Инвестировать в недвижимость: Как выбрать недорогую квартиру для инвестиции. Советы экспертов — АНО "Евразийский Институт Исследований и Поддержки Молодёжных Инициатив"

Содержание

Как выбрать недорогую квартиру для инвестиции. Советы экспертов

В рубрике «Активы» мы рассказываем про инвестиции в недвижимость. В этом тексте со всех сторон рассматриваем покупку доступной квартиры в новостройке в инвестиционных целях

Фото: Volurol/shutterstock

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Читайте также

с нуля и без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсов	Схема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки	Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом	Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
	Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Находите подходящую недвижимость.
Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
Совершаете покупку.
Сдаете квартиру в аренду.
Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
Делите большую квартиру на студии.
Продаете каждую студию отдельно.
В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Вы находите подходящий объект.
Снижаете его стоимость на 30%.
Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Перечитать статью

Оценка материала

Как инвестировать в недвижимость | Как заработать деньги

О том, чтобы вложить деньги в недвижимость, задумываются многие успешные люди. Но как инвестировать в недвижимость? Ведь это отличная возможность не только сберечь свои деньги во время инфляции, но также значительно приумножить капитал. В действительности на рынке новостроек и вторичного жилья существует много возможностей для успешного развития бизнеса. Традиционно это сфера считается одним из самых безопасных и выгодных способов заработка.

В статье представлено несколько вариантов того, как правильно инвестировать в недвижимость, сводя риски к минимуму. Подобный вид бизнеса позволяет получать пассивный доход инвестору – в большинстве случаев не нужно принимать активных действий для его развития, что позволяет направить свои силы и время на другой вид деятельности, требующий больше внимания.

Содержание статьи

Вложение денег в недвижимость выгодно длительностью своего действия. Достаточно сделать единоразовое денежное вложение для получения дивидендов на длительный период. Но это далеко не единственное преимущество. Более подробно тема раскрыта в разделах, представленных ниже.

Почему инвестиции в недвижимость обязательно принесут прибыль

Важно понимать, что вложения в недвижимость, как и любой другой бизнес, требуют тщательного продумывания всех шагов. Решив стать инвестором, следует изучить рынок и использовать все возможные варианты, позволяющие сформировать собственный инвестиционный портфель. Отличным вариантом станет вложение денег в различные виды построек. Также существуют разные стратегии, позволяющие проводить выбранную линию бизнеса максимально безопасно.

Самый распространенный вариант – это покупка квартир. Жилье всегда пользовалось и будет пользоваться спросом у покупателей, поскольку является одной из самых важных составляющих спокойной и комфортной жизни. Вложить свой капитал выгодно можно на различных этапах: например, стадия строительства новых квартир в высотном доме или же игра на вторичном рынке.

Перед покупкой дома, квартиры или помещения другого типа нужно позаботиться о сохранности денег. Инвестирование в недвижимость – это достаточно сложный вид бизнеса, требующий тщательного изучения рынка, знания всех возможных рисков и подводных камней. Поэтому нужно запастись терпением и почитать литературу, позволяющую хорошо понять особенности рынка недвижимого имущества.

Одним из популярных направлений приобретения недвижимого имущества является покупка коммерческого. Новый владелец перепродает квартиры или дома, другой вариант – это долгосрочная или краткосрочная аренда. Подобный вариант возможен как в новостройках, так и с жильем со вторичного рынка. Более подробно о целях вложения капитала в жилье рассказано ниже.

Цели инвестиций в недвижимость

Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.

Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач. Именно поэтому важно убедиться в следующем:

Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.

Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать. Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Выбор развития бизнеса – это достаточно сложная задача, ведь везде есть свои плюсы и минусы. Но, выбирая актив, многие останавливаются именно на покупке квартиры. Самое очевидное преимущество – это возможность получить стабильный фундамент, ведь в любом случае квадратные метры можно оставить себе и не платить больше арендную плату, имея собственное жилье. Вариант беспроигрышный. Другие плюсы:

Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить деньги во время инфляции. Квартиры дорожают в период нестабильной экономики, поэтому вложенные активы сохранятся.
Это отличный вариант для получения пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдавать квартиру и получать деньги, ничего при этом не делая.
Выбрав подходящий период на рынке, помещение можно выгодно продать, получив дополнительный доход.

Для бизнесменов, решивших получить другое гражданство, вложение денег в недвижимость открывает широкие возможности. Среди стран, предлагающих ПМЖ за инвестирование в экономику, можно найти многие балканские государства. Например, Испанию, Мальту, Кипр, островные государства Карибского бассейна и множество иных интересных вариантов.

Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, измеряющимися сотнями тысяч долларов. Потому что для проведения сделки придется вести сотрудничество с очень серьезными государственными компаниями. И поэтому без грамотной юридической помощи не обойтись.

С чего начать?

Независимо от опыта и размера капитала начинать инвестору нужно с обучения. Самое главное – это разобраться с рисками. Следует осознавать, что торговля на рынке недвижимости сопряжена со многими рисками, поэтому без достаточного уровня подготовки не следует начинать. Прежде всего, важно разобраться в представленных ниже вопросах:

Какие виды инвестирования в недвижимое имущество существуют?
В какой срок можно рассчитывать на получение первых доходов?
Виды объектов и тонкости правильного выбора.
Законные средства, позволяющие финансировать в рынок недвижимости.
Как избежать или минимизировать риски?

Сегодня инвестиции в недвижимость можно делать благодаря множеству государственных программ. Среди самых распространенных: вложение собственных денег, использование целевых облигаций, позволяющих совершить покупку, депозиты для покупки квартир в новостройках. Кроме того, существует много других вариантов, с которыми можно ознакомиться при самостоятельном изучении рынка. Ниже представлены самые интересные виды.

Виды инвестиций в недвижимость

Как инвестировать в недвижимость без денег (правда)

Когда я говорю людям, что инвестирую в недвижимость, я обычно получаю один из двух комментариев:

Зачем инвестировать в недвижимость? Это слишком много работы. Мне не нужен такой стресс в моей жизни.
Я бы хотел вложить деньги в недвижимость, но у меня нет денег.

Если вы из первой категории, я понимаю. Инвестирование в недвижимость не совсем пассивное занятие, но мне нравятся (большинство) его аспектов, поэтому он мне подходит.

Если вы относитесь ко второй категории, я здесь, чтобы рассказать вам , как инвестировать в недвижимость без денег. Да, это возможно! Вы должны быть более креативными, но есть множество способов начать работу в сфере недвижимости с небольшими затратами или вообще без них.

Можно ли действительно инвестировать в недвижимость без денег?

Да, действительно можно инвестировать в недвижимость без денег. Но если у вас нет денег, вам придется найти другой способ внести свой вклад — время, навыки, отношения или собственный капитал.

Есть миллион способов структурировать сделку с недвижимостью, и если вы не можете вложить деньги в сделку, то что вы можете принести?

Лично для меня, когда я не приносил деньги к столу, я всегда мог принести что-нибудь еще. В одном случае это было время и опыт для проведения реабилитации. Я сделал всю работу и нашел партнера, который вложил все деньги. В другом случае я приложил много усилий, чтобы найти действительно выгодную сделку, и смог участвовать в прибылях, сотрудничая с другим инвестором с деньгами, но без хороших сделок.

Урок здесь в том, что если вы хотите инвестировать в недвижимость без денег, то найдите людей, у которых ДЕЙСТВИТЕЛЬНО есть деньги, и постарайтесь вложить свои деньги в работу с вами.

7 способов инвестировать в недвижимость без денег

«Прекратите болтать и переходите к хорошему! Приведите мне несколько примеров! »

Ладно ладно, блин. Я постараюсь, чтобы эти примеры были такими, чтобы их хватило на Твиттер только для вас.

Как можно инвестировать в недвижимость без денег из своего кармана? Дай посчитать пути…

1.Купить Primary Home and House Hack

Так что технически это потребует немного денег вперед, если только вы не можете получить ссуду USDA или VA на сумму 0%. Но даже с обычным кредитом в наши дни нужно получить всего 3% меньше. Вы можете часто договариваться с покупателями о покрытии заключительных расходов, не оставляя вам почти ничего из своего кармана. Это намного лучше, чем те 20-30%, которые кредитор потребует от вас заплатить за чистую инвестиционную собственность.

Идея здесь в том, чтобы найти дом, в котором можно было бы жить, но это также будет хорошей инвестицией.Большинство кредиторов требуют, чтобы вы прожили в доме не менее 1 года, прежде чем вы сможете преобразовать его в арендуемую недвижимость. Но это не должно мешать вам вести подсчеты, как будто это инвестиции или «взлом дома» и сдача комнат вашим друзьям, пока вы там живете.

Это то, что я сделал со своим первым домом. Когда мне было за 20 и я все еще холост, я купил свой первый дом — 3 спальни, 2 бани в городе. Я привык к соседям по комнате, поэтому было легко заселить двух друзей в запасные спальни, и они платили мне арендную плату каждый месяц.Хотя я не мог жить полностью бесплатно, приходящая арендная плата покрывала большую часть ипотеки.

В итоге я заплатил меньше, чтобы жить там, чем я бы разделил небольшую квартиру с соседом по комнате!

Другая идея — купить дом на 2-4 квартиры, жить в одной квартире, а остальные сдавать в аренду. Когда я женился, моей жене не нравилось жить с соседями по комнате. Хотя мы не пошли этим путем, мы могли бы найти хороший дуплекс и жить в одной половине, а другую сдавать в аренду для достижения той же цели.

И через 2 или 3 года, если вы использовали правило 1% для оценки своей покупки и относились к ней как к инвестициям, вы можете переехать и превратить ее в отдельный дом для сдачи в аренду, не вкладывая никаких дополнительных денег!

СВЯЗАННЫЙ: Как использовать правило 1%: простая математика аренды недвижимости

2. Найдите акционера

Если вы нашли отличную сделку, но у вас нет денег для первоначального взноса, подумайте о создании взаимовыгодного партнерства для покупки дома.Это отлично работает с флипами, но также может сработать и для сдачи в аренду, если вы правильно ее структурируете.

Если вы посещали встречи по недвижимости и участвуете в сообществе инвесторов, вы встретите самых разных инвесторов. Когда я только начинал, я был одним из тех инвесторов, которым «не нужны деньги», которые искали бессвязные способы войти в игру. Если вы докажете, что вы трудолюбивы и предлагаете ценность, у многих инвесторов больше денег, чем времени, и они будут готовы сотрудничать с вами по выгодной сделке.

Вы можете договориться о любых условиях, но часто это выглядит как партнерство 50/50. Один партнер принесет деньги для покупки недвижимости, а другой партнер (то есть вы, мистер или миссис, инвестор в недвижимость без денег) закажет сделку и управляет восстановительными работами и, в конечном итоге, продажей собственности. После того, как собственность продана, прибыль делится на 50% партнеру по деньгам и 50% партнеру по долевому капиталу.

3. Ссуды в твердых или частных деньгах

Еще один способ инвестировать в недвижимость без денег — привлечь кредиторов с твердыми деньгами.

У них обычно менее строгие требования к андеррайтингу, чем у банка, и они ссужают вам деньги как на покупку, так и на реабилитацию. Компромисс в том, что они взимают с вас гораздо больше процентов. В моем районе текущая ставка составляет около 10% плюс 2 балла (балл составляет 1% от покупной цены, уплаченной в качестве комиссии при закрытии), что значительно дешевле, чем было даже несколько лет назад, поскольку рынок продолжает расти. более конкурентоспособный.

Имея ссуду в твердой валюте , можно получить 100% финансирование покупки плюс реабилитация, но вам нужно будет найти подходящего кредитора и УДИВИТЕЛЬНУЮ сделку.Обычно они ссужают до 70% стоимости после ремонта, поэтому, если вы сможете найти недвижимость по исключительно высокой цене, вы можете уйти без лишних денег. Часто кредитор с твердыми деньгами захочет увидеть хоть какую-то шкуру в игре, поэтому вам придется выйти из кармана с небольшими деньгами или увидеть № 2 и решить что-то с партнером по акциям, чтобы получить оставшиеся деньги.

Другой вариант — ссуда в размере частных денег. Обычно это похоже на ссуду в твердых деньгах, но вместо того, чтобы исходить от кого-то, кто занимается ссудой денег, вы получаете ссуду от частного лица — часто от того, с кем вы лично связаны.Я получал частные ссуды от друзей-инвесторов и в некоторых случаях даже от семьи. С займом частным лицам все обсуждается — сумма займа, процентная ставка, сроки возврата и т. Д.

Гораздо проще по-настоящему инвестировать без денег с частным кредитором. Но, пожалуйста, будьте ответственны и защищайте своего кредитора! Я всегда удостоверяюсь, что у них есть право первого залогового права на собственность, и я лично не буду занимать более 80% стоимости после ремонта на случай, если что-то пойдет не так.

4. Финансирование продавца

Если у вас нет денег, чтобы инвестировать в недвижимость, почему бы не попросить продавца профинансировать их собственность для вас?

Вы начинаете замечать тенденцию? В недвижимости все договорно! Если вы найдете недвижимость, которую хотите купить, но у вас нет денег для инвестирования, вы можете узнать, будет ли продавец готов продать ее вам на условиях финансирования продавца.

Это очень похоже на ссуду частным лицам, только в этом случае кредитор является продавцом.Возможно, вы могли бы договориться о том, чтобы не вкладывать деньги и вносить ежемесячные платежи за дом по 10-летнему графику амортизации. Часто продавцу не нужны все деньги заранее, и если вы сможете выяснить, что они действительно хотят получить от продажи, они могут помочь вам, распределив платежи по времени.

5. Оптовая торговля

Раньше я много занимался оптовой торговлей. Это был один из способов заработать деньги для первоначального взноса за аренду недвижимости. Многие «гуру» посоветуют новым инвесторам, которые хотят заняться недвижимостью без денег, начать с оптовой торговли.Хотя это не самая плохая идея в мире, оптовая — это ТРУДНАЯ РАБОТА. Это действительно работа, а не инвестирование. Но на этом можно неплохо заработать.

При оптовой торговле идея состоит в том, что вы идете и находите мотивированных продавцов — стучите в двери, звоните по телефону, отправляете прямую почтовую рассылку — и заключаете дом по контракту по цене ниже, чем заплатил бы другой домовладелец или реабилитолог. Затем вы продаете этот контракт другому инвестору по более высокой цене и получаете разницу в качестве комиссии за уступку.

По сути, вы предоставляете услуги реабилитологам и арендодателям — вы делаете тяжелую работу по поиску выгодных предложений для них, чтобы им не приходилось делать это, и они платят вам плату за поиск недвижимости для них.

Трудность в оптовой торговле заключается в том, что вам нужно найти более выгодные сделки, чем обычный инвестор, чтобы вы могли получать прибыль, и вы также должны иметь твердое представление о том, как оценивать затраты на реабилитацию, как проводить выплаты и знать, что это за дом. стоит как аренда или реабилитация (или и то, и другое). Это навыки, которым вы, безусловно, можете научиться, но это требует времени, и я не обязательно рекомендую новичку начинать заниматься оптовой торговлей без хорошей сети поддержки.

6. Ссуды под залог собственного капитала и другие кредитные линии

Иногда проблема не в том, что у вас нет денег для инвестирования в недвижимость, а в том, что вы просто не знаете, как получить доступ к собственному капиталу, который может быть вам уже доступен.

Если у вас есть личный дом, имеющий собственный капитал (то есть его стоимость больше, чем остаток по ипотеке), вы можете получить кредитную линию собственного капитала (HELOC) для использования этого капитала. По сути, он работает как кредитная карта с гораздо более низкой процентной ставкой. Если вам нужны деньги для первоначального взноса вложения в недвижимость, вы можете вывести деньги из HELOC, а затем вернуть их после рефинансирования или продажи недвижимости.

Стратегия, используемая многими инвесторами в недвижимость, когда у них есть несколько объектов для сдачи в аренду, заключается в том, чтобы взять кредитную линию против одной, чтобы заплатить за следующую. Как только они исправят это, они могут затем рефинансировать его с помощью более постоянной ссуды, погасить кредитную линию, промыть и повторить.

7. Побочная суета для получения денег

Мы говорили о том, как инвестировать без денег, но иногда может быть проще просто пойти заработать больше денег, чтобы вы могли инвестировать в недвижимость С деньгами! Это часть пути, по которому мы пошли, когда у нас не было денег для инвестирования, так уж получилось, что многое из того, что мы делали за дополнительные деньги, также было связано с недвижимостью.

Но если вы хороши в чем-то другом, кроме недвижимости, то используйте этот навык, чтобы получить дополнительный доход, который вы можете вложить в инвестиции в недвижимость. Вот несколько идей для начала:

Стать агентом по недвижимости — Это то, что сделала моя жена, и она приносит дополнительно 15-20 тысяч долларов в год только через друзей и родственников.
Зарабатывайте деньги на eBay Flipping — Вы можете зарабатывать не менее нескольких сотен долларов в месяц, покупая в гаражных распродажах и благотворительных магазинах и перепродавая на eBay.
Станьте виртуальным помощником — Часто это не гламурная работа, но многим владельцам бизнеса требуется помощь во всех повседневных задачах ведения бизнеса. Вы даже можете предлагать свои услуги другим инвесторам в недвижимость (размещение вывесок, рассылка почтовых сообщений и т. Д.) И учиться у них в процессе.
Приложения для возврата денег и Награды по кредитным картам — Прежде чем вы откажетесь от этого, мы зарабатываем дополнительно 1000–2000 долларов в год, просто используя несколько приложений для пассивного возврата денег и используя бонусы за регистрацию по кредитной карте. Одна хорошая вещь в инвестировании в недвижимость заключается в том, что у меня всегда есть большие расходы, чтобы достичь этих минимальных пороговых значений, чтобы получить бонусы призовых баллов!

Могу ли я инвестировать в недвижимость, если у меня плохой кредит?

Еще один вопрос, который я часто вижу: как я могу инвестировать в недвижимость без денег и без плохой кредитной истории? Если вы рассмотрите некоторые из стратегий покупки недвижимости без денег, многие из них также не требуют личного кредита (например, найти партнера по акционерному капиталу, ссуды в твердых деньгах, финансирование продавца и оптовая торговля).

Хотя это означает, что вы можете купить недвижимость с плохой кредитной историей, я настоятельно рекомендую вам поработать над улучшением своего кредитного рейтинга, если вы намерены оставаться в игре по инвестированию в недвижимость в долгосрочной перспективе. Если вы хотите создать портфель арендуемой недвижимости, хороший кредит будет иметь большое значение для получения финансирования с лучшими процентными ставками и условиями.

Одно из лучших преимуществ инвестора в недвижимость — это возможность использовать долговые обязательства под низкие проценты для покупки недвижимости с денежным потоком. С плохой кредитной историей вы теряете это преимущество инвестирования в недвижимость.

Стоит ли инвестировать в недвижимость без денег?

Мы установили, что вы CAN инвестируете в недвижимость без денег, но есть еще один последний вопрос, который, я думаю, необходимо задать. СЛЕДУЕТ ли инвестировать в недвижимость без денег?

Как ни странно, тем легче инвестировать в недвижимость без денег, чем больше у вас опыта и чем больше у вас недвижимости.Это потому, что у вас есть устоявшаяся репутация и, надеюсь, развитые отношения с другими инвесторами, кредиторами и подрядчиками.

Пять лет спустя я почти никогда не использую свои собственные деньги для инвестирования в сделку с недвижимостью, потому что у меня есть несколько источников финансирования. Но это не значит, что у меня буквально нет денег.

Как инвестор в недвижимость, и особенно как владелец арендуемой недвижимости, вам необходимо иметь значительный резервный фонд для капитальных затрат.Что делать, если вам нужно заменить крышу? Или HVAC гаснет в середине лета? У меня не обязательно есть куча наличных, но у меня есть уже существующие кредитные линии, которыми я могу воспользоваться в экстренной ситуации. Всегда хорошо быть готовым.

Как инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами

Что делать, если у вас есть немного денег и вы хотите начать инвестировать в недвижимость?

Вы, безусловно, можете следовать приведенным выше стратегиям, чтобы начать покупать физическую недвижимость с небольшими деньгами или без них.Или, если вы хотите более пассивный подход к инвестированию в недвижимость с небольшими деньгами, краудфандинг в сфере недвижимости — отличный вариант.

С краудфандингом вы можете начать инвестировать в сделки с недвижимостью всего с 10 долларов с Groundfloor или всего с 500 долларов с Fundrise или DiversyFund .

Я не хочу занимать слишком много места с помощью краудфандинга, но если этот вариант вас заинтриговал, вот некоторые дополнительные материалы:

Подведение итогов — моя история инвестирования без денег

Когда я только начинал заниматься недвижимостью, у нас было достаточно денег, чтобы купить одну сдаваемую в аренду собственность, а потом мы «разорились» (как говорится, с богатым домом и бедным с деньгами).Я хотел и дальше покупать недвижимость, но не знал, как это сделать.

В итоге я провел много исследований о том, как инвестировать в недвижимость без денег, и использовал несколько из вышеперечисленных методов, чтобы начать свое инвестиционное путешествие.

Я занялся оптовой торговлей, чтобы получить дополнительный доход, который я мог бы вложить в первоначальные платежи за аренду недвижимости.
Я нанял партнеров по капиталу или частных кредиторов, чтобы покупать и переставлять дома (опять же, принося больше прибыли для внесения авансовых платежей).

На самом деле, наше «инвестирование» превратилось в суету с недвижимостью, а не пассивную деятельность. Но по пути я многому научился и обнаружил, что мне очень нравится весь бизнес с недвижимостью. Мы по-прежнему активно занимаемся недвижимостью, хотя нам и не нужно.

Вы можете увидеть наш отчет о дополнительном доходе , в котором документируется наш прогресс в зарабатывании дополнительных денег (в основном за счет недвижимости) с конечной целью инвестирования их для получения пассивного денежного потока.

Если вы хотите начать инвестировать в недвижимость, но еще не сделали этого, что вас сдерживает? Дай мне знать в комментариях!

Сколько денег мне нужно инвестировать в недвижимость?

Давайте разберемся, что вы реально можете ожидать, а также покажем, как уменьшить эту сумму, когда это возможно. После этого вы можете уверенно двигаться к своей первой инвестиционной недвижимости с реалистичным планом.

Итак, сколько денег вам нужно вложить в недвижимость? А сколько стоит инвестировать в недвижимость?

В этой статье мы объясним 4 основных категории расходов для ваших первых инвестиций в недвижимость, чтобы вы могли ответить на вопрос «сколько денег мне нужно инвестировать в недвижимость».К этим категориям относятся:

Покупная цена вашей первой инвестиции в недвижимость

Само собой разумеется: чем ниже цена на недвижимость, тем меньше денег вам нужно для ее покупки.

Тем не менее, люди стремятся покупать арендуемую недвижимость в тех же местах и тех же стандартах, в которых они хотели бы жить лично.

Вот важный совет: То, что вы ищите при покупке арендуемой недвижимости, отличается от того, что вы ищете в собственном доме.

Работа по аренде собственности не:

Быть рядом с вашей работой
Быть в вашем предпочтительном школьном округе

иметь причудливые гранитные столешницы и деревянные полы, которые вы всегда хотели , чтобы заработать деньги. Тратить больше, чем нужно, — это отходы .

Это трудно пройти. Зачем?

Мы привыкли считать, что больше — лучше, дороже — лучше и так далее.

Но это неправда. Доступные дома растут быстрее, генерируют больше денежных потоков и пострадают от минус в период экономического спада.

Это правда.

Вот еще одна отличная перспектива для недорогих домов: лучше владеть несколькими маленькими домами, чем одним большим.

Почему?

Это диверсифицирует ваши риски, а также упрощает продажу одного, а не целого, если вам нужны наличные.

Стратегия некоторых инвесторов включает покупку двух домов, выплату ссуд на 15 лет, затем продажу одного и использование вырученных домов для выплаты другого.

В этом случае у вас есть свободный и чистый дом в половине времени с денежным потоком, на который вы можете жить.

Хотя ваш собственный капитал такой же, через 15 лет лучше владеть целым домом, чем половиной дома.

Вот три простых совета о ценах на недвижимость, которые нужно иметь в виду, прежде чем мы продолжим:

# 1: Покупайте по средней цене

Если вы перечислили все дома, проданные от наименее до наиболее дорогих, средняя цена будет единственной. прямо посередине.

Узнайте среднюю стоимость домов на одну семью в вашем городе. Об этом вам может сказать риэлтор или быстрый поиск в Google.

Теперь установите начальный диапазон цен, включающий дома от 50% ниже медианы до 25% выше нее.

Менее 50% от медианы

Любое значение ниже 50% от медианы, и вы, вероятно, будете инвестировать в области с высоким уровнем преступности, управление которыми требует гораздо больше времени и стресса, а также потребует больше денег для сюрпризов как если бы ваш кондиционер украли за ночь.

Выше 25% от медианы

Если медиана превышает 25%, ваш платеж по ипотеке, вероятно, будет настолько высоким, что ваш денежный поток будет слабым.

Кроме того, будет сложнее найти арендаторов, готовых арендовать по такой высокой цене вместо того, чтобы просто покупать себя.

И любые пропущенные платежи с большей вероятностью приведут к уничтожению любого денежного потока, который у вас был в этом году.

# 2: Выполняйте домашнее задание

Как только вы найдете недвижимость, которая вам нравится, вы захотите провести сравнительный анализ недвижимости .Вы можете сделать это, узнав, сколько аналогичной недвижимости в этом районе было продано за последние несколько месяцев.

В идеале вы сможете найти дома сопоставимой площади в квадратных метрах с тем же почтовым индексом, что и недвижимость, которую вы планируете.

Чтобы убедиться, что сравнения верны, поищите дома, в которых примерно одинаковое количество спален и ванных комнат.

После того, как вы определили несколько похожих объектов недвижимости, посмотрите на их продажные цены. Эти цены дадут вам хорошее представление о того, что вы должны платить, когда вы начнете процесс переговоров.

# 3: Согласовать

Люди забывают, что цены на жилье не высечены из камня (например, узнайте, как договориться о ставке по ипотеке здесь).

Если вы не находитесь на очень горячем рынке, никогда не помешает сделать более низкое предложение. При этом, если вы пытаетесь вести переговоры с и , убедитесь, что вы знаете свои числа.

Вы захотите подкрепить цифру, которую вы предлагаете, фактами и статистикой, а не просто «интуитивным ощущением», что вам следует платить меньше.

Кроме того, будьте готовы уйти от своей инвестиционной собственности. Возможно, тебе придется.

Иногда продавцы эмоционально привязаны к своей собственности и не готовы идти на компромиссы. У них также может быть нереалистичное представление о том, сколько стоит их дом, особенно если он только что выставлен на продажу.

Если домовладелец не желает рассматривать ваше предложение, отложите покупку. Вы всегда можете связаться с ними каждые пару недель, чтобы узнать, готовы ли они вернуться к столу переговоров.

Хотя переговоры могут показаться болезненными, определенно стоит потратить время, чтобы найти лучшую цену, особенно если учесть результат.

Например, переговоры дают вам возможность сэкономить до 5 000–10 000 долларов — или даже на больше . Это, в свою очередь, также снизит первоначальный взнос.

Кстати говоря. . .

Экономия на ваш первоначальный взнос

Следующий пункт в нашем списке, отвечающий на вопрос «сколько денег вам нужно инвестировать в недвижимость: первый взнос.

Как и в случае с покупной ценой, меньше значит больше. Чем больше у вас кредитного плеча при заимствовании для покупки инвестиционной собственности, тем меньше потребуется наличных денег из кармана и тем выше будет ваш доход в денежном выражении.

Чтобы проиллюстрировать, какой из следующих двух сценариев выглядит лучше для вас при покупке недвижимости на 100000 долларов и получении ссуды с процентной ставкой 6,5%:

A) Положите 20000 долларов с ипотечным платежом в размере 505 долларов и владейте одной собственностью.

B) Положите 10 000 долларов с выплатой по ипотеке в размере 568 долларов, и у вас есть больше денег на покупку второй собственности?

Если вы угадали B, вы правы! Вы заметили , что разница в выплате по ипотеке составила всего 63 доллара в месяц?

Вы будете платить немного больше в месяц, но пока ваш доход от аренды покрывает эту сумму, вы гораздо ближе к возможности повторить процесс и получить дважды преимуществ владения собственностью.

Почему важна рентабельность инвестиций?

Потому что чем раньше вы вернете свои инвестиции, тем раньше вы сможете купить еще один дом, тем скорее вы сможете выплатить ипотеку или тем скорее вы сможете жить за счет денежных потоков.

Cash дает вам возможность выбора.

Некоторые люди выбрали бы меньшую оплату, но, поступая так, они связывают все свои деньги в одном доме.

Лично я предпочел бы купить два дома и вложить по 10 000 долларов каждый, чем 20 000 долларов за один дом.

В любом случае вы выиграете от признательности и пострадаете от обесценивания.

Но через 30 лет вы бы предпочли иметь , один, , бесплатный и чистый дом или , два , на ту же сумму вложенных денег?

Мне это кажется довольно простым. Покупайте на рынке, который настроен на долгосрочный стабильный рост, и получите как можно больше кредитного плеча .

Если вам интересно, сколько ипотечных кредитов у вас может быть, вы можете найти ответ прямо здесь.

«Взлом дома»

Лучший способ сделать это — «взлом дома». Это означает получение ссуды, занимаемой владельцем (всего 3,5% от FHA), вместо ссуды, предназначенной для инвесторов в недвижимость (обычно 10%).

Но не играйте с системой! Строго следуйте инструкциям, в которых говорится, что вы должны сделать дом своим личным местом жительства как минимум на один год.

Теперь вам, возможно, придется отложить покупку дома своей мечты на год, чтобы жить в этом, но через 12 месяцев у вас будет достаточно денег, чтобы сделать это снова, потому что вы не все это связали одним крупным авансовым платежом.

Некоторые инвесторы покупают дуплексы или четырехэтажные дома, используя ссуды FHA, затем живут в одной квартире, а остальные сдают в аренду. Доход от других единиц компенсирует или даже покрывает их собственные жилищные выплаты.

Но, даже если взлом дома не для вас, просто помните, что меньше денег обычно лучше, а 10% все равно лучше, чем связывать 20% или больше.

В дополнение к первоначальному взносу у вас будут расходы на закрытие, на оплату сборов титульной компании, сборов кредитора, условного депонирования ссуд, страховки первого года, проверки собственности и сбора за подготовку документа.

Вы можете получить у своего ипотечного брокера так называемую «добросовестную оценку», чтобы узнать более конкретное представление о вашем местонахождении и типе ссуды, но чтобы получить приблизительное представление, ожидайте, что она составит около 3,5% от покупной цены.

Оценка ремонта и технического обслуживания

Третий пункт в нашем списке, отвечающий на вопрос «сколько денег мне нужно инвестировать в недвижимость»: оценка ремонта и технического обслуживания.

Вот где застревают новые инвесторы. . .Вы купили свою первую арендуемую недвижимость, но на этом потребность в наличных не ограничивается.

Еще нужны деньги на содержание дома и на поддержание его в арендуемом состоянии.

Сколько это будет стоить, зависит от двух вещей:

Первоначальная работа, необходимая для сдачи в аренду
Средние годовые затраты на обслуживание

Работа, необходимая для аренды

Давайте поговорим о первом. Это фиксатор-верх?

Если это так, вам нужно будет учесть бюджет на ремонт для таких предметов, как:

краска
ковер
прилавки
шкафы
приборы
все остальное, что необходимо, чтобы сделать его пригодным для жизни

Если нет, пропустите эти расходы.

Хорошая новость в том, что он НЕ должен выглядеть так же хорошо, как дом, который вы пытаетесь продать. Забудьте все, что вы видели на HGTV.

Вы можете обойтись без стоек из линолеума вместо гранита, белыми приборами вместо нержавеющей стали и закрасить старые шкафы вместо того, чтобы устанавливать новые модные.

Вы редко вернете свои деньги за эти дополнительные вложения, и если арендаторы так сильно хотят идеальный дом, они могут пойти и купить его.

Возможно, вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на содержание, то есть достаточно, чтобы покрыть ипотечный платеж, страхование имущества и налоги в течение 1-2 месяцев, пока вы ремонтируете дом и находите нового арендатора.

Средние годовые затраты на техническое обслуживание

Вторые затраты, о которых следует знать, — это общие затраты на техническое обслуживание.

За некоторые вещи, за которые придется платить каждый год, например, очистить водосточные желоба или откладывать деньги на новую крышу, когда придет время.

Эти расходы не такие срочные, но если вы не позаботитесь о них сейчас, вы можете заплатить больше позже или, в худшем случае, застрять с домом, который вы не сможете получить за аренду!

Я знаю, что многое из этого может показаться очень пугающим, особенно если вы не особо удобны.

Итак, вот два ваших ключевых человека, на которых можно положиться перед покупкой:

Инспектор вашего имущества

Это в любом случае потребуется вашему кредитору, поэтому прочтите их отчет и поговорите с ними позже, чтобы убедиться, что вы понимаете все вещи, которые нуждаются в работе сейчас или позже, в порядке приоритета.

Ваш разнорабочий

Как только вы узнаете, какой ремонт необходим, получите оценку у людей, которые могли бы предоставить вам услуги.

Это поможет вам узнать, сколько вам потребуется сейчас для срочных дел и в среднем за год для обслуживания.

Сохранение чрезвычайных резервов

Последний вопрос, на который нужно ответить «сколько денег вам нужно инвестировать в недвижимость»: чрезвычайные резервы.

При покупке арендуемой недвижимости важно учитывать свободные места и другие непредвиденные расходы.

В то время как некоторые арендодатели хвастаются тем, что у них один и тот же арендатор в течение 13 лет, на самом деле это не всегда так; арендаторы время от времени съезжают.

И до тех пор, пока вы не замените их, это будет , вы, , заплатите ипотечный кредит, покрасите его свежим слоем краски и почините все остальные предметы, необходимые для того, чтобы вернуть его в пригодную для аренды форму.

Но, хотя некоторые вещи непредвидены, планирование может иметь большое значение.

У вас будет на меньше ремонтов, чем на , чтобы продлить и удержать арендаторов. дольше , если вы отсеиваете плохих кандидатов и позаботитесь о тех, кого пустите внутрь.

Я дам вам свое эмпирическое правило для оценки запасов вместе со всем остальным в конце этой статьи, и тогда вы сможете точно сказать, сколько вам потребуется, чтобы сделать решительный шаг.

Будьте консервативны. Гораздо лучше переоценить свои затраты, чем недооценить их.

Помните, что хотя прибыль, которую вы можете получить с недвижимостью, может быть значительной, это неликвидные инвестиции .

Это означает, что ваши деньги скапливаются внутри дома, и их невозможно получить, если вы не рефинансируете или не продадите.

Если вы чувствуете, что у вас достаточно денег, чтобы купить арендуемую недвижимость, но вам нужно будет сэкономить на ремонте или резерве (или, что еще хуже, помолитесь на удачу), лучше сдержать эмоции, заключить сделку и продолжить чтобы сэкономить, пока не придет время.

Распределение денежных средств: сколько вам нужно для ваших первых инвестиций в недвижимость?

Итак, вот часть, которую вы так долго ждали. . . сколько денег мне действительно нужно, чтобы купить инвестиционную недвижимость?

Используйте эту простую разбивку, чтобы найти правильную цифру:

Первоначальный взнос

Взлом домов с ссудой FHA 3,5%, обычной ссудой инвестора 10%.

Затраты на закрытие

Обычно 3,5% от закупочной цены.

Ремонт

1,50 доллара за квадратный фут для краски
2,00 доллара за квадратный фут для ковра
Для всего остального есть оценка, но для приблизительного практического опыта, рассчитайте от 5 до 10 тысяч долларов, если потребуется косметический ремонт.

Резервы

Включает выплаты по ипотеке за 6 месяцев.

Если вы ищете способы сэкономить деньги, чтобы таким образом создать резерв, вот несколько способов сделать это.

Начало работы

Теперь, когда вы рассчитали сумму в долларах, пора действовать!

Инвестиции в недвижимость не обязательно должны быть тайной или мечтой, чтобы «когда-нибудь».”

Напротив, это лишь вопрос времени.

Если у вас сейчас нет наличных денег, создайте план, чтобы иметь эти деньги. Может быть, это:

Ваше финансовое будущее не произойдет само по себе. С вашей стороны потребуются некоторые жертвы и активные действия. Составьте свой план, действуйте и не теряйте решимости!

Продолжение обучения: инвестирование в недвижимость

Теперь, когда вы знаете ответ на часто задаваемый вопрос «сколько денег вам нужно инвестировать в недвижимость», продолжайте свое образование в сфере недвижимости с помощью этих бесплатных ресурсов WealthFit:

Как инвестировать в недвижимость на Филиппинах [Полное руководство] — Grit PH

Последнее обновление — , 14 октября 2020 г. , 19:06

В отчете Oxford Business Group за 2017 г. указано: Сильное экономическое развитие на Филиппинах способствовало развитию сильного сектора недвижимости, который теперь выходит за пределы большого региона Метро Манила и на вторичные рынки по всей стране.

Это было вызвано сильной макроэкономической средой в стране, где конечные пользователи (потребители), инвесторы и правительство играют роль в ее непрерывном подъеме.

Состояние недвижимого имущества на Филиппинах

Со стороны потребителя такие факторы, как предоставление жилья для сотрудников, которые хотят жить рядом со своими офисами, и значительные денежные переводы от OFW (более 50% которых инвестируются в недвижимость) в сочетании с рост городского населения является катализатором спроса на кондоминиумы и жилые дома, а также на предприятия, которые обслуживают потребности этих домовладельцев.

Для инвесторов этот повышенный спрос на новые жилые и многофункциональные проекты как в Метро Маниле, так и за его пределами дает им множество веских причин для инвестиций и приумножения своих денег.

Наконец, недавние проекты и разработки, инициированные правительством, такие как строительство MRT, соединяющего КК с Булаканом, улучшение дорожных сетей и расширение аэропортов, являются одними из факторов, которые должны еще больше стимулировать развитие проектов в сфере недвижимости.

Честно говоря, мне не нужно было читать отчеты, чтобы доказать продолжающийся бум в индустрии недвижимости в нашей стране.

За последние несколько лет я видел несколько построек новых кондоминиумов и жилых домов прямо в пределах нашего места жительства. Я заметил несколько построек кондоминиумов, квартир и таунхаусов как крупными корпорациями, так и частными инвесторами.

Даже малые предприятия растут, как грибы, вокруг районов, готовых к развитию.

Что такое недвижимость

Недвижимость определяется как «недвижимость, состоящая из земли или зданий».Это включает в себя все природные ресурсы на земле.

Типы недвижимости

Жилая

Относится ко всем видам домов, включая таунхаусы, кондоминиумы, квартиры и т. Д.

Коммерческие

Включает торговые центры, торговые центры, офисы, образовательные и медицинские здания и т.

Включает склады и здания или участки земли, на которых производится продукция. Здания, используемые для исследований, хранения и распределения, также подпадают под эту категорию.

Земля

Относится к пустующим землям, ранчо и фермам. В эту категорию входят незастроенные объекты.

Подробнее: Полное руководство по земельному банкингу на Филиппинах

Где найти недвижимость для покупки на Филиппинах:

До того, как Интернет стал важной частью нашей жизни, единственным местом, где можно было найти объекты недвижимости, был в газетах. Помните тот журнал Buy & Sell?

В то время на этой штуке было много объявлений, которые люди пытались продать, и большая часть из них была посвящена недвижимости.

В настоящее время объявления о недвижимости удобно размещаются в Интернете. Вы даже будете регулярно видеть их на Facebook в сообщениях брокеров или в группах.

Однако, если вы хотите знать, на каких сайтах можно купить недвижимость на Филиппинах, тогда этот раздел для вас.

Вот лучшие онлайн-рынки недвижимости на Филиппинах:

1. Hoppler

«Чтобы соединить покупателей и продавцов недвижимости с сетью людей, которым вы можете доверять», — говорится на странице «О нас» их сайта.

Когда вы сделаете запрос на объект недвижимости, Hoppler свяжет вас только с одним брокером,

«Hoppler Associate», который знает все подробности об интересующей вас области.

2. Lamudi

Филипинское подразделение глобальной группы Lamudi зарекомендовало себя как один из основных игроков на рынке недвижимости.

На свой сайт они обслуживают до 230 000 посетителей еженедельно, что составляет более 5 миллионов посещений каждый месяц.

3. Zipmatch

Этот онлайн-центр недвижимости хорошо продуман и прост в навигации. На главной странице объявления разбиты по популярным кондоминиумам, последним объявлениям и местоположению.

4. MyProperty

На их домашней странице перечислены дома и участки, а также офисные помещения для аренды и участки (жилые), доступные для предварительной продажи. У них также есть списки квартир, комнат, ферм, вилл, складов, участков, офисов и т. Д., Которые сдаются в аренду.

5. Property24

Это местное отделение Property24, самого популярного объекта недвижимости в Южной Африке.

Он входит в группу компаний NASPERS, глобальную интернет-группу инвесторов, которая управляет некоторыми из самых популярных в мире веб-сайтов (OLX является членом).

6. PhilippinesProperties

Сайт принадлежит Logic Replace LLC. Продавцам и арендодателям разрешается размещать объявления бесплатно.

Их платные объявления более полны, поскольку в них представлены фотографии / видео и другие сведения об объекте.

7. PropertyfinderPH

Сайт довольно прост и, как и большинство в этом списке, предоставляет возможность поиска недвижимости для аренды или продажи. Частным продавцам / арендодателям / агентам разрешается размещать свои объявления бесплатно.

8. ВыкупаФилиппины

Сайт служит центром между владельцами отчужденной собственности и покупателями.

Помимо списков, на сайте много контента (блоги / руководства), посвященного вопросам недвижимости.

9. Security Bank

На странице их свойств для продажи легко ориентироваться. Если вас интересует недвижимость, вы можете заполнить форму, чтобы узнать или сделать предложение.

10. PSBank

Их главная страница не сразу перечисляет все доступные свойства, поэтому вам придется выполнить поиск, который можно отфильтровать по площади, типу, размеру и ценовому диапазону. Если вы хотите просмотреть все списки, просто оставьте все категории нетронутыми и нажмите «Поиск».

11.BDO

Как и на страницах других банков, вы можете просмотреть все их списки объектов недвижимости или сузить область поиска по местоположению, цене и типу (жилая, коммерческая и т. Д.).

12. Dot Property

Функции комплексного поиска этого сайта позволяют легко искать недвижимость (бесплатно) с помощью фильтров и включают списки и проекты от крупных разработчиков и агентов по всей стране.

13. Signet Properties

Signet — это технологичный онлайн-каталог и торговая площадка для недвижимости, в которой перечислены объекты недвижимости, которые доступны для аренды и / или для продажи на Филиппинах.

Их технология может похвастаться такими особенностями, как:

360 вид сверху на лучшие места в метро
Трехмерная модель перечисленных единиц
Интеграция карты проезда (через Sakay.ph)

Как работает инвестирование в недвижимость

Я редко смотрю телевизор. Но когда я это делаю, я всегда, кажется, случайно попадаю в те шоу, где покупают заброшенные дома, а затем переделывают их во что-то невероятное, о чем вы никогда не подумали, что вонючка может выглядеть так хорошо.

Термин для стратегии «купи-отремонтируй-продай ради прибыли» в сфере недвижимости называется «Перевернуть» .Это один из многих способов получения дохода от недвижимости за счет аренды или прямой надбавки от первоначальной покупной цены (минус расходы на ремонт).

Чтобы упростить задачу, инвестирование в недвижимость — это покупка или владение недвижимостью с целью получения прибыли.

Итак, будь то новая квартира, за которую вы все еще платите, или склад, которым владеет ваша семья, если вы можете продать его или сдать в аренду для получения некоторой формы дохода, это инвестирование в недвижимость.

Есть даже краудфандинговый стиль инвестирования в недвижимость, который работает как паевой инвестиционный фонд.

Как купить недвижимость на Филиппинах (часто задаваемые вопросы)?

В целом, покупка недвижимости на Филиппинах так же проста, как выполнение всех требований и получение нотариально заверенного акта купли-продажи.

Но хотя процесс может показаться простым, в зависимости от типа покупаемой собственности в него входят различные этапы.

Обычно на выполнение всех следующих шагов уходит около месяца.

Юридические действия по передаче прав на землю и квартиры

Между покупателем и продавцом заключается сделка по продаже недвижимости.
Юрист составляет и нотариально заверяет Акт абсолютной продажи (SoAS)
Стороны получают декларацию о земельном налоге из BIR и представляют ее в офис городского инспектора
Налог на недвижимость будет уплачен покупателем в городском казначее офис.
Офис городского инспектора определяет рыночную стоимость недвижимости.
Покупатель оплачивает трансфертные налоги в офис Оценщика.
Налог на документальную печать и на прирост капитала уплачивается в офисе BIR.
Реестр сделок теперь отменяет право собственности продавца на недвижимость и присуждает новую собственность покупателю.
Покупатель получает копии нового титула и посещает офис оценщика, чтобы запросить налоговую декларацию.

Стратегии финансирования могут быть разными, но было бы неплохо заранее поговорить с вашим банком о получении принципиального одобрения (AIP).

По сути, это гарантия от банка, согласившегося предоставить вам деньги в счет вашего финансового состояния и / или кредитной истории.

Кроме того, работа с надежным агентом по недвижимости может оказать большую помощь, поскольку он может предоставить вам информацию и представление о типах собственности, которые вас интересуют.

Типы документов на недвижимость

Контракт на продажу ( CTS) — Документ, подтверждающий согласие застройщика передать право собственности на недвижимость покупателю после выполнения условий продажи.Договор купли-продажи будет подписан после полной оплаты недвижимости.

Акт купли-продажи — Юридический, обязательный документ, отражающий договоренность между покупателем и продавцом о купле-продаже недвижимости.

Свидетельство о праве собственности на кондоминиум — Документ, подтверждающий право собственности, выданный Реестром сделок

Декларация о недвижимом имуществе (Налоговая декларация) — Документ, хранящийся у городского оценщика, показывающий рыночную и оценочную стоимость собственности в качестве основы для сбор налога на недвижимость.

Операционные сборы и сборы, связанные с покупкой недвижимости на Филиппинах

9080 Налог на прибыль

Комиссионные сборы	Сумма	Оплачено
Регистрационный сбор	1
Документарный гербовый сбор	1,50%	Покупатель
Местный налог на перевод	0,50% до 0,75%	Покупатель
Нотариальный сбор	1% до 2% Покупатель	6%	Продавец
Комиссия брокера по недвижимости	От 3% до 5%	Продавец

Примечания:

Налоги местного нотариуса

подлежат обсуждению Манила (0.75%), провинции (0,5%)
Документарный гербовый сбор: на основе продажной цены или справедливой рыночной стоимости (в зависимости от того, что больше)
Налог на прирост капитала: налог на транзакцию, взимаемый во время продажи или передачи или собственности, определенной как основной капитал. Стоимость (6%) основана на продажной цене или справедливой рыночной стоимости (в зависимости от того, что больше)

Заработок на недвижимости

Ранее мы упоминали, что «переворачивание» — это стратегия заработка денег на недвижимости. В этом разделе мы рассмотрим 3 основных способа заработка денег с помощью недвижимости.

Недвижимость растет в цене

Вы покупаете что-то, это увеличивается в цене, вы продаете с целью получения прибыли. Классический ход покупки и продажи. Конечно, не вся недвижимость дорожает, это один из рисков, связанных с недвижимостью (как и с любыми финансовыми инвестициями).

Инвестор может получить прибыль, используя стратегию «купи и держи», или купи — не разработай / обнови — продай дорого.

Покупка по низкой цене и продажа по высокой сродни принципу, используемому в отношении коллекционных предметов. Допустим, вы покупаете коллекционную игрушку Бэтмена.

За 10 лет спрос на товар увеличивает его стоимость в пять раз.

Тот же метод может работать и с недвижимостью, в зависимости от того, смогли ли вы выиграть недвижимость.

Второй метод предполагает покупку участка земли или собственности, его застройку (или ремонт), а затем продажу по предполагаемой более высокой стоимости (переворот).

Денежный поток в сфере недвижимости за счет сдачи в аренду

Рост числа семей со средним доходом, которым нужны удобства и льготы жизни в метро, является одной из основных причин, по которым в последнее время вырос спрос на аренду квартир и кондоминиумов. несколько лет.

Инвесторы воспользовались этой растущей тенденцией и удвоили покупку этих жилых единиц с единственной целью получения дохода от аренды (даже через AirBnB).

Обратите внимание, что на самом деле вам не нужно выкладывать весь капитал заранее, если вы, например, думаете об инвестировании в кондоминиум.

Показательный пример: мой друг купил дом в Катипунане и сдал его в аренду. Это дало ему стабильный источник денежного потока в последние несколько лет.

Эта стратегия открывает двери для инвестирования обычным людям, таким как я, у которых в противном случае не было бы денег заранее, чтобы «инвестировать».

Доход от аренды должен быть более чем достаточным для покрытия амортизации, которую владелец платит за квартиру (см. Правило 2% ниже).

После полной оплаты размер арендной платы резко возрастет, и владелец может оставить ее себе или реинвестировать в покупку других единиц.

Умный, а?

Дополнительная прибыль

Иногда прибыль может быть получена не за счет прямой продажи или дохода от аренды собственности, которой вы владеете.

Доходы могут приносить микропредприятия, расположенные в пределах вашей собственности или рядом с ней.

Например, скажем, инвестору принадлежит коммерческое помещение. Видя возможности в потоке людей, которые арендуют его помещения, он ставит в здании торговые автоматы, чтобы получать еще больший доход.

Налоги на недвижимость на Филиппинах

Налоги облагаются налогом. Не только бремя на кошельке, но и вызов начинается в уме, особенно потому, что вам нужно знать законы.

Как гласит известная пословица, смерть и налоги — единственное, что можно сказать в этом мире. Когда вы не знаете правил и постановлений, налоги действительно могут быть смертным приговором.

Для покупателей недвижимости изучение amilyar — одна из самых сложных обязанностей, связанных с владением недвижимостью.

Тем не менее, можно снизить налогообложение финансовых обязательств. Вот ваше руководство по налогу на недвижимость на Филиппинах:

Что, почему и кто взимает налог на недвижимость

Налог на недвижимость, более известный как amilyar, — это вид налога, который местное правительство налагает на недвижимость. покрывающие землю, здания, улучшения на земле или здании и машины.

В соответствии с Кодексом местного самоуправления или Республиканским законом 7160 местные органы власти имеют право объединять ресурсы, которые могут помочь в государственных расходах. Один из упомянутых местных источников доходов — это налоги на недвижимость.

За уплату этих сборов отвечают те, кто владеет недвижимостью, жилой или коммерческой. Если ваше имя указано в титулах и свидетельствах о праве собственности, вы обязаны уплатить налог на недвижимость.

Сумма платежей

При расчете того, как именно вы должны платить, вы должны сначала вычислить оценочную стоимость собственности.Получите это, умножив справедливую рыночную стоимость и уровень оценки.

Последнее упомянутое варьируется в зависимости от типа собственности и использования. Найдите полный список уровней оценки по различным категориям в разделе 218 Кодекса местного самоуправления.

После расчета оценочной стоимости недвижимости примите во внимание налоговую ставку в вашем регионе. Если рассматриваемая недвижимость находится в Метро Манила, вам придется заплатить два процента от оценочной стоимости собственности.

В то же время провинциальная ставка составляет один процент.Умножьте оценочную стоимость на налоговую ставку.

Предположим, вы купили дом и участок в Кесон-Сити рыночной стоимостью 15 000 000 песо. Жилая недвижимость имеет землю стоимостью 10 000 000 песо и здание стоимостью 5 000 000 песо.

Оценочная стоимость земли: 10 000 000 (стоимость земли) x 20% (уровень оценки) = 2 000 000
Оценочная стоимость здания: 5 000 000 (стоимость здания) x 40% (уровень оценки) = 2 000 000
Общая оценочная стоимость недвижимости: Оценочная стоимость земли (2 000 000) + Оценочная стоимость здания (2 000 000) = 4 000 000

Теперь вы можете умножить оценочную стоимость на ставку налога на недвижимость в Метро Маниле, которая составляет два процента.В уравнении это будет: 4 000 000 x 2% = 80 000. Общая сумма, которую вы должны заплатить, составляет 80 000.

Резюмируя формулу:

Налог на недвижимость = ставка налога x оценочная стоимость собственности
Оценочная стоимость собственности = справедливая рыночная стоимость собственности x уровень оценки

Уплатите налоги по отдел земельного налога казначея вашего местного органа власти. В некоторых местах доступны онлайн-каналы оплаты.Спросите в своем LGU, есть ли у них такие, чтобы вам не приходилось физически идти в офис.

Частота выплат

Если у вас есть возможность, вы можете полностью погасить свои обязательства до конца января каждого года. Но если вам нужен более гибкий срок, есть возможность ежеквартального платежа. Ниже приведен график платежей, о котором следует помнить:

Первый квартал: 31 января или ранее
Второй квартал: 30 июня или ранее
Третий квартал: 30 сентября или ранее
Четвертый квартал: не позднее до 31 декабря

Те, кто платит раньше указанного срока, обычно получают налоговые скидки.Проконсультируйтесь с вашим муниципальным правительством о том, как вы можете получить этот стимул.

Между тем, если вы пропустите платежи, взимается штраф в размере двух процентов в месяц. Это может возрасти до 72 процентов, если вы не сможете погасить обязательства в течение трех лет.

Освобождение от налога на недвижимость

Не все объекты недвижимости облагаются налогами. Например, следующие виды недвижимости не подпадают под действие налога:

Недвижимость, принадлежащая Республике Филиппины
Благотворительные учреждения, церкви, дома или монастыри духовенства, мечети, некоммерческие или религиозные кладбища (в основном все, что используется для религиозных, благотворительных или образовательных целей)
Машины и оборудование, используемые местными водными округами
Машины и оборудование, используемые для борьбы с загрязнением и защиты окружающей среды

Другие виды налогов

Налог на недвижимость — не единственный налог на недвижимость. финансовые обязательства, связанные с имуществом, которых следует остерегаться.Фактически, сверх RPT взимается дополнительный сбор для Фонда специального образования (SEF). Вы будете обязаны платить ежегодный налог в размере одного процента от оценочной стоимости собственности.

Вот некоторые другие налоги, с которыми вы столкнетесь при продаже, аренде или покупке объекта недвижимости:

Продажа и сдача в аренду:

Налог на прирост капитала . Это вид налога, которым облагается прибыль от продажи основных средств.’Активы должны быть оплачены в течение 30 дней с момента продажи по ставке шесть процентов от продажной цены.
Налог на доход от аренды. Этот вид налога, включающий 12 процентов НДС или трехпроцентный налог, взимается владельцем с арендаторов в рамках обязательств по аренде.

Покупка:

Документальный гербовый сбор. Это налог, взимаемый с документов, инструментов, кредитных договоров и документов, подтверждающих принятие, уступку, продажу или передачу обязательства, прав или собственности.Он взимается в Акте абсолютной продажи, когда передача собственности произошла посредством продажи. Сумма составляет 1,5 процента от продажной цены.
Регистрационный взнос . Стоимость регистрации права собственности составляет 0,25 процента от продажной цены, но может меняться в зависимости от типа приобретенного вами имущества.
Трансфертный налог. Это налагается на передачу прав собственности на недвижимость различными способами, такими как продажа, дарение или бартер. Это составляет 0.5 процентов от продажной цены, зональная стоимость. или справедливой рыночной стоимости, в зависимости от того, что больше.

Налоги облагаются налогом, это само собой разумеющееся. Но для вашего кошелька и благополучия это может быть более тяжелым, если вы с ним не знакомы. Фактически, это может быть именно то, что портит ваше впечатление от нового дома, милого дома или инвестиций в недвижимость.

Найдите время, чтобы узнать об этом. Безусловно, это избавит вас как собственника от каких-либо проблем.

Лучшие локации и инвестиционные идеи в недвижимость для создания

Иногда нам не нужно изобретать велосипед — нам просто нужно его отрегулировать.

Когда дело доходит до инвестирования, а точнее в недвижимость, все те же старые стратегии и формулы работают.

В этом разделе перечислены некоторые из наиболее опробованных идей для заработка на недвижимости.

В 2018 году сектор недвижимости Филиппин по-прежнему оптимистично оценивает рынок недвижимости.

Говорит Сантос Найт Франк (консалтинговая компания по недвижимости), генеральный директор и председатель Рик Сантос, : «Филиппинский рынок недвижимости сохраняет свою динамику благодаря бычьей экономике страны, молодой демографии и рынку, ориентированному на потребление.”

1. Жилая недвижимость

Последние несколько лет на рынке недвижимости наблюдался бум. Миллениалы стимулируют его рост, удовлетворяя свои потребности быть рядом с работой и избегать постоянно ухудшающегося трафика.

По мере того, как семьи становятся меньше, люди все больше хотят селиться в кондоминиумах для удобства.

В 2017 году предварительная продажа жилых единиц в Метро Манила достигла 52 000 единиц, что на 24% выше, чем в предыдущем году.

Сегмент элитной жилой недвижимости продемонстрировал впечатляющий рост на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

И не только Метро Манила переживает рост. В таких городах, как Давао, Илоило, Себу, Баколод, Багио и другие, также наблюдается всплеск спроса на жилую недвижимость.

Суть в том, что спрос на жилую недвижимость все еще растет и остается надежной стратегией для инвестиций и заработка.

Другая причина заключается в том, что все больше и больше одиноких и молодоженов начинают рассматривать дома для начинающих и доступное жилье в качестве инвестиций. Это позволяет им переключаться с выплаты арендной платы (расходов) на оплату амортизации (актива).

Пенсионный образ жизни также является одним из самых сильных побуждений для людей покупать недвижимость.

По словам Брайана Вильяроса , лицензированного специалиста по недвижимости, «Выход на пенсию — одна из главных причин для больших вложений. Они хотят максимизировать свои пенсии и хотят жить в центрах повышения квалификации на Филиппинах. Они учитывают стоимость жизни, избегают плохих условий движения, сообщества с концепцией поселка, где расположены торговые центры, парки, церкви, достопримечательности и узлы.”

2. Дом для отдыха в туристическом районе

Наша страна входит в число самых популярных туристических мест в мире. Захватывающие дух воды, богатая флора и фауна, а также удивительные направления ждут путешественников как местных, так и зарубежных.

Палаван, Камигин, Батанес, Себу, Аклан, Бохол — это лишь некоторые из самых популярных мест, которые ежегодно принимают тысячи посетителей.

А что, по-вашему, нужно этим путешественникам? Правильно, место для отдыха! Только с 2016 по 2017 год страна показала впечатляющие 30.По данным DoT, рост доходов в секторе путешествий и туризма составляет 68%.

3. Склад

Растущая отрасль электронной коммерции приводит к увеличению спроса на места для хранения и склады со стороны торговых онлайн-платформ.

Мало того, розничная торговля в нашей стране по-прежнему сильна, и, по прогнозам, в следующие 3 года добавится 630 000 кв.

Отрасль логистики сейчас переживает колоссальный рост, чему способствует спрос потребителей на легкие и беспроблемные покупки в Интернете.

Крупные игроки из различных отраслей обратили внимание и начали приобретать ключевые активы, предназначенные для строительства мега-складов для нужд логистического рынка.

Ayala land, Villar Group, Double Dragon (сопредседательством которой является основатель Mang Inasal вместе с председателем Jollibee), Anchor Land — одни из самых известных имен, которые удваивают инвестиции в логистику недвижимости.

4. Кондоминиум в аренду

По-прежнему считается рентабельным, исходя из стабильного спроса и увеличения количества строящихся кондоминиумов.

Идеально подходит для аренды для студентов и начинающих семей (а также для AirBnB, ориентированных на людей, посещающих метро по делам). Также идеально, если место находится рядом с деловыми районами, такими как Макати и BGC.

Наибольшая доля рынка принадлежит среднему сегменту, который составляет 64% от всего пирога. Проекты элитных кондоминиумов занимают 24%, уступая рынкам доступной и роскошной недвижимости 10% и 2% соответственно.

5. Пустые участки на магистралях

Вы их видите везде.Клочки земли, оставшиеся неиспользованными, иногда зажатые между жилыми или коммерческими помещениями.

Некоторые из этих пустых лотов потенциально могут быть прибыльными, вам просто нужно определить, для какого типа инвестиций они подходят лучше всего.

Примите во внимание другие факторы, такие как цена и безопасность, и внимательно убедитесь, что вы получаете законные документы от продавца.

6. Общежития

У вас никогда не кончится жильцов, если у вас есть подходящее и идеальное место для общежития — желательно поблизости от школ и / или больниц.

Студенты всегда ищут безопасное и доступное место для проживания вдали от дома.

7. Малоэтажные коммерческие здания

Будь то банк или несколько коммерческих объектов, сдаваемых в аренду прачечными, продуктовыми лавками, кафе, центрами денежных переводов, мини-маркетами и т. Д., Малоэтажное коммерческое здание может быть очень выгодным вложением.

Срок действия договоров аренды составляет от 5 до 10 лет (для банков), поэтому, если вы заключите сделку с одним из них, вы будете уверены, что арендатор будет стабильно платить в течение приличного количества времени.

Или вы можете предложить их сдать в аренду как офисные помещения, поскольку сектор недвижимости Филиппин сообщает о росте на 4,3% в годовом исчислении в Метро Маниле.

6 советов по инвестированию в недвижимость

Это факт, что инвестирование в недвижимость обычно требует огромных денежных сумм (по крайней мере, с общей точки зрения). Почему я об этом говорю?

Просто: чтобы подчеркнуть важность выполнения домашней работы, прежде чем окунуться и инвестировать свои кровно заработанные деньги.

В этом разделе мы собрали некоторые из самых популярных и эффективных советов, которые увеличат ваши шансы на успех при инвестировании в недвижимость.

1. Местоположение И целевой рынок

В этой статье я упоминал, что определение «голодного» рынка намного важнее, чем наличие отличного продукта. Аналогичным образом, основная концепция может быть применена для определения и определения объекта недвижимости для инвестирования.

Вы, наверное, слышали (и согласились), что когда речь идет о недвижимости, местоположение имеет решающее значение. Но хотя это правда, есть один часто упускаемый из виду фактор, который может быть столь же важным, как местоположение.

Что это?

Ваш целевой рынок.

Вот пример. Проекты кондоминиумов сегментированы по разным ценовым категориям.

Вы, наверное, тоже это заметили? Под тем же девелопером будут кондоминиумы, цена на которые ниже, чем у других предложений.

Причина?

Они хотят что-то предложить каждому уникальному сегменту рынка (низкий, средний, высокий доход).

Это позволяет застройщикам воспользоваться преимуществами возросшей покупательной способности частных лиц и семей с низким и средним доходом, которые ищут место для владения или аренды.

Обратите внимание, что эта стратегия делает упор на целевой рынок, а не только на местоположение.

Подумайте об этом: у вас могут быть лучшие и самые роскошные кондоминиумы в городе, но если доход от соседних семей и общее развитие района не подходят, никто не сможет позволить себе запрашиваемую вами цену.

Вместо того, чтобы стремиться к высокому уровню опыта, у вас, вероятно, будет больше шансов найти арендаторов / покупателей для ваших квартир, если вы построите свою квартиру с учетом финансовых возможностей людей с низким и средним доходом.

Та же идея применима и в обратном направлении.

2. Определите области роста.

Развитие земель и строительство дорог за пределами городских горячих точек могут быть хорошими индикаторами для прогнозирования потенциального роста стоимости собственности.

Даже новости о возведении нового торгового центра или коммерческого объекта на ранее незанятой территории могут послужить толчком для дальнейшего развития прилегающей территории.

Обратите внимание на то, что карты на листовках о кондоминиумах всегда показывают, насколько близко их расположение к ключевым коммерческим учреждениям?

Потому что люди хотят жить в удобных районах.

И это удобство является частью розыгрыша, который заставляет их принять решение и выбрать там жить. Ранее я упоминал о строительстве линии MRT 7, соединяющей QC с SJDM Bulacan.

Я не эксперт, но готов поспорить, что как только все это будет запущено и заработает, цены на недвижимость рядом с железнодорожной сетью значительно вырастут. Люди больше не будут находить эти районы «слишком далекими», что увеличит их шансы на покупку жилья там.

Как инвестор, для вас хорошая новость, если территория или собственность, которые вы приобрели, постоянно развиваются и улучшаются, поскольку это может привести к удорожанию их рыночной цены.

Брайан предлагает при покупке квартиры использовать цену квадратного метра для определения рентабельности инвестиций.