается отдельной платой.

Материальная личная собственность, не проданная, как указано выше, считается потребленной покупателем, который оказывает услуги, и облагается налогом с продаж / использования на момент покупки.

Пример

Салон красоты или парикмахерская покупает шампунь и другие предметы для использования при оказании услуг. Налог подлежит оплате в то время, когда магазин покупает товары у своего поставщика. Налог подлежит уплате, потому что товары не передаются покупателю в форме или количестве, допускающем фиксированную или определенную цену, и потому, что товары не выставляются в счет-фактурах.

Услуги по перепродаже

Услуги, приобретенные для перепродажи, освобождаются от налога с продаж и использования. Услуга приобретается для перепродажи, когда лицо, с которым заключен договор на оказание услуги, заключает договор с другим лицом для оказания услуги.

Пример

Автомастерская заключает договор с клиентом на ремонт поврежденного автомобиля. Мастерская выполняет большую часть ремонта, но поручает ремонт радиатора другой мастерской. За ремонт радиатора в мастерской не взимается налог с продаж, так как услуга была приобретена для перепродажи владельцу автомобиля.Налог оплачивается заказчиком в первоначальную ремонтную мастерскую.

Восстановление материальных ценностей

Подобно услугам по перепродаже, услуги по восстановлению или ремонту материального личного имущества освобождаются от налога с продаж и использования, если это имущество обычно продается в ходе обычной коммерческой деятельности продавца. Налог с продаж и использования будет уплачен, когда недвижимость будет окончательно продана потребителю.

Пример 1

Владелец розничного магазина бытовой техники нанимает кого-нибудь для ремонта холодильника, который владелец собирается перепродать в магазине.Владелец может приобрести услуги по ремонту без уплаты налогов, потому что магазин регулярно продает холодильники, и налог будет взиматься, когда они будут проданы конечному потребителю.

Пример 2

Крис управляет торговым центром розничной торговли сельскохозяйственным оборудованием и принимает моторную лодку в качестве частичной оплаты за сельскохозяйственное оборудование. Затем Крис заключает контракт с Доном на ремонт мотора на лодке. После того, как Дон ремонтирует лодку, Крис продает лодку в своем представительстве. Крис обычно не продает моторные лодки в рамках обычной деятельности.Следовательно, услуга, оказанная Доном Крису, облагается налогом.

Обычные продажи

Услуги, которые квалифицируются как случайные продажи, освобождаются от налога с продаж. Для того, чтобы продажи услуг подпадали под действие исключения как случайные продажи, продажа должна производиться лицом, не являющимся розничным продавцом; или, если продавец является розничным продавцом, текущая продажа не должна иметь отношения к его обычной деятельности и не должна включать ликвидацию бизнеса. Случайные продажи освобождены от налога с продаж и использования штата Айова, за исключением случайной продажи транспортных средств, подлежащих регистрации, квадроциклов, внедорожных мотоциклов, внедорожных транспортных средств, самолетов или судов.

Две отдельные продажи, не связанные с обычной деятельностью продавца в течение 12-месячного периода, не считаются типичными и, следовательно, не облагаются налогом. Три отдельных продажи в течение 12 месяцев считаются повторяющимися или типичными. Налог взимается с третьей продажи. Если продажа происходит постоянно в течение нескольких лет, она считается повторяющейся, а не случайной, даже если каждый год происходит только одна продажа.

О налогах | Часто задаваемые вопросы

Узнайте о налоге на коммерческую лицензию в Портленде и подоходном налоге с предприятий округа Малтнома

Обзор: Городской налог на лицензию на ведение бизнеса в Портленде

Кто должен регистрировать свой бизнес?

Исключения: Городской налог на лицензию города Портленда

Что такое лицензионный налог?

Обзор: Подоходный налог с предприятий округа Малтнома (MCBIT)

Кто должен платить MCBIT?

Исключения: подоходный налог с предприятий округа Малтнома

Когда и как мне платить эти два налога?

Годовой процесс подачи

Мне пришло письмо «Особый аудиторский отдел».Что это обозначает?

Перейти к часто задаваемым вопросам служб учетной записи

---

Обзор: Налог на коммерческую лицензию города Портленда

Город Портленд начал требовать лицензию на ведение бизнеса в 1854 году. На протяжении многих лет город Портлендский налог на лицензии на ведение бизнеса требовал нормативных и налоговых целей. Сегодня Портлендский налог на лицензию на ведение бизнеса — это чистый налог на прибыль от предпринимательской деятельности (включая аренду), проводимой в Портленде. Он используется в качестве дохода для Общего фонда (полиция, пожарная охрана, программы некоторых парков и общие правительственные функции).Налог на лицензию на ведение бизнеса в Портленде не является сбором за разрешение регулирующих органов и не дает налогоплательщику права заниматься предпринимательской деятельностью, которая не разрешена федеральными, государственными и / или местными законами.

Верх

Кто должен регистрировать свой бизнес?

Каждый, кто ведет бизнес в Портленде, должен зарегистрировать свой бизнес. В течение 60 дней с момента открытия бизнеса в Портленде вам необходимо зарегистрироваться (онлайн или с помощью формы PDF для отправки по почте или факсу).Оплата через регистрационную форму не взимается.

Примечание. Все предприятия должны зарегистрироваться. Те, кто имеет право на освобождение, не должны платить.

Верх

Исключения: Налог на коммерческую лицензию города Портленда

• Предприятия с доходом менее 50 000 долларов в год из всех источников без учета расходов. (Для 1993–1998 годов уровень освобождения = 15 000 долларов США. Для 1999–2006 годов уровень освобождения = 25 000 долларов США.)
• Индивидуальные предприниматели, заполняющие федеральную форму 1040, должны отметить, что «все источники» включают, но не ограничиваются, все таблицы C (в том числе супруга, даже если они находятся за пределами города и / или округа), весь доход по таблице E (включая заработанные доходы). за пределами города и / или округа), а также весь доход по таблице D, полученный от доходов от продажи недвижимости.«Все источники» не включают заработную плату.
• Страховые агенты, агентства и другие представители как таковые. Примечание. «Представители» означают лиц, продающих страховку или осуществляющих страхование в качестве представителя или агента страховой компании. Такие лица должны иметь лицензию и регулироваться Страховым отделом штата Орегон. Имейте в виду, что «отечественные» страховые компании не освобождаются от этого.

Предприятия, освобожденные от уплаты налогов, по-прежнему должны зарегистрироваться (онлайн или с помощью формы PDF для отправки по почте или факсу) в течение 60 дней с момента открытия бизнеса.Кроме того, они должны ежегодно подавать запрос на освобождение (и предоставлять подтверждающие налоговые страницы IRS) после окончания их налогового года. Формы освобождения доступны в налоговых формах для предприятий.

Верх

Что такое лицензионный налог?

Лицензионный налог составляет 2,6% от чистого дохода от предпринимательской деятельности. Вам необходимо будет ежегодно подавать отчет о доходах (называемый комбинированной налоговой декларацией) для расчета налога на лицензию . Распределение может быть разрешено для коммерческой деятельности, осуществляемой за пределами города.МИНИМАЛЬНЫЙ ГОДОВОЙ НАЛОГ — 100 долларов США. Доступ к комбинированной налоговой декларации и другим формам можно найти в формах налогообложения предприятий.

Верх

Обзор: Подоходный налог с предприятий округа Малтнома (MCBIT)

Округ Малтнома перешел от требования лицензии на ведение бизнеса к начислению налога на прибыль в 1976 году. С годами ставка налога увеличилась с 0,6% в 1976 году до 1,46% в 1992 году. Ставка была снижена до 1,45% в 1993 году, когда Город и округ добились соответствия кодексу и совместного управления двумя отдельными программами.Ставка применяется к чистому доходу от бизнеса. Разделение может быть разрешено для коммерческой деятельности, осуществляемой за пределами округа. НАЧИНАЯ С НАЛОГОВОГО ГОДА 2008 МИНИМАЛЬНЫЙ НАЛОГ 100 долларов США.

Доход, полученный от подоходного налога с предприятий округа Малтнома, поступает в Общий фонд округа и используется для финансирования библиотек, правоохранительных органов, исправительных учреждений, тюрем, ювенальной юстиции, мостов, социальных служб и медицинских услуг.

Верх

Кто должен платить MCBIT?

Все, кто занимается бизнесом в округе Малтнома.В течение 60 дней с момента открытия бизнеса в округе Малтнома вы должны зарегистрироваться (онлайн или используя форму PDF для отправки по почте или факсу). Обратите внимание, что это та же форма, которая требуется для города Портленд. Если ваш бизнес работает в городе Портленд и округе Малтнома, вам нужно заполнить только одну регистрационную форму .

Верх

Исключения: подоходный налог с предприятий округа Малтнома

• Предприятия с доходом менее 50 000 долларов в год из всех источников без учета расходов.(Для 1993–1998 годов уровень освобождения = 15 000 долларов США. На 1999–2007 годы уровень освобождения = 25 000 долларов США.)
• Индивидуальные предприниматели, заполняющие федеральную форму 1040, должны отметить, что «все источники» включают, но не ограничиваются, все таблицы C (в том числе супруга, даже если они находятся за пределами города и / или округа), весь доход по таблице E (включая заработанные доходы). за пределами города и / или округа), а также весь доход по таблице D, полученный от доходов от продажи недвижимости. «Все источники» не включают заработную плату.
• Страховые агенты, агентства и другие представители как таковые.Примечание. «Представители» означают лиц, продающих страховку или осуществляющих страхование в качестве представителя или агента страховой компании. Такие лица должны иметь лицензию и регулироваться Страховым отделом штата Орегон. Имейте в виду, что «отечественные» страховые компании не освобождаются от этого.
• Физические лица, единственным видом деятельности которых является владение менее чем 10 квартирами, сдаваемыми в аренду. Никаких исключений не предусмотрено, если осуществляется какая-либо другая коммерческая деятельность (включая продажу жилой недвижимости).Примечание. Физическое лицо — это физическое лицо или совместный налоговый орган. Партнерства, корпорации и все юридические лица, кроме физических, не могут рассчитывать на это исключение.

Верх

Когда и как мне платить эти два налога?

Как правило, вы должны подавать и уплачивать налоги в течение трех с половиной месяцев после окончания налогового года (15 апреля ^-го для налогоплательщиков календарного года). Чтобы подать налоговую декларацию города Портленда по подоходному налогу с предприятий и подоходному налогу округа Малтнома, вы должны заполнить одностраничную налоговую декларацию города / округа, которая называется комбинированной налоговой декларацией.Вы можете запросить продление на шесть месяцев для подачи декларации. Это продление должно сопровождаться уплатой предполагаемой суммы налога. Чтобы получить доступ к соответствующим формам, посетите налоговые формы предприятий.

Верх

Годовой процесс подачи

1. У вас будет 3,5 месяца после последнего дня налогового года, чтобы подать налоговую декларацию, запрос на продление или запрос на освобождение. ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: предприятия, освобожденные от уплаты налогов, должны заполнить форму AER (Annual Exemption Request) и предоставить подтверждение.
   • Например, если финансовый год вашей деятельности длится с 1 января по 31 декабря, то ваша налоговая декларация, запрос на продление или освобождение от налогов должны быть поданы до 15 апреля следующего года.
2. Налог будет определяться на основании данных о доходах, указанных в налоговой декларации. Если вы освобождены от уплаты налога и были предоставлены страницы с документацией / налогами, то налог не взимается.
3. При регистрации оплата не производится. Регистрация требуется в течение 60 дней с момента начала предпринимательской деятельности.
4. Все необходимые формы можно найти в наших налоговых формах для предприятий.

Верх

Мне пришло письмо «Особый аудиторский отдел». Что это обозначает?

Согласно межправительственному соглашению с IRS, налоговое управление города Портленда было одобрено IRS для участия в их программе обмена данными для получения информации о федеральных налогах.

Если вы получили одно из этих писем, это означает, что вы, как физическое лицо, так и другое юридическое лицо, подали налоговую декларацию в IRS с адресом города Портленда и / или округа Малтнома с указанием дохода от бизнеса и налогового управления. не удалось сопоставить эту регистрацию с бизнес-аккаунтом в нашей базе данных.

Все юридических лиц, ведущих бизнес в пределах города Портленд и / или округа Малтнома, должны быть зарегистрированы в налоговом управлении и подавать ежегодные налоговые декларации.

Верх

Заключение Генерального прокурора | Налоговое управление

17.10.1994	94-2	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ИСПОЛЬЗУЙТЕ НАЛОГ; ОРИГИНАЛЬНЫЙ ПАКЕТ ДОКТРИНА Заключение Генерального прокурора No.64-38 отменяется. Общие акцизы и налоги за использование могут применяться к импортируемым товарам, больше не находящимся в пути, независимо от того, находятся ли импортируемые товары в их первоначальной упаковке.
24.04.1968	68-6	Общий акцизный налог	НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ; ЮРИДИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ РЕШЕНИЯ ДОМА, НАПРАВЛЕННОГО ДИРЕКТОРА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Резолюция Палаты представителей, в которой директору Департамента налогообложения предлагается применять общие законы об акцизном налоге определенным образом и возмещать собранные налоги, не имеет силы закона.
06.03.1968	68-2	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ОСВОБОЖДЕНИЕ; CO-OPS Раздел 117-21 (p), R.L.H. 1955 г., с поправками, освобождает от применения общего акцизного налога суммы, полученные кооперативными жилищными корпорациями от своих акционеров в качестве возмещения средств, уплаченных корпорацией за расходы на эксплуатацию и содержание кооперативных земель и улучшений.
11.05.1966	66-16	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРОДАЖА МАТЕРИАЛЬНОЙ ИМУЩЕСТВА НАЦИОНАЛЬНЫМ БАНКАМ, НЕ ОБЛАГАЕМЫЙ НАЛОГОМ
29.11.1965	65-29	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРОДАЖА МАТЕРИАЛЬНОЙ ИМУЩЕСТВА ФЕДЕРАЛЬНЫМ КРЕДИТНЫМ СОЮЗАМ, НЕ ОБЛАГАЕМЫЙ НАЛОГОМ
21.04.1965	65-13	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ЗАПРЕТ НА ВИДИМОЙ НАЛОГ ОБЩЕГО АКЦИЗНОГО НАЛОГА НА РАЗЛИЧНУЮ ТОРГОВУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Законодательство, запрещающее розничному продавцу явным образом передавать общие акцизы покупателям, является юридически действительным и не влияет на применение общего акцизного налога к валовой выручке продажи, включая любую часть, относящуюся к налогу.
15.03.1965	65-6	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; КОМИССИИ ТУРИСТИЧЕСКОГО АГЕНТА Если местный турагент продает лицам на Гавайях билеты на наземный или воздушный транспорт до пунктов за пределами штата Гавайи, местный турагент подлежит общему акцизному налогу на комиссионные, полученные от продажи таких билетов. ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ ЖЕ Если местный турагент продает лицам на Гавайях туры в пункты за пределами штата Гавайи и отправляет своего тур-директора вместе с туристической группой, местный турагент облагается общим акцизным налогом Гавайев на комиссии, сборы или чистый доход (после оплаты проживания в гостинице, транспортных расходов и других сопутствующих статей), полученный от продажи и проведения таких туров.ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Если местный турагент, принимающий туристическую группу от туристического агента на материке, либо сам проводит местный тур, либо направляет группу в другую местную туристическую компанию, либо занимается организацией отеля и других помещений, местный турагент подлежит к общему акцизному налогу Гавайев с комиссионных или сборов, полученных за оказание таких услуг. ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Если человек с материка, действующий в качестве проводника тура, привозит туристическую группу на Гавайи, а затем возвращается на материк, это лицо не подлежит обложению общим акцизным налогом Гавайев на комиссии, сборы или чистый доход (после оплаты гостиничных номеров, транспортных расходов и других связанных предметов), полученных в результате продажи и проведения этих туров.ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Если местный филиал туристического агентства на материке предоставляет услуги туристам на Гавайях, которые являются членами туристических групп, прибывающих с материка, посредством продаж и рекламных усилий головной компании, местный филиал облагается общим акцизным налогом на Гавайях для всех. или части комиссионных, сборов или чистого дохода (после оплаты проживания в отеле, транспортных расходов и других связанных статей), полученных материнской компанией за продажу и проведение этих туров.
05.11.1964	64-52	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРОДАЖИ ВНУТРИ ВНЕШНЕЙ ТОРГОВОЙ ЗОНЫ Корпорация, занимающаяся бизнесом в зоне внешней торговли, которая продает товары другой корпорации, ведущей бизнес в этой зоне, для целей реэкспорта (когда право собственности на товары переходит в зону и покупатель принимает товары в зоне) не несет ответственности за общие акцизы с таких продаж, поскольку налоговая юрисдикция штата Гавайи не распространяется на лиц, работающих в зоне.ОДНО И ТОЖЕ; ЗОНА ВНЕШНЕЙ ТОРГОВЛИ; ПРОДАЖА ТОВАРОВ HAWAII BUYERS Corporation, которая не имеет офиса в штате Гавайи и иным образом не занимается бизнесом в штате Гавайи, которая продает товары в пределах зоны покупателю на Гавайях, который, в свою очередь, перепродает эти товары в штате Гавайи. , не несет ответственности по акцизному налогу, поскольку штат Гавайи не может распространять свои налоговые полномочия на лиц, работающих в зоне. Однако покупатель с Гавайев, который в ходе обычной деятельности осуществляет последующую продажу импортированных товаров другому покупателю в штате Гавайи, облагается общим акцизным налогом на такую ​​продажу.ОДНО И ТОЖЕ; ОДНО И ТОЖЕ; ПРОДАЖИ, СДЕЛАННЫЕ В ЗАРУБЕЖНОЙ СТРАНЕ ИЛИ В ДРУГИМ ГОСУДАРСТВЕ. Штат Гавайи.
21.07.1964	64-38	Общий акцизный налог	(Мнение отклонено) ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ОРИГИНАЛЬНАЯ УПАКОВКА DOCTRINE Импортер бутилированного ликера, упакованного в ящики, не облагается общим акцизным налогом при продаже таких ящиков покупателям на Гавайях.В данном случае исходные упаковки — это контейнеры, в которых содержится ликер в бутылках. Товары в исходной упаковке теряют свой статус импорта после первой продажи импортером товаров в исходной упаковке или после того, как исходная упаковка сломана.
25.02.1964	64-9	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНЕНИЕ ОПТОВОЙ СТАВКИ; ПОСРЕДНИЧЕСКИЕ УСЛУГИ; ПОДРЯДЧИК ПО ПЕРЕВОЗКЕ Подрядчик по перевозке грузов, осуществляющий перевозки для другого подрядчика по перевозке грузов в соответствии с соглашением о субподряде, не имеет права облагаться налогом по оптовой ставке, применяемой к поставщикам услуг-посредников в соответствии с разделом 117-16 (Р.L.H.1955). Законодательная история, лежащая в основе закона, ясно показывает, что законодательный орган не намеревался включать транспортные услуги в качестве квалификационных для оптовой ставки.
30.01.1964	64-6	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ОСВОБОЖДЕНИЕ; KAISER HEALTH PLAN Kaiser Foundation Health Plan, Inc. освобождается от уплаты общих акцизных сборов с доходов, полученных в результате выполнения его плана медицинского обслуживания, поскольку организация действует исключительно на благо общества и для содействия социальному обеспечению и из которых никакая прибыль не приносит пользы частным акционерам или физическим лицам.
22.08.1962	62-47	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; КООПЕРАТИВНАЯ КВАРТИРА; ПЛАТА НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ Эксплуатация и управление многоквартирными домами с целью уплаты налогов, арендной платы и расходов на содержание «осуществляется с целью получения прибыли или экономической выгоды, прямой или косвенной», и ежемесячные платежи, собранные для этой цели, составляют налогооблагаемый валовой доход .
10.01.1962	62-1	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРОЦЕНТНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ ПРОДАЖИ Процентные платежи, полученные налогоплательщиком по договору купли-продажи, составляют валовой доход, облагаемый общим акцизным налогом.Проценты не освобождаются от налога в качестве возмещения, полученного при случайной продаже, поскольку налогоплательщик имеет дело в основном с недвижимостью, и такая продажа, даже если эта продажа является единственной сделкой коммерческого предприятия, не будет неожиданной или необычной. Проценты не освобождаются от налога в соответствии с исключением для продажи земли за простую плату, поскольку это исключение применяется только к освобожденным от налога суммам, уплаченным в качестве покупной цены земли. Кроме того, процентный доход получен не от продажи земли, а от договорного соглашения, которое предусматривает продажу земли в какой-то момент в будущем.
22.08.1961	61-85	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; УПРАВЛЕНИЕ «НЕСТРОИТЕЛЬНЫХ» РАСХОДОВ ПОДРЯДЧИКОВ
13.01.1961	61-8	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДИЛЕРОВ ВЗАИМНЫХ ФОНДОВ Зарегистрированные на Гавайях дилеры взаимных фондов, имеющие соглашения с дилерами по ценным бумагам на материке о продаже ценных бумаг, которыми торгуют материковые дилеры в штате Гавайи, за установленную комиссию подлежат общему акцизному налогу на их комиссионный доход.Дилеры взаимных фондов являются независимыми подрядчиками, а не сотрудниками дилеров на материке, поскольку дилеры на материке не контролируют их.
18.02.1960	60-8	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; РАЗРЕШЕНО ЛИ КРЕДИТНАЯ КОМПАНИЯ НАЛОГАТЬ НАЛОГ НА КЛИЕНТОВ
11.09.1959	59-122	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОПЕРАЦИОННЫХ КУХОННЫХ МАГАЗИНОВ БОЛЬНИЦЫ Общий акцизный налог не распространяется на организации, действующие исключительно в благотворительных целях.Является ли деятельность благотворительной организации благотворительной, зависит от основной цели этой деятельности. Если его основной целью является получение дохода или прибыли, оно не является благотворительным, даже если полученный от него доход или прибыль используется для благотворительных целей организации. Но получение дохода или прибыли от деятельности не делает эту деятельность менее благотворительной, если такая реализация является случайной и вторичной. Поскольку целью вспомогательного учреждения по приобретению различных складов является освобождение больницы от бремени оказания этой важной услуги своим пациентам, выручка не облагается общим акцизным налогом.
09.02.1959	59-15	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ; ВНЕШНЯЯ ТОРГОВЛЯ; ТОВАР, ДОСТАВЛЕННЫЙ С ТЕРРИТОРИИ В МЕСТО НАЗНАЧЕНИЯ ЗА ТЕРРИТОРИЕЙ Если покупатель товаров вступает во владение товарами в пределах Территории и организует транспортировку товаров за пределы Территории, продажа подлежит общему акцизному налогообложению. Если покупатель проверяет и принимает товары на Территории и поручает продавцу отправить товар за пределы Территории в качестве агента покупателя и за счет покупателя и за счет риска потери, продажа подлежит общему акцизному налогообложению.Если покупатель проверяет товары на Территории, но соглашается, что продавец отправит товары за пределы Территории на риск и за счет продавца, общий акцизный налог не применяется, поскольку продажа на Территории не завершена. Если покупатель заказывает товары по почте или телефону для доставки за пределы Территории, общий акцизный налог не применяется, поскольку продажа не завершена на территории. Если товары отправляются или отправляются по почте в другую страну, общий акцизный налог не применяется, поскольку продажа освобождена от налогообложения согласно статье об экспорте конституции Соединенных Штатов.
19.11.1958	58–189	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; «ВАЛОВЫЙ ДОХОД» ТЕЛЕВИЗОРА ИЛИ РАДИОСТАНЦИИ ЗА ОПЛАТУ ЭФИРНОГО ВРЕМЕНИ; ДОПУСТИМЫЕ ВЫЧИСЛЕНИЯ НА СКИДКИ АГЕНТСТВА; Сторона, имеющая право на «ТОРГОВУЮ СКИДКУ» Валовой доход определенных радио- и телестанций должен быть рассчитан за вычетом скидки на так называемые агентские скидки, предоставляемые рекламным агентствам по той причине, что эта скидка не является комиссией, выплачиваемой станции в агентство.
27.08.1958	58-150	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ЧТО СОСТАВЛЯЕТ СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ; СТОРОНЫ, ОТВЕЧАЮЩИЕ ЗА НАЛОГ СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ Совместное предприятие является объектом налогообложения для общих целей акцизного налога. Таким образом, совместное предприятие облагается общим акцизным налогом с доходов совместного предприятия. Чтобы стать совместным предприятием для целей общего акцизного налога, требуется два или более лиц, которые объединяют ресурсы для совместного проведения одной коммерческой операции для получения совместной, а не раздельной прибыли.Хотя в этом нет необходимости, лица, составляющие совместное предприятие, обычно соглашаются разделить убытки и имеют права взаимного контроля и управления.
17.04.1958	58-77	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМОСТЬ НАЛОГА К СТРАХОВОМУ АГЕНТУ Заработок агента страховой компании облагается общим акцизным налогом, если только агент не охарактеризован как сотрудник страховой компании. ОДНО И ТОЖЕ; СОТРУДНИК ПРОТИВ НЕЗАВИСИМОГО ПОДРЯДЧИКА Отношения агента и страховой компании являются отношениями независимого подрядчика, поскольку агент не подчиняется указанию страховой компании относительно того, как он должен осуществлять продажу страховых полисов.Тот факт, что в договоре о компенсации между агентом и страховой компанией указано, что агент является сотрудником компании, не имеет решающего значения. Контролирующим фактором в отношениях наемный работник-работодатель является то, имеет ли лицо, пользующееся услугами другого, право или власть осуществлять контроль над последними деталями и методами достижения желаемого результата. Если работодатель сохраняет контроль только в отношении результата, последний является независимым подрядчиком.
21.01.1958	58-17	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ ПО СОГЛАШЕНИЯМ О ПРОДАЖЕ ЗЕМЛИ Проценты, полученные по договору купли-продажи земли, не подлежат налогообложению, если только налогоплательщик не занимается финансированием, ссужает деньги или не участвует в инвестиционной сфере, в этом случае такие проценты будут проценты, полученные от вложения капитала предприятия или дохода от деятельности налогоплательщика.
22.11.1957	57-150	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ НА РАЗЛИЧНЫЕ ПРОДУКТЫ ИЗ АНАНАСА Общий акцизный налог взимается с производителей, занимающихся «консервированием». Процесс, используемый налогоплательщиком при производстве замороженных кусочков ананаса и замороженного концентрата ананаса, явно подпадает под определение консервирования и, следовательно, подлежит обложению налогом на производство.
05.11.1957	57-137	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМОСТЬ НАЛОГА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПОДРЯДЧИКОВ Генеральный подрядчик заключил договор на продажу земли и строительство дома за установленную сумму.Часть продажной цены, относящаяся к продаже земли, не облагается общим акцизным налогом. Тем не менее, часть цены, относящаяся к дому, облагается общей ставкой акцизного налога, применяемой для ведения бизнеса по контракту.
05.11.1957	57-138	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДА ЗАВЕРШЕННОГО ДОГОВОРА Методика учета строительства по завершенному договору не допускается для целей общего акцизного налога.Согласно общему закону об акцизном налоге, разрешается только кассовый метод и метод начисления. Подрядчик, который использовал основу завершенного контракта, не использует метод начисления для целей общего акцизного налога, поскольку он не сообщает о доходе, начисленном в течение налогового года, а вместо этого сообщает о валовом доходе, полученном по контрактам, завершенным в течение налогового года.
03.09.1957	57-92	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; РАЗРЕШЕНО ЛИ ССУДОВЫЕ КОМПАНИИ ОБЕСПЕЧИТЬ НАЛОГ НА ПРОЦЕНТЫ С КЛИЕНТАМИ Общий акцизный налог, взимаемый с процентов, полученных ссудными компаниями от заемщиков, не может быть передан заемщикам, если ссудные компании на законных основаниях не могут сами повысить процентную ставку.
27.08.1957	57-90	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ЛИ ПРОДАЖИ ГОСУДАРСТВЕННОМУ ПРАВИТЕЛЬСТВУ, ОСВОБОЖДЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ И Т.Д. ОСВОБОЖДАЮТСЯ ОТ НАЛОГА . Продажи правительствам территории и страны, их агентствам и учреждениям, а также освобожденным организациям облагаются налогом с продавца в соответствии с разделом 117-14 (b) (1).
21.08.1957	57-88	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; СТАВКА НАЛОГА; О СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ КООПЕРАЦИЯХ И БИЗНЕС-КОРПОРАЦИЯХ, КОТОРЫЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ КООПЕРАТИВЫ ЯВЛЯЮТСЯ АКЦИОНЕРАМИ Корпорация, образованная несколькими сельскохозяйственными кооперативами, чтобы служить в качестве точки розничной продажи сельскохозяйственной продукции кооперативов и служить источником поставок материалов и материалов для кооперативов.Каждый член кооператива облагается налогом в размере 1% от валовой выручки от продажи его продукции корпорации. Корпорация облагается налогом в размере 31/2% на материалы и принадлежности, которые идут членам кооперативов.
17.06.1957	57-49	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМОСТЬ ОСВОБОЖДЕНИЯ К ФЕДЕРАЛЬНЫМ КОНТРАКТАМ ПО САМОЛЕТАМ Освобождаются ли доходы, связанные с контрактами с Соединенными Штатами (на предоставление оборудования и услуг для технического обслуживания воздушных судов) от общего акцизного налога, зависит от того, было ли исполнение контракта осуществлено за пределами территории.
22.05.1957	57-42	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ЧТО СОСТАВЛЯЕТ «БИЗНЕС»; РОЯЛТИ ИЗ КНИГИ Профессор, который в качестве подработки пишет книги и получает от них гонорары, занимается коммерческой деятельностью и облагается налогом на валовой доход, полученный от них. Для применения общего акцизного налога деятельность не обязательно должна быть регулярной или непрерывной.
22.05.1957	57-43	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМОСТЬ К КОМИССИЯМ СОЛИСИТОРА, ПОЛУЧЕННЫМ ПОСЛЕ ВЫХОДА Тот, кто занимается бизнесом в сфере услуг или другой деятельностью, несет ответственность за уплату общего акцизного налога на валовой доход от этого дохода всякий раз, когда он получен или начислен, даже если он вышел на пенсию и больше не имеет лицензии на этот бизнес.
10.05.1957	57-39	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; КОНСТИТУЦИОННОСТЬ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ НАЛОГЛОПЛАТЕЛЯ, НЕ СДАЮЩЕГО ОФОРМЛЕНИЕ ВОЗВРАТА Раздел 5469 общего закона об акцизном налоге, который гласит, что начисление налога «должно быть окончательным», если лица не соблюдают, пренебрегают или отказываются подавать декларацию, не нарушая надлежащих процессуальных норм.
08.01.1957	57-4	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ «НЕДВИЖИМОСТЬЮ»; УЩЕРБ УРОЖАЙ Суммы, уплачиваемые территорией землевладельцу за ущерб урожаю, рассматриваются не как платежи за изъятую землю, а как отдельные платежи за урожай, облагаемые общим акцизным налогом.
08.01.1957	57-5	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМОСТЬ ИСКЛЮЧЕНИЯ НА ТОВАРЫ, ПРОДАННЫЕ ПРАВИТЕЛЬСТВУ США Исключение для продаж правительству США не распространяется на деятельность по консервированию тунца. Освобождение распространяется только на деятельность по продаже.
29.10.1956	56-110	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; УПРАВЛЕНИЕ КООПЕРАТИВНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ЖИЛИЩНОЙ КОРПОРАЦИИ ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОЕКТА Корпорация рассматривается как лицо, занимающееся подрядным бизнесом, а застройщик, с которым корпорация заключает договор, должен рассматриваться как субподрядчик.
10.04.1956	56-48	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИНОСТРАННЫХ КОРПОРАЦИЙ, ДЕЙСТВУЮЩИХ ПЕРЕВОЗЧИКАМИ БЫТОВЫХ ТОВАРОВ Все услуги по упаковке, распаковке, хранению и специальные услуги, за которые взимается отдельная плата, а также все услуги по вывозу, доставке и транспортировке, за которые взимается отдельная плата, подлежат общему акцизу. налог. Тем не менее, получение, доставка, хранение и транспортировка, связанные с межгосударственным перемещением и не являющиеся предметом отдельной платы, не облагаются налогом.
25.01.1956	56-13	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНИМАЯ НАЛОГОВАЯ СТАВКА; ПРОИЗВОДСТВО, ЧТО СОСТАВЛЯЕТ; ПЛАТЕЖНЫЙ ЗАВОД Сушка в печи пиломатериалов, принадлежащих другому лицу, не является частью производственного процесса и, следовательно, является услугой, облагаемой налогом по ставке 2,5 процента, независимо от того, выполняется ли она для другой складской базы, подрядчика или производитель мебели. Фрезерованный пиломатериал, принадлежащий другому складу или подрядчику, также не является производственным процессом и облагается налогом по ставке услуг в размере двух с половиной процентов.Однако фрезерованный пиломатериал, принадлежащий производителю мебели, является частью стоимости произведенного продукта, а фрезерные работы облагаются налогом по ставке один процент в соответствии с параграфом d статьи 5455.
13.01.1956	56-6	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ВСТУПЛЕНИЕ В БИЗНЕС; ПРОДАЖА НОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИЕЙ Финансовые факторы, занимающиеся продажей автомобилей для целей общего акцизного налога, когда они получали лицензию у автомобильного дилера, арендовали место для продажи восстановленных автомобилей, нанимали опытных продавцов автомобилей и рекламировали автомобили для продажи.Таким образом, автомобили, проданные на месте, облагались общим акцизным налогом. Однако изъятые автомобили, проданные компанией другим автодилерам и государственному агентству, были связаны с финансовым бизнесом компании и не облагались общим акцизным налогом, поскольку они были проданы до того, как компания начала заниматься продажей автомобилей.
07.11.1955	55-105	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ, ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТОРА; ССУДЫ, ОБЕСПЕЧЕННЫЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГАВАИ Инвесторы с материковой части, которые заключают сделку, связанную с ссудами, обеспеченными ипотекой на недвижимость на Гавайях, могут облагаться общим акцизным налогом в зависимости от фактов конкретной сделки.
20.10.1955	55-93	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ГЛАВНОГО ПОДРЯДЧИКА И ПОСРЕДНИКА; ПРАЧЕЧНАЯ Валовая выручка, полученная концессионером за услуги прачечной, предоставленные посетителям в соответствии с концессионным соглашением с военной базой, облагается налогом в размере двух с половиной процентов. Коммерческая прачечная, которая фактически выполняла прачечные работы по субподряду с концессионером, облагается промежуточной налоговой ставкой в ​​размере одного процента.
15.06.1951	1859	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ; СИСТЕМА РЕСТОРАНОВ СУДОВЕРФИ Ресторанная система верфи, состоящая из служащих федеральной гражданской службы, обеспечивающих общественное питание под контролем командира верфи, в соответствии с Инструкциями 66 для гражданского персонала ВМС, является, как указано в упомянутых правилах, некоммерческим кооперативом, подлежащим территориальные налоги; такая организация не защищена никаким подразумеваемым государственным иммунитетом.ОДНО И ТОЖЕ; ОДНО И ТОЖЕ; SAME The Shipyard Restaurant System, организация федеральных государственных служащих, пользующихся федеральной собственностью и действующих под федеральным надзором в сфере общественного питания, но без федеральной собственности на запасы продовольствия или фондов и без федеральной ответственности по взятым обязательствам, не является неотъемлемой частью военно-морского ведомства или полностью принадлежащим ему инструментом. ОДНО И ТОЖЕ; ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ По причине Закона от 6 декабря 1945 года ВМС не имеют права создавать отдельную и обособленную организацию, которая является федеральным органом, и Инструкции по гражданскому персоналу 66, относящиеся к продовольственной службе, не имеют целью санкционировать создание такой организации. .ОДНО И ТОЖЕ; ОСВОБОЖДЕНИЕ, ОБЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ Группа служащих федеральной государственной службы, объединившаяся для работы кооперативной службы общественного питания для собственного благосостояния, не имеет права на освобождение от налога на полученные таким образом пособия, равно как и право на освобождение от налога на свою заработную плату.
15.06.1951	1859	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; SAME The Shipyard Restaurant System не является организацией, работающей на благо общества; к этой организации не применяются исключения, содержащиеся в законе о налоге на валовой доход.НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ; ЖЕ ЖЕ Отсутствие освобождения, содержащегося в законе о налоге на чистый доход, применяемом к ресторанной системе судостроительной верфи до Закона 166 Сессионных законов 1951 года. Начиная с 1952 налогового года, с доходов 1951 года, это освобождается от налога как «местная ассоциация работников», отвечающая требования для освобождения, изложенные в измененном законе.
17.05.1946	1856	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ОСВОБОЖДЕНИЕ; ИНОСТРАННЫЕ КОРПОРАЦИИ Иностранная корпорация, «ведущая бизнес» на Территории, не освобождается от требования, чтобы она соответствовала требованиям и уплачивала за это вознаграждение на том основании, что она занимается исключительно межгосударственной или иностранной торговлей или выполняет федеральное строительство. контракты.
28.08.1942	1824	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ; ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОЦЕСС ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА; ПРОДАЖА В СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ После рассмотрения фактов, представленных в отношении продажи, осуществленной местным торговцем в Соединенные Штаты, Генеральный прокурор считает, что эта продажа была сделкой, локализованной в штате Калифорния в соответствии с Министерством финансов v. Wood Preserving Corp., 313 US 62, и выручка от них не облагаются налогом территории.
29.07.1942	1822	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ; ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОЦЕСС ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА; ОБОБЩЕННЫЕ МНЕНИЯ ПРИОР АГ. Заключения, содержащиеся в Заключении № 1717 от 18 июля 1939 г., дополненные и частично замененные письмами-заключениями от 30 сентября 1940 г. (№ 1289), 28 июля 1942 г. (№ 932) и 22 октября 1941 г. (№ 753), восстановление межгосударственного налога на торговлю и повторное потребление для подрядчиков и покупателей автомобилей, предназначенных для доставки на материк, резюмируется.
29.07.1942	1823	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; БРОКЕРСКИЕ КОМИССИИ; ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ В случае комиссии местному брокеру за покупку или продажу ценных бумаг на материковой бирже сумма, подлежащая налогообложению, — это сумма, полученная от бизнеса, осуществляемого на территории, за исключением суммы, заработанной материковым брокером за его услуги по обмену на материке.
03.02.1942	1798	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НАЛОГОВАЯ СТАВКА НА УСЛУГИ; ТАКСИ-БИЗНЕС Предоставление транспорта компанией такси не облагается налогом по оптовой ставке 1/4 от 1%, независимо от того, предоставляется ли транспортировка непосредственно клиенту, поскольку нет оптовой ставки на услуги.ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Продажа транспортных билетов не является продажей движимого имущества.
29.01.1942	1795	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРИМЕНЕНИЕ СТАВКИ РОЗНИЧНОГО НАЛОГА Производитель, покупатель которого покупает для собственного использования, облагается налогом по розничной ставке. ОДНО И ТОЖЕ; ПРИНТЕРЫ; НАЛОГОВАЯ СТАВКА Применимость в соответствии с местным законодательством дел в определенных штатах, классифицирующих принтеры, работающие в сфере услуг, как занятые в сфере услуг, не рассматривается в отсутствие запроса о заключении относительно такой классификации вместе с изложением фактов.
21.11.1941	1792	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПРОДАЖА В СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ Продажи в США должны быть включены в показатель валового подоходного налога.
16.01.1941	1762	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ПОДРЯДЧИКИ Поступления от оборудования, закупленного Соединенными Штатами в рамках контракта NOy-3550 на военно-воздушной базе и в рамках его контракта в соответствии с Разделом 4 (а) Общего регламента No.43, 76-й Конгресс, 1-я сессия, e. 87, должны облагаться налогом так же, как и другие поступления по строительному контракту. ОДНО И ТОЖЕ; СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ С учетом недавних дел в Верховном суде Соединенных Штатов и позиции, занятой Генеральным прокурором Соединенных Штатов, валовой подоходный налог, установленный Законом 141 (Ser.A-44) L. 1935, может применяться к выручка от оборудования, поставленного в Соединенные Штаты, даже если сделка рассматривалась как обычная покупка товаров.
12.11.1940	1751	Общий акцизный налог	НАЛОГ НА ВАЛОВЫЙ ПРИБЫЛЬ; ОБЩЕСТВЕННЫЕ КОММУНАЛЬНЫЕ КОМПЛЕКСЫ, ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ Освобождение от налога на валовой доход на основании того, что налогоплательщиком является коммунальное предприятие, не применяется в течение любой части года, если только налогоплательщик не подлежит уплате налога на коммунальные услуги за соответствующий налоговый год.
18.09.1940	1740	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ; СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЛЮС КОНТРАКТЫ После изучения контракта на военно-морскую авиабазу США от 5 августа 1939 года, NOy-3550 и применимого к нему закона, Генеральный прокурор пришел к выводу, что Подрядчики являются настоящими независимыми подрядчиками, а не выступая в качестве агентов США при закупке материалов для контрактных проектов.ОДНО И ТОЖЕ; ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ПОДРЯДЧИКИ Ввиду того факта, что Подрядчики по контракту с военно-морской базой США от 5 августа 1939 года, NOy-3550 не являются агентами Соединенных Штатов, компании-поставщики, поставляющие им материалы, облагаются налогом на валовой доход по оптовой ставке. 0,25%, а Подрядчики обязаны облагать налогом по ставке 11/2% от суммы, полученной от Соединенных Штатов по проектам, включая материалы и рабочую силу, а также фиксированную плату Подрядчика.
08.12.1939	1728	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ПЛАТЕЖИ, ПОЛУЧАЕМЫЕ ШЕРИФОМ ИЛИ ЗАМЕСТИТЕЛЕМ Гонорары, получаемые и удерживаемые шерифом или его заместителем, освобождаются от налогообложения согласно подразделу (2) (s) Раздела 4 Закона 141 Закона 1935 г. как «заработная плата или заработная плата».”
02.10.1939	1723	Общий акцизный налог	НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: ОБЩЕСТВА ВЗАИМНЫХ ПОСОБИЙ: Ассоциация, подпадающая под положения статей 6852 A – L включительно, RL 1935, с поправками, которая получает взносы и взносы от членов и обязуется выплачивать пособия в виде больничных платежей в форме оплаты больничных счетов и аналогичных счетов, по своей сути является страховой организацией. ЖЕ: ЖЕ: Такое общество взаимной выгоды не является «братским обществом-бенефициаром», если у него нет других целей или деятельности, кроме предоставления пособий в случае болезни.НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: НАЛОГ НА ЧИСТЫЙ ПРИБЫЛЬ: Общество взаимопомощи, подпадающее под действие положений Разделов 6852 A – L включительно, RL 1935 с поправками, которое также не является братским обществом-бенефициаром, облагается налогом на чистый доход, установленным Главой 65 RL 1935. ПРОДАЖА: НАЛОГ НА ВАЛОВОЙ ПРИБЫЛЬ: Такое общество взаимной выгоды, которое не является также обществом братской выгоды, подлежит обложению налогом на валовой доход, установленным Законом 141 (сер. A-44) L. 1935. ЖЕ: ЖЕ: Корпорация или ассоциация, которые действуют в интересах своих акционеров или участников, ведут «бизнес» в значении этого термина, как он определен в Разделе 1 (7) Закона 141 (Сер.A-44) L. 1935. СЛОВА И ФРАЗЫ: «Бизнес», как он определен в Разделе 1 (7) Закона 141 (Сер. A-44) L. 1935, включает деятельность корпорации или ассоциации, действующей для экономической выгоды его акционеры или участники.
22.08.1939	1720	Общий акцизный налог	НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ: Применение налога, установленного Законом 141, L. 1935 с поправками, к доходам, полученным от стивидорных работ, такелажного оборудования, проверки грузов и аналогичных услуг, зависит от того, предоставляет ли такой сервис налогоплательщик или нет. с другой стороны, доход получается от простого предоставления помещений и рабочей силы.ЖЕ: ЖЕ: доход, полученный от услуги, которая является предварительной или последующей для межгосударственной перевозки, но не отдельно от нее, не освобождается от налогообложения в соответствии с положением о торговле между штатами. ЖЕ: ЖЕ: Оговорка о торговле между штатами не запрещает введение налога на привилегии, измеряемого валовой выручкой, когда аналогичный сбор другими штатами не может взиматься и, следовательно, не может произойти увеличение налоговых сборов.
18.07.1939	1717	Общий акцизный налог	НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: АКТ 141, S.L. 1935: Налог, установленный Законом 141, размещенный S. L., не начисляется, если заказ размещен через агента, который представляет покупателя, а продавец, который поставляет товары со склада на материке, не ведет коммерческую деятельность на территории. ЖЕ: МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ: Никакое неконституционное бремя на межгосударственную торговлю не налагается налогом, измеряемым продажей товаров, если договор купли-продажи заключен на Территории? цена оплачивается здесь, а товар доставляется сюда. ЖЕ: ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОЦЕСС ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: Законодательный орган может обложить налогом местный транспорт, измеряемый валовой выручкой от продаж, осуществленных на Территории, даже если право собственности фактически не переходит на Территорию.ЖЕ: МЕЖГОСУДАРСТВЕННАЯ ТОРГОВЛЯ: когда продажа товаров в пути, даже если право собственности должно переходить через передачу коносамента, пока товары еще находились в пути, на межгосударственную торговлю не возникнет неконституционного бремени, не возникнет риска возникновения совокупное налоговое бремя, которому не подвержена местная торговля. ЖЕ: ТО ЖЕ: Если фирма на материке, действуя через местного представителя, продает товары местному покупателю, которые продавец и покупатель договариваются поставить покупателю в рамках межгосударственной торговли, то Территория не может облагать налогом товары из-за риска накопления бремя, которому не подвержена местная торговля.ТО ЖЕ: ТО ЖЕ: Если местная фирма продает товары местному покупателю, хотя продавец и покупатель договариваются о поставке товаров покупателю через торговлю между штатами, продавец не подвергается риску совокупного налогообложения при продаже местному покупателю. покупатель, когда он просто покупает необходимые товары на материке и отправляет их напрямую покупателю, и местное налогообложение продажи не является неконституционным бременем для торговли между штатами.
03.05.1939	1704	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; КОНТРАКТЫ С СОЕДИНЕННЫМИ ШТАТАМИ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ИЗ Валовой налог на прибыль применяется к валовым поступлениям частных подрядчиков по контрактам с США на строительство общественных работ.
02.05.1939	1703	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; НЕКОММЕРЧЕСКИЕ КОРПОРАЦИИ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ Компания East Maui Irrigation Co. Ltd., зарегистрированная в качестве акционерного общества в соответствии с главой 221 от 1935 года, облагается налогом на валовой доход, хотя ее поступления никогда не превышают ее операционных расходов.
10.01.1939	1684	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; САХАР ДЕЙСТВУЕТ ПРЕИМУЩЕСТВА, ПРИРОДА. Платежи, полученные в соответствии с Законом о сахаре 1937 года, связаны с бизнесом или привилегиями по выращиванию сахарного тростника. ОДНО И ТОЖЕ; ХАРАКТЕР НАЛОГА Производитель сахарного тростника, который также занимается измельчением или переработкой сахарного тростника, уплачивает налог, измеряемый стоимостью перемолотого сахара, за право участвовать в помоле или переработке; такой налог не взимается с предприятий или привилегий по выращиванию сахарного тростника. ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ ЖЕ Производитель сахарного тростника, который также занимается продажей сахарного тростника в его естественном состоянии, платит налог, измеряемый валовой выручкой от продажи, за привилегию участвовать в продаже таких продуктов; такой налог не взимается с предприятий или привилегий по выращиванию сахарного тростника.ОДНО И ТОЖЕ; СТАВКА НАЛОГА Платежи в соответствии с Законом о сахаре 1937 года были получены в результате осуществления привилегии, не облагаемой налогом в соответствии с другими подразделами статьи 2 Закона 141, L. 1935 года, то есть в результате использования привилегии выращивания сахарного тростника, такие платежи должны быть возвращены для налогообложения по ставке 1-1 / 4 процента, как предусмотрено разделом 2-IH указанного Закона 141. ЖЕ; ПЛАТЕЖИ ПО САХАРНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ, ПРИМЕНИМЫЕ К положениям Закона 141, L.1935, раскрывают намерение Законодательного собрания облагать налогом платежи, такие как платежи в соответствии с Законом о сахаре 1937 г.ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ. Выплаты в соответствии с Законом о сахаре 1937 года являются частью валового дохода налогоплательщиков, которым эти выплаты производятся. КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ПО САХАРНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ Источник выплат в соответствии с Законом о сахаре 1937 года находится на территории в той мере, в какой это требуется для надлежащей правовой процедуры; и их налогообложение не налагает неконституционного бремени на торговлю между штатами. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ, ВАЛОВЫЙ ДОХОД; ДОПУСТИМЫЕ ВЫЧИСЛЕНИЯ Несмотря на то, что налогоплательщик выплачивает дополнительную заработную плату, чтобы соответствовать условиям, установленным статьей 301 Закона о сахаре 1937 года, такая дополнительная заработная плата не может быть вычтена из выплат, полученных для целей налогообложения, установленного Законом 141, L.1935.
23.03.1938	1665	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ; ХАРАКТЕРИСТИКА НАЛОГА Раздел 6850 Правил 1935 года, устанавливающий налог в размере 21/2 процента на валовые премии, полученные от всех операций, осуществляемых на территории страховыми компаниями, предусматривает налог на привилегию ведения бизнеса в течение года, в котором страховые премии были получены, а не в течение года, в котором был собран налог. ОДНО И ТОЖЕ; ОДНО И ТОЖЕ; ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО НАЛОГОВОМУ Раздел 6850, R.L. 1935 вводит налог на бизнес страховых компаний, и законодательный орган не намеревался освобождать такие компании от налога на их первый год работы, хотя налог взимается и взимается в следующем году.
28.12.1935	1629	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ИСКЛЮЧЕНИЯ Закон об общем акцизном налоге (налог на валовой доход), Закон 141, L. 1935 освобождает от налогообложения только те федеральные органы, которые освобождены Конституцией Соединенных Штатов.ОДНО И ТОЖЕ; НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРЕДМЕТОВ Почтовые обмены подчиняются положениям Закона об общем акцизном налоге. ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Продажа по почте местным торговцем должна быть включена в размер налога местного торговца, на который распространяется Закон об общем акцизном налоге. ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ В тех случаях, когда товары продаются и доставляются физическому лицу, а цена покупки выставляется на почтовой бирже, которая взимается с физического лица, такой метод сбора покупной цены не делает транзакцию продажей на почтовой бирже.
05.07.1935	1620	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; АРЕНДА КАК ВАЛОВЫЙ ДОХОД Агенты, полученные от сдачи в аренду собственности, должны быть включены в отчет о «валовом доходе». ОДНО И ТОЖЕ; АРЕНДА ИМУЩЕСТВА КАК «БИЗНЕС». Сдача в аренду имущества и получение от него арендной платы составляет «бизнес» в значении Закона о налоге на валовой доход.
01.07.1935	1619	Общий акцизный налог	ОБЩИЙ АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; «ВЕДЕНИЕ БИЗНЕСА», ЧТО УСТАВЛЯЕТ Если лицо, не занимающееся другой торговлей, бизнесом, профессией или занятием, кладет деньги на сберегательный счет в банке и получает проценты по ним, такое лицо не «ведет бизнес» в соответствии с условиями Закон о налоге на валовой доход.ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ ЖЕ Если лицо, занимающееся торговлей, бизнесом, профессией или занятием, валовая выручка которого облагается налогом в соответствии с Законом о валовом подоходном налоге, кладет деньги на сберегательный счет банка и получает проценты по ним, такое лицо подлежит к налогу на валовой доход и должны подать заявление на получение лицензии.
06.06.1934	1603	Общий акцизный налог	АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ; ПРИРОДА НАЛОГА Налог, указанный в разделе 3473, R.L. 1925, с поправками, внесенными Законом 46, 2nd Sp. S.L. 1932 г. — это акцизный налог, взимаемый со страховых компаний за право ведения бизнеса на Гавайях. ОДНО И ТОЖЕ; ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ Налог, взимаемый в соответствии с разделом 3473 Правил 1925 года с поправками, основан на том принципе, что ведение бизнеса зависит от согласия территории. СТРАХОВАНИЕ; «ВЕДЕНИЕ БИЗНЕСА», ЧТО СОСТАВЛЯЕТ Независимо от других действий, продолжение обязательства иностранной страховой компании по договорам страхования, подписанным до прекращения ее деятельности на Территории, не является ведением бизнеса на Территории, если у компании нет должностных лиц, агентов или офис на территории, а страховые взносы переводятся напрямую в иностранный офис.ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ В связи с таким страхованием компания может вести бизнес на Территории, где у нее есть офис, агенты или сборы страховых взносов на Территории. ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ Корректировка убытков на Территории иностранной страховой компанией может представлять собой «ведение бизнеса». ОДНО И ТОЖЕ; ЖЕ ЖЕ; ЖЕ Если страховая компания ведет бизнес, имеет офисы или агентов, собирает премии или оформляет страхование на Территории, она ведет бизнес на Гавайях. ОДНО И ТОЖЕ; ТО ЖЕ В тех случаях, когда жители Территории обращаются за страхованием по почте в зарубежный офис иностранной страховой компании, и страхование оформляется в таком офисе, а премии переводятся непосредственно в такой офис, компания по причине такого страхования не ведет бизнес. на Гавайях.
19.10.1932	1592	Общий акцизный налог	АКЦИЗНЫЙ НАЛОГ; ВЗЫСКАНИЕ ПЛАТЕЖЕЙ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ДОГОВОРАМ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ПОМОЩИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОРОГ; КОНТРАКТЫ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ПОМОЩИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОРОГ, ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ИЛИ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ В ПРИРОДЕ Контракты, заключенные территорией с частными подрядчиками на строительство автомагистралей, которые частично оплачиваются из средств федеральной помощи в соответствии с Законом о федеральных автомагистралях с поправками и дополнениями, являются исключительно территориальными. а не федеральные контракты, и федеральные деньги, которые время от времени выплачиваются в соответствии с упомянутым Законом с поправками и дополнениями, Территориальному казначею как агенту Территории по их получению, становятся после такой выплаты Территориальными фондами; Таким образом, казначей может на законных основаниях удерживать 1% таких денежных средств в счет территориального акциза на бизнес в соответствии с разделом 6 (b) Закона 42, Законов 2-й специальной сессии 1932 года, при осуществлении платежей с этих денег частным подрядчикам по проекту Федеральной помощи.

Незаконное ответное повышение арендной платы | MassLegalHelp

В штате Массачусетс арендодателем является незаконным увеличивать вашу арендную плату в отместку за осуществление вашего права в качестве арендатора на:

• Сообщать о нарушениях государственного санитарного кодекса или других жилищных законов домовладельцу, любому, кто работает на него, или жилищному инспектору;
• Посещать, присоединяться или организовывать группу арендаторов;
• Подать иск против арендодателя или защитить себя в случае выселения;
• Подайте жалобу о дискриминации в отношении вашего арендодателя в правительственное учреждение; или
• Оплатите часть арендной платы местной коммунальной компании после того, как домовладелец перестал оплачивать счета за коммунальные услуги, которые входили в его обязанности. ³³

Если ваш домовладелец увеличивает вашу арендную плату в течение 6 месяцев после того, как вы предпримете какое-либо из действий, перечисленных выше, закон «предполагает», что ваш домовладелец принимает ответные меры против вас.

Если вы считаете, что арендодатель повышает вашу арендную плату в ответ на любое из этих действий, вы можете отказаться платить это повышение. Если домовладелец пытается выселить вас за неуплату арендной платы, он должен доказать, что не принимал ответных мер против вас. ³⁴ Если суд установит, что она мстила, вам будет разрешено остаться в вашей квартире, и суд может присудить вам арендную плату до 3 месяцев (или ваш фактический ущерб, в зависимости от того, что больше), плюс расходы на оплату услуг вашего адвоката. сборы.

Если прошло более 6 месяцев, прежде чем арендодатель увеличил арендную плату, у вас все еще есть возможность доказать, что действие арендодателя было ответным, но бремя доказывания возмездия будет лежать на вас. Для получения дополнительной информации о преследованиях см. Главу 12: Выселения и Главу 13: Когда обращаться в суд со своим арендодателем.

Документ, почему повышение арендной платы является незаконным

Если вы считаете, что арендодатель незаконно повысил вашу арендную плату, и вы хотите остаться в своей квартире, лучше всего собрать все доказательства, подтверждающие незаконность повышения.Например, если вы чувствуете, что домовладелец отомстил вам за то, что вы заявили о плохих условиях или пожаловались на них, обязательно получите заверенную копию всех отчетов жилищной инспекции, каждый из которых подписан инспектором, проводившим инспекцию. Также сохраните копии любых писем, электронных писем или текстов, которые вы отправили арендодателю об условиях. Имея такие документы и информацию, вы будете лучше подготовлены к тому, чтобы защитить себя, если домовладелец подаст на вас в суд.

1. Новые владельцы

Вам не нужно автоматически платить надбавку к квартплате или съезжать только потому, что у вашего дома новый владелец. ³⁵ В большинстве ситуаций, независимо от того, являетесь ли вы арендатором на ежемесячной основе по своему желанию или у вас есть договор аренды, новый владелец должен «встать на место» старого домовладельца. Это означает, что ваш новый арендодатель должен принять вашу текущую арендную плату до истечения срока действия вашего договора аренды или аренды.

Если вы являетесь арендатором по своему желанию, новый владелец должен предоставить вам действительное уведомление о повышении арендной платы. и вы должны принять это повышение. Если вы отклоняете действительное уведомление о повышении арендной платы, новый домовладелец может прекратить вашу аренду и возбудить против вас дело о выселении, в котором вы можете подать в суд, а также подать иски против арендодателя.Дополнительную информацию о действующих уведомлениях о повышении арендной платы и прекращении аренды см. В разделе «Надлежащее уведомление о повышении арендной платы» ниже.

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором по собственному желанию или арендатором по договору аренды, новый арендодатель становится ответственным за вашу арендную плату за последний месяц и гарантийный депозит, который вы уплатили своему бывшему арендодателю. ³⁶ Это верно, даже если это ваш бывший домовладелец не смог передать арендную плату за последний месяц и / или залог новому владельцу.

Новый владелец — особенно корпоративный инвестор — может иметь сильный финансовый стимул очистить здание от всех жильцов, чтобы отремонтировать и сдать его в аренду по гораздо более высокой арендной плате, или преобразовать и продать здание как кондоминиум.В таких ситуациях арендаторы заключают и заключают соглашения о справедливой арендной плате. Подробнее об этих и других вариантах см. Ниже в разделе «Варианты получения уведомления о повышении арендной платы».

2. Кондоминиум переоборудования

Если вы считаете, что ваш домовладелец может переоборудовать ваше здание в кондоминиумы («кондоминиумы»), или если вы получили уведомление о том, что ваша квартира перестраивается в кондоминиум, у вас есть важные юридические права, включая право на проживание и ограничения на сколько может увеличиться ваша арендная плата. ³⁷

Например, независимо от того, есть у вас договор аренды или нет, ваш арендодатель или последующий владелец кондоминиума не может увеличивать вашу арендную плату выше определенной суммы. По закону домовладелец или владелец квартиры не может увеличивать вашу арендную плату более чем на 10% в год или выше увеличения индекса потребительских цен за год до того, как арендодатель уведомил вас о преобразовании квартиры, в зависимости от того, что меньше. ³⁸

Кроме того, если у вас есть договор аренды, арендодатель не может изменить размер арендной платы до окончания срока аренды.Единственный случай, когда домовладелец может увеличить вашу арендную плату, — это если в вашем договоре аренды есть так называемая «оговорка о налоговом эскалаторе». Этот пункт позволяет увеличить арендную плату во время аренды, если повышается налог на недвижимость. ³⁹ Подробнее см. Ниже в разделе «О налоговых эскалаторах».

В некоторых случаях домовладелец может незаконно попытаться обойти защиту арендатора от переоборудования кондоминиума, потребовав очень высокого повышения арендной платы перед оформлением основного документа на кондоминиум. Но по закону собственник должен только иметь «намерение преобразоваться», чтобы арендаторы были защищены от повышения арендной платы. ⁴⁰ Подробнее о кондоминиумах и защите арендаторов см. В главе 17: Контроль над кондоминиумами.

3. После потери права выкупа

Если вы считаете, что ваша арендуемая квартира может быть лишена права выкупа, вы захотите ознакомиться с важными юридическими правами, которые отличаются от других прав, связанных с арендой. Например, если у вас есть субсидия по разделу 8 или другая субсидия, вы можете остаться в своей квартире и платить такую ​​же сумму арендной платы после обращения взыскания. ⁴¹ Чтобы узнать больше о том, что нужно делать с точки зрения выплаты арендной платы и каковы ваши права и возможности во время каждой части процесса обращения взыскания, см. Главу 18: Арендаторы и передача права выкупа.

4. Статья

о налоговом эскалаторе

Если у вас есть договор аренды, единственный способ, которым домовладелец может поднять вашу арендную плату до истечения срока аренды, — это применение так называемого «пункта о налоговом эскалаторе». Положение о налоговом эскалаторе в договоре аренды позволяет арендодателю передавать вам любое увеличение налогов на недвижимость, увеличивая арендную плату до истечения срока аренды. ⁴²

Если ваш арендодатель требует от вас дополнительной оплаты в соответствии с положением о налоговом эскалаторе, вам следует: (1) прочитать договор аренды, чтобы узнать, является ли оно законным, и (2) убедиться, что арендодатель не взимает с вас завышенную плату.

а. Законная статья

Закон требует, чтобы статьи о налоговых эскалаторах были написаны определенным образом. ⁴³ Если пункт о налоговом эскалаторе в вашем договоре аренды не содержит всех трех приведенных ниже частей, этот пункт является незаконным, и ваш арендодатель не может использовать недействительный пункт о налоговом эскалаторе для увеличения арендной платы. ⁴⁴ Внимательно прочтите текст договора аренды. В формулировке статьи о налоговом эскалаторе должны быть указаны следующие три вещи:

• Заявление о том, что вы обязаны платить только тот точный процент от увеличения налога на недвижимость, который начислен на вашу квартиру.
• Точный процент увеличения налога на имущество, который вы обязаны уплатить. Например, если вы живете в трехэтажном здании, и все квартиры одинакового размера, вы должны будете заплатить 1/3 увеличения налога за все здание.
• Заявление о том, что если ваш домовладелец получит возмещение налога на недвижимость («сокращение»), вы получите пропорциональную долю этого сокращения (за вычетом любых гонораров адвоката, которые арендодатель заплатил за получение скидки). Например, если город предоставляет вашему домовладельцу налоговую скидку, вы имеете право на пропорциональное снижение арендной платы. ⁴⁵

г. Арендодатель завышает цену

Даже если положение о налоговом эскалаторе является законным, вы должны убедиться, что арендодатель не взимает с вас завышенную плату. Сходите в офис местного налогового инспектора и спросите, повысились ли налоги на арендуемую вами недвижимость, а также получил ли ваш арендодатель налоговые льготы. Уменьшение налогов — это уменьшение налогов, которое получают владельцы недвижимости после того, как налоговый инспектор определит, что первоначальная налоговая оценка была слишком высокой.

Если налоги выросли, вам нужно будет выяснить, на какую сумму, чтобы выяснить, правильно ли ваш домовладелец рассчитал пропорциональное увеличение арендной платы.Если арендодатель получил налоговую скидку, вам нужно будет выяснить, сколько арендодатель должен вам.

Информация для арендодателей жилой недвижимости

Освобождение от регистрации для некоторых лиц, получающих доход от аренды

Лицо, получающее доход от аренды в связи с деятельностью кооперативной жилищной корпорации, как это определено в разделе 216 (b) Налогового управления Кодекс 1986 года с поправками; одно жилое строение, состоящее менее чем из четырех единиц; или один жилой кондоминиум не требуется, только по причине этого факта , для получения свидетельства о регистрации бизнеса.Если это же лицо занимается другой коммерческой деятельностью или несет расходы по заработной плате, может потребоваться свидетельство о регистрации бизнеса.

Хозяева краткосрочного проживания — это жители Сан-Франциско, которые сдают в аренду любую часть своего жилища. Получение дохода от краткосрочной аренды жилья, независимо от суммы, считается бизнесом, поэтому вам необходимо зарегистрироваться в качестве бизнеса.

Освобождения и исключения из налога на валовые поступления

Для целей налога на валовые поступления арендодатель жилой недвижимости является «малым бизнесом» и освобождается от уплаты налога на валовые поступления только в том случае, если арендодатель сдает в аренду менее 4 единиц в каждом отдельном здании (хотя от них все равно может потребоваться подать декларацию — см. ниже).«Жилая недвижимость» означает недвижимое имущество, в котором основное использование или право на использование собственности предназначено для проживания, сна или проживания, кроме как часть коммерческой деятельности по размещению.

Если вы являетесь арендодателем жилой недвижимости, вы можете исключить из общей валовой выручки в любом налоговом году 50 процентов общей суммы, полученной от сдачи недвижимости в аренду арендаторам в любом месте в Сан-Франциско, которое подлежит лимиты на увеличение арендной платы в соответствии с Постановлением о стабилизации арендной платы и арбитраже Административного кодекса Сан-Франциско, глава 37.1 и след.

Освобождение от подачи документов для предприятий, размер которых ниже минимальной суммы подачи

• Если вы арендуете менее четырех квартир в отдельном здании; AND
• Расходы на заработную плату, относящиеся к этому зданию (рассчитанные без освобождения от налога на малый бизнес), составляют менее 320 000 долларов; тогда
  • Вам не нужно подавать декларацию по налогу на валовой доход и по налогу на заработную плату.
• В качестве альтернативы, если вы арендуете четыре или более квартир в отдельном здании; OR
• Расходы по заработной плате, относящиеся к этому зданию (рассчитанные без освобождения от налога на малый бизнес), составляют 320 000 долларов или более; тогда
  • Вы должны подать декларацию по налогу на расходы на заработную плату и налогу на валовые поступления, даже если в противном случае вы могли бы иметь право на освобождение малого бизнеса от налога на валовые поступления и / или налога на расходы на заработную плату.

Неподача декларации может повлечь за собой штрафы, пени и сборы. (Обратите внимание, что указанные выше пороговые значения применяются к 2020 налоговому году. Налоговые годы до 2020 имеют более низкие пороговые значения.)

Налог на расходы на заработную плату

Арендодатель жилой недвижимости рассматривается как отдельное лицо в отношении каждого отдельного здания в которые он сдает в аренду объекты жилой недвижимости. Следовательно, расходы на заработную плату, понесенные тем, что ранее было единым налогоплательщиком, должны быть распределены между отдельными зданиями, а также между другими видами коммерческой деятельности лица вместе взятыми, в зависимости от обстоятельств.После распределения каждое здание должно определить, подлежит ли оно ежегодному требованию подачи заявок или освобождению от уплаты налога на малый бизнес в соответствии с налогом на заработную плату.