Стоит ли сейчас покупать недвижимость: Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением. Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наши эксперты

 

Павел Чистяков, брокер по недвижимости 

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»  

 

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?

Покупать или нет?

В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.

к. у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным. К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам. Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и

на вторичном рынке.

 

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

• Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне. Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

• Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.  

Есть готовая сумма на покупку квартиры

. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д. Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн. Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.   

Собираетесь воспользоваться ипотекой.

Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ. Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

 

Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна.  «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин. – Если рынок в перспективе 6-12 месяцев покажет отрицательную динамику и просядет процентов на 10-20, вот тогда придет время инвесторов».

 

 

Текст: Дарья Морозова

Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

С окончанием лета, когда в обществе заговорили о второй волне коронавируса, экономика чувствовала себя в промежуточном состоянии: национальная валюта продолжила свое падение, а в воздухе повисло ожидание нового кризиса. В этой связи как никогда актуальным стал вопрос — покупать ли недвижимость именно сейчас или стоит подождать до лучших времен?

Исходя из предыдущего негативного опыта, люди приучили себя к грамотному вложению имеющихся денежных средств. Кризис конца 2014 года принес значительное увеличение договоров о купле-продаже жилья: люди стали скупать жилье для выгодного вложения своих сбережений. Но такие тенденции временные, подтверждением этого стал короткий взлет рынка недвижимости в 2015 году (запуск ипотеки с господдержкой) и осенью 2018 года (слухи о новых санкциях и ограничениях), сообщает РБК.

В первой половине этого года в связи с пандемией коронавируса на рынке жилья не наблюдалось особенной активности. Однако краткий промежуток выхода из пандемии принес желанный подъем: так, только за лето спрос на новостройки вырос на 50% по сравнению  с прошлогодними показателями (на рынке вторички этот показатель возрос на 40%). Аналитики объясняют возросший спрос рекордно низкими ставками на ипотеку и господдержкой молодых семей. Покупают недвижимость сейчас в основном ради следующих целей: кто-то хочет успеть уложиться в програму льготной ипотеки, а кто-то хочет сохранить накопления в рублях, ведь государственная валюта стремительно дешевеет

Аналитики полагают, что высокий уровень сделок на рынке жилья сохранится до начала ноября — именно в последнем осеннем месяце прекращается действие ипотеки с господдержкой на новостройки. Но, конечно, ситуация с рынком будет зависеть от внешних факторов, а именно от распространения коронавируса: повторный карантин — если его введут — разрушит наладившийся было спрос на недвижимость, потому что потенциальный покупатель всегда предпочтет подстраховаться и не рисковать.

 

Эксперты все же считают, что нынешняя осень — наиболее оптимальный период для покупки жилья, и причины не только в льготной ипотеке. На рынке отчетливо замечен устойчивый рост цен: по итогам 2020 года стоимость жилья может увеличиться на 15%. Так что покупка недвижимости будет отличным вложением денежных средств. Кроме того, на рынке в данный момент есть возможность подобрать множество выгодных вариантов, и это касается не только новостроек,  но и вторичного рынка. 

Конечно, при покупке нужно обязательно понять цель сделки — собственное ли проживание, дальнейшая ли перепродажа, пассивный ли доход (при сдаче в аренду). Для каждого из этих вариантов в настоящий момент можно подобрать жилье, однако спонтанно покупать недвижимость ни в коем случае не стоит. 

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Здравствуйте! Вас приветствует социальный финансовый журнал ПрофиКоммент. В этой статье вы узнаете, стоит ли сейчас покупать квартиру. Что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Информация, которую вы найдете на этой странице, собрана авторами из реальной жизни. Здесь присутствует как личный опыт авторов нашего журнала, так и других людей.

Содержание статьи:

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Сегодня на рынке недвижимости есть определенные колебания в сторону падения цен. Связано это со многими факторами. Основной из них – это наличие работы у людей и связанная с ней уверенность в завтрашнем дне.

Недвижимость во все временная четко отражает экономическое состояние людей. Однако не всегда цены на рынке соответствуют экономической ситуации. Прежде чем вы поймете, как именно цена падает, или растет на квартиры, следует рассмотреть категории продавцов (так называемых, собственников недвижимости) чтобы все стало на свои места.

Их можно разделить на адекватных и неадекватных продавцов на рынке недвижимости. Не в прямом, конечно, смысле слова, а в экономическом. Понимая, кто продает жилье, можно легко сориентироваться – стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать.

Таблица 1. Категории продавцов недвижимости:

Владелец квартир эпохи СССР

Продает намного дороже. Хочет переехать в жилье получше. В целом, удовлетворен вариантом, в котором живет, поэтому, если и готов продать, то только с выгодой. Не готов торговаться, так как его ничто не торопит продавать свою квартиру.

Владелец второй квартиры, доставшейся по наследству

Продает только в том случае, если квартира не сдается, то есть не приносит желаемый доход в течение года. Но делает это без энтузиазма, так как чувствует, что расстается с чем-то родным. Торговаться готов, но только тогда, когда коммунальные платежи прижимают.

Владелец доли по наследству или комнаты в квартире

Готов избавиться от объекта, так как не может проживать по адресу. Часто ситуация усложнена другими наследниками, которые не могут договориться о цене на всю квартиру, чтобы поделать доход. Но все же все заинтересованы продать быстрее, поэтому на рынке недвижимости более сговорчивые продавцы, торгуются.

Владелец квартиры с большими долгами по коммунальным платежам

Может продать квартиру дешевле, чем все остальные, так как срочно нужно оплатить долги за ЖКХ. При этом долги за коммунальные услуги приводят к отключению электроэнергии в квартире. Такие продавцы часто обращаются в агентства недвижимости, чтобы быстро продать недвижимость. Готовы торговаться, переезжать в жилье с ухудшением условий, лишь бы выкрутиться из долгов. Хотя до этого могли долго ждать и надеяться, что все наладится и не продавать квартиру дешевле.

Владелец купил вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитал

Может продать дешевле, чем застройщик, но делает это не охотно. Может какое-то время ждать, но необходимость платить по коммунальным платежам толкает продавать объект быстрее. С ним можно поторговаться.

Ипотечник

Владеет самым невыгодным объектом на рынке недвижимости, так как в цену квартиры всегда входят проценты по кредиту.

Застройщик

Застройщик продает недвижимость дешевле, чем владельцы вторичек.

Инвестор

Идеальный продавец, продает дешевле, чем застройщик.

Далее давайте рассмотрим более подробно по каждой отдельной категории продавцов квартир. С кем стоит иметь дело, с кем нет, и кто на рынке недвижимости задирает нереальные цены, сбивая с толку потенциальных покупателей.

Владельцы квартир эпохи СССР

Давайте вспомним, как раньше строилось и раздавалось жилье людям. Преимущественно, в советское время, люди, устраиваясь на какой-нибудь завод, или отдавая свою жизнь военной службе, получали от государства муниципальное жилье. Кому-то давали комнату в общежитии, а кому-то квартиру. Если в семье рождались дети и люди стабильно работали, как это было положено, то семьям выдавали квартиры с большей площадью.

Строились квартиры, так называемые хрущевки (очень популярные в то время), достаточно быстро.

• Известны рекорды строительства – пятиэтажка за неделю.

Именно такими темпами было достигнуто такое мощное строительство многоквартирных домом, которые мы можем наблюдать и сегодня. СССР – незабываемое время, о котором ностальгируют многие.

Но все меняется и сегодня уже немного другие времена. То, что раньше было муниципальным, стало приватизированным. По сей день люди продолжают приватизировать свои квартиры, которые получили еще в Советском Союзе.

Большая часть собственников единственной квартиры, полученной в СССР, не торопятся продавать свои квартиры. Вернее, они выставляют собственность на продажу по очень завышенной цене в надежде, что кто-то купит, и они смогут улучшить свои жилищные условия.

Если покупатели на заявленную цену по воле фортуны не появятся, то они, в принципе, согласны и на имеющиеся условия жизни. Поэтому отнести данную категорию продавцов недвижимости к реальным продавцам нельзя.

У них нет ограничений по времени, нет острой необходимости переезжать. Поэтому высокая цена на такие квартиры – банальное «ХОЧУ».

Владельцы второй квартиры, доставшейся по наследству

Данная категория владельцев недвижимости не зарабатывала и не тратила деньги на приобретение квартиры или даже дома. То, что достается по наследству, уже является активом. Даже если такая недвижимость продается по цене ниже рыночной, люди (наследники) все равно остаются в прибыли.

• Другой вопрос, как именно новые владельцы распоряжаются полученной недвижимостью.

Если квартира вторая и в ней нет необходимости жить, то её можно сдавать в аренду. Если жилье находится в не совсем удачном месте, вызывая сложности со сдачей, то возникает необходимость такую квартиру оплачивать. В итоге получается дополнительная нагрузка по оплате коммунальных платежей.

Если наследникам по карману оплачивать недвижимость, и они могут без проблем содержать свое наследство, то такие собственники тоже выставляют на продажу свой объект по завышенной цене, рассчитывая на удачу.

Если же квартира или дом по наследству все же весомо отражаются на кошельке новых владельцев, то такую недвижимость они уже продают охотнее. Особенно, если с арендой есть проблемы – снимают редко, забывают заплатить за последний месяц коммуналки при выселении, портят имущество.

Поэтому уже у таких продавцов могут быть определенные ограничения во времени на продажу своей собственности. Например, они ставят себе цель продать квартиру в течение 1 года. Если этого не происходит, то они постепенно начинают снижать цену, пытаясь найти со стороны покупателей отклик.

Владельцы долей по наследству

Не всегда недвижимость, которая переходит по наследство, достается кому-то одному. Достаточно часто в семье по нескольку детей. После смерти родителей(я) собственность может переходить в руки 2-3 собственников.

Жить, к примеру, трем семьям в одной квартире неудобно, сдавать в аренду – тоже доход на всех не большой. Если это однокомнатная квартира, с неё и вовсе прибыли от аренды на всех, как кот наплакал. Вот и получается, что идеальный вариант – продажа.

Здесь тоже мало кто готов ждать по 10 лет, ведь эту собственность, как ни крути, надо оплачивать. А если братья и сестры живут в разных городах. Тут по-всякому неудобно. Поэтому такие владельцы недвижимости быстрее всех на рынке сбрасывают цену. Как правило, они могут быстро снижать цену до тех пор, пока не нащупают интерес со стороны покупателей.

Такие квартиры продаются быстро, так как их продают по реальной цене, которую на сегодняшний день готовы заплатить покупатели.

Хозяева квартир с большими долгами по коммунальным платежам

Не редким на сегодняшний день является случай, когда в семье есть проблемы с работой. К примеру, отец семейства потерял работу и средств не хватает на оплату коммунальных платежей.

• Долги постоянно откладываются на потом, в надежде найти хорошую работу и потом рассчитаться с долгами.

Какая-то часть собственников держится за счет родителей, которые готовы помочь деньгами своим детям, посидеть с внуками. А у кого-то коммунальные долги превращаются в реальную проблему. Безвылазную яму.

Да все бы ничего, если бы коммунальные службы могли ждать. Сегодня же, если накапливаются долги даже 3-5 тысяч, то квартиру могут отключить от подачи электроэнергии. Тем самым, для жильцов конкретной квартиры жизнь в таком жилье становится невыносимой. Как согреть еду? Как с детьми вечером сделать уроки? Тут на ум собственникам такой квартиры приходит только одно – продать квартиру с долгами, поменяться на вариант жилья поменьше и оплатить задолженность.

Такие собственники быстро решаются на продажу, так как условия жизни могут быть невыносимыми. Они могут даже обратиться к агентству по недвижимости, где агенты с радостью берутся за такой вариант, скидывают цену по максимуму, чтобы с продажи заработать еще свои проценты.

В итоге все довольны. Покупатели приобретают квартиру по нормальной цене, должники выплачивают долги, переезжают в квартиру поменьше, подальше, возможно, находят работу и все приходит в норму.

Люди купили вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитали

Владельцев второй по счету недвижимости можно встретить в районах новостроек. Если обратиться к сайту объявлений авито, то больше всего вариантов аренды можно встретить именно там.

Это объясняется тем, что застройщики, как-ни-крути, предлагают недвижимость по цене ниже вторички. Как уже говорилось, владельцы вторичек (жилья, полученного с времен СССР), выставляют на продажу свои объекты на продажу, преследуя удачу, волю случая, чтобы продать и переехать в место получше. А вот застройщик продают по цене ниже, так как они все же пытаются первыми находить на рынке покупателя.

Люди, покупая вторую квартиру, могут руководствоваться двумя целями:

1. Сберечь деньги
2. Заработать на аренде
3. Приумножить капитал, продав дороже

Однако все гораздо сложнее. Владельцы второй квартиры не всегда рассчитывают на то, что все пойдет не так, как планировалось.

В районах новостроек не всегда самые лучшие условия жизни, так как их строят подальше от центра, на окраине. Оттуда могут быть проблемы с городским транспортом по утрам: пробки, отсутствие нужных маршрутов и надо ехать с пересадкой. И не только это – иногда хромает и инфраструктура: отсутствуют детские сады, школы, проблемы с работой.

Такую недвижимость сложно сдать в аренду. А если снимают, то арендаторы могут часто меняться. Оставлять последний месяц аренды без оплаты, оставлять в квартире свои запахи (сигареты, духи, и все, что связано с маленькими детьми).

• К тому же, в таких объектах могут быть высокие коммунальные платежи.

Если никто не снимает жилье, или снимают редко, то у владельцев такой собственности закрадывается мысль, продать такую квартиру и вернуть свои деньги.

Но вот беда, не всегда это выгодно, ведь рядом застройщики строят еще дома и новые квартиры, есть предложения подешевле (например без ремонта или на конечном этапе строительства). Да и в районе новостроек люди предпочитают покупать квартиру чистую, новую, а не ту, которую уже сдавали, пропитанную запахами, пользованную.

Такие собственники быстрее опускаются до реальной цены, за которую готовы купить их объект как можно быстрее. С ними легче торговаться, так как они хотят вернуть свои деньги. Таких собственников можно отнести к категории адекватных продавцов.

Ипотечники

Люди, которые приобрели недвижимость по ипотеке владеют самым невыгодным предложением на рынке недвижимости. Если они решаются на продажу по тем или иным причинам, то их вариант будет на порядок дороже.

Дело в том, что если квартира взята в ипотеку, то сверх стоимости цены за саму квартиру, закредитованные собственники должны банку еще проценты. При продаже кредитная наценка сохраняется за объектом недвижимости.

• И вот когда такой вариант попадает на рынок недвижимости, невольно задаешься вопросом «почему эта квартира столько стоит? Что в ней особенного, по сравнению с другими вариантами подешевле» А потому и цена такая, что в стоимость квартиры входят еще и проценты банка.

И ничем эта квартира не лучше других. Она может быть даже на порядок хуже. Но при этом цена все равно выше. Просто потому, что люди взяли на квартиру кредит.

Кстати, общая завышенная цена на недвижимость является результатом того, что многие люди купили её в кредит. Люди уже пообещали банку выплатить за ней определенную космическую цену, взвалив на себя обязательства, не смотря на то, что могут быть и проблемы с работой.

Поэтому, когда такие люди сталкиваются с проблемой заработка, у них только одни вариант – это продать квартиру,  найти того, кто решится на покупку объекта по завышенной цене. Если этого не происходит, люди вынуждены вернуть недвижимость банку и уже банк начинает продавать эту квартиру по завышенной стоимости, пытаясь вернуть деньги, данные в долг. Цены на такие объекты недвижимости никто не скидывает — ни ипотечники при продаже, ни банк, если он забирает такой объект под реализацию.

Однако сегодня покупать недвижимость не выгодно. Её цена находится на пике и будет падать. И сигналом к этому является то, что ЦБ (Центробанк России) уже снижает ключевую кредитную ставку. Это значит, что кредиты становятся доступнее и, соответственно, цены на недвижимость будут снижаться и дальше. Тем более, что агентства недвижимости уже последние годы отмечают ежегодное падение цен на квартиры в пределах 10-20%. А это означает, что в ближайшие годы цена на квартиры может упасть даже на 30-40%. Тогда и нужно покупать.

Застройщики

Как уже было сказано выше, владелец вторички, особенно тот, кто не купил жилье за деньги, а получил его от государства в годы СССР, не спешит продавать то, что у него есть. Он вполне доволен тем жильем, в котором живет. Поэтому продаст он его только в том случае, если это позволит переехать куда-то с улучшением жилищных условий. Например, продать однокомнатную и купить двухкомнатную.

Застройщики, на сегодняшний день, более-менее адекватные продавцы. Они ни ждут по 10 лет, а строят недвижимость с целью заработать. Они предлагают не самые дешевые варианты, но, тем не менее, жилье от застройщика всегда на 20-30% дешевле, чем однотипный вариант от собственника вторички.

Нередко владельцы комнат в общежитии хотят продать его по цене 1-1,5 миллиона. Как раз в этом диапазоне продают однокомнатные квартиры застройщики. Поэтому нужно делать соответствующие выводы. Жилье из вторых рук всегда стоит дороже, чем у застройщика. Поэтому, если и покупать недвижимость, то стоит повременить с приобретением вторички, а искать варианты у производителя жилья, то есть застройщика.

Инвесторы

Инвесторы – это люди, которые вкладываются в недвижимость, как правило, на этапе строительства дома, чтобы в дальнейшем заработать. Это та категория владельцев недвижимости, готовая продавать готовые квартиры по цене ниже застройщика.

• Как растет цена у застройщика? На этапе котлована — самая привлекательная цена. Постепенно цена на квартиры подрастает. Это происходит ежемесячно с возведением новых этажей.

Однако, если инвестор полностью внес деньги за всю квартиру на этапе строительства, то для него квартира остается на прежнем уровне, когда она уже готова. Соответственно, когда дом уже построен и квартиры стоят в 2-3 раза дороже от начального этапа строительства, то у инвестора остается широкий диапазон цены для маневра и, соответственно, заработка.

Инвестор продает недвижимость в определенный срок. Ему не выгодно ждать, ведь получив прибыль, он может её снова вложить в строительство и быстрее заработать повторно. Он не рассуждает, как владелец квартиры, который приватизировал жилье, доставшееся с времен СССР (если не продам, то не продам). Инвестор является адекватным продавцом недвижимости и у него можно приобрести квартиру дешевле, чем продает застройщик.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Лучше подождать! Читайте отдельную статью, почему квартиры и дома не продаются. Соответственно, купив сегодня объект недвижимости, завтра он будет стоить дешевле, поэтому вкладывать деньги не выгодно.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку или подождать

На сегодняшний день Центральный Банк России регулярно снижает ключевую ставку по кредиту.

Таблица 2. Размер ключевой ставки за последние 5 лет:

 

Ключевая ставка в %-ах годовых	Срок, с которого установлена
5,5	с 13 сентября 2013 года
7	с 3 марта 2014 года
7,5	с 28 апреля 2014 года
8	с 28 июля 2014 года
9,5	с 5 ноября 2014 года
10,5	c 12 декабря 2014 года
17	c 16 декабря 2014 года
15	cо 2 февраля 2015 года
14	с 16 марта 2015 года
12,5	с 5 мая 2015 года
11,5	с 16 июня 2015 года
11	с 3 августа 2015 года
10,5	с 14 июня 2016 года
10,0	с 19 сентября 2016 года
9,75	с 27 марта 2017 года
9,25	со 2 мая 2017 года
9	с 19 июня 2017 года
8,5	с 18 сентября 2017 года
8,25	с 30 октября 2017 года
7,75	с 18 декабря 2017 года
7,5	с 12 февраля 2018 года
7,5	с 17 июня 2019 года
6,5	с 28 октября 2019 года
6,25	с 19 декабря 2019 года
6,00	с 10 февраля 2020 года
4,25	с 23 октября 2020 года

Что такое ключевая ставка, диктуемая Центральным Банком России, и как она влияет на стоимость недвижимости? Какое вообще она имеет отношения к недвижимости?

Ключевая ставка – это цена кредита, которую устанавливает Центральный Банк России для других банков. Небольшие банки берут кредит у Центрального Банка РФ под 4,25% годовых. Чтобы заработать, они предоставляют деньги, взятые в кредит у ЦБ РФ своим клиентам уже под больший процент. Например, ипотечный кредит под 12% годовых.

Чем ниже ключевая кредитная ставка, тем дешевле кредиты для конечных потребителей. И, соответственно, цена на недвижимость становится меньше.

К примеру, сегодня очень многие объекты недвижимости возводятся на кредитные средства. Частный застройщик или крупная строительная компания берет деньги в банке и строит на них жилье. Если люди покупают недвижимость, деньги возвращаются банку. Если спрос на недвижимость падает и застройщик не справляется с кредитными обязательствами, квартиры уходят банку.

Таким образом, чем ниже спрос на квартиры, тем ниже ключевая ставка. Это необходимая мера, которая сразу отражается на цене недвижимости.

Обратите внимание на таблицу выше. Ключевая ставка в 2013 году и вовсе составляла 5,5% годовых. Сегодня она вблизи 4%. При этом, если вы посмотрите в таблицу, с 2014 года ключевая ставка по кредиту постоянно снижается. Есть предположение, что ключевая ставка опустится еще.

Выводы такие: с покупкой квартиры в кредит сегодня стоит семь раз подумать. Кому-то лучше подождать. Есть большая вероятность, что кредиты подешевеют. Некоторые эксперты полагают, что в будущем квартиру можно будет приобрести на 20-40% дешевле.

Коронакризис. Нужно ли сейчас покупать квартиры?

Цены на квартиры растут — как у застройщиков, так и на вторичке. Продавцы пугают потенциальных покупателей тем, что недвижимость и дальше будет дорожать. Так ли это на самом деле, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— Я вижу, что застройщики и продавцы на вторичке начали поднимать цены на квартиры, и говорят, что дальше будет только дороже. «Успейте купить сейчас!» Насколько это обоснованный рост?

 — Продавцы всегда играют на повышение. Но совершенно очевидно, что уже в ближайшее время цены начнут падать по той простой причине, что у людей станет меньше денег. Я думаю, в доходах потеряют все. Даже те, кто не лишится работы, останутся без премий, без бонусов, и платежеспособность населения снизится. Это — во-первых. А во-вторых, подорожают товары первой необходимости, продукты. Так что даже при прежних зарплатах свободных денег у людей будет меньше. Застройщикам придется устраивать скидки, а вторичка просто впадет в кому. Там продавцы не любят снижать цены, по крайней мере — быстро. Я думаю, что в ближайший год на вторичном рынке упадет количество сделок, а дальше цены будут постепенно ползти вниз — медленно, но верно.

Продавать жилье с хорошей скидкой будут только те собственники, кому по какой-то причине нужно сделать это быстро.

Что касается застройщиков, на них давят кредиты и текущие расходы, поэтому они будут устраивать распродажи, скидки, акции, субсидировать ипотеку, предлагать ремонт в подарок.

Пир во время чумы: кого озолотила пандемия?

— Не получится ли так, что люди, которые уже ввязались в ипотеку, не справятся с нагрузкой, и квартир, некогда взятых в ипотеку, на вторичном рынке станет кратно больше?

 — Я не думаю, что эта история будет массовой. У нас, в отличие от Америки, люди покупают в ипотеку не лишнее жилье. Они, как правило, берут квартиру для себя. Часто это их единственное жилье, и они будут за него бороться. Так что я не думаю, что банкротства станут массовыми. Вероятнее всего, коронакризис скажется на покупательском спросе.

— Вы сказали, что цены начнут падать. Когда это произойдет, и насколько ощутимым будет падение?

 — Новостройки уже после снятия карантина, то есть, в ближайшие месяц-два, будут активно дешеветь. Вторичка, по опыту прежних кризисов, сползает в цене в течение от одного года до трех лет. Например, после кризиса 2014 года цены ползли вниз с 2015 по 2017 года, и снижение, в зависимости от сегмента, составило 10-20%. Часто цены снижают не явно, а просто торгуются. Так что как минимум 10% торга на вторичке уже сейчас уместно. А застройщики сами дадут скидки.

— Президент распорядился запустить программу льготной ипотеки под 6,5%, которая будет действовать до ноября 2020 года. Такую ставку государство обещает субсидировать на весь срок кредита. Не приведет ли это к тому, что люди, на фоне разговоров о грядущем росте цен, наберут кредитных квартир в домах, которые в итоге станут долгостроем?

 — Во-первых, такая ставка субсидируется в пределах 8 миллионов. Если брать Москву, это небольшая часть рынка: под эти условия попадают эконом и частично комфорт, которые составляют 20-30%. Другое дело — Подмосковье. Так или иначе, предложение президента охватит не весь рынок, а только его недорогую часть. Какова дальнейшая судьба этих новостроек, закончат ли их? Я думаю, какая-то задержка сроков возможна, к этому надо быть готовыми. Сейчас все стройки остановили, так что и сроки сдачи домов сдвинутся. Никаких компенсаций за это платить не будут, потому что это форс-мажор, а остановка строек связана с решением властей. Но для массового банкротства застройщиков предпосылок нет. Два месяца простоя в этой отрасли не так критичны. Для многоквартирных домов строительный цикл обычно составляет года два, плюс-минус два месяца никогда роли не играли. Кроме того, люди уже покупают недвижимость по эскроу-счетам, и банки контролируют застройщиков, чтобы те не исчезли с деньгами.

Такой безработицы мы не видели с 1990-х

— Но таких сделок пока не большинство.

 — Да. Но по крайней мере покупка жилья по эскроу-счетам — это более защищенный вариант.

— Как вообще будет развиваться ситуация со строительством в ближайшие годы? Как будут меняться темпы, цены?

 — Постепенно все вернется в привычное русло, как показывает опыт стран, которые идут впереди нас в истории с введением карантина. Цены просядут на 10-15%, и будут постепенно восстанавливаться в течение одного-трех лет. Так что сейчас наступает удачное время для покупки квартиры — не только для тех, у кого еще остались деньги, но и для тех, кто планирует взять ипотеку.

— Какие еще перемены на рынке недвижимости внесет коронакризис?

 — Первое — существенное оживление загородной недвижимости, которая после 2014 года находилась в коме. Сейчас, я полагаю, спрос в этом сегменте начнет расти. Во-первых, люди будут бояться второй и третьей волн эпидемии, и задумаются о том, что самоизоляцию куда проще пережить в загородном доме, чем в городском муравейнике. Во-вторых, многие останутся работать на удаленке. Не все, но часть людей и компаний увидят, что они вполне могут работать в дистанционном формате, и не платить за офисы. Если хотя бы часть населения мегаполисов сможет работать из дома, и появляться в офисе раз в неделю — на совещаниях, люди смогут жить за МКАДом, причем, достаточно далеко от столицы, откуда не наездишься на работу каждый день. Так что, я думаю, начнется существенная миграция из городских квартир в загородное жилье, причем — относительно недорогое, расположенное не в непосредственной близости от Москвы, в элитных поселках, а на расстоянии 30-50 километров, где цены сравнимы с городской квартирой.

Второе — вырастет интерес к российской курортной недвижимости, потому что, похоже, все заграницы накрылись на непонятный срок.

Третье — серьезно пострадает рынок офисной недвижимости. Одни компании обанкротятся, другие поймут, что могут хотя бы часть людей оставить на удаленке, и сэкономить на здании. По этому сегменту коронакризис ударит особенно заметно.

Анна Семенец

О том, почему малый бизнес не может получить обещанную помощь, в подкасте «Росбалта» рассказывает редактор портала «Свое Дело Плюс» Лилия Агаркова.

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

«Стоит ли ждать Нового года?» Наверняка такая мысль приходила в голову каждому, кто в ближайшее время планирует покупку квартиры. Неуверенность подпитывается и предпраздничными распродажами, и надеждой на вероятное снижение цен в предстоящем январе-феврале, и продлением программы льготной ипотеки до лета 2021 г. Domofond.

ru решил развеять сомнения и обратился с этим вопросом к экспертам отрасли. Вот что они нам ответили.AndreyPopov/Depositphotos

 

Новостройки

Ценообразование в сегменте новостроек будет зависеть от нескольких аспектов: спроса и объема предложения, общей экономической ситуации в стране, которая может ухудшиться, если правительство введет новые ограничения из-за коронавируса, а также от геополитической картины мира. Так, если запад введет очередные санкции в отношении России, девальвация рубля продолжится, что также отразится на цене квадратного метра.

Если говорить о рыночных факторах — благодаря льготной ипотеке спрос на квартиры в новостройках не ослабеет. Хотя по сравнению с рекордными сентябрем и октябрем 2020 г., начиная с этого ноября, покупательская активность будет снижаться, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

«Это ожидаемо, так как после официального продления программы субсидирования у покупателей появилось еще более полугода, чтобы спокойно определиться с выбором объекта. Снижение спроса и выход большого числа новых проектов, старт которых отложился из-за пандемии, закономерно замедлят темпы роста цен на новостройки. Тем не менее, пока доступна льготная ставка, у нас есть уверенность в том, что квартиры будут продаваться, а цены — поступательно двигаться вверх».

---

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

---

Стоит принимать в расчет и следующий момент: далеко не весь потенциал активности клиентов исчерпан — ставки около 6% удерживаются меньше года, а многим покупателям необходимо немало времени, чтобы накопить средства на первоначальный взнос. Это значит, что и весной, и летом спрос на жилье останется. Соответственно, цены снижаться не будут.

«Весьма вероятно, что темп их прироста замедлится. Мы уже видели в минувшем сентябре перераспределение спроса ипотечных покупателей в пользу вторичного жилья. Это значит, что часть клиентов уже сейчас не видит смысла в покупке подорожавших новостроек и предпочитает более доступную «вторичку». Так что агрессивность ценовой политики объективно придется снизить, но не думаю, что существенно», — комментирует генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Цены на новостройки

По мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, в первый месяц нового 2021 года цены на недвижимость с большей долей вероятности останутся на уровне ноября 2020 г. При этом с февраля можно ожидать увеличения стоимости до 3%, а к июлю 2021 года рост цен вполне может составить еще плюс 4–5%.

«После завершения льготной ипотеки, скорее всего, будет значительный спад покупательского интереса. За счет этого цены незначительно скорректируются, но не более чем на 2%», — отмечает Антон Детушев.

Вместе с тем второе полугодие 2021 года должно стать временем активного выхода новых проектов, в работе над которыми девелоперы активизировались благодаря повышению маржинальности, отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И активный выход нового предложения должен остановить рост стоимости кв. м. Однако «прошлогодними» цены уже не будут.

---

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

---

Вторичное жилье

Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.

Цены на «вторичку»

Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».

«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.

Когда лучше покупать квартиру?

Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального понижения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас.

«Не стоит ждать более выгодных ставок, снижения цен или новогодних скидок. В условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что ставки не пойдут вверх. Новогодние скидки — зачастую маркетинговый инструмент, а не реальная возможность сэкономить. Так что прямое снижение цен вообще вряд ли возможно. При самом пессимистичном сценарии застройщики могут заморозить ценник, но не опустить его вниз», — рассказывает Андрей Колочинский.

Согласен с коллегой и директор по инвестициям и экономике компании ГК «ЮгСтройИмпериал» Артем Таболин: «Покупка квартиры сейчас — это выгодно. Но даже если есть достаточный объем собственных средств, приобретать жилье в реалиях сегодняшнего дня лучше в ипотеку. Таких дешевых «длинных» денег в недвижимости, наверное, уже не будет. Свои же накопления лучше куда-нибудь инвестировать и заработать на разнице между процентными ставками (по ипотеке и по инвестиции)».

---

5 наивных вопросов о том, как выбирать вторичку

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

---

Скидки

Несмотря на то, что эксперты твердят в один голос о повышении цен, скидки на квартиры все же возможны. Речь и о специальных предложениях в канун Нового года, и об акциях, действующих на наименее привлекательные лоты — с неудобной локацией, какими-либо изъянами, очень большой или, наоборот, маленькой площадью.

«Самые ликвидные варианты — однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой и видом из окна — очень быстро раскупаются, поэтому ждать на них скидок и снижения цен опрометчиво. Сейчас я бы сконцентрировался на поиске жилья в готовых новостройках, а также отслеживал бы выход новых корпусов в уже готовых крупных проектах — там большой выбор жилья. Помимо этого, нередко застройщики стимулируют покупку квартир через программы дополнительного субсидирования ипотеки, когда первый год выплат по кредиту компенсируется застройщиком», — рассказывает Игорь Козельцев.

Приобрести квартиру в этом году или отложить покупку до нового — решать вам. Однако помните основное: при покупке недвижимости нужно учесть все детали. Поэтому подходите к этому вопросу планомерно, не стремясь совершить сделку как можно быстрее только потому, что действуют «старые» цены. Возможно, именно для вас лучшим вариантом будет несколько подождать.

Не пропустите:

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупать ли квартиру сейчас? Выгодно ли покупать недвижимость в кризис? 2016

Стоит ли покупать квартиру в 2016 году — оцениваем ситуацию

Ответы на эти вопросы кроются в ответах на вопрос: ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ?

Зачем:

1. Вам нужно где-то жить

Конечно, ДА! Куда же откладывать? Можно, конечно, квартиру и снимать, в кризис цена на съем квартир становится меньше. Но и стоимость квартир становится меньше. В 2015 году не такое случилось падение цен как в 2008-2009 году, когда они упали на 40%, сегодня мы наблюдаем падение цен на вторичную недвижимость в среднем по Челябинску на 10-15%. И тем не менее цены упали. Ко второй половине года ставки по ипотеке снизились, есть большое количество интересных предложений от банков.

2. Вам хочется жить в большой квартире

Чем ниже рыночная стоимость, тем меньше вам придется доплатить за каждый дополнительный квадратный метр. Падающий рынок для этого самое подходящее время. Думаете дождаться самых низких цен? Зафиксировать дно? Но практика такова, что дно мы фиксируем только тогда, когда цены уже существенно поднялись и мы видим оглядываясь назад: дно то было n месяцев назад. Живите сегодня! В новых больших домах и квартирах. Отбросьте сомнения, покупайте квартиру сейчас.

3. Вы хотите сохранить свои сбережения, но не можете решить в чем: рубли в банке, доллары, евро, недвижимость

Почему недвижимость хороша для долговременного сохранения денег: вы не зависите от рисков банков, вы получаете доход от сдачи в аренду, вы можете ее заложить и получить средства для оборота, она всегда растет в долговременном периоде, по крайней мере, инфляцию всегда отработает. И еще, немаловажно, ее можно потрогать ))).

Нужно иметь ввиду, что рынок недвижимости очень инертный, долго раскачивается, как в одну, так и в другую сторону. Но если уж раскачается, нужно только успевать за ним. И все же это не доллар и не евро на свободе, каждый день можно ждать больших перемен, не успеть сделать нужные операции и потерять на этом деньги, с недвижимостью только самые неповоротливые инвесторы несут убытки. До сих пор недвижимость была самым надежным местом хранения сбережений.

4. Вы хотите заработать больше денег.

Попробуйте поиграть. Следите за ценами, ждите дна. Покупайте, когда появится уверенность — ниже не будет. Имейте в виду, что если вы зафиксировали дно, то оно уже позади, покупать придется дороже, но это не значит, что вы много потеряете.

Или просто купите квартиру сейчас и ждите. Недвижимость всегда поднимается в цене, пока спрос (реальный: люди хотят жить в лучшем жилье) превышает предложение.

А еще: риски стоят денег. Хотите получить больше, рискните, стоимость недвижимости на уровне фундамента и готового строения может различаться до 50%. Ловите акции застройщиков. Только в этом случае вы будете приобретать не совсем недвижимость, ее еще нет, потрогать нельзя. Сократить риски можно обратившись к профессионалам рынка.

Мы рассмотрели не все ситуации? Напишите нам и получите ответ!

10 причин не покупать недвижимость – стоит ли инвестировать в недвижимость, минусы вложений в квартиры

В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.

1. Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
   
   Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.

   Но стоит ли овчинка выделки?

   Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.

   В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.

   Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.

2. Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
3. Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).

   Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).

   При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.

4. Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).

   Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.

5. Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.

   Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.

6. Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).

   Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.

7. Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
8. Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др. ). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.

   Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.

   Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.

9. Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т. п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
10. Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд. 

Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.

Стоит ли мне покупать дом сейчас? Пандемия Covid-19: подождите

Тереза ​​Гилардуччи — профессор экономики Шварца в Новой школе социальных исследований. Она соавтор книги «Спасая пенсию» и член совета директоров Института экономической политики.

Узнать больше мнение

Фотограф: Bloomberg

Более 40% американцев работают из дома, и среди них сильна тяга к «рабочему гнезду».Моя невестка превратила семейный сарай в «приют» с очаровательными самодельными занавесками, скрывающими инструменты и подушку для щенка, страдающего пандемией. Резкий рост цен на жилье предполагает, что многие, кто работает из дома и оказывается без сарая, ищут дом побольше.

Я надеюсь поставить большой желтый знак «Медленно» на покупке жилья во время пандемии. Рынок жилья может стремительно расти из-за плохой информации и краткосрочного мышления. Вы не знаете, сделают ли начальники постоянную работу на дому или кого будут сокращать.Вы можете подумать о покупке в то время, когда запасы настолько низки, а цены такие высокие.

Сожаление уже витает в воздухе. LendEDU, финансовый информационный веб-сайт, опросил 1000 держателей ипотечных кредитов в августе и обнаружил, что большинство людей, купивших дома после марта 2020 года, уже сожалели о получении ипотеки. Опрос не является научным, но его результаты имеют смысл. Рекордно низкие ставки по ипотеке привлекали новых покупателей, в то время как городские «горячие точки» вируса вынуждали людей покидать города.В июле продажи недвижимости на Манхэттене упали на 56%, а в пригородах города выросли на 44%. Цены на жилье в соседних округах Нью-Джерси выросли более чем на 11%, в то время как цены в Нью-Йорке упали на 13% по сравнению с прошлым летом.

Покупка на рынке продавцов — не лучший ход. Продавцы жилья используют свой единственный раз в жизни момент, чтобы продать свой дом значительно выше запрашиваемой цены, цены предложения, которые были связаны с ценами аренды в районе. Обычный финансовый совет предполагает, что если дом стоит более чем в 20 раз больше, чем годовая арендная плата, которую можно получить, дом, вероятно, переоценен — ​​дом за 400 000 долларов следует арендовать за 1 667 долларов в месяц или больше.Во времена низких ставок по ипотеке коэффициент безубыточности может быть немного выше. Но в этом К-образном восстановлении арендная плата падает, заполняемость снижается, а стоимость вашего дома может оставаться завышенной.

Поскольку домовладение всегда считалось обязательной частью американской мечты и субсидировалось федеральным правительством, домовладение всегда немного переоценивалось. Владение домом может быть выгодным в долгосрочной перспективе … если цена на дом будет выше, чем стоимость диверсифицированного финансового портфеля, или если людям не нужно переезжать из-за работы или семьи, или если браки продолжаются, или если окрестности и финансовое положение не особо не меняю. В некоторых районах арендный фонд может быть более низкого качества по той же цене, что и дома. А некоторые называют ремонт дома своим хобби.

Больше из

Но для большинства людей звонок арендодателю, когда что-то идет не так, является преимуществом, и многие покупатели дома забывают внести в бюджет ремонт и обслуживание дома, которые обычно обходятся в 2–4% от стоимости дома в год. Большинство домовладельцев в какой-то момент сожалеют о необходимости стричь лужайку и чистить водостоки по выходным.Во многих жилых комплексах, сдаваемых в аренду, в стандартную комплектацию входят такие предметы роскоши, как профессиональный ландшафтный дизайн и уход за территорией.

Еще одно преимущество аренды — отказ от первоначального взноса. Если вы вкладываете кусок денег, скажем, 50 000 долларов, в первый взнос, вы отказываетесь от получения более высокой скорректированной с учетом риска доходности индексного фонда с низкими комиссиями, который намного более ликвиден и намного дешевле в управлении, чем вкладывать все эти яйца. в одной корзине.

Арендаторы также обладают большей гибкостью, чем домовладельцы, и гибкость хороша для сотрудников — особенно с таким большим количеством неопределенностей, от долгосрочной судьбы экономики до потенциала нового федерального стимула, до того, потребуется ли боссам физическое присутствие в будущее. Арендаторам легче переехать из-за повышения зарплаты или новой работы.

Хотя владение домом может иметь определенные налоговые преимущества, они не могут длиться вечно. Экономист Дамбиса Мойо предупреждает, что государственная поддержка политики субсидирования домовладения (например, гарантий по ссудам и налоговых вычетов по ипотечным кредитам) может ослабнуть, поскольку будущие Конгрессы будут искать новые поступления для предотвращения резкого роста дефицита.

Сокращение заработной платы или потеря работы могут даже привести к тому, что домовладельцы будут продавать активы на своих пенсионных счетах — иногда по самой низкой цене — для выплаты ипотеки. Это ужасная финансовая неудача; Некоторые из наиболее пострадавших семей во время Великой рецессии оказались теми, кто потерял работу и застрял в своих домах. Но арендаторы могут просто переехать в более дешевое место.

Мой совет — подождать, чтобы покупать дом, пока не стабилизируются экономика, вирус и политика Конгресса. Делить небольшое пространство сложно. Но заплатить за больший может быть еще сложнее.

Эта колонка не обязательно отражает мнение редакции или Bloomberg LP и ее владельцев.

Чтобы связаться с автором этой статьи:
Тереза ​​Гилардуччи по адресу [email protected]

Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью:
Сара Грин Кармайкл по [email protected]

Прежде, чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Тереза ​​Гилардуччи — профессор экономики Шварца в Новой школе социальных исследований. Она соавтор книги «Спасая пенсию» и член совета директоров Института экономической политики.

Узнать больше мнение

Стоит ли покупать дом в 2021 году?

Покупаете ли вы дом, чтобы жить в нем, перестраивать или оставлять себе в качестве дохода собственность, это серьезное решение. И этот год может быть особенно сложным на фронте покупки жилья.Вот что вам нужно знать.

Ставки по ипотеке остаются низкими

Сначала поговорим о ставках по ипотеке. Несмотря на недавний всплеск, ставки по всем продуктам с фиксированным кредитом по-прежнему находятся вблизи исторических минимумов. На момент написания статьи средняя 30-летняя ссуда может составлять 2,839%, в то время как средние ставки составляют 2,613% для 20-летней ссуды и 2,296% для 15-летней.

Одним словом, выдающиеся показатели. И они не будут длиться вечно, хотя есть вероятность, что они останутся относительно низкими в течение 2021 года, особенно с учетом того, что экономика в начале года будет продолжать оставаться вялым. Даже если средняя 30-летняя ипотека достигнет 3% позже в этом году, это все равно будет невероятно привлекательным моментом для фиксации жилищного кредита.

Жилищный инвентарь ограничен

По состоянию на декабрь 2020 года жилищный фонд составлял всего 1,07 миллиона единиц для продажи. Это на 23% меньше, чем годом ранее. Он также представляет собой предложение на 1,9 месяца, что значительно ниже порога, необходимого для выравнивания рынка жилья.

Прямо сейчас продавцы имеют явное преимущество из-за ограниченного количества предложений, и покупатели расплачиваются за это.В декабре средняя цена проданного дома составляла 309 800 долларов. Это на 12,9% больше, чем годом ранее, и это самая высокая медианная цена за декабрь за всю историю наблюдений.

Тот факт, что дома улетают с рынка, тоже не помогает покупателям. В декабре на продажу выставленной на продажу недвижимости требовалось в среднем всего 21 человек.

Стоит ли покупать дом в 2021 году?

Окупаемость дома в этом году во многом зависит от вашего финансового положения и того, что вы собираетесь делать с этим имуществом.

Если вы покупаете доход propertystyle = «text-decoration: underline»>, сейчас существует огромный спрос на доступную аренду, так что, возможно, стоит заплатить премию, чтобы добавить единицы в ваш портфель. Точно так же прибыль от переворота домов недавно достигла 20-летнего значения highstyle = «text-decoration: underline»>, так что сейчас хорошее время, чтобы начать эту игру.

Если вы подумываете о покупке дома для проживания, не обязательно в качестве инвестиции, то вам необходимо принять во внимание свое финансовое положение.Прямо сейчас вы будете платить за дом больше, чем обычно, поэтому вам понадобятся денежные резервы для поддержки более высокого первоначального взноса. Возможно, вам также придется согласиться на дом, в котором не отмечены все флажки в вашем списке желаний, учитывая ограниченное количество объектов недвижимости, доступных для продажи.

Конечно, по ходу года запасы могут увеличиться, а цены на жилье могут начать снижаться. Также можно было бы заплатить за план покупки после того, как вакцины от коронавируса будут широко распространены, и в этот момент будет легче посещать дни открытых дверей и лично видеть дома.

Большим знаком вопроса на фронте покупки жилья в этом году, вероятно, будут процентные ставки по ипотечным кредитам, но большинство отраслевых экспертов прогнозируют, что они будут оставаться относительно стабильными в течение года. Если вы сильный заемщик, то есть у вас низкое соотношение долга к доходу. за более высокую цену покупки дома, если вы будете вынуждены ее заплатить.

Итоги

Покупка дома в этом году — неоднозначная ситуация, независимо от того, являетесь ли вы инвестором или хотите накрыть крышу над головой.Хотя в 2021 году вы можете заплатить больше за дом, вы также можете получить более низкую процентную ставку по ипотеке, чем обычно. Оцените свои собственные финансы и цели, чтобы увидеть, подходит ли вам покупка, и если вы собираетесь купить недвижимость — , чтобы сохранить (а не перебрасывать), убедитесь, что вы оптимальный кандидат на ипотеку. Основным преимуществом покупки в этом году является получение льготной ставки по жилищному кредиту, поэтому убедитесь, что вы действительно в состоянии ее получить.

Покупка дома в 2021 году: чего ожидать

Покупка дома похожа на занятие сложным спортом.Вам нужно знать правила и привести себя в форму перед выходом на поле, а затем ловко маневрировать, преодолевая трудности, чтобы выиграть игру.

В 2021 году «победа» потребует понимания того, как вы соотноситесь с квалификацией кредитора, подготовки к конкуренции с другими покупателями и проведения социально дистанцированного процесса покупки жилья до тех пор, пока вакцины не положат конец пандемии.

Вот как будет выглядеть покупка дома в 2021 году и как к ней подготовиться.

Список здесь.

Узнайте о лучших ипотечных кредиторах на 2021 год и многое другое.И все это подкреплено массой ботанических исследований.

Покупателей больше, чем домов на продажу

Если вы найдете дом по разумной цене в хорошем состоянии, скорее всего, вы не единственный, кто сделает предложение — даже если он только что появится на рынке.

«Это рынок продавца практически во всех частях страны», — говорит Кристофер Ариенти, брокер и владелец Re / Max Executive Realty во Франклине, Массачусетс. «Рынок продавца» — это термин, связанный с недвижимостью, когда потенциальных покупателей больше, чем выставленных на продажу домов.

«

Это рынок продавца практически во всех частях страны».

Кристофер Ариенти, брокер и владелец Re / Max Executive Realty во Франклине, Массачусетс.

Для покупателей это означает, что гибкость важна, и вам, возможно, придется пойти на некоторые уступки. Например, трудно привлечь продавца на горячем рынке, если вы сделаете предложение о покупке зависимым от продажи вашего нынешнего дома.

«Это как гвоздь в гроб», — говорит Ариенти.

С другой стороны, осознавайте риски любых уступок, которые вы предлагаете, и не делайте ничего из того, что вы не можете себе позволить. Поговорите со своим агентом по недвижимости, чтобы понять ваш местный рынок и как сделать выгодное предложение.

Ожидается рост цен на жилье

Эксперты по недвижимости ожидают, что цены на жилье вырастут в 2021 году, но не так быстро, как в 2020 году.

Прогнозируется, что цены на существующие дома вырастут на 3,1% в 2021 году по сравнению с рост на 6,7% в 2020 году, согласно средним прогнозам Fannie Mae, Freddie Mac, Национальной ассоциации риэлторов и Ассоциации ипотечных банкиров.

Цены различаются в зависимости от сезона, поэтому выбор вашей покупки может повлиять на ваши деньги. Согласно исследованию NerdWallet рыночных тенденций в 50 самых густонаселенных городах США, дома обычно самые дорогие в июне и июле и самые дешевые в январе и феврале. В анализе использовались данные Realtor.com с 2015 по 2019 год.

Активный дом Объявления также наиболее высоки в теплые месяцы, а это значит, что у вас будет больше домов на выбор. Но и тогда спрос высок, поэтому дома продаются быстрее.Согласно анализу NerdWallet, дома провели на рынке в среднем 76 дней в месяцы с самой низкой ценой по сравнению с 51 днем ​​в самые дорогие месяцы.

Покупка жилья будет зависеть от цифровых инструментов

В 2020 году покупка дома стала более сложной задачей, поскольку пандемия COVID-19 перевернула все с ног на голову. Но агенты по недвижимости, кредиторы, покупатели и продавцы выяснили, как заставить этот процесс работать в социально изолированном мире. Виртуальные домашние туры, электронные закрытия, небольшие дни открытых дверей и собрания Zoom помогли сохранить бизнес и защитить людей.

«В 2021 году ничего не изменится, — говорит Ариенти. По его словам, профессионалы в сфере недвижимости будут продолжать делать все необходимое, чтобы потребители чувствовали себя уверенно и комфортно.

Правила социального дистанцирования различаются в зависимости от штата, округа и города и будут ослаблены после успешного внедрения вакцин. Но Ариенти прогнозирует, что более широкое использование некоторых онлайн-инструментов для повышения эффективности переживет пандемию.

Что не изменилось

Приведите свои финансы в порядок и сделайте покупки для кредитора, прежде чем искать дома, советует Скотт Линднер, национальный директор по продажам TD Bank Mortgage.

Перед тем, как подать заявку, проверьте свои кредитные отчеты и оспаривайте любые ошибки, которые вы видите, и выясните свой кредитный рейтинг.

«Нет ничего хуже, чем найти дом своей мечты и удивиться тому, что ваш кредитный рейтинг не такой, как вы думали», — говорит Линднер.

«

Нет ничего хуже, чем найти дом своей мечты и удивиться тому, что ваш кредитный рейтинг не такой, как вы думали».

Скотт Линднер, национальный директор по продажам TD Bank Mortgage.

Организуйте свою бумажную работу. Будьте готовы предоставить подробную информацию о своих доходах, долге, занятости и финансовых счетах для предварительного утверждения. Предварительное одобрение ипотеки — это предложение кредитора предоставить вам взаймы определенную сумму на определенных условиях. Это не гарантия окончательного утверждения кредита, но это покажет агентам по недвижимости и продавцам, что вы серьезный покупатель.

Какой кредитный рейтинг и первоначальный взнос мне нужны?

Кредитный рейтинг, необходимый для покупки дома, зависит от типа ипотеки и кредитора.Некоторые кредиторы повысили требования к кредитному рейтингу на фоне экономических последствий пандемии. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, к концу 2020 года доступность кредитов составляла 30% от уровня до пандемии. Доступность кредита снижается, когда кредиторы ужесточают свои стандарты.

Некоторые кредиторы могут ослабить требования к кредитам, если в 2021 году экономика улучшится, но все же может быть трудно найти кредитора, если у вас более низкий кредитный рейтинг.

Требования к первоначальному взносу также различаются в зависимости от типа ипотеки и кредитора, но для некоторых обычных займов они могут составлять всего 3%.

Внесение большего количества денег поможет вам получить право на более низкую ставку по ипотеке и сократит ваш ежемесячный платеж. По словам Ариенти, более высокий первоначальный взнос также может дать продавцам больше уверенности в том, что ваш кредит будет закрыт, что может повысить ваши шансы на принятие предложения.

Ожидается, что ставки по ипотечным кредитам останутся низкими

Экономисты ожидают, что ставки по ипотечным кредитам останутся низкими в 2021 году после падения до исторического минимума в 2020 году. По прогнозам, 30-летняя ипотечная ставка с фиксированной процентной ставкой составит в среднем 3% в 2021 году, что немного ниже прежнего уровня. в среднем 3.05% в 2020 году, согласно среднему прогнозу Fannie Mae, Freddie Mac, Национальной ассоциации риэлторов и Ассоциации ипотечных банкиров.

Несмотря на то, что ставки, как правило, низкие, все же важно поискать ипотеку. Предлагаемая ставка будет зависеть от кредитора и ваших финансовых обстоятельств. Свяжитесь с несколькими кредиторами, чтобы сравнить ставки и комиссии по ипотеке и выбрать лучшее предложение, которое вам предлагается.

Правда? Ваш дом — не вложение

Люди обычно думают о своем доме как об инвестициях, но это не соответствует действительности по нескольким направлениям.

Учитывая ряд факторов, дом на одну семью, в котором вы живете, не является инвестицией. Это не обязательно означает, что вам следует избегать домовладения, но если вы склоняетесь к покупке, потому что думаете, что делаете разумные инвестиции, подумайте дважды.

Идея о том, что ваше основное место жительства может быть инвестицией, исходит из того факта, что исторически стоимость недвижимости растет. Скорее всего, все мы знаем кого-то — возможно, родителей или бабушек или дедушек — которые купили дом несколько десятилетий назад менее чем за 100 000 долларов, а сейчас он стоит во много раз больше.

Это не инвестиция только потому, что она ценит

Ради этого аргумента мы проигнорируем тот факт, что в долгосрочной перспективе средняя стоимость жилья лишь немного больше, чем инфляция. (За 100 лет средняя стоимость недвижимости в США выросла менее чем на 1% с поправкой на инфляцию).

Если предположить, что стоимость дома увеличилась с до по темпам инфляции, то недвижимость, купленная в 1970 году за 100 000 долларов, сегодня будет стоить 625 873 доллара, то есть на 526% больше.По какой причине дом вашего деда так ценился за 40 лет? Это просто инфляция.

Нельзя сказать, что стоимость недвижимости не может резко повыситься. Они могут и делают. Но такая оценка более вероятна на конкретных, желаемых рынках недвижимости.

Но знаете что? Неважно. Независимо от того, опережает ли стоимость вашего дома инфляцию, есть и другие причины, по которым ваш дом не является инвестицией.

Настоящие инвестиции требуют большего, чем перспектива увеличения стоимости.

Дом имеет более важное основное назначение

Вероятно, самая большая причина, по которой дом не является капиталовложением, заключается в том, что его основная цель — предоставить жилье. Это более важно, чем кажется на первый взгляд.

Одним из основных факторов, делающих инвестицию инвестиционной, является ваша способность контролировать сроки владения. Это означает, что вы можете покупать и продавать его время от времени и при обстоятельствах, которые могут максимизировать возврат ваших инвестиций.Мы можем думать о традиционных инвестициях, таких как акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и даже об аренде недвижимости, как о предоставлении такой возможности.

Поскольку ваш дом является вашим личным местом жительства, у вас будет мало контроля над покупкой и продажей с точки зрения инвестиций. Вы купите дом, когда он понадобится для укрытия, и продадите его только тогда, когда он больше не будет служить этой цели, и пора двигаться дальше.

Отсутствие контроля над сроками покупки и продажи дома оказало серьезное негативное влияние на дома как инвестиции во время финансового кризиса.Многие люди покупали дома на вершине рынка, потому что это было время, когда им был нужен дом для своих семей. Но третьи застряли в необходимости продавать после обвала рынка из-за негативного изменения их личного финансового положения.

Это заставило их покупать дорого, а продавать дешево. В этом нет ничего необычного, когда речь идет о жилых домах, и это в значительной степени лишает дом возможности вложения средств.

Дом не может быть инвестицией, если вы никогда не планируете его продавать

Хотя это правда, что дома обычно растут в цене, возможности воспользоваться этим ростом ограничены. Самый действенный и действенный способ — продать дом после того, как он значительно подорожал. Однако продажа дома очень разрушительна, потому что означает, что вам придется переехать.

Что еще более важно, когда вы продаете, вам, скорее всего, придется использовать капитал от продажи для покупки следующего дома. В конце концов, вы будете переезжать из одного места жительства в другое. Это означает, что на самом деле домашний капитал — это ограниченный капитал.

Единственный случай, когда дом не попадает в эту категорию, — это когда вы планируете продать дом, либо обменять его на более дешевый дом, либо перейти в аренду.Таким образом, вы продадите недвижимость и обналичите капитал.

Связано: покупать или арендовать дом?

Рассмотрение вашего дома как вложения средств может привести к потере капитала

Есть еще один способ вывести капитал из своего дома, но вряд ли это безрисковый метод. Вы можете занять деньги у себя дома, исходя из имеющейся у вас суммы капитала. Это может быть сделано либо через кредитную линию собственного капитала (HELOC), либо через прямое рефинансирование вашей первой ипотечной ссуды.

Но когда вы это делаете, вы занимаетесь деньгами под залог дома. Это может положить больше денег в ваш карман для целей, не связанных с домом, но также создает соответствующую ответственность. Это обязательство не только снижает будущий денежный поток за счет ежемесячных платежей, но также подвергает риску ваш дом.

Многие люди выяснили это на собственном горьком опыте во время финансового кризиса. Когда стоимость домов либо упала, либо упала, домовладельцы поняли, что у них нет доли в своих домах.В результате они не смогли рефинансировать, чтобы снизить ежемесячные выплаты, и не смогли продать, чтобы переехать в менее дорогое жилье.

Связано: Подводная ипотека? Вот ваши варианты.

Повсеместное использование HELOC и рефинансирования с выплатой наличных заставило многих людей почувствовать себя богаче в краткосрочной перспективе, но при этом поставило под угрозу их долгосрочную финансовую безопасность. Думая о своих домах как о постоянных инвестициях, многие участвовали в серийном рефинансировании и оставили себя «под водой» в своих домах — задолжали за дом больше, чем он стоил.

Вот где думать о своем доме как о вложении денег становится опасным предположением.

Стоимость содержания дома слишком высока для того, чтобы быть капиталовложением

Обычно при покупке вложения не требуется постоянных вложений денежных средств. Но дом, безусловно, имеет.

Вы должны не только ежемесячно вносить ипотечные платежи, но и платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, иногда частное страхование ипотеки, а также коммунальные услуги.Вы также должны поддерживать недвижимость, что означает регулярный ремонт и техническое обслуживание по мере необходимости. Эти расходы называются текущими расходами — это затраты на осуществление инвестиций .

Еще дороже капитальный ремонт, связанный с домовладением. Это может включать замену крыши, сайдинга, окон и дверей, ковров и полов, а также проездов. Вы также можете заняться капитальным ремонтом, который потребует замены кухонь и ванных комнат.

Каждая из этих затрат по отдельности может стоить тысячи долларов.В течение нескольких лет или десятилетий они могут стоить десятки тысяч долларов.

Настоящие инвестиции не требуют таких постоянных затрат. Вы можете рационализировать эти расходы, исходя из того факта, что дом предоставляет вам убежище. Но это возвращает нас к исходной посылке: дом — это укрытие, а не вложение.

Расходы на перевозку действительно могут работать против вас

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов, а через 10 лет продаете его за 300 000 долларов.Хорошая инвестиция? Только если не смотреть слишком внимательно на цифры.

Если дом обошелся вам в 1000 долларов в месяц по основной сумме, процентам, налогам и страховке (PITI), плюс 300 долларов в месяц за коммунальные услуги, вы потратите 15 600 долларов в год или 156 000 долларов за десять лет проживания в доме.

Если вы потратите еще 3000 долларов в год на текущий ремонт и техническое обслуживание, вы потратите еще 30 000 долларов. И если вы сделали более крупный ремонт, например, заменили крышу и пол, а также переделали кухню и ванные комнаты, вы, вероятно, легко потратите еще 50 000 долларов за десять лет.

Это всего 236 000 долларов за 10-летний период, чтобы получить прибыль от продажи в 100 000 долларов.

Хотя, безусловно, приятно выйти из дома, имея на 100 000 долларов больше, чем вы за него заплатили, математические расчеты не подтверждают идею дома как выгодного вложения. И мы даже не учли транзакционные расходы (например, комиссию риэлтора в размере 6%), инфляцию или тот факт, что стоимость дома не может так резко вырасти в следующие 10 лет.

Ваш дом не будет приносить денежный поток

Было бы достаточно плохо, если бы владение домом «только» требовало больших затрат на переноску, но становится еще хуже.Дом, который вы используете в качестве основного места жительства, не приносит денежного потока.

Это важное соображение. Когда вы покупаете инвестицию, вы обычно ожидаете, что у этого актива будет какой-то денежный поток, пока вы ждете, когда он увеличится в цене. Это, безусловно, верно, когда речь идет об акциях, паевых инвестиционных фондах и биржевых фондах. Вы ожидаете получить дивиденды, ожидая продажи своей инвестиционной позиции в будущем по более высокой цене.

Но даже стабильные инвестиции, такие как облигации и депозитные сертификаты, приносят процентный доход, пока вы ими владеете.

Это не относится к дому, в котором вы проживаете. Вы можете привести доводы в пользу денежного потока, если дом представляет собой семейную структуру из двух-четырех человек и обеспечивает доход от аренды дополнительных квартир. Но если это дом на одну семью, таунхаус или кондоминиум, денежного потока не будет.

Признательность — это волшебный ингредиент, но это не гарантировано.

Наконец, давайте вернемся к основной причине, по которой так много людей считают свой дом инвестицией. Все понятие увеличивается и падает на будущую стоимость собственности. В периоды, когда стоимость дома растет, люди обычно думают о своем доме как об инвестициях.

Но во время финансового кризиса, особенно на некоторых рынках, стоимость недвижимости не только не увеличилась, но и упала в большинстве случаев. Некоторые падали эффектно. Для людей в этой ситуации дом не только не был инвестицией, , но и стал серьезной обузой.

Связано: что делать после краха фондового рынка

Возможность плоского или падающего рынка жилья больше не может быть сброшена со счетов.Если это произойдет, вам придется жить в своем доме намного дольше, чем вы ожидаете, и вы, вероятно, обнаружите, что не можете ни продать недвижимость, ни взять в долг.

Это совсем не похоже на вложение. И, вероятно, лучше всего думать об этом как о месте проживания, а не как об инвестициях.

По теме: стоит ли покупать «стартовый дом» или подождать?

Так куда мы все это идем? В основном здесь: не думайте о своем доме как об инвестициях — и убедитесь, что вы продолжаете вкладывать деньги в настоящие инвестиции, такие как финансовые активы или недвижимость, приносящая доход от аренды.

А затем расслабьтесь и наслаждайтесь жизнью в своем доме. Это настоящая цель владения одним.

Подробнее:

Как узнать, стоит ли покупать дом в 2021 году

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS # 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

На вопрос, когда покупать дом, нельзя дать однозначный ответ.Вместо этого решение о том, когда покупать дом, является личным и зависит от множества факторов.

Эта статья поможет вам понять, насколько вы близки к тому, чтобы стать собственником жилья. Мы поможем вам понять, является ли покупка дома в ближайшем будущем разумным шагом или вам лучше подождать.

Вот пять признаков того, что покупка дома имеет смысл (и два, что вам следует подождать):

1. У вас стабильный трудовой стаж
2. Вы расплатились с долгом
3. У вас приличная сумма сбережений
4. Вы довольны своим кредитным рейтингом
5. Рынок работает в вашу пользу
6. Вы не готовы остепениться
7. У вас на горизонте другие большие расходы

1.

У вас стабильный стаж работы

Если вы проработали на одной работе не менее двух лет, возможно, вы готовы купить дом.

Прежде чем одобрить получение ипотечного кредита, кредиторы хотят удостовериться в том, что у вас достаточно поступающих денег для покрытия стоимости ипотеки, и они будут продолжать делать это в обозримом будущем. Для них это доказательство приходит в виде стабильного трудового стажа.

Для проверки вашей истории занятости кредиторы обычно запрашивают ваши последние два года W-2s.Если вы работаете не по найму, будьте готовы вместо этого предоставить налоговую декларацию за последние два года. Вы также должны будете иметь возможность показать все 1099, полученные за это время.

2. У вас есть задолженность

Если ваш DTI меньше или равен 45%, возможно, вы готовы купить дом.

Следующее, что кредиторы принимают во внимание перед одобрением ипотечного кредита, — это отношение долга к доходу (DTI). Отношение вашего долга к доходу — это показатель того, насколько вероятно, что вы сможете позволить себе еще один заем, учитывая ваши текущие долговые обязательства и сколько денег вы получаете каждый месяц.

Чтобы найти свой текущий DTI, все, что вам нужно сделать, это сложить все ваши повторяющиеся ежемесячные долги, включая задолженность по кредитной карте, платежи за автомобиль, студенческие ссуды и т. Д. Затем разделите это число на ваш общий ежемесячный доход и умножьте его на 100 чтобы получить свой процент.

(Общие ежемесячные выплаты ÷ ежемесячный доход) x 100 = DTI

В наши дни кредиторы ищут коэффициент DTI меньше или равный 45%. Если ваш текущий DTI выше этого, возможно, стоит сосредоточиться на том, чтобы лучше управлять своим долгом, прежде чем прыгать на рынок недвижимости.

3. У вас приличная сумма сбережений

Если вы сэкономили более 5% от средней стоимости дома в своем ценовом диапазоне, возможно, вы готовы купить дом.

Помимо проверки того, что у вас достаточно денег для покрытия ежемесячного платежа по ипотеке, ваш кредитор также захочет убедиться, что у вас есть достаточная сумма сбережений, чтобы взять на себя первоначальные затраты на покупку дома. В частности, вам следует накопить достаточно, чтобы оплатить следующее:

• Затраты на закрытие: Затраты на закрытие включают любые сборы, необходимые для закрытия дома.Обычно они делятся между покупателем и продавцом и обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома.

• Резервы: Резервы — это средства, которые вы оставили в банке после уплаты первоначального взноса и затрат на закрытие. Кредиторы предпочитают, чтобы на ваших счетах было достаточно средств, чтобы покрыть как минимум два месяца ипотечных платежей, но даже больший буфер может быть хорошей идеей.

4. Вы довольны своим кредитным рейтингом

Если ваш кредитный рейтинг превышает 500, возможно, вы готовы купить дом.

Последний финансовый компонент, который кредиторы рассматривают перед тем, как предоставить вам предварительное одобрение ипотеки, — это ваш кредитный рейтинг. Точная оценка, которую вам нужно будет получить, будет зависеть от типа ссуды, которую вы рассматриваете. Как показывает практика, для получения одобрения на получение обычного кредита потребуется кредитный рейтинг не менее 620. Тем не менее, можно получить одобрение для получения кредита FHA, который представляет собой программу, используемую многими впервые покупателями жилья, с оценкой как низкий как 500.

Тем не менее, в ваших интересах постараться как можно больше улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем вы начнете искать дом.Проще говоря, заемщикам с отличным кредитным рейтингом предоставляются лучшие процентные ставки. С другой стороны, если у вас более низкий балл, вы, скорее всего, со временем будете платить за дом больше.

5. Рынок работает в вашу пользу

Если ставки по ипотеке снижаются, вероятно, самое подходящее время для покупки дома.

Помимо устойчивости вашего финансового положения, вы также должны принимать во внимание рыночные условия при выборе лучшего времени для совершения покупки.В частности, вам следует взглянуть на текущие процентные ставки. Когда ставки по ипотечным кредитам низкие или имеют тенденцию к снижению, вы будете платить меньше, когда будете занимать деньги.

Вы также захотите определить, находится ли ваш регион в настоящее время на рынке покупателя или продавца. Квалифицированные агенты по недвижимости могут помочь вам сделать это определение, но, как следует из названия, вы надеетесь на рынок покупателя. На рынках покупателя потенциальные покупатели могут выбирать из большего количества запасов, что побуждает продавцов вести переговоры о цене.

6. Вы не готовы останавливаться на достигнутом

Если вы планируете переехать в течение следующих четырех лет, возможно, вы НЕ готовы покупать дом.

Согласно общепринятому мнению, вы должны планировать оставаться в своем доме не менее пяти лет, чтобы покупка имела смысл. Недавнее исследование Betterment также подтверждает эту цифру. Компания обнаружила, что новым домовладельцам требуется в среднем четыре года, чтобы окупить затраты на покупку дома, а это означает, что вам придется оставаться на месте не менее пяти лет, чтобы покупка стала разумным финансовым вложением.

Правда в том, что только вы знаете, когда будете готовы остепениться. Однако, если ваша карьера все еще находится в подвешенном состоянии или вас не устраивает местность, в которой вы живете, покупка может оказаться не лучшим решением. Вместо этого, может быть, лучше подождать, пока вы не будете готовы успокоиться, и ваши инвестиции окупятся.

Подробнее: арендовать или купить? Как сделать лучший выбор

7. У вас на горизонте другие большие расходы

Если в ближайшем будущем вам придется оплатить другие большие расходы, возможно, вы НЕ будете готовы покупать дом.

К настоящему времени должно быть ясно, что покупка дома — это серьезное финансовое решение. Если вы знаете, что вас ждут другие большие расходы, такие как свадьба, рождение ребенка или образование, возможно, сейчас не лучшее время для покупки.

Вместо этого лучше подождать, чтобы купить дом, пока вы не почувствуете себя стабильным в своем текущем финансовом положении и не почувствуете себя комфортно, чтобы нести дополнительные расходы. Таким образом, в идеале вы сможете покрыть дополнительные первоначальные затраты на покупку дома, не жертвуя при этом в других сферах своей жизни.

Если вы готовы сделать рывок в домовладение, Credible поможет вам. Мы упрощаем получение предварительных ставок всего за три минуты, не влияя на ваш кредитный рейтинг.

Об авторе

Тара Мастроени

Тара Мастроени является специалистом в области недвижимости и спонсором Credible. Ее работы были представлены в Forbes, Fox Business, Business Insider и других.

Прочитайте больше

Дом »Все» Ипотека » Как узнать, стоит ли покупать дом

Стоит ли покупать дом сейчас или ждать, чтобы увидеть, упадут ли цены на жилье? | Цены на дома

Q Мы с моим парнем (обоим по 29 лет) пытаемся купить наш первый дом в северном Лидсе.Это очень конкурентный рынок, и дома почти всегда переходят к лучшим и окончательным предложениям. Спрос значительно превышает предложение.

Мы можем позволить себе потратить максимум 250 000 фунтов стерлингов, включая депозит в размере 50 000 фунтов стерлингов. У нас есть принципиальное соглашение о заимствовании оставшихся 200 000 фунтов стерлингов. В идеале мы хотим потратить от 230 000 до 240 000 фунтов стерлингов, чтобы у нас остались деньги на ремонт и так далее.

Когда мы начали поиски в мае, получить то, что мы хотели за эту цифру, казалось достижимым, но мы просто не нашли подходящий дом.Однако за последние несколько месяцев цены значительно выросли. Теперь для всего, что кажется отдаленно близким к тому, что мы хотим — трехместный полулюкс, с небольшой работой, садом, а не на главной дороге — минимум составляет около 260 000 фунтов стерлингов, а в среднем — около 270 000 фунтов стерлингов. до 300 000 фунтов стерлингов.

У меня есть трастовый фонд с момента смерти моего деда, который созревает через пару недель, когда мне исполнится 30 лет. Так что я мог бы использовать часть денег от этого, чтобы дать нам бюджет, который позволил бы нам позволить себе эти более высокие цены. У меня вопрос: правильно ли это?

Мы знаем, что цены на данный момент завышены, и мы обеспокоены тем, что в конечном итоге мы получим дом, который будет стоить намного меньше, чем мы заплатили за него, если цены на жилье упадут и я потеряю мое наследство. Подождать, пока закончится отпуск по гербовым сборам? Или более длительное ожидание будет означать, что цены будут продолжать расти, и тогда мы полностью выведем цены с рынка?

Мой парень предпочел бы подождать, а я бы предпочел купить, так как проживание и работа в небольшой съемной квартире действительно начинает влиять на мое психическое здоровье.Что нам делать?
JN

A Если вы дождетесь окончания отпуска по гербовому налогу на землю (в полночь 31 марта 2021 г.), вы рискуете столкнуться с еще более высокими ценами, чем сейчас. Согласно статье в Yorkshire Post в прошлом месяце, хотя аналитики фирмы JLL прогнозируют падение цен на жилье в Лидсе на 1,5% в 2021 году, они думают, что они вырастут на 2,5% в 2022 году, на 4% в 2023 году, на 4,5% в 2024 году. и на 4% в 2025 году.

Спрос на недвижимость, когда в ближайшие пару лет больше сотрудников Channel 4 переедет из Лондона в Лидс, может помочь поддержать цены.

Если вы верите аналитикам, кажется, имеет смысл пойти на минимальный риск, используя часть своего наследства, чтобы вы могли купить раньше, чем позже. Если вы все же решили сделать это, и использование части вашего наследства для финансирования покупки будет означать, что вы и ваш парень вносили неравные доли, вы должны убедиться, что это отражено в доверенности, которую ваш адвокат должен будет составить. .

Также стоит отметить, что если бы вы где-то купили жилье, а затем цены на жилье резко упали, вы не потратили бы свое наследство, потому что оно было бы потрачено на приобретение собственного дома.Сколько стоит ваш дом, пока вы в нем живете, на самом деле не имеет значения. Это становится проблемой только тогда, когда вы хотите продать — или повторно заложить — и это стоит меньше, чем ваша задолженность по ипотеке.

• Нужна помощь специалиста в поиске новой ипотеки? Воспользуйтесь нашим новым онлайн-инструментом для поиска тысяч сделок от более чем 80 кредиторов с помощью ипотечной службы Guardian, работающей на базе L&C.
  

Хорошее время для покупки дома? — Советник Forbes

Если вы потенциальный покупатель жилья и интересуетесь процентными ставками и списками недвижимости, вы, возможно, ломаете голову.Ставки по ипотеке исторически низкие, а это означает, что стоимость заимствования невысока. Однако, согласно последним данным Национальной ассоциации риэлторов, цены на жилье растут во всех регионах страны.

Неважно, покупаете ли вы впервые с ограниченным бюджетом или у вас большой первоначальный взнос и высокий доход, никто не хочет терять деньги на недвижимости.

К сожалению, нет простого ответа на вопрос, покупать или не покупать. Во-первых, недвижимость местная.Итак, хотя стоимость жилья продолжает расти в каждом регионе, между штатами, городами и даже районами существуют уникальные различия. Но есть некоторые индикаторы, которые покупатели жилья могут использовать в своей личной ситуации, что может помочь им лучше понять, насколько текущие рыночные условия соответствуют их целям.

Ставки по ипотечным кредитам могут начать расти с вакциной от коронавируса

Большой тревожный звонок для ипотечных заемщиков прозвучал в понедельник, когда Pfizer объявила предварительные результаты, указывающие на то, что ее кандидатная вакцина против Covid-19 является высокоэффективной, что привело к резкому росту рынков.После этого объявления доходность 10-летних казначейских облигаций и ставки по ипотечным кредитам резко выросли.

Если правительство США одобрит вакцину Pfizer, ставки по ипотечным кредитам, вероятно, начнут расти, прогнозируют эксперты. Это обострит и без того дорогой рынок жилья.

«Если вакцина будет одобрена, я ожидаю, что доходность казначейских облигаций превысит 1% к 2021 году», — говорит Джон Лонски, экономист Moody’s Analytics. Доходность по десятилетним облигациям в настоящее время ниже 0,90%. «Вакцина приведет к росту экономической активности и деловой активности.Даже если ФРС сохранит целевой показатель по федеральным фондам в текущем диапазоне, доходность вырастет, что означает, что ставки по ипотечным кредитам тоже будут ».

Более низкие ставки означают большую покупательную способность; однако значительный прирост стоимости домов свел на нет ежемесячные сбережения. Фактически, сравнивая начальные цены на жилье в четвертом квартале 2019 года с текущими начальными ценами на жилье и соответствующими ставками по ипотечным кредитам, сегодняшние покупатели будут платить немного больше ежемесячных платежей, но могут сэкономить десятки тысяч долларов в общей сумме процентов.

Цены на дома растут

Согласно последнему отчету Национальной ассоциации риэлторов (NAR), медианные цены на дома на одну семью выросли во всех 181 столичном статистическом районе. Двузначный прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года был наиболее заметен на Западе (13,7%), за которым следуют Северо-Восток (13,3%), Юг (11,4%) и Средний Запад (11,1%).

Медианные цены на дома в существующих частных домах подскочили до 313 500 долларов, что на 12% выше, чем в прошлом году.Это означает, что цены на жилье растут в четыре раза быстрее, чем средний доход семьи.

«Благоприятные ставки по ипотеке будут продолжать привлекать на рынок новых покупателей», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист NAR. «Однако ситуация с доступностью не улучшится даже при низких процентных ставках, потому что цены на жилье растут слишком быстро».

Колоссальные 65% измеренных площадей (117 из 181) показали рост цен, выраженный двузначными числами по сравнению с прошлым годом.

Несмотря на значительный рост как в городских, так и пригородных районах, данные показывают, что менее густонаселенные районы по-прежнему работают лучше, чем густонаселенные города с точки зрения продаж и стоимости домов.Но некоторые экономисты предупреждают, что с появлением вакцины на горизонте экономика быстро вернется в норму благодаря прочной основе, ведущей к пандемии, и может оставить некоторых домовладельцев с угрызениями совести.

«Люди напуганы. Уезжают из городов в пригороды. Этот вызванный страхом спрос на жилье опасен », — говорит Лонски, экономист Moody’s. «Что происходит с жильем, когда Covid-19 остается позади? Многие люди обнаружат, что они заплатили слишком много за дома.Если вам не нужно переезжать, вам следует осторожно подходить к покупке дома прямо сейчас ».

Обратите внимание на новое строительство, которое поможет замедлить рост цен на жилье

Доступность жилья была проблемой уже несколько лет, поскольку жилищное строительство отставало от спроса, создавая огромный дисбаланс на рынке. В начале 2020 года строительство набирало обороты, но Covid нажал кнопку паузы.

Хорошая новость заключается в том, что новое жилое строительство снова начинает расти.В сентябре ввод жилья увеличился на 11% по сравнению с прошлым годом. Согласно недавнему отчету Dodge Data & Analytics о строительстве на 2021 год, в следующем году ожидается рост объемов строительства в США на 4% до 771 миллиарда долларов.

«Строительство вернуло часть импульса, потерянного в начале года, так что это будет хорошо для запасов», — говорит Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

Хейл говорит, что запасы действительно единственное, что может затормозить быстрый рост цен, не принимая во внимание другие возможности, такие как сокращение размеров бэби-бумеров и расширение пула запасов в качестве значимого решения.

«Что касается перемещения бумеров и сокращения штатов, то мы этого не видели», — говорит Хейл. «Мы ожидаем, что наибольшую помощь с точки зрения запасов принесет новое строительство. Это будет непросто — проблемы с доступностью по-прежнему будут. Мы не ожидаем снижения цен; вместо этого рост цен просто замедлится и будет соответствовать заработной плате ».

Что следует учитывать покупателям жилья перед покупкой

Правило пяти лет — это первое, что вы должны учитывать перед покупкой, это общий расчет, который показывает, когда вы окупите себя за счет закрытия расходов. Если вы планируете переехать в течение пяти-семи лет, вы, вероятно, потеряете деньги на продаже — если только цены на жилье не вырастут резко, на что покупателям не стоит рассчитывать.

У покупателей жилья, которые планируют оставаться дома надолго, есть больше времени для наращивания капитала и компенсации тех огромных затрат на закрытие, которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены.

«Не увлекайтесь безумием толпы. В глубине души вы должны спросить себя: «Могу ли я продать эту собственность, если придется, не потеряв слишком много?», — говорит Лонски.

Чтобы определить, действительно ли вы можете позволить себе дом, подумайте о налогах, страховке и ремонте, помимо стоимости ипотеки, которая будет варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга, типа ссуды, которую вы берете, и суммы, которую вы вносите. покупка из кармана.

Лесли Тэйн, основатель и главный поверенный Tayne Law Group в Нью-Йорке, советует покупателям сохранять расходы на уровне 30% от вашего дохода.