Вложить деньги в строительство квартиры в: Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно :: Жилье :: РБК Недвижимость

4. Получите профессиональную консультацию. Выбрать правильный объект — непростая задача. Для непрофессионального участника рынка недвижимости это лотерея. Чтобы правильно спрогнозировать доходность, нужно разбираться в недвижимости и уметь анализировать рынок, поэтому при желании делать инвестиции в недвижимость лучше обращаться за консультацией к профессионалам.

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

6 способов инвестировать в многоквартирные дома

К настоящему времени вы, наверное, знаете, что инвестирование в недвижимость — моя страсть. Это один из лучших способов получения пассивного дохода, который я нашел, и это то, что помогло мне достичь финансовой свободы, которой я сейчас наслаждаюсь.

Фраза «инвестирование в недвижимость» очень широка, и есть много способов использовать ее. Один из моих любимых методов — инвестирование в многоквартирные дома (также известные как многоквартирные дома).

Но решение инвестировать в многоквартирный дом — это только начало. Есть несколько разных точек зрения. То, как вы решите следовать, зависит от того, насколько вы хотите быть вовлеченными, сколько у вас капитала, сколько времени вы хотите посвятить и т. Д.

Я уже рассказывал, как купил свой первый многоквартирный дом, но если вы заинтересовались инвестированием в многоквартирный дом, то эта статья может дать хороший обзор того, как это сделать.

Вот шесть способов инвестировать в многоквартирные дома:

1.Купи себе

Первый и, пожалуй, самый очевидный способ — просто купить здание самому. Конечно, это требует самого большого первоначального капитала, и это может быть самый устрашающий из перечисленных здесь методов. В конце концов, все зависит от вас, чтобы убедиться, что все идет правильно. Это включает в себя надлежащую проверку. Вам нужно будет сделать большую часть, если не все из следующих действий:

1. Сэкономьте
2. Знай свой бюджет
3. Объединитесь с брокером
4. Обзор предложений
5. Сделать предложение
6. Принять
7. Найти кредит
8. Управление недвижимостью
9. Ремонт
10. Решить, продавать ли / когда

Да, это немного сложнее, но преимущества могут быть огромными.Это похоже на владение своим бизнесом. Вы, , должны решить стратегию инвестирования. Собираетесь ли вы сохранить его на долгий срок и жить за счет денежного потока? Собираетесь ли вы поддерживать поток денежных средств до тех пор, пока не наступит подходящее время для продажи? Может быть, вы собираетесь обменять его на другую собственность.

Как бы то ни было, владение недвижимостью означает, что вы можете принимать все решения и основывать их на том, что происходит в вашей жизни в данный момент, а не только на общей стратегии.

Когда я купил свой первый многоквартирный дом, я сделал это с партнером. Я хотел совершить покупку в определенной перспективной области, и у меня не было всех средств, необходимых для ее осуществления. Итак, я стал партнером друга, объединив наш капитал.

Ни у кого из нас не было опыта работы с многоквартирными домами, но мы учились вместе. Мы сказали себе, что это будет наше образование в сфере недвижимости, и это действительно был потрясающий опыт обучения.С тех пор я пошел покупать свою собственную многоквартирную собственность, и знания, полученные от этой первой покупки, были бесценны.

Обратной стороной покупки с партнером является то, что вы не можете принимать все свои собственные решения. У вас могут быть разные взгляды на собственность. Например, кто-то может захотеть потратить больше на ремонт и попытаться создать более привлекательный класс собственности. Другой, однако, может не захотеть вкладывать больше денег на ремонт.

Затем, когда дело доходит до продажи собственности или выхода из нее, один может захотеть сохранить собственность на длительный срок, а другой может захотеть ее продать.

Партнерство может быть непростым танцем, но именно поэтому вам нужно начинать с открытыми глазами. Также необходимо заранее задокументировать и обсудить все, что можно. Однако, если вы найдете подходящего партнера, это может быть очень полезным (и прибыльным) опытом.

«Синдицирование» — это объединение средств для покупки недвижимости (в данном случае многоквартирного дома).

Помните этот длинный список вещей, которые вам нужно сделать, когда вы покупаете недвижимость самостоятельно? В этом случае синдикатор или тот, кто осуществляет эту инвестицию, сделает все это за вас.

Тогда вместо того, чтобы просто покупать его самостоятельно, они предоставят инвесторам возможность приобрести небольшую долю в здании.

Синдикаторы — это так называемые «генеральные партнеры», а инвесторы — «ограниченные партнеры».

Генеральные партнеры принимают все решения и активно управляют недвижимостью в соответствии с разработанным ими бизнес-планом.

Партнерами с ограниченной ответственностью считаются пассивных инвестора. Все, что им нужно сделать, это собрать выплаты и большую долю прибыли от продажи собственности.

Фонд недвижимости — это капитал, который создается с целью покупки многоквартирных домов. Обычно он «слепой», то есть инвесторы полагаются на репутацию управляющих фондами, их бизнес-план и послужной список, а не на саму собственность.

Управляющие фондами берут средства инвесторов и решают, куда инвестировать, а также все основные решения, касающиеся многоквартирных домов.Например, они решают, как отремонтировать, а когда продать.

[ Прочтите этот пост, чтобы узнать о плюсах и минусах инвестирования в синдикацию по сравнению с фондом недвижимости ]

Короче говоря, с фондом недвижимости вы получаете большую диверсификацию, потому что вы можете инвестировать в несколько объектов недвижимости. Однако минимумы обычно выше. Кроме того, вы инвестируете, не зная, в какую именно недвижимость вы инвестируете.

К вашему сведению, если вы вообще заинтересованы в проверке следующего фонда, в который я инвестирую, посетите Alpha Investing Fund I.

REIT — это крупная корпорация, которая управляет многоквартирной недвижимостью. Когда вы инвестируете в REIT, вы покупаете акции корпорации, а не сами объекты собственности.

Чтобы сделать еще один шаг вперед, существует публичных и частных REIT.

Публичные REIT покупаются и продаются как акции. Легкость, с которой вы можете покупать и продавать, также известная как ликвидность, является одним из самых мощных преимуществ REIT.

Однако они часто обременены сборами, и вы не получаете столько налоговых льгот, как при прямом владении или инвестировании в синдикаты / фонды.

частных REIT создаются определенными компаниями. Вы также покупаете акции в рамках этой возможности, но они не котируются на открытых рынках. Тем не менее, они ведут себя одинаково: вы можете покупать и продавать напрямую у компаний.

В любом случае, вы всегда должны смотреть на каждый отдельный REIT, чтобы знать их условия как для покупки, так и для выхода.

В этом методе вы больше не являетесь «партнером с ограниченной ответственностью», о котором я упоминал в предыдущем варианте синдикации. Вместо этого вы — генеральный партнер. Это может быть отличным вариантом, если вы уверены в своей способности находить, проверять и заключать сделки.

Если вы решите пойти по этому пути, вы найдете сделку, создадите бизнес-план для инвесторов, соберете деньги, купите недвижимость, распределите доходы и примете все решения о том, как отремонтировать и в конечном итоге продать собственность.

Очевидно, это намного больше работы, но вознаграждение определенно того стоит. Если вы делаете это, вы больше не занимаетесь простым инвестированием, теперь вы действительно профессионал в сфере недвижимости.

Как мы видели, когда дело доходит до инвестирования в многоквартирные дома, существует множество различных способов участия. Важно рассмотреть их в свете того, что работает для вас. Некоторые способы, безусловно, более практичны, чем другие, в то время как некоторые несут в себе больший риск.

Что бы вы ни выбрали, инвестирование в недвижимость — один из лучших методов, которые я обнаружил, а многоквартирные дома — одна из лучших его составляющих. Сделать этот первый прыжок может быть страшно, но, в конце концов, оно того стоит.

Какие плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом? — Multifamily.loans

Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирного дома

Инвестирование в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства.Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, в том числе денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченной суммой денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них). Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль. В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.

Преимущества владения жилым комплексом

Как мы только что упомянули, владение квартирой может иметь множество преимуществ. Вот некоторые из наиболее существенных преимуществ:

• Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они обычно не дотягивают до суммы денежные средства, полученные от многоквартирных домов.

• Кредитное плечо: Квартиры обладают огромным преимуществом, поскольку позволяют заемщикам вносить от 20% до 30% продажной цены, финансируя оставшуюся часть в течение периода амортизации 25-30 лет.В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.

• Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.

• Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки.Кроме того, собственный капитал увеличится, если стоимость самой собственности возрастет.

• Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.

• Дополнительный доход: Хотя арендные платежи от арендаторов, как правило, являются наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение.Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).

Недостатки владения жилым комплексом

Владение многоквартирной недвижимостью имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:

1. Временные затраты: Выбор, финансирование и покупка жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет выполнять многие повседневные обязанности по владению квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.

2. Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы осторожны при покупке недвижимости в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, имеют тенденцию к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.

3. Вакансии и вопросы арендаторов: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.

4. Ответственность: Несмотря на то, что владельцы умной собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с этим имуществом. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

5. Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до бытовой техники и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и арендодатели несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.

6. Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы можете не получить желаемую цену. Продажа многоквартирной собственности часто занимает несколько месяцев, а закрытие сделки может занять много времени.

Квартиры Инвестирование — прекрасная возможность, но не для всех

Владение квартирой — это далеко не все.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или, по крайней мере, некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.

Что лучше для инвестиций: многоквартирный дом или аренда на одну семью?

Есть бесчисленное множество причин, по которым аренда недвижимости может быть отличным вложением, но может быть не так ясно, какой способ аренды недвижимости лучше.Что лучше — аренда на одну семью или многоквартирный дом? Взгляните на плюсы и минусы инвестирования в аренду на одну семью и многоквартирных домах (две квартиры или более), чтобы определить, какой метод инвестирования в недвижимость может вам больше подойти.

Плюсы инвестирования в аренду на одну семью

Доступность

Новые инвесторы довольно часто начинают инвестировать в недвижимость с покупки односемейной аренды, потому что в большинстве областей односемейная недвижимость дешевле коммерческой недвижимости .

Кредитные учреждения обычно требуют не менее 20% скидки при покупке инвестиционной собственности. Это означает, что если вы хотите купить аренду на одну семью за 100 000 долларов, вам потребуется 20 000 долларов. Если вы хотите инвестировать в 10-квартирный дом по цене 1 000 000 долларов, вам потребуется 200 000 долларов.

Более низкая первоначальная стоимость делает этот способ инвестирования в арендную недвижимость более доступным, особенно когда начало работы в недвижимости по-прежнему будет предлагать те же налоговые преимущества и преимущества, что и более крупномасштабная аренда недвижимости.

Медленно масштабируйте свой арендный портфель

Вы можете наращивать свой арендный портфель так быстро или так медленно, как захотите. Вы можете покупать одну новую недвижимость для сдачи в аренду каждый квартал, каждый год или каждое десятилетие.

Диверсификация

Поскольку жилая недвижимость, как правило, дешевле покупать, легче приобретать больше недвижимости в разных местах или на разных рынках. Это диверсифицирует ваш портфель, позволяя вам получать выгоду от владения арендой на рынках, которые предлагают более высокий денежный поток или имеют более высокий спрос, при этом защищаясь от негативных изменений на рынке, таких как потеря рабочих мест, высокий уровень вакансий или других факторов, которые могут повлиять на аренду. доход.

Важно отметить, что владение односемейной арендой само по себе не означает, что вы диверсифицировались — это расширение того, где расположены объекты для сдачи в аренду, что позволяет диверсифицировать.

Кредитное плечо и ликвидность

По мере того, как вы расширяете свой портфель и покупаете больше квартир для аренды на одну семью, вы можете продавать или использовать отдельные объекты недвижимости по мере необходимости. Если вы владеете 10-квартирным жилым комплексом и хотите или нуждаетесь в его продаже, вы избавляетесь от всего своего денежного потока. Однако, если у вас есть 10 разных домов на одну семью, вы можете продать одну или две из них, не подвергая опасности весь свой поток доходов.

Минусы инвестирования в аренду на одну семью

Управление

Управление одной арендой обычно проще, чем управление несколькими арендуемыми единицами, такими как многоквартирный дом, то есть до определенного момента. Если вы владеете несколькими объектами аренды на одну семью, особенно в разных местах или на разных рынках, управление каждой собственностью в отдельности может стать трудным.

Вакансия

Когда односемейная аренда свободна, дохода нет. Если объект остается пустым дольше, чем ожидалось, это может значительно снизить доходность инвестиций, в то время как будут производиться такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и выплаты по долгам.

Расходы на недвижимость

Расходы на владение односемейной недвижимостью, особенно если у вас есть несколько, могут быстро возрасти. Вы платите налоги на недвижимость, страховку, а также текущее обслуживание и модернизацию каждого объекта недвижимости. Если необходимо заменить такие крупные расходы, как крыша или кондиционер, вы можете увидеть, что весь ваш денежный поток за год будет израсходован.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Более быстрый доход

Многосемейная недвижимость имеет несколько единиц аренды, которые производят больший денежный поток быстрее, чем одна единица аренды.Вместо того, чтобы со временем покупать несколько домов на одну семью, вы можете заработать больше денег, купив всего одно здание.

Вакансия

При вложении нескольких единиц жилья, таких как многоквартирный дом, есть несколько единиц аренды, которые можно использовать для компенсации потери арендной платы из-за вакансии. Если 20% квартир свободны, 80% по-прежнему приносят доход, который позволяет вам покрывать такие расходы, как обслуживание долга, налоги на имущество или другие связанные с этим расходы на имущество.

Экономия на масштабе

Экономия на масштабе заключается в распределении постоянных затрат на увеличенное количество единиц.Расходы на недвижимость и расходы на содержание многоквартирного дома, как правило, намного меньше, чем при аренде на одну семью, потому что под одной крышей находится несколько квартир.

Налоги на недвижимость, страхование и плата за управление обычно являются фиксированными, а стоимость замены крыши дома на одну семью или небольшого многоквартирного дома, в котором под одной крышей шесть квартир, относительно одинаковы. По мере увеличения количества сдаваемых внаем единиц доход увеличивается при одновременном снижении ваших затрат, что делает ее более рентабельной, чем аренда нескольких квартир на одну семью.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Доступность

Самым большим недостатком инвестирования в многоквартирные дома является доступность. Многосемейная недвижимость может быть дорогой и требует большего первоначального капитала для начала работы. Инвесторы должны рассчитывать на получение около 20% от покупной цены. Есть возможности для привлечения капитала с помощью синдицированных займов. Это, безусловно, самый большой барьер, и часто именно поэтому люди сначала инвестируют в односемейную недвижимость.

Управление

Управление многоквартирным домом может подпадать под действие как «за», так и «против», подобно управлению арендой на одну семью.С одной стороны, вы управляете всеми арендаторами в одном месте, обычно под одной крышей. Необязательно ездить по городу. Однако есть больше арендаторов и подразделений, которые нужно обслуживать и управлять, что означает больше ответственности, организованности и в целом больше потенциальных проблем.

Итак, что является лучшим вложением?

Это действительно сводится к личным предпочтениям, вашим финансовым целям и средствам, которые у вас есть для инвестирования.

Если у вас больше денег, и вы хотели бы иметь несколько источников дохода в рамках одной собственности, многоквартирные дома могут быть хорошим вариантом.Если у вас нет больших денег для инвестирования, но вы хотите извлечь выгоду из налоговых и финансовых льгот от сдачи в аренду недвижимости, возможно, будет лучше постепенно создавать портфель со временем, начиная с аренды на одну семью.

Определите, какой метод аренды недвижимости имеет для вас смысл, исходя из времени, которое вы можете выделить, имеющихся у вас средств для инвестирования и ваших финансовых целей.

Когда инвестирование в новое строительство действительно имеет смысл

При ROI (возврат инвестиций) в качестве конечной цели потенциальные инвесторы могут использовать «капитализацию» объекта (также известную как ставка капитализации — сумма арендной платы, которую они будут получать каждый год, по сравнению с суммой денег, которую они потратят ) найти лучшую возможность.

Например, если вы покупаете дом за 100 000 долларов и имеете годовой доход в размере 10 000 долларов после вычета расходов, это ставка капитализации 10% . На первый взгляд, это может показаться очевидным вложением средств.

А как же скрытые расходы на недвижимость?

Дом за 100 000 долларов, скорее всего, будет более старой постройкой, требующей некоторой доработки.Возможно, вам придется потратить много денег, чтобы привести дом в соответствие с нормой … что, если печь вылетит во время первой метели или мертвое дерево на заднем дворе в любой момент пробьет крышу?

Другими словами, ваша выгодная сделка вполне может закончиться денежной ямой.

Инвесторы в недвижимость могут значительно повысить рентабельность инвестиций, сдавая в аренду новые дома.

Рассмотрим следующий сценарий: вы покупаете новый дом за 200 000 долларов и решаете сдать его в аренду с возвратом 1500 долларов после вычета расходов.Это максимальная ставка 7,5%. По сравнению с более дешевым домом в приведенном выше примере, , этот тариф не так уж интересен.

Однако прелесть этой инвестиции заключается в том, что вы избегаете бесконечных расходов, связанных со старыми домами, и получаете следующие преимущества:

Огромная ценность нового строительства заключается в том, что вы получаете дома категории А в многообещающих районах. Невозможно заплатить достаточно за низкий уровень преступности, хорошие дороги и школы, красивые тротуары и красивые местные парки.Люди, которые хотят арендовать в этих кварталах, как правило, являются идеальными арендаторами — они косят свои газоны, они не начнут собирать машины во дворах, они не будут устраивать огромные вечеринки и, что самое главное, они будут платить арендовать полностью и вовремя чаще всего.

При строительстве новых домов строители часто предоставляют гарантии на собственность. Как правило, они покроют все, что будет повреждено в течение первого года. Некоторые предоставляют гарантию на срок до 10 лет.Вам не нужно тратить время на поиск предложений от специалистов фонда или на быстрый набор сантехников. Если часть дома ломается, это проблема строителя, а не вас. Кроме того, бытовая техника ни разу не использовалась. Водонагреватель не лопнет, крыша не протечет, окна влезут — все новенькое. Скорее всего, вы не будете отвечать на звонки арендаторов посреди ночи в течение довольно долгого времени.

Еще до того, как дом будет построен, вы можете забраться на первый этаж и поработать со строителем, чтобы настроить собственность.Снизьте свои расходы, придерживаясь основ. Не обращайте внимания на ванну с гидромассажем, высококачественный холодильник, гранитные столешницы и необычную отделку окон — это могло бы снизить цену дома на 20-40 тысяч долларов, что сразу же привело бы к увеличению доли в .

Покупка нового дома представляет собой другой набор причуд, чем покупка старого. Вот три совета, которые помогут вам максимально эффективно вложить деньги:

1. Купить 31 числа месяца.

Покупайте в последний день месяца или в конце финансового квартала или календарного года. Строители все сделают со скидкой. Странно, но факт. В конце каждого месяца — с 29 по 31 число — появляется сумасшедший стимул к продаже, который исчезает первого числа следующего месяца. Почему? Потому что бонусы основаны на ежемесячных и ежеквартальных целях.

Строители сообщают, что в среднем каждое пятое закрытие дома отменяется. Что это значит для тебя? Скорее всего, вы сможете получить более выгодную цену на готовый дом.Строители хотят продавать, и, если вы можете закрыть их завтра, они, вероятно, дадут вам скидку. Просто спроси!

Рассмотрите возможность заключения контракта с ипотечной компанией застройщика. Это поможет строителю чувствовать себя более комфортно в процессе заключения контракта. Он или она хочет убедиться, что вы действительно получили предварительное одобрение и что вы собираетесь завершить работу вовремя. Кроме того, поскольку у строителей уже есть отношения с титульными компаниями, ипотечными компаниями и оценщиками, вы можете получить некоторые скидки, наняв тех, кого они предпочитают.Считайте это потенциальной выгодой для вас обоих.

Как и при любых инвестициях, разумно учитывать как очевидные, так и не столь очевидные затраты, с которыми вы можете столкнуться. Не позволяйте высокому уровню капитализации затуманивать ваше суждение. Во многих случаях новый дом может в конечном итоге оказаться более разумным вложением средств в долгосрочной перспективе.

Вы можете выбрать свое местоположение, вы можете настроить удобства, и, что лучше всего, все новое . Для инвесторов в недвижимость это спокойствие бесценно.

Майк Калис — генеральный директор MarketplaceHomes, брокерской компании в Детройте, специализирующейся на продажах нового строительства и управлении недвижимостью. Компания Marketplace продала новостройки на сумму более 1,5 миллиарда долларов, получила контрольный пакет акций более чем 2 000 домов на одну семью и была четырехкратным лауреатом списка Inc. 5000. Помимо роли управляющего партнера в MarketplaceHomes, Майк является венчурным капиталистом и инвестором ZipTours. Стартап помогает покупателям жилья и арендаторам увидеть дом, а агент транслирует прямую трансляцию на свой смартфон.С марта 2015 года он провел десятки тысяч туров.

Как инвестировать в квартиры | Бюджетирование денег

i Hemera Technologies / AbleStock.com / Getty Images

Если вы когда-нибудь задумывались, каково было бы обналичивать арендные чеки вместо того, чтобы выписывать их, то инвестирование в квартиру могло бы быть для вас. В то время как большинство людей не могут выбежать и купить большой жилой комплекс из 200 квартир, вы можете начать с квартир, не тратя миллионы долларов. Покупаете ли вы их на фондовом рынке, находите выгодные предложения на частном рынке или даже живете в собственном доме, инвестирование в квартиры — в пределах вашей досягаемости.

Покупка REIT

Если у вас есть деньги, которые можно вложить на фондовый рынок или в паевые инвестиционные фонды, вы можете переложить часть их на покупку частей многоквартирных домов. Инвестиционный фонд недвижимости, называемый REIT, похож на паевой инвестиционный фонд. Вместо того, чтобы покупать акции портфеля акций, когда вы покупаете акции REIT, вы покупаете небольшую часть его портфеля инвестиционной недвижимости. Хотя существуют REIT общего назначения, вы также можете выйти на рынок квартир, купив акции REIT, который содержит только многосемейные активы.Вы не сможете контролировать собственное здание, но сможете участвовать в спадах и, надеюсь, подъемах на рынке квартир.

Общие арендаторы

Когда вы покупаете в многоквартирном доме в качестве общего арендатора, вы покупаете небольшой кусок здания вместе с другими людьми. Объединение денег позволяет вам позволить себе строительство, которое иначе вы бы не смогли себе позволить. Если вы планируете инвестировать в многоквартирный дом совместно с арендатором, внимательно прочтите соглашения, чтобы понять, какие сборы вам придется заплатить, обязанности, которые вы должны будете внести, если что-то пойдет не так, а также условия, указанные в которой вы можете продать свой интерес.В то время как инвестиции в совместный арендатор могут иметь высокие сборы и ограничения, хороший вариант может быть хорошим способом начать инвестирование в квартиры.

Покупка небольшого здания

Идти по традиционному пути — внести первоначальный взнос, обратиться в банк за ипотекой и конкурировать за покупку многоквартирного дома — непросто. Вы можете обнаружить, что брокеры с «хорошими» сделками не перезванивают вам, или что банковские документы и требования к первоначальному взносу недоступны для вас. Вместо этого найдите несколько небольших зданий, которыми вы хотели бы владеть в качестве стартера, и напрямую свяжитесь с владельцем.Владелец может быть готов заключить сделку, по которой он несет финансирование и позволяет вам покупать его у него, особенно если он владел им в течение длительного времени и выплатил его. Если вы сделаете это, будет разумно получить совет от стороннего эксперта, чтобы убедиться, что вы заключаете честную сделку, но это может быть хорошим способом начать работу в качестве владельца квартиры.

Квартиры, занимаемые собственником

Если вы серьезно относитесь к тому, чтобы начать работу с квартирами, купите небольшую многоквартирную недвижимость в качестве дома.Вы можете использовать финансирование с низким первоначальным взносом, такое как программа FHA, для покупки недвижимости из двух-четырех квартир. Пока вы живете в одной квартире, вы можете сдать в аренду остальные и попросить их выплатить ипотеку. Это дает вам опыт владения арендуемой недвижимостью, и когда вы будете готовы к переезду, вы также можете сдать в аренду свою квартиру.

Как небольшой многоквартирный дом принес мне 40 000 долларов в год

В этом посте я хочу продемонстрировать вам невероятную силу многоквартирных домов. Используя реальный пример, я покажу вам, как я увеличивал свой собственный капитал на 40 000 долларов в год благодаря небольшому жилому дому из 12 квартир.Я надеюсь, что это вдохновит вас поближе взглянуть на многосемейное инвестирование, мощную стратегию, которая может помочь вам достичь финансовой свободы — так же, как она помогла мне и многим другим.

Квартиры с 4 способами приносят прибыль

Я люблю многоквартирные дома, потому что есть четыре способа заработать на них деньги :

1. Денежный поток : Это сумма денег, которая остается после покрытия ВСЕХ расходов и выплаты по ипотеке.
2. Оценка : Это разница между тем, за что вы купили недвижимость, и тем, за что вы ее продаете (за вычетом расходов).
3. Уменьшение кредита (также известное как «Амортизация»): сумма, на которую ваши арендаторы выплатили остаток по ипотеке.
4. Спонсорские сборы : Если вы собираетесь собрать деньги для сделки (а вам следует это сделать!), То вы имеете право на определенные сборы за «синдицирование» сделки.

Например, вы можете заплатить себе комиссию за приобретение при закрытии участка (обычно около 3 процентов от покупной цены).

Вы также можете взимать «комиссию за управление активами» (обычно 1 процент денег, получаемых каждый год, когда вы владеете зданием) и «комиссию за продажу активов» (обычно 1 процент от продажной цены при продаже здания).

Да, в отличие от любых других инвестиций в мире, у многоквартирных домов есть четыре центра прибыли.

Поразительно.

Представляем пример из 12 блоков

Я собираюсь использовать свою первую сделку в качестве примера, чтобы продемонстрировать вам С НАСТОЯЩИМИ ЧИСЛАМИ, насколько мощным может быть инвестирование в многоквартирные дома.

Я использую этот конкретный пример, потому что это первая сделка, которую вы можете заключить в любой точке страны. Несмотря на то, что это небольшая сделка (12 единиц), она все равно добавляла 40 тысяч долларов к моему чистому капиталу КАЖДЫЙ год в течение пяти лет.

И я не использовал свои деньги.

Позвольте мне показать вам, как именно, и я надеюсь, что в процессе вы увидите, что вы тоже можете заключить подобную сделку.

Вот как я купил недвижимость:

• Источник : MLS (перечислено брокером)
• Закупочная цена : 530 000 долларов США
• Ремонт : 54000 долларов или 4500 долларов за единицу (требовалось много ремонта)
• Денежные средства, необходимые для закрытия : 227000 долларов привлечено от 5 инвесторов в обмен на разделение 50/50
• Прогнозируемая доходность : 15% в год для инвесторов
• Комиссия за приобретение : 15 900 долл. США к уплате мне

После закрытия участка я отремонтировал внешний вид здания и многие помещения.Это позволило мне постепенно повышать арендную плату, заполнять вакансии и выселять неплательщиков.

Это не было мгновенным процессом. Фактически на это ушло около трех лет.

Через пять лет у меня был контракт на продажу за 850 000 долларов. В целом, это здание принесло мне прибыль в 198 434 доллара за пять лет, или около 40 000 долларов в год.

Давайте разберем каждый из центров прибыли, чтобы лучше понять прибыль «40 тысяч долларов в год».

Связано: 12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов

Как этот небольшой многоквартирный дом зарабатывал мне 40 000 долларов в год

Вот три из четырех центров прибыли:

• Денежный поток за 5 лет составил в общей сложности 130 545 долларов (после всех расходов и моих гонораров).Это примерно 181 доллар за единицу в месяц. Денежный поток был ограничен в первые пару лет, но за последние 3 года он увеличился (поскольку мы подняли среднюю арендную плату с 595 до 825 долларов).
• Оценка составила 146 500 долларов после закрытия и затрат на продажу, НЕ включая погашение кредита и спонсорские сборы.
• Основная сумма кредита была уменьшена на 48 265 долларов США за 5 лет.

Общая сумма, полученная от этих трех центров прибыли, составила 325 310 долларов США.Поскольку у меня 50 процентов акций, моя часть этой прибыли составила 162 655 долларов.

Давайте не забудем спонсорские взносы!

Помимо владения 50 процентами здания, я также получал определенное «спонсорское» вознаграждение за заключение сделки, управление управляющим недвижимостью и, в конечном итоге, продажу всего здания с целью получения прибыли.

Я заплатил себе 15 900 долларов при закрытии, когда я купил здание. Я также взимал комиссию за управление активами в размере 2275 долларов в год (1 процент собранных денег) и 1 процентную комиссию за продажу в размере 8 500 долларов, когда мы продали здание.

В целом, мои спонсорские гонорары составили 35 779 долларов, в результате чего МОЯ чистая прибыль составила 198 434 доллара, то есть около 40 000 долларов в год.

Что я на самом деле сделал с этой собственностью?

Я нашел недвижимость с некоторыми проблемами, которые, как мне казалось, я могу исправить за три-пять лет. Я отремонтировал недвижимость, повысил арендную плату, сократил вакантную площадь.

Связано: Почему квартиры — единственный лучший способ избежать крысиных бегов за 3-5 лет

Было ли это сложно?

Да и нет.

Да, потому что я должен был принять меры. Мне пришлось учиться, покупать недвижимость и нанимать подходящую компанию по управлению недвижимостью. И мне пришлось набраться терпения.

Но с другой стороны, это было не так уж и сложно. Кто угодно мог заключить такую ​​сделку. Я купил его по справедливой рыночной стоимости. Другими словами, мне не пришлось покупать его с какой-то огромной скидкой. Люди постоянно совершают подобные сделки.

И я верю, что вы тоже можете совершить подобную сделку

Я слышу, как скептики готовятся к комментариям ниже.Я не хочу этого слышать.

Единственная причина, по которой вы собираетесь опубликовать что-то вроде «это невозможно» или «вы все это выдумываете», заключается в том, что у вас есть ограничивающие убеждения, которые в многосемейной жизни для вас не сработают.

Я сделал это, и другие сделали это. И я знаю, что ты тоже можешь это сделать.

Вам просто нужна поддержка и образование. Обязуюсь прямо сейчас серьезно взглянуть на многосемейное инвестирование, чтобы помочь вам достичь финансовой свободы.

Позвольте мне услышать от вас ниже.На каком этапе вашего пути инвестирования в недвижимость вы находитесь?

Поделитесь с комментарием!

Инвестирование в многоквартирный дом 101: что нужно знать перед инвестированием

Инвестиции в многоквартирные дома сильно отличаются от инвестирования в любой другой тип здания или единицы.

Инвестирование в многоквартирные комплексы сильно отличается от инвестирования в любой другой тип здания или единицы. Фактически, вы не будете только инвестировать. Вы собираетесь начать карьеру, управляя самим зданием.

Само собой разумеется, что управление многосемейным домом требует более практического подхода, чем управление односемейным домом. От технического обслуживания до сдачи в аренду и от субаренды до строительства — несколько факторов отличают инвестиции в многоквартирные дома от любого другого типа инвестиций в недвижимость.

Однако они обладают собственным набором уникальных преимуществ, которые делают их главными соперниками в рамках любой инвестиционной стратегии.

Как и в случае с любыми инвестициями в недвижимость, первый вопрос, который вам нужно задать себе, прежде чем делать предложение о многоквартирном доме, — подходит ли он вам или нет.Управление жилым комплексом по-разному отличается от управления односемейным домом, в первую очередь, когда речь идет о затратах и ​​участии.

Помимо первоначальных капитальных вложений в здание, существует постоянная матрица денежных потоков, которая используется при одновременном управлении несколькими арендаторами. Кроме того, учитывая тот факт, что вам придется управлять несколькими арендаторами одновременно, потребуется взять на себя более активную роль. Вам нужно будет выделить время в своем расписании, чтобы заняться проблемами, связанными с квартирой, такими как: оформление документов по аренде, техническое обслуживание и сдача арендатора.

Излишне говорить, что владение и управление жилым комплексом — нелегкая задача. Убедитесь, что ваш график и финансы достаточно гибкие, чтобы учесть вложения, прежде чем делать их.

После того, как вы решили инвестировать в жилой комплекс, следующим шагом будет определение типа здания, в которое вы хотите инвестировать. От многоэтажных домов в шумном мегаполисе до отремонтированных квартир в загородной собственности в викторианском стиле. , многоквартирные дома бывают всех форм и размеров.Понятно, что соображения для каждой формы будут разными, когда дело доходит до ценообразования, строительства, технического обслуживания и т. Д.

Примите во внимание финансы (начальный капитал, а также текущие затраты) и оцените их с учетом рентабельности инвестиций в эту недвижимость. Это поможет сузить круг вариантов и выбрать наиболее подходящий для вас жилой комплекс.

Определившись с типом многоквартирного дома, в который вы хотели бы инвестировать, следующим шагом будет поиск именно этого.Вы можете отправиться на охоту самостоятельно или с помощью профессионала. Также есть возможность иметь и то, и другое. Например; общаясь с другими риэлторами или инвесторами, вы расширяете свой поиск и общаетесь с людьми, которые знают о выставленной на продажу недвижимости.

Работа в сети, однако, не такой быстрый вариант, как наем специалиста или услуги. Хотя они могут взимать больше комиссионных за объявления о коммерческой недвижимости, они также предоставляют вам доступ к нескольким объектам недвижимости одновременно.

Важно помнить, что единственное, что отделяет вас от пожизненной сделки и катастрофы, — это ваша должная осмотрительность. После того, как вы выбрали недвижимость, вам необходимо критически оценить жилой комплекс: состояние зданий, удобства, количество квартир и т. Д. Существующее состояние и архитектура здания дают приблизительную оценку суммы денег, которую вы собираетесь инвестировать. для рентабельности инвестиций в недвижимость после внесения первоначальных капитальных вложений.Кроме того, вы сможете определить размер арендной платы в зависимости от географического положения здания и ряда других социально-экономических факторов. Наконец, наймите инспектора и получите копии юридических документов, таких как документы об аренде и налоговой декларации, от предыдущих владельцев.

Предложение, которое вы делаете на недвижимость, поступает после того, как здание было оценено, и его стоимость сопоставлена ​​с потенциальным доходом, который, как ожидается, будет приносить здание.Если окончательное предложение превышает бюджет, вам нужно будет получить ссуду. Учитывая, что недвижимость, насчитывающая более пяти единиц, не может претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, вам придется получать коммерческие ссуды у частных кредиторов.

Частные и традиционные кредиторы более склонны уделять внимание потенциальному полученному доходу, а не кредитной истории или финансовому положению инвестора. Однако им действительно требуются денежные резервы, когда они предпочитают недвижимость с лучшим рыночным потенциалом.

Прежде чем делать инвестиции и вкладывать крупную сумму в какую-либо недвижимость, инвесторы должны ознакомиться с плюсами и минусами, связанными с этим.Когда дело доходит до инвестирования и последующего владения многоквартирным домом, есть список преимуществ и недостатков, которые стоит совершить.

Принципиальное преимущество владения многоквартирным домом состоит в том, что вы никогда не потеряете полную стоимость при наличии вакансии (по сравнению с одноквартирными домами). Проще говоря, даже если один арендатор решит переехать, арендная плата, полученная от других арендаторов, все равно будет достаточно значительной, чтобы избежать карманных расходов или даже потери права выкупа.

Еще одним привлекательным преимуществом является удорожание собственности. Этого можно добиться, добавив такие удобства, как увеличенное парковочное место, централизованные системы или другое свойство, требующее изменений. Следовательно, если и когда вы решите перепродать собственность, вы заработаете на ней больше денег.

Основным недостатком владения многоквартирным домом является различие в аренде и управлении имуществом арендатора. Вполне понятно, что семья предпочла бы переехать в дом, а не в квартиру.С детьми, школами и работой семьи рассматриваются как долгосрочные арендаторы. В результате арендаторы одноквартирных домов с большей вероятностью будут думать о собственности как о своей собственности и заботиться о ней.

С другой стороны, квартиры имеют более высокую текучесть с арендаторами. Эти арендаторы, как правило, остаются здесь на более короткий срок и, следовательно, с меньшей вероятностью будут хорошо относиться к собственности. Поэтому затраты на техническое обслуживание часто превышают ожидаемые.

Жилые комплексы — это больше возможностей для карьерного роста, чем инвестиционных стратегий.Прежде чем вкладывать деньги в покупку многоэтажного дома, необходимо учесть несколько соображений. Также важно, чтобы потенциальные покупатели осознали преимущества и недостатки, связанные с принятием такого обязательства. Мы здесь, чтобы помочь вам принять обоснованные решения по всем вашим инвестиционным возможностям, которые наилучшим образом соответствуют вашему бюджету и целям.