Рынок недвижимости в Казахстане ждет «бум»? — Интернет-газета ЗОНАКЗ. Казахстан.
Как повлияет на продажи «девятый вал» пенсионных денег и прочие факторы
В продажах недвижимости преуспевают вовсе не «ждуны», а те, кто чувствует реалии и имеет продуманную финансовую стратегию, в этом убеждена наш эксперт, директор риэлторской компании Dostyk Prime Group Лариса Гусева.
***
– Лариса, никто и предположить не мог, что пандемия станет драйвером роста цен на недвижимость в Казахстане. Но это произошло. Так ведь?
– Стоимость квадратных метров, безусловно, подросла. Однако замечу, что многие собственники (продавцы) подняли цену, скорректировав ее из-за поднявшегося курса доллара, еще до начала карантина. В свою очередь сам карантин, ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса усилили тревожность и внесли большую неопределенность на рынок.
Статистика дает общие цифры, но мы работаем напрямую с клиентами и видим, что рынок в Алматы неоднородный. Есть клиенты, которые проявляют большую осторожность в определении цены на свою недвижимость и предпочитают начинать продажу с завышенного уровня, постепенно находя точку спроса. Есть и категория клиентов, которая либо незначительно повысила цену, либо не стала ее корректировать вовсе.
В целом же, если выход на продажу осознанный, есть продуманная финансовая стратегия, ясна цель продажи, тогда собственники принимают более взвешенные и адекватные решения по цене своих объектов. И тот, кто сейчас на этом подъеме и активизации покупательских настроений не стал дожидаться сверхцены и продал свою недвижимость, на мой взгляд, принял правильное решение.
– Значит, устойчивый тренд на повышение цен на недвижимость пока не сформировался?
– Прогнозы по дальнейшей динамике опять же надо делать по двум сценариям: с учетом новой волны пандемии и без нее. Если ситуация осложнится, возможно, уже в начале следующего года разница в цене спроса и предложения обозначится еще более существенно. То есть цена, которую готов будет дать покупатель на тот или иной объект, может ощутимо отличаться от цены предложения.
– Какая недвижимость пользуется спросом? Наблюдаете ли вы новый поток интереса, например, к частным домам?
– Активность присутствует как в сегменте первичного жилья, так и на вторичном рынке. В первичке у наших клиентов наиболее популярны 1-2-комнатные квартиры на этапе строительства. На рынке вторичного жилья бОльший спрос предъявляется в сегменте квартир эконом-класса, так как здесь можно найти более-менее приемлемые варианты. О новых выраженных трендах, которые мы бы прочувствовали на себе в контексте клиентских запросов, сказать сложно. Запрос на наличие балконов, хорошей придомовой территории, развитой инфраструктуры был и ранее.
Много разговоров о том, что усилилось внимание к частным домам. Однако такая динамика отчасти обусловлена сезонностью – прилегающая к дому территория хорошо просматривается, можно объективно оценить качество самого дома и благоустройство участка. Если вопрос стоит в том, повлиял ли коронавирус на принятие решение о покупке дома, то, по нашим наблюдениям, этот фактор не являлся определяющим.
– Как отразится на рынке недвижимости появление пенсионных денег? В каком сегменте может произойти рост цен?
– В этом вопросе две составляющие. В первую очередь, и вы правильно отметили, интересно, как появление пенсионных денег на рынке отразится на ценах на жилую недвижимость? Мое мнение – никак не должно отразиться, по крайней мере, пока, в краткосрочной перспективе.
Во-первых, не те масштабы, не те суммы, чтобы моментально обеспечить ощутимый рост спроса. Во-вторых, не все используют эти деньги на покупку недвижимости, наверняка, кто-то предпочтет закрыть или рефинансировать действующие ипотечные кредиты. Помимо этого, предусматривается возможность приобретения земельного участка, ремонта собственного жилья и другие варианты улучшения жилищных условий. Будет доступна передача этих средств в управление финансовым компаниям и к этому направлению тоже проявляется интерес.
Порядок улучшения жилищных условий за счет выплат пенсионных накоплений будет утверждать Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Пока еще весь механизм не озвучен, но определенно обозначатся условия изъятия, которые будут восприняты как ограничения, и т.д. Необходимо дождаться окончательного варианта. При этом каждому важно оценить целесообразность инвестиций пенсионных накоплений в покупку жилой недвижимости, то есть насколько это возместит потери от изъятия данных средств. Что это будет – жилье как жизненная необходимость или жилье как потенциальный источник дополнительных денежных потоков в виде арендной платы? Не все отдают себе отчет, что дополнительная жилая недвижимость, приобретенная в ипотеку, может стать затратным бременем, учитывая риски арендного процесса (ремонт, простои, неуплата, порча имущества и т.д.), которые повлекут дополнительные вложения.
Это, что касается объективной части вопроса, а субъективно у нас любой повод вызывает желание собственника накинуть «еще чуть-чуть» на стоимость продаваемого жилья. И такие люди будут, так называемые «ждуны», которые продают квартиры годами в ожидании лучшей цены.
– Про «ждунов» вы верно сказали. Поскольку продавцы не получают грамотный консалтинг, они ждут своего часа вечно, и постоянно проигрывают…
– Благодарю. Вторая составляющая – это то, как, в принципе, возможность использования части пенсионных накоплений повлияет на состояние рынка. Думаю, что это должно стать некоторой поддержкой для строительного сектора, особенно если этот механизм будет рассчитан на долгосрочную перспективу.
Есть основания полагать, что ликвидность все-таки уйдет на первичный рынок, соответственно, читается и заинтересованность государства в поддержке строительной отрасли через привлечение частных средств. На начальном этапе в текущих экономических условиях это будет больше компенсационная поддержка спроса, который может просесть.
– По вашим прогнозам, произойдёт ли реанимация основного долгосрочного банковского продукта — ипотеки? Насколько ипотека вообще популярна?
– На мой взгляд, ипотечное кредитование в реанимации не нуждается! Среди наших клиентов соотношение между покупкой с привлечением ипотеки и за наличный расчет 70/30. Это действительно востребованный инструмент. Если брать общие цифры, то, безусловно, второй квартал показал снижение темпов прироста ипотечного кредитования. О какой активности можно было говорить в период жесткого карантина? Сделки встали на паузу, деятельность банков второго уровня была ограничена. Однако с первыми послаблениями и восстановлением рабочего графика пошло и постепенное восстановление активности, в том числе за счет реализации отложенного спроса. При этом сейчас порядка 95% выданных ипотечных кредитов приходятся на банки, участвующие в государственных программах, и Жилстройсбербанк.
– Пользуется ли недвижимость спросом со стороны инвесторов? Недвижимость по-прежнему остаётся инвестиционным инструментом или это уже в прошлом?
– Если мы говорим об инвестициях с целью получения высокой доходности, то сейчас привлекательность недвижимости не столь однозначна. Это не всегда прибыльно, но поскольку количество понятных альтернативных инструментов ограничено, именно недвижимость по-прежнему рассматривается либо как способ получить определенный доход, либо как возможность сохранения средств. Собственно, так поступила и часть наших клиентов, которая в условиях экономической неопределенности приобрела новые квартиры на этапе строительства.
Надо понимать, что не вся недвижимость имеет инвестиционный потенциал. Чтобы в будущем получить прибыль от вложения в недвижимость, нужно тщательно подбирать объекты, приобретаемые с этой целью. Кроме того, недвижимость – не самый ликвидный актив, иногда его продажа может занять определенное время. У нас есть несколько примеров, когда владельцам срочно понадобились деньги, и они были вынуждены продать недвижимость с большим дисконтом.
***
© ZONAkz, 2020г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.
Что происходит на рынке недвижимости Казахстана? — Forbes Kazakhstan
ФОТО: pixabay.com
Как пандемия влияет на рынок коммерческой и жилой недвижимости? Сколько времени понадобится для восстановления казахстанского рынка ритейла и что для этого нужно? На эти и другие вопросы пытались найти ответы эксперты в сфере недвижимости в ходе вебинара, который прошел в среду, 9 сентября. Главной темой онлайн-встречи оказался вопрос: «Недвижимость в кризис – что делать?».
Управляющий партнер, директор Colliers International Kazakhstan Баян Куатова выступила с обзором и прогнозами по рынкам недвижимости Нур-Султана и Алматы.
Тренд на сокращение расходов
Начав с обзора рынка офисной недвижимости в двух столицах, эксперт отметила, что из-за пандемии коронавируса многие арендаторы были вынуждены либо вести переговоры с арендодателями о скидках, либо искать более выгодные условия аренды на стороне. И многие владельцы недвижимости шли на предоставление различных льгот как в период локдауна, так и в посткарантинные месяцы.
При этом основная часть арендаторов ищет предложения по офисным помещениям в районе
— Конечно, такие предложения на рынке есть и их можно найти, но качество сервиса таких офисов оставляет желать лучшего, — подчеркнула Баян Куатова.
Есть тенденция по сокращению арендаторами занимаемых офисных площадей от 20% до 50%, в первую очередь в связи с оптимизацией штатов: сотрудники увольняются либо переходят на удаленный форматы работы. Некоторые компании пересматривают объем арендуемых площадей, поскольку часть офисного используется неэффективно – лишние переговорные комнаты, конференц-залы, не совсем рациональное использование площади из-за кабинетной планировки.
— Концепция hot desks, которая развита во многих странах мира, стала пользоваться спросом и у нас. Арендаторы приходят к мысли, что не обязательно на постоянной основе использовать большие площади, а можно иметь гибкие пространства, которые используются на короткое время для проведения совещаний, переговоров и так далее, то есть сам формат офисов в текущее время достаточно сильно меняется. Мы прогнозируем, что будет значительное сокращение занимаемых площадей – в среднем падение занятости офисных помещений составит от 20% до 40%. Это связано с тем, что бизнес испытывает финансовые трудности и попросту закрывается, либо предприниматели будут стараться использовать занимаемое пространство более эффективно, — сказала спикер, добавив, что эти тенденции будут продолжаться до конца 2020.
ФОТО: facebook.com/collierskazakhstan
Баян Куатова
На текущий момент объем общей площади офисных помещений в Алматы, по оценке Colliers International Kazakhstan, равен почти 1 млн 355 тыс. кв.м. Возводится еще 41 923 кв.м. Таким образом, ожидаемый прирост до конца года к общему объему предложений увеличится на 3,1%. Общий объем рынка офисной аренды за 1-е полугодие 2020 составил 28 млрд тенге.
В Нур-Султане объем введенных в эксплуатацию офисных помещений равен 799 514 кв.м, а объем возводимых площадей составляет 111 375 кв.м, то есть ожидаемый прирост в 2020 составит 12,5%. Общий объем рынка офисной аренды за 1-е полугодие 2020 составил 22 млрд тенге.
Торговля страдает больше других
Рассказывая о ситуации на рынке торговой недвижимости, эксперт отметила, что из-за пандемии коронавируса объем розничной торговли во 2-м квартале 2020 упал на 30% в Алматы и на 19% в Нур-Султане по сравнению с аналогичным периодом 2019. Наиболее пострадавшим в этом секторе недвижимости оказались ТРЦ, поскольку их деятельность была попросту невозможна на протяжении нескольких месяцев (за исключением аптек и супермаркетов), а в последние недели они все равно закрываются на выходные дни.
И если в прежние годы наблюдался тренд миграции игроков с уличной торговли в подобные крупные торговые помещения, то в этом году наблюдается обратный исход – часть предпринимателей постепенно возвращаются в стрит-ритейл, при этом не все из них окончательно уходят и из ТРЦ.
Доходы от аренды в ТРЦ во время пандемии просели в среднем по рынку на 50%-70% — многие владельцы предоставляли либо серьезные скидки на время простоя, либо попросту освободили от уплаты аренды своих клиентов.
Общий объем торговой недвижимости в Алматы во втором квартале 2020 составляет 1 804 587 кв.м, из которых только треть составляют ТРЦ или ТЦ (47 единиц).
В настоящее время в южной столице ведется строительство или реконструкция 4 крупных объектов торговой недвижимости: реконструкция ТЦ «Алмалы» (планируемое введение в эксплуатацию – в 2020), расширение ТРЦ MEGA Park (2020), ТРЦ Mall Aport East на Кульджинской трассе (март 2022) и рынок Altyn Orda (дата открытия неизвестна). Заморожено строительство ТРЦ Almaty Grand Mall на уг. ул. Абая-Розыбакиева с общим объемом площади в 110 тыс. кв.м.
В Нур-Султане объем площадей торговой недвижимости составляет 720 040 кв.м, из которых свыше 60% приходится на ТРЦ и ТЦ (20 единиц).
В текущий период в столице ведутся работы по сдаче 2 объектов: введение 3 и 4 очереди ТРЦ Central Market (предполагаемая дата открытия — 2021), а также ТЦ Sine Tempore (2022). Приостановлено строительство 3 объектов торговой недвижимости: ТРЦ Respublika Plaza, ТРЦ Asia Park 2 и ТРЦ Keruen 2.
Прогнозов нет
В своем выступлении Баян Куатова рассказала и о влиянии пандемии коронавируса на рынок жилой недвижимости. Прежде всего она отметила, что, цены на жилье меняются вместе с курсом доллара.
— Поскольку на рынок жилья сильное влияние оказывают такие факторы как состояние экономики, платежеспособность населения, уровень безработицы, доступность ипотечного кредитования, дальнейший эффект падения цен будет виден через 2-3 месяца. Но все же мы пока не можем точно сказать, что будет падение цен в тенговом эквиваленте, тем более с учетом различных ипотечных программ, поддерживаемых государством и, в особенности, возможного использования части накоплений из ЕНПФ на приобретение недвижимости. В ближайшие полгода заметного снижения цен на эту категорию недвижимости мы не прогнозируем, ну а более долгосрочные прогнозы в текущей ситуации делать очень сложно, — подчеркнула докладчик.
Во втором квартале 2020 было совершено 19 503 сделки купли-продажи на рынке жилья в Алматы. За аналогичный период 2019 было совершено 23 696 сделок. Однако нужно учитывать, что более 2 месяцев практически не функционировали отделы продаж, и потенциальные покупатели не могли приобрести жилье в традиционном режиме.
В Нур-Султане в этом году также наблюдается аналогичный тренд по объему сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Во 2-м квартале 2020 было оформлено 14 136 сделок, а в 2019 году за этот же период было зафиксировано 20 203 купли-продажи.
Восстановление в два этапа
Совладелец Aport Mall, заместитель генерального директора Eurasia RED по инвестициям и развитию, а также председатель Союза девелоперов торговой недвижимости РК Дмитрий Ревин рассказал о ситуации в секторе розничной торговле и ТРЦ и о том, какие меры предпринимаются для восстановления этой сферы рынка недвижимости.
ФОТО: Андрей Лунин
Дмитрий Ревин
Спикер вкратце обрисовал макроэкономическую ситуацию в стране, добавив, что для восстановления рынка недвижимости, в том числе торговой, необходимо будет пройти через два этапа. Первая фаза проходит сейчас – это непосредственный период пандемии коронавируса. В следствии этого кризиса ВВП страны по итогам 2020, по разным прогнозам, сократится на 3-5%. Этап пандемии характеризуется двойным шоком для экономики – со стороны спроса и со стороны предложения.
— В этот период произошла девальвация, падение цен на нефть, на 4 месяца были закрыты большинство форматов торговли. Часть форматов до сих пор не открылись из-за слишком, на наш взгляд, избыточных санитарно-эпидемиологических требований. Это привело к тому, что сектор торговли за 1-е полугодие 2020 сократился на 11%. Это одно из самых значимых падений в нашей сфере за последние 10 лет. Свою роль сыграло и падение покупательской торговли из-за того, что 300 тыс. субъектов предпринимательства приостановили деятельность, свыше 1,6 млн человек были отправлены в отпуска без содержания и так далее. Цифры говорят сами за себя. Радует, что наше правительство принимает меры по поддержке МСБ и домохозяйств. При этом хотел бы отметить исследование консалтинговой компании KPMG, которая сделала доклад по эффективности мер господдержки бизнеса. Как следует из выводов отчета, бизнес поставил оценку в 5,7 баллов при 10-бальной шкале, поскольку эту поддержку получили в основном представители МСБ. Крупный бизнес, который аккумулирует 80% поступления налогов в бюджет и предоставляет 60% рабочих мест об общего количества в Казахстане весомой поддержки так и не ощутил. Если говорить о субъектах торговой недвижимости, то мы весь этот период несли убытки, предоставляя значительные скидки или совсем отменяя плату по аренде, но помощи никакой не получили, хотя обращали на это внимание госорганов, — отметил Дмитрий Ревин.
Второй этап придется на 2021-2022 годы, когда планируется фаза восстановления после пандемии. Рост экономики в эти годы ожидается на уровне в 3-4%. В первую очередь для начала процесса восстановления необходимо дать возможность населению для успешной вакцинации от коронавируса. Также следует нормализовать работу различных отраслей экономики и отменить ряд санитарно-эпидемиологических ограничений. Поддерживать различными мерами как население, так и бизнес.
— Большим подспорьем, на наш взгляд, станет разрешение использования части средств из ЕНПФ для покупки жилья, лечения и так далее. По оценкам, накопленными средствами смогут воспользоваться около 700 тыс. казахстанцев. Эта серьезная мера безусловно поможет развитию экономики и, в частности, сферы строительства, — добавил спикер.
По его словам, после окончания пандемии рынок торговой недвижимости в ближайшие пять лет будет следовать трем трендам.
Во-первых, усиление конкуренции среди ретейлеров и падение покупательской способности. За последние 10 лет на рынок Казахстана было приведено свыше 65 крупных международных брендов.
Во-вторых, те девелоперы, которые не будут работать над эффективностью своих команд и концептов, а также качеством арендаторов, будут видеть снижение потоков посетителей в своих ТЦ.
В-третьих, ретейлеры, которые застрянут в устаревших форматах торговли, увидят снижение товарооборота в своих магазинах.
Спрос упал, цены на квартиры снизились. Как повлиял кризис на рынок недвижимости
Цены на недвижимость в Казахстане во время пандемии снизились на 5-10%. Те, кто покупает квартиры за наличный расчёт, получают скидку до пяти миллионов тенге от первоначальной цены. Но стоит ли покупать жильё сейчас или лучше подождать прогнозируемого обвала цен? Informburo.kz поговорил с участниками рынка.
Почему не стоит ждать, когда лопнет мыльный пузырь?
Во время пандемии и последовавшего за ней экономического кризиса стоимость квадратного метра в Казахстане снизилась как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Стоимость «первички» корректируется застройщиками в сторону понижения, чтобы найти компромиссную цену. Почему? Потому что за последние полгода в Казахстане немного упал потребительский спрос – у покупателей нет денег. Особенно это касается 100-процентной оплаты. Сегодня 90% всех сделок на рынке первичной недвижимости проводятся с помощью субсидирования ипотечных ставок, через операторов жилищных программ или банки второго уровня», – рассказывает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
На вторичном рынке цена просела в течение последних двух месяцев до 10%. Риэлторы говорят, что квартиры переоценены и ценники в объявлениях не отвечают реальной картине.
Аналитики сайта Krisha.kz считают, что дело в психологии продавцов. Как только они видят изменение курса тенге, то пересчитывают стоимость своих квадратных метров.
«Многие говорят, что цены на недвижимость упадут, как в 2008 году, и мыльный пузырь лопнет. Это всё неправда. На самом деле ничего не будет. Во-первых, темпы строительства новой недвижимости по расчётам на пять лет запаздывают с числом рождаемости населения. Квартир и так не хватает. 5-10% – это максимальный спад, больше не будет», – говорит эксперт в области недвижимости, автор и ведущий Уoutubе-канала Александр Дубровин.
Средние цены на недвижимость в Казахстане / Графика krisha.kz
В больших городах Нур-Султан и Алматы крупные застройщики цены не снижают, говорит Александр Дубровин. Стабильность рынка риэлтор объясняет тем, что скоро должны запустить программу «5-10-20», которая рассчитана исключительно на новостройки. А это значит, что спрос увеличится в разы. Только в столице в очереди стоит более четырёх тысяч человек.
В Казахстане 21 город с населением более 100 тысяч человек. Наибольшее количество объявлений о продаже недвижимости приходится на Алматы и Нур-Султан.
Количество объявлений на город / Графика krisha.kz специально для informburo.kz
Алматы не вошёл в число городов со значительным изменением стоимости. В июне средняя цена за квадрат составляла 440 500 тенге, что на 4,7% больше, чем в январе. При этом максимум здесь пришёлся на апрель (445 300 тенге за квадратный метр). Темп прироста – 0,9% в месяц.
Динамика цен на недвижимость в Алматы
В Нур-Султане ситуация нестабильная. Периоды роста чередовались со снижением. В июне цена установилась на уровне 347 920 тенге за квадратный метр. Это на 2,8% больше, чем в январе.
- Ценовой максимум в марте – 348 600 тенге за квадратный метр.
- Ценовой минимум в мае – 341 500 тенге за квадратный метр.
Но распределение объявлений о продаже выглядит не везде одинаково:
- в Актау наибольшая доля продаж квартир из всех объявлений;
- в Туркестане, Шымкенте и Кызылорде преобладает продажа домов и участков.
Графика krisha.kz специально для informburo.kz
Первичное жильё может стать долгостроем?
Пандемия повлияла на строительную отрасль, считают эксперты. Премьер-министр Аскар Мамин в июне 2020 года заявил, что меры государственной поддержки от государства получат приоритетные отрасли экономики, в том числе строительная отрасль.
Аналитики это растолковывают таким образом:
- На рынке останутся крупные строительные компании, которым окажут финансовую помощь.
- Цены на недвижимость они снижать не будут.
Эксперты считают, что экономический кризис, вызванный пандемией и взлетевшим курсом доллара, изменит строительный рынок. По их прогнозам, в Казахстане останутся только крупные компании, у которых есть оборотные средства. У остальных нет денег на строительство, и им придётся привлекать средства дольщиков, даже если на это у них не будет разрешения.
Читайте также: Хочу купить квартиру в строящемся доме. Как не стать обманутым дольщиком?
Поэтому если застройщик сейчас снизил цену за квадратный метр, то это как раз говорит о том, что собственных оборотных средств у него нет. Эта компания больше всего пострадала от карантина.
«В следующем году с 90-процентной уверенностью могу сказать, что мы столкнёмся с тем, что у нас будет много долгостроя. Уже сейчас застройщики переносят сроки сдачи на 1-2 квартала. Это не очень хорошо. Мелким компаниям не на что строить. Многие из них работают без разрешения на привлечение средств дольщиков», – говорит Александр Дубровин.
Специалисты жалуются, что со стороны госорганов нет должного контроля над строительными компаниями. Список застройщиков, имеющих разрешение на привлечение средств дольщиков, публичный. На сайтах акиматов должна быть опубликована эта информация.
Читайте также: «Продам квартиру в строящемся доме». Чем опасна такая сделка?
«Строительство любого жилищного комплекса растянется на три года. Мне кажется, что будет определённый дефицит доступного первичного жилья в ближайшие три года. Тем, кто настроен купить квартиру на первичном рынке, совет: приобретайте, если дом уже сдан в эксплуатацию либо строительство завершается», – рекомендует Ермек Мусрепов.
Самая популярная госпрограмма по приобретению жилья «7-20-25» рассчитана только на первичное жильё. Поэтому стоит сейчас задуматься и покупать уже готовые новые квартиры. По мнению специалистов, в скором времени может случиться так, что будут средства в банках, но не будет новых квартир.
Какие схемы для привлечения клиентов разработали строительные компании?
После выхода из первого карантина строительные компании предлагали скидки на квадратные метры, акции по приобретению парковочного места, посещение отдела продаж на машине от компании и так далее. Другими словами, продавцы создавали условия для реализации квартир.
Были и такие случаи: к примеру, двухкомнатная квартира в центре Алматы площадью 62 м2 стоит 34 млн тенге. Эту квартиру предлагали купить по программе «7-20-25», несмотря на то что максимальная стоимость завышена на 9 млн тенге. Разницу покупателю предлагали перечислить напрямую стройкомпании. Взамен он получает справку о том, что квартира якобы стоит 25 млн. Дальше покупатель оформляет ипотеку в банке.
Также существуют различные варианты рассрочки от застройщика. После первого карантина рынок «первички» заметно оживился.
Как госпрограммы влияют на рынок?
Программу «7-20-25» эксперты считают главной в поддержке рынка первичной недвижимости. Она заметно оживила строительную отрасль. Компаниям стало выгодно строить, потому что образовался постоянный спрос на новостройки.
«Мы думали, что программа «5-10-20» будет модернизированной версией «7-20-25″. Первая сделает новостройки доступнее, но она рассчитана на узкий круг потребителей (очередники). Однако среди них много тех, кто не может подтвердить свою платёжеспособность. Повышения процентной ставки в связи с пандемией и кризисом не вижу», – прогнозирует Ермек Мусрепов.
В последней декаде июня наблюдалось восстановление темпов выдачи ипотечных займов по жилищным программам «7-20-25» и «Баспана Хит». Сегодня они достигли прежнего докарантинного уровня – в среднем порядка 600 займов в неделю или 4-4,5 млрд тенге.
По информации, предоставленной АО «Ипотечная организация «Баспана», по программе «7-20-25»:
- в первое полугодие 2020 года выдано 4033 займа;
- в первое полугодие 2019 года выдано 4356 займов.
Разница незначительная. Свои коррективы внёс карантин. Покупатели были ограничены в передвижении и выборе жилья.
По программе «Баспана Хит»:
- в 2020 году – 7668 займов;
- в 2019 году – 5510 займов.
Разница в более две тысячи семей, купивших жильё, говорит о том, что на вторичном рынке началось оживление. Это связано со снятием ограничений работы ЦОНов, нотариусов, продавцов-застройщиков и банков.
Банки второго уровня выдающие ипотечные займы / Графика Finprom.kz
21 июля Казахстанский фонд устойчивости объявил о снижении процентной ставки по ипотечной программе «Баспана Хит» с 11,25 до 10,75%. Это связано с тем, что Нацбанк снизил базовую ставку с 9,5 до 9%. Размер годовой ставки вознаграждения по программе «Баспана Хит» напрямую зависит от базовой ставки Нацбанка, плюс 1,75%.
По «Баспана Хит» в 2020 году планируют выдать займов на 300 млрд тенге, из которых уже распределены 224 млрд.
Читайте также: Ипотека от Жилстройсбербанка: сколько нужно копить, чтобы купить квартиру?
«В последние полгода многие предприятия, на которых трудятся казахстанцы, отправляют своих сотрудников в отпуск без содержания, отчисления в пенсионный фонд приостановлены. Поэтому банки вынуждены отказывать заёмщикам. Количество отказов может достигать половины всех заявок», – говорит Александр Дубровин.
Условия выдачи ипотеки в банках не изменились. Пакет документов, сроки рассмотрения заявок не пересматривались.
Что эксперты советуют покупателям и продавцам
Тем, кто хочет купить жильё, нужно идти и покупать, тем более если есть накопления. Ждать понижения цены бессмысленно, говорят риэлторы.
Тем, кто хочет продать недвижимость, самое главное не поддаться панике на рынке. В замешательство приводят в том числе риэлторы, так как им, как и раньше, нужно скорее продать квартиру клиента и получить свои комиссионные.
«Нужно держать адекватную цену. Многие выставляют один ценник, но когда видят реального покупателя, то делают баснословную скидку. Всё, конечно, зависит от района, ситуации продавца. До миллиона тенге скидывают при сделке. Если человек срочно переезжает, он может и пять миллионов скинуть от первоначальной цены», – продолжает Александр Дубровин.
Сейчас на рынке покупатель с наличными – редкость. Поэтому если вы из этой категории, то смело торгуйтесь. За квартиру, за которую просят 25 млн тенге, смело предлагайте 23, а то и 20 млн тенге.
Сколько просят за свои услуги риэлторы?
Цена на услуги риэлторов повысились в крупных городах:
- в Нур-Султане – 300 тысяч тенге;
- в Алматы – тысяча долларов с каждой стороны сделки.
Предложений на рынке меньше не стало, говорят риэлторы. Некоторые продавцы сняли свои объявления, из-за того что боятся заразиться коронавирусом.
Выгодно ли покупать залоговое имущество должников?
Кризис повлиял на платёжеспособность казахстанцев, оформивших ипотеку. Но пока искать залоговые квартиры по выгодной цене рано, говорят эксперты.
«Банки предоставили многим кредитные каникулы, поэтому отказы от квартир будем видеть к концу 2020-го, началу 2021 года. Кроме того, залоговая квартира в таких случаях должна пройти несколько этапов, прежде чем перейти на баланс банка. Сейчас есть невыкупленные квартиры в банках, но они не связаны с пандемией», – объясняет Ермек Мусрепов.
Читайте также: Как купить залоговую квартиру выгодно и безопасно?
Многие считают, что много волокиты с залоговыми квартирами, однако если не бояться, то можно выбрать подходящий вариант из базы банка. Другое дело, что цена может не сильно отличаться от той, что указана на сайтах объявлений.
Рухнет ли рынок жилья в Казахстане?
Казахстанский рынок недвижимости получил один из мощнейших вызовов в современной истории. Объявление 20 августа свободного плавания тенге и последовавший взлёт курса доллара, без сомнения, окажут колоссальное влияние на и так не слишком радужную ситуацию. Как эти события отразятся на рынке жилья, в какую сторону поменяются цены, замрёт ли рынок или получит толчок для постепенного перехода цен в тенге? За ответами на эти вопросы мы обратились к ведущим экспертам рынка недвижимости.
Потрясённые девальвацией
За короткое время казахстанцы пережили три девальвационных потрясения. В первый раз, 15 июля, Нацбанк РК расширил коридор колебаний обменного курса со 188 до 198 тенге за доллар. Однако уже 19 августа курс доллара подпрыгнул до установленного верхнего предела валютного коридора.
А 20 августа правительство и Нацбанк Казахстана озвучили решение об отмене валютного коридора, переходе к свободно плавающему курсу и реализации новой денежно-кредитной политики, основанной на режиме инфляционного таргетирования.
В результате к концу утренней сессии 20 августа курс составлял уже 255.26 тенге за один доллар. Таким образом, за одни сутки тенге ослаб на 36 %.
Куда ведёт новый курс?
Большинство экспертов оценили сложившуюся ситуацию как критическую, поскольку такого сильного отката тенге никто не ожидал.
Больше всего при этом пострадает платёжеспособный спрос населения, считают аналитики. Однако и положение продавцов нельзя назвать удачным: они просто не смогут продать свои объекты по ранее установленным ценам. Все начнут выжидать. Кстати, уже сейчас большинство застройщиков приостановили продажи.
По прогнозам экспертов, рынок недвижимости ожидает затишье по крайней мере до начала сентября. Затем с началом деловой активности в городах, возможно, начнётся его оживление.
Просадка тенге сильно подкосит количество сделок на рынке жилья. Сейчас особенно сильно пострадали покупатели, оформившие долларовые кредиты, но не успевшие приобрести жильё по прежним ценам.
— Июльское падение тенге не так сильно повлияло на настроение участников рынка, поскольку было ожидаемо. Естественно, это привело к некоторому отложенному спросу со стороны покупателей и к уходу незаинтересованных продавцов. Последние же события ещё более затормозят сделки, — сообщила вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко.
Чёрный четверг для рынка недвижимости
По мнению президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, 20 августа можно назвать чёрным четвергом для рынка недвижимости Казахстана. Сейчас его перспективы будут зависеть от самих участников рынка: инвесторов, продавцов, покупателей.
— В ближайшем будущем нас ожидает два сценария: или рынок просядет, а потом просто рухнет, или останется на плаву с учётом понижения и постепенной дедолларизации цен, — считает он.
Откат цен в долларовом эквиваленте минимум на 20 % прогнозирует Нина Лукьяненко. Однако она не согласна, что у Казахстана есть предпосылки для отказа от цен в долларах.
— Лично я не вижу предпосылок к переходу цен на жильё в тенге. Принятые правительством последние меры только укрепят намерение участников рынка совершать сделки в долларах, потому что это более надёжная валюта, — подчёркивает она.
По мнению Ермека Мусрепова, снижение долларовых цен во всех сегментах жилья может достигнуть 20–30 % в ближайший год-два.
— Очевиден тот факт, что продавцы всех сегментов жилья и арендодатели должны будут снизить цены в долларах на 20–30 %, — считает Ермек Мусрепов. — В целом в ближайшие годы, по моему мнению, цены должны вернуться к соотношению 155–160 тенге за доллар. Мы уже, в принципе, к нему пришли этой весной. Сделки по факту совершались по такому соотношению. Думаю, что подобный откат произойдёт снова.
В процессе формирования цен на рынке жилья, по мнению экспертов, важную роль играет государство.
— Дно цен на рынке жилья уже установлено благодаря государственным жилищным программам. Цены, по которым сейчас продаёт жильё государство, и являются минимальными, в среднем по Казахстану это 170 000 (Стоимость квадратного метра жилья по программе развития регионов составляет от 90 000 до 142 500 тенге. — Прим. ред.) тенге за квадрат в жилье экономкласса. То есть нижняя планка есть, она регулируется государством, а на конкурентном рынке и застройщики, и продавцы не могут не учитывать этого, — заметил Ермек Мусрепов.
Рынок жилья РК после карантина: как изменятся цены и спрос
Как изменились цены и спрос на квартиры после строгого карантина, какие тенденции наметились на первичном и вторичном рынке, сколько сейчас составляет торг и чего ждать во второй половине года? Krisha.kz узнала мнение экспертов по недвижимости.
Елена Грива, эксперт рынка недвижимости, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при ЕОЭС
— В Алматы наблюдается повышение активности покупателей, планировавших сделки до карантина. В нашем агентстве с 11 мая их количество увеличилось вчетверо по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Что касается цен на вторичном рынке, то продавцы подняли их на 10–15 %. При этом торг составляет не более 10 %, хотя ранее доходил до 30 %. Практически продажи идут по тем ценам, которые были до их повышения.
В три раза возросли запросы по участкам и частным домам по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Весна всегда активизировала интерес граждан к частному жилью. Однако мы видим, что те, кто раньше искал квартиру, сейчас ищут дом. Бюджет покупки не увеличивается. К примеру, искали квартиру за 30 млн тенге, сейчас ищут дом по такой же стоимости.
По поводу изменения спроса, то тенденция в отношении частных домов останется. В отношении коммерции — приобретение, аренда небольших офисов до 150 кв. м, небольшие магазины, помещения под аптеки, склады. Заявок на большие офисы практически нет. Опыт в карантине выявил направления деятельности, которые люди будут выбирать.
Что касается прогнозов до конца года, то цены на первичную недвижимость должны вырасти из-за увеличения цен на импортные стройматериалы и, соответственно, увеличения себестоимости 1 кв. м. Однако из-за снижения покупательской способности у застройщиков могут возникнуть проблемы, если они не будут предлагать более гибкие условия покупки даже при повышенной цене, например рассрочку на три года без процентов.
Повышение цен на первичном рынке автоматически подтянет цены на вторичном. Но, считаю, собственники вторички станут более гибкими. Цены на жильё будут напрямую зависеть от заинтересованности собственника в скорейшей сделке.
Жани Турысов, директор АН «Этажи» в Нур-Султане
— Какие тенденции на будущее наметил карантин? Более востребованными станут 1-2-комнатные квартиры. Ещё больше увеличится доля жилья эконом- и комфорт-класса. Изменится отношение к террасам, балконам и лоджиям в многоэтажках. На балконах, особенно в южных регионах, будут убирать остекление. В северной части страны — утеплять, например, под кабинеты для удалённой работы. Сейчас будет идти тренд на рабочий уголок в квартире как для взрослых, так и детей. Покупатели в большей степени будут смотреть на удобство планировки, а не на площадь. Также станет более важным фактор благоустройства двора и рекреационной инфраструктуры вокруг домов: парков, скверов для комфортного отдыха и занятий спортом. Также, думаю, появится больше запросов по офисам в жилых помещениях. Например, в квартирах этот сегмент может получить второе дыхание. Возможно, повысится тренд на панорамные окна. В некоторых регионах усилит свои позиции загородная недвижимость, частные домовладения.
Отдельно скажу об аренде. Благодаря карантину рынок сдачи частных домов и дач станет более цивилизованным, и им больше будут интересоваться. Арендные ставки в краткосрочной перспективе могут упасть, но уже осенью, если не будет никаких «ловушек» в экономике, возможен рост на 5–10 %.
В целом, считаю, пандемия даст дополнительный прирост численности людей в крупных городах. Ведь здесь люди остаются в более выгодной позиции со всех точек зрения: наличие работы, более развитый сервис услуг. Поэтому как только откроют границы, приток граждан в мегаполисы повысится, и это также повлияет на рынок недвижимости в лучшую сторону.
В стагнации будет находиться дорогое жильё, выше уровня бизнес-класса. Спрос уменьшится порядка на 30 %. Если не будет второй волны пандемии и ухудшения экономики, то этот сегмент восстановится в 2021 году.
Что касается цен на жильё, то до конца года они будут расти в тенговом эквиваленте на 2-3 %. Но это произойдёт, если не будет ухудшения ситуации — новая вспышка коронавируса, снижение цен на нефть, локдаун. Сейчас же продавцы взяли паузу. Обрушения цен не произошло. Ожидания о падении цен весной из-за карантина не оправдались.
По поводу среднесрочной перспективы: в течение двух-трёх лет, я настроен оптимистично. Считаю, что рынок жилья при положительном развитии восстановится в следующем году. При отсутствии влияния вышеуказанных рисков, думаю, частичного восстановления можно ожидать уже осенью.
Юрий Дорохов, PR-директор компании BI Group
— Текущее состояние рынка жилья в РК, как и во всём мире, в состоянии спада. Это можно связать с пандемией коронавируса и введённым в стране режимом чрезвычайного положения. И однозначно есть отложенный спрос. На фоне роста цен и общего снижения платёжеспособности населения мы прогнозируем уменьшение количества сделок в 2020 году на 30 %. Такое состояние продлится около двух лет, и уже в 2022-м мы будем наблюдать небольшой подъём. Напомним, кризис 2008 года куда более значительно повлиял на рынок недвижимости, показав спад на 84 % и оставив за собой около 60 тысяч обманутых дольщиков.
Сегодня покупатели в основном выбирают жильё комфорт-класса средней площадью около 70 кв. м, это можно объяснить оптимальным соотношением цена/качество. Самым высоким спросом на рынке недвижимости города Нур-Султана пользуются 1-2—комнатные апартаменты площадью 40–60 кв. м. Реализация данных квартир составляет около 60 % от всего объёма продаж. Жильё приобретается на всех этажах, но, как правило, предпочтение отдаётся средним этажам, а первые и последние уходят по чуть более низкой цене из-за сложившихся стереотипов.
Карантин повлиял на структуру спроса, людей больше стал интересовать частный сектор. Несмотря на это, всё-таки наибольшее количество сделок проводится в отношении многоквартирного благоустроенного жилья.
Рынок недвижимости Алматы показывал равный спрос на жильё эконом- и бизнес-класса. Однако с начала режима ЧП и девальвации тенге наблюдается сдвиг в сторону увеличения доли спроса на жильё экономкласса.
Рост цен неизбежен, ведь на стоимость жилья влияет большое количество факторов. Главный из них — это себестоимость строительства, которая напрямую зависит от прайса на импортные составляющие. Почти вся техника, значительная часть строительных и отделочных материалов доставляются из-за рубежа.
На сегодня в г. Нур-Султане средняя цена на первичную недвижимость составляет 331 тыс. тг/кв. м, с начала года она выросла на 2 % (в январе 325 тыс. тг/кв. м). По нашим прогнозам, к концу года стоимость достигнет 370 тыс. тг/кв. м — рост на 13 % за год. На вторичном рынке также наблюдается рост. Если в январе цена была 338 тыс. тг/кв. м, то сегодня это 349 тыс. тг/кв. м, что на 3 % выше. Ожидается, что к концу года она достигнет 387 тыс. тг/кв. м — рост на 11 % с начала года.
В Алматы средняя цена на первичную жилую недвижимость составляет 455 тыс. тг/кв. м, с начала года она выросла на 1.5 % (449 тыс. тг/кв. м в январе 2020 г.). К концу года ожидается дальнейшее повышение до 460 тыс. тг/кв. м, +2.4 % за год. Вторичный рынок также показал позитивный рост на 5.7 % с начала года и сегодня равен 445 тыс. тг/кв. м. Однако к концу года мы ожидаем снижения средней цены на вторичном рынке до 427 тыс. тг/кв. м.
Сейчас мир переживает самый серьёзный экономический спад со времён Великой депрессии. Многие известные аналитики предрекают, что кризис 2020 года будет тяжелее предыдущих и продлится как минимум до следующего года. После этого темпы роста начнут восстанавливаться, если утихнет пандемия коронавируса и прекратится ценовая война на рынке нефти. Поэтому давать обоснованные прогнозы в долгосрочной перспективе сложно.
Анна Шацкая, аналитик-консультант рынка недвижимости, оценщик ТОО «Оценка собственности VP»
— Сейчас на рынке активно реализуются отложенные сделки и спрос, накопившиеся в период карантина. Провал сделок в марте составил от 6 до 20 %, в апреле достиг 86 % по отношению к марту.
Открытие банков и их ипотечных программ плюс подорожавшие долларовые вклады оказывают хорошую поддержку спросу. Цены на жильё пока остаются без изменения, так же как и предпочтения покупателей.
Вместе с тем предпосылки к сокращению спроса и цен на рынке жилья присутствуют. Худшее ещё впереди. Подорожавшие вклады не смогут надолго обеспечить спрос на рынке жилья. Через несколько месяцев платёжеспособный спрос истощится, и на фоне роста безработицы и падения доходов семей мы увидим снижение количества сделок и цен.
По прогнозам МВФ и ЕБРР, безработица у нас в стране возрастёт с 4.8 до 7.8 %, а ВВП снизится на 3 %. Рынок жилья — это часть экономики, и он просядет вместе с ней. Снижение цен может составить от 3 до 7 % в зависимости от сегмента.
В нынешней ситуации востребованным останется жильё эконом- и комфорт-класса как в силу снижения доходов, так и в силу фактора роста использования удалённого труда. Здесь не ожидается существенного изменения цен. Более сильному давлению будет подвержена недвижимость бизнес- и элит-класса. Думаю, на такие объекты цены могут сократиться в среднем на 5–7 % до конца года.
В период кризиса в течение полутора-двух лет будет увеличиваться спрос в сегменте частных домов, дач и коттеджных посёлков. Выбор покупателей в пользу частного домовладения усилится фактом появления коронавируса и кризиса. В обществе в целом усилятся идеи создания более экологичной и безопасной среды для жизни и работы. В строительстве это носит название green development.
Вячеслав Лазарев, директор по развитию международного холдинга Dana Holdings
— Один из ключевых индикаторов спроса — количество сделок — немного вырос за период январь-март на 11.8 % в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Основными драйверами стали Алматы и Карагандинская область — с 41.4 и 26.1 % роста соответственно, в то время как Нур-Султан показал падение более чем на 15 %. Основной причиной роста количества сделок стала инвестиционная активность со стороны покупателей, вызванная привлекательной стоимостью в тенге после очередной девальвации курса.
Также важным индикатором, показывающим предложение на рынке, выступает объём ввода в эксплуатацию жилья. В период январь-март 2020 года динамика ввода замедлилась на 3.6 % в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года и составила более 2.6 млн кв. м. Данное падение не выглядит столь внушительным, а в Алматы и Нур-Султане был зафиксирован небольшой рост.
Наибольший урон кризис приносит именно коммерческой недвижимости, пандемия бьёт больше всего по МСБ, что приводит к закрытию офисов и переходу в онлайн-режим.
Несмотря на всю серьёзность текущего кризиса, всё-таки он носит краткосрочный характер, и мы уже сейчас можем наблюдать, как люди возвращаются к обычному образу жизни. В целом спрос на жильё значительно увеличится именно в бюджетном сегменте в краткосрочной перспективе одного-двух лет, в то время как спрос на более дорогое жильё будет испытывать рецессию.
Прогнозируем незначительное увеличение стоимости жилья в эконом- и комфорт-сегменте в среднем на 5–7 %. В более премиальных сегментах ожидаем стагнацию и даже небольшое снижение на 2-3 %.
рост или падение? — Forbes Kazakhstan
ФОТО: Harmen Jelle van Mourik on Unsplash
Нур-Султан является основным индикатором цен на недвижимость. Динамика рынка, формирующаяся в столице, задает тренд и в остальных городах. Что же происходит сегодня и будет завтра с жилой недвижимостью в столице и РК?
Рецессия рынка
По итогам 2019 ввод жилья в РК составил 13,1 млн кв.м. Столица передала пальму первенства Алматы, которую несла последние 4 года. Объем ввода в Нур-Султане стал самым низким за последние три года, всего 1,79 млн кв.м. Этот факт характеризует начало рецессии рынка недвижимости города и начало пути к последующему балансу, переходу к новому качественному уровню развития, где девелоперы более вдумчиво начинают подходить к проектам, расчетам себестоимости, доходности и их целесообразности.
Рынок начал путь к балансу спроса и предложения, ведь последние 5 лет мы наблюдали переизбыток предложения жилья на столичном рынке: объем ввода не соответствовал спросу и превышал его в 1,5-2 раза.
Факторы роста цен
Объём платежеспособного спроса жилья в Казахстане за прошлый год увеличился на 34% и 21% к 2017 и 2018 году соответственно, с общим количеством 320 012 сделок. Драйверами рынка выступают программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25», «Баспана Хит» и Жилстройсбербанк. Он же и стал лидером кредитования, выдав 65% всей ипотеки. Прочие ипотечные программы БВУ заняли долю 24% общего ипотечного портфеля. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.
Наряду с ростом объемов ипотеки положительное влияние на состояние спроса оказал рост реальной заработной платы населения на 15% в 2019.
Одной из актуальных проблем на рынке жилья РК и столицы является дисбаланс спроса и предложения в части недостатка квартир, соответствующих требованиям программы «7-20-25» (ЖК введен в эксплуатацию и стоимость квартиры до 25 млн тенге). На первичном рынке доля таких квартир составляет не более 10%.
Следующим фактором, влияющим на стоимость квадратного метра жилья, является себестоимость строительства. Динамика цен за последние 10 лет показывает рост в среднем на 4% ежегодно.
Таким образом, в среднесрочной перспективе в 2020-2023 на первичном рынке жилья прирост цен составит 4%. Далее, на фоне восстановления темпов экономического роста страны (ВВП 4,3% за 2019 год), положительного развития ипотечного рынка и увеличения реальных доходов населения, верхний предел роста цен на первичном рынке может составить 8-9% (в пределах роста реальных доходов).
В отличие от первичного рынка, на вторичном рынке можно прогнозировать более сдержанные темпы роста цен в силу насыщенности рынка новым жильем, ориентацией на него ипотечных программ и значительного перевеса спроса в его пользу. Вероятно, темп роста на вторичном рынке жилья не превысит 5-6%.
Импульс к развитию
Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости в разрезе соотношения качества жилья к его стоимости характеризует рынок как развивающийся. Цена завышена, а качество оставляет желать лучшего. Это отражается и на структуре распределения классности жилья в общем объеме рынка. На конец 2019 года в г. Нур-Султане 69% доли рынка представлено бизнес- и комфорт-жильем, а эконом — всего 22%. Хотя основной спрос формируется на 75-80% в эконом- и комфорт-сегменте (mass market).
В перспективе пяти лет соотношение цены и качества будет приходить к балансу одновременно со сменой структуры предложения. Эконом- и комфорт-класс сформируют до 80% в общей структуре рынка столицы, что также отразится на всем рынке РК.
Основным драйвером роста жилья этой категории являются ипотечные продукты. В структуре сделок за 2019 ипотечное кредитование составило 36,5%. Для сравнения: на рынке России эта категория составила 93,4%. Это свидетельствует о формирующемся тренде и росте объема сделок в сегменте mass market в 7 раз в ближайшие 6-7 лет.
Основные участники рынка столицы
На рынке жилой недвижимости в Нур-Султане по итогам года строят 54 застройщика. Они возводят 112 жилых комплексов общей площадью 3,1 млн кв.м в количестве 39 696 квартир. Безусловным лидером является компания BI Group с долей рынка 26%, которая в настоящее время строит 22 жилых комплекса на 30 домов с количеством квартир 10 353. Далее следует компания Nova City Development (дочернее предприятие BI Group) c долей рынка 13%. Между четырьмя застройщиками города распределятся 50% рынка столицы: 39% — BIGroup+NovaCity, 7% — HighVill и 5% — SAT-NS. Компания SAT-NS является новичком этого списка: ранее застройщик реализовал только один ЖК — Arnau Premium площадью 51 000 кв.м. Но в конце 2019 новичок заявил новый крупный проект – ЖК Apple City на 2 000 квартир.
Выводы
- На рынке недвижимости на последующие пять лет формируется стагнирующий тренд, связанный с приходом к балансу спроса и предложения.
- Прогнозный рост стоимости квадратного метра жилья в РК в 2020-2023 составит 5-6%. Он обусловлен ростом объема ипотеки, ростом реальной заработной платы населения, ростом себестоимости строительства, дефицитом жилья, соответствующего требованиям ипотечных программ, ЖССБ и БВУ.
- Структура предложения на рынке недвижимости в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса вырастет до 80% в перспективе 5 лет.
- Новый этап развития рынка приводит к повышению компетенций профессионального сообщества и всех участников рынка, что ведет к повышению качества жилых пространств и предоставляемых услуг. Качество станет выше, объекты будут продуманными и удобными, а цена будет соответствовать заявленному классу жилья и его функциональности.
цены на жильё снижаются, аренда офисов рухнула — Forbes Kazakhstan
ФОТО: Shutterstock/NOWAK LUKASZ
С начала распространения Covid-19 в Казахстане прошло почти полгода и за это время на рынке недвижимости Казахстана наметились и укрепились новые тренды.
В статье «Как изменится рынок недвижимости после пандемии», вышедшей в мае этого года, автором были озвучены прогнозы по поводу того, каких изменений на рынке недвижимости следует ожидать в ближайшее время. По ряду сегментов прогнозы стали оправдываться.
Итак, четыре новых тренда на рынке недвижимости.
Тренд 1. Снижение спроса на рынке жилья
Провал сделок на рынке жилья в марте составил 20%, в апреле достиг 86% по отношению к марту. После отмены ЧП 11 мая на рынке реализовался отложенный спрос, и в июне количество сделок находилось на уровне прошлого года.
Введение карантина с 5 июля вновь снизило количество сделок на 17% по отношению к июню. По итогам августа мы увидим дальнейшее снижение количества сделок, которое будет обусловлено введением и продлением второго карантина.
По информации генерального директора сети офисов недвижимости «Метры» Галыма Искакова, основным драйвером продаж в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса остается ипотека «Баспана-хит».
Переход на дистанционное обучение вузов и колледжей с осени этого года приведет к снижению спроса на арендное жилье со стороны студентов и абитуриентов в крупных городах и снижению ставок аренды.
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности». По данным КС МНЭ
Тренд 2. Снижение цен и ставок аренды на жилье
По данным департамента аналитики компании «Оценка собственности», цены на жилье во 2 квартале снизились в 8 регионах страны, в том числе в Нур-Султане и Алматы, на 2,3% и 3,1% соответственно. Еще в 5 регионах изменения были несущественными.
Период | 1 кв. 2020 | 2 кв. 2020 | Изменение, % |
По РК | 248 673 | 247 109 | -0,6 |
Тараз | 191 424 | 181 117 | -5,4 |
Караганда | 251 435 | 240 758 | -4,2 |
Алматы | 450 678 | 436 752 | -3,1 |
Кызылорда | 145 974 | 142 407 | -2,4 |
Нур-Султан | 375 009 | 366 347 | -2,3 |
Петропавловск | 268 995 | 263 517 | -2,0 |
Уральск | 234 239 | 233 114 | -0,5 |
Талдыкорган | 245 522 | 244 622 | -0,4 |
Атырау | 260 161 | 261 197 | 0,4 |
Кокшетау | 236 068 | 237 266 | 0,5 |
Усть-Каменогорск | 264 798 | 266 346 | 0,6 |
Актау | 207 201 | 208 870 | 0,8 |
Костанай | 223 862 | 225 897 | 0,9 |
Павлодар | 212 677 | 216 952 | 2,0 |
Шымкент | 281 475 | 287 620 | 2,2 |
Актобе | 177 510 | 182 167 | 2,6 |
Семей | 200 410 | 205 903 | 2,7 |
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности»
Среди городов, в которых зафиксировано увеличение средних цен, находятся Павлодар, Шымкент, Актобе и Семей. Но по нашим прогнозам, в ближайшие месяцы и в этих городах наметится отрицательная динамика.
Галым Искаков так комментирует ситуацию:
— После завершения первого карантина и ЧП отложенный спрос перерос в ажиотаж. Некоторые продавцы восприняли это как сигнал к повышению цен и стали поднимать цены, не осознавая, что это временное явление. В таких случаях это приводило к затягиванию сроков продаж. Зато те продавцы, которые отреагировали адекватно и не стали поднимать цены, смогли быстро продать по рыночной цене.
Через месяц ажиотаж закончился, и цены на жилье стали снижаться. Сейчас покупатели стали «давить» на продавцов и предлагать меньше. Те продавцы, которые не смирились с нынешней ситуацией либо не сильно мотивированы, сняли объекты с продажи до лучших времен.
В настоящее время основным фактором снижения цен на жилье остается резкое падение доходов граждан.
Тренд 3. Рост спроса на частные дома и загородную недвижимость
На фоне общего падения спроса на жилье доля сделок в сегменте частных домов увеличивается. По сравнению с прошлым годом, доля спроса в среднем по республике увеличилась с 24,1% до 28,8%, или на 4,8%.
Эта тенденция наблюдалась во всех областях, но особенно она заметна в южных регионах страны, хотя и Северо-Казахстанская область также оказалась в топ-5. Меньше всего спрос на дома увеличился в Нур-Султане, Павлодарской, Карагандинской областях.
Причинами невысокого спроса на дома в данных регионах Галым Искаков назвал суровый климат и обильные снежные осадки.
Область | Доля частных домов в общем объеме спроса,% | ||
январь-июль 2019 | январь-июль 2020 | Изменение, % | |
Республика Казахстан | 24,1 | 28,8 | 4,8 |
Туркестанская | 64,7 | 79,3 | 14,5 |
Жамбылская | 39,8 | 49,5 | 9,8 |
Северо-Казахстанская | 38,3 | 47,8 | 9,5 |
Восточно-Казахстанская | 25,5 | 33,5 | 8,0 |
Алматинская | 58,9 | 65,5 | 6,6 |
Шымкент | 31,4 | 37,2 | 5,8 |
Атырауская | 34,4 | 39,5 | 5,1 |
Костанайская | 23,5 | 28,5 | 5,0 |
Актюбинская | 19,7 | 24,5 | 4,8 |
Акмолинская | 31,8 | 35,5 | 3,7 |
Мангистауская | 19,8 | 22,7 | 2,9 |
Алматы | 9,5 | 11,2 | 1,8 |
Западно-Казахстанская | 36,3 | 38,0 | 1,7 |
Карагандинская | 14,6 | 16,4 | 1,7 |
Кызылординская | 53,8 | 54,9 | 1,1 |
Павлодарская | 22,7 | 23,8 | 1,1 |
Нур-Султан | 2,3 | 3,3 | 1,0 |
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности»
Галым Искаков также отмечает, что покупатели стали больше приобретать квартиры в спальных районах, расположенные рядом с парками и скверами, в районах, где больше зелени и меньше контроля по карантинному режиму.
По прогнозам департамента аналитики «Оценка собственности», тренд на частное домовладение и загородную недвижимость является долгосрочным и может стать дополнительным импульсом к развитию сегмента организованных коттеджных поселков. По данным компании, в Нур-Султане на стадии строительства находится 14 коттеджных поселков и при этом в разработке находятся еще 2 крупных проекта.
Тренд 4. Рост вакансии и смена концепций проектов в сегменте коммерческой недвижимости
В настоящее время средние показали вакансии в бизнес-центрах Нур-Султана и Алматы достигают 15%-35%. За период пандемии они возросли на 10%-20%, и тенденция их роста сохраняется. Арендаторы продолжают съезжать в связи с закрытием бизнеса, также отток наблюдается из тех бизнес-центров, которые не идут на скидки.
Сейчас в большинстве случаев арендодатели активно занимаются поиском новых арендаторов и в индивидуальном порядке предлагают гибкие условия аренды для удержания существующих. В основном это выражается в снижении ставок аренды либо сокращении арендуемых площадей. После отмены ЧП скидки на аренду стали предоставлять в индивидуальном порядке тем компаниям, чей бизнес пострадал и продолжает страдать. В среднем сейчас такие скидки достигают 20-30%.
По нашим прогнозам, в перспективе 1,5-2 лет тенденция использования удаленного формата работы сотрудников будет усиливаться наряду с расширением цифровизации, автоматизации бизнеса и дальнейшего перехода на онлайн-формат.
С большой вероятностью, в ближайшие 3 года рынок офисной недвижимости ожидает стагнация. Это будет выражаться в сокращении и остановке строительства новых проектов, снижении ставок и доходности аренды.
В текущих условиях для собственников и управляющих компаний становятся актуальными вопросы реконцепции, смены формата и даже функционального назначения объектов.
Какие отрасли экономики являются крупнейшими в Казахстане?
Шарон Омонди, 31 мая 2019, Экономика
Поле пшеницы в Казахстане.Казахстан — самая большая страна в мире, не имеющая выхода к морю, его площадь составляет около 1,05 миллиона квадратных миль, что делает его 9-й по величине страной в мире. Учитывая, что его население составляет около 18 миллионов человек, это одна из наименее густонаселенных стран с показателем менее 15 человек на квадратную милю.Казахстан был последней советской республикой, провозгласившей независимость от Советского Союза в 1991 году. Казахстан — экономическая сила в Центральной Азии, на которую приходится около 60% ВВП региона. Он имеет огромные запасы нефти, природного газа и полезных ископаемых, а также довольно большие сельскохозяйственные угодья. Хотя распад Советского Союза привел к резкому спаду экономики, несколько правительственных реформ в 1995–1997 годах привели к периоду положительного роста. Экономика выросла с 1 до 9,6% в 2000 году.7% годом ранее. Рост был обусловлен ростом цен на мировом рынке на основные экспортные товары страны, такие как зерно, металл и нефть. В 2015 году Всемирный банк классифицировал Казахстан как экономику с доходом выше среднего, зафиксировав ВВП на душу населения почти в 10 500 долларов США. Промышленный сектор страны является одним из основных участников экономики, составляя 34,1% ВВП Казахстана. Другие отрасли включают нефтегазовую, горнодобывающую, сельское хозяйство и сферу услуг.
Нефть и газ
Нефть и газ — ведущий и важнейший сектор экономики Казахстана.По оценкам, запасы нефти в стране составляют 30 миллиардов баррелей и 39 триллионов кубических футов природного газа, что делает ее одной из 15 стран с наибольшим объемом запасов нефти. В 2000 году Казахстан производил около 700 000 баррелей нефти в день по сравнению с 600 000 баррелей в предыдущем году. В том же 2000 году было экспортировано около 28,8 млн тонн нефти. С тех пор производство росло с 2001 года примерно на 20% с целью выполнения правительственной цели 800 000 баррелей в день. Большая часть запасов нефти и газа находится в регионах Тенгиз, Кашаган и Карачаганак.На месторождении Кашаган, открытом в 2000 году, добывается около 325 000 баррелей нефти в сутки. Казахстан имеет потенциал стать ведущим экспортером нефти. Однако, чтобы добиться этого, страна должна работать над поддержанием тонкого баланса между экономическими интересами Китая и России. Спрос на китайские энергоносители продолжает расти и, вероятно, в обозримом будущем потребует значительных объемов добычи нефти и газа в Казахстане.
Горное дело
Казахстан богат минеральными ресурсами, такими как медь, уголь, золото, цинк, вольфрам и железная руда.Горнодобывающая промышленность — один из быстрорастущих и наиболее конкурентоспособных секторов экономики страны. Казахстан — вторая по величине страна в СНГ по объемам добычи полезных ископаемых. Полезные ископаемые характеризуются большим количеством месторождений нефти и газа и разнообразием полезных ископаемых. Страна является одним из ведущих производителей цинка, свинца и серебра. После распада Советского Союза Казахстан воспринимался как ведущий мировой поставщик урана, нефти и цветных металлов.Топливо и нефть составляют почти 70% стоимости экспорта. В Казахстане также растет сектор драгоценных металлов, производство которых в последние годы увеличилось, особенно золота и серебра. В стране 23 золотодобывающих региона. Экспортные рынки страны включают, среди прочего, Россию, США, Китай и Японию.
Сельское хозяйство
Сельское хозяйство в Казахстане — это, в основном, небольшой сектор экономики страны, на который приходится всего 6% ВВП и в котором занято 20% рабочей силы.Интересно, что около 70% общей площади страны занято под растениеводство и животноводство. Площадь сельскохозяйственных земель составляет примерно 327 000 квадратных миль, из которых только 79 000 квадратных миль — пахотные земли. Самая крупная культура, выращиваемая в стране, — пшеница, которая в основном идет на экспорт. Другие основные культуры включают хлопок, ячмень, сахарную свеклу, лен, подсолнечник и рис. Многие считают, что яблоки родом из Казахстана. В 2011 году в стране был собран урожай зерновых в размере 26,9 миллиона тонн, что является самым высоким показателем в истории страны.Животноводство включает в себя разведение таких животных, как крупный рогатый скот, овцы, козы, курицы и лошади. Несмотря на важную роль, которую играет сельское хозяйство, отрасль по-прежнему сталкивается с рядом проблем, в том числе экологическими проблемами, возникшими в результате бесхозяйственности во времена Советского Союза.
Сфера услуг
Сфера услуг Казахстана включает туризм, розничные инвестиции и ИКТ.Инновации и технологии считаются ключевыми для будущего развития страны. Таким образом, правительство в партнерстве с международными организациями, такими как Всемирный банк, инвестировали в сектор. В 2014 году Всемирный банк одобрил ссуду в размере 88 миллионов долларов США для содействия социально и коммерчески жизнеспособным инновациям в области технологий в Казахстане.
Хотя Казахстан — огромная страна с разным ландшафтом и географическими особенностями, такими как горы, пустыня и озера, туризм не является одним из основных компонентов экономики.Индустрия туризма составляет менее 1% ВВП. Тем не менее, правительство разработало планы по увеличению своего взноса до 3% к 2020 году. В 2012 году Казахстан был 51-й страной по посещаемости, приняв 4,81 миллиона посетителей. Туризму препятствуют высокие цены, плохая инфраструктура и плохие услуги. В целях развития туризма правительство выступило с инициативой, получившей название «План развития индустрии туризма до 2020 года». Цель инициативы — возродить отрасль и создать в ней 300 000 рабочих мест к 2020 году.
.Экономика Казахстана, Обзор экономики Казахстана и факторы
Казахстан — крупнейшая экономика Центральной Азии . Богатство запасов нефти в Казахстане дает стране преимущество перед другими странами Центральной Азии и многими другими странами мира. У Казахстана есть и другие природные ресурсы. Он имеет огромный потенциал и в сельскохозяйственном секторе с обширными степными землями, где можно выращивать скот и выращивать зерно. Сегодня Центральная Азия имеет первостепенное значение для Азии и Европы, поскольку этот регион соединяет их.Даже у США есть много интересов в Центральной Азии, и китайская инициатива « Одна дорога, один пояс » довольно масштабна. Итак, в этой статье мы увидим, каковы Движущие факторы экономики Казахстана и Как экономика Казахстана находится в настоящее время?
Казахстан с советских времен является крупнейшей экономикой из пяти стран. Экономика Казахстана зависит от нескольких факторов. Во-первых, нефть. Затем горы в Казахстане позволяют выращивать яблоки и грецкие орехи; оба вида здесь дикие.Затем идет промышленный сектор Казахстана . Промышленный сектор в Казахстане основан на добыче и переработке природных ресурсов, таких как нефть, минералы и металлы. Другая отрасль в Казахстане — машиностроение. Казахстан специализируется на производстве строительной техники, тракторов, сельскохозяйственной техники и военной техники. В Казахстане есть международная космическая станция, и это позволяет другим странам, таким как Россия и другие, использовать эту станцию для запуска космических кораблей. Итак, это некоторые движущие факторы Казахстанской экономики .
Как развивалась экономика Казахстана за определенный период времени?
После распада Советского Союза Экономика Казахстана не могла расти так быстро, как планировалось. С 1991 года Казахстан сформировал политику в отношении приватизации. В советские времена Казахстан в основном занимался аграрной экономикой, и контроль был центральным, но после распада Советского Союза в центре внимания была рыночная экономика. Казахстан на протяжении многих лет пытается стать современной и эффективной экономикой. Но это не привело к достаточно хорошей форме. Повсеместная коррупция и другие причины не позволили экономике реализовать свой потенциал. В 2000-х годах экономика Казахстана резко выросла, чему способствовало повышение цен на мировых рынках на основные экспортные товары Казахстана — нефть, металлы и зерно. ВВП достиг 9,6% в 2000 году, увеличившись с 1,7% в 1999 году . Но этого не произошло, когда в 2014 году цены на нефть начали снижаться. В 2015 году, когда Всемирный экономический форум выполнил свой рейтинг глобальной конкурентоспособности, Казахстан занял 50-е место из 144 стран.
В последнее время Казахстан уделяет большое внимание развитию государственной инфраструктуры. Несмотря на то, что Казахстан не имеет выхода к морю и далеко от любого океана, он знает, что может стать мостом между Азией и Европой, как это было в прошлом. Таким образом, вся торговля из Азии в Европу может осуществляться через дороги Центральной Азии, и Казахстан вкладывает значительные средства в развитие инфраструктуры . Даже Китай и Россия, включая Индию, весьма заинтересованы в хороших экономических отношениях с Казахстаном.Казахстан, являющийся основным поставщиком энергии в мире, должен быстро расти даже после спада в последние несколько лет. Стиль жизни и создание рабочих мест в Казахстане увеличивается. Алматы и Астана — два шумных города Казахстана, привлекающие множество туристов и ставшие мировыми бизнес-центрами.
Подробнее: О Казахстане
.Казахстан Обзор
Экономика
ПРИМЕЧАНИЕ. Наш региональный экономический отчет за весну 2020 года был опубликован 8 апреля 2020 года и включает анализ экономического воздействия COVID-19 (коронавируса) на страны региона.
Узнайте больше о том, как Группа Всемирного банка координирует свои действия с партнерами для ускорения международных ответных мер и поддержки стран в борьбе с глобальной пандемией COVID-19.
———————————————— —
Последние изменения в экономике
По предварительным оценкам, реальный ВВП вырос в 4 раза.5 процентов в 2019 году, что обусловлено высокими потребительскими расходами и инвестициями, связанными с добычей полезных ископаемых. Повышение заработной платы, социальные выплаты домохозяйствам с низкими доходами и рост розничного кредитования поддержали 6-процентное расширение потребительского спроса. Между тем, инвестиции выросли на 12,9 процента за счет прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в нефтегазовую отрасль и инвестиций в жилищное строительство. Что касается предложения, то неторгуемые услуги оставались основным фактором роста, хотя вклад горнодобывающей и обрабатывающей промышленности был умеренным из-за вялой добычи нефти и слабого спроса на обработанные металлы.
Снижение экспорта, увеличение оттока денежных переводов и рост импорта увеличили дефицит текущего счета до примерно 3,3 процента ВВП в 2019 году по сравнению с почти балансом в 2018 году. Повышенный спрос домашних хозяйств и капитальные вложения в текущий горнодобывающий проект увеличили расходы на импорт. Чистый приток прямых иностранных инвестиций упал до 3,5 процента ВВП с 4,3 процента в 2018 году. Из-за более широкого дефицита текущего счета и более значительного оттока портфельных инвестиций валютные резервы упали с 30 долларов США до 29 миллиардов долларов США на конец 2019 года.9 миллиардов годом ранее. В 2019 году тенге потерял 11 процентов своей стоимости по отношению к доллару США.
В 2019 году бюджетная политика была экспансионистской, при государственном бюджете 1,9 процента ВВП, что выше, чем в 2018 году, даже несмотря на рост ВВП. Ненефтяной дефицит бюджета увеличился до 8,1 процента ВВП с 7,3 процента годом ранее, поскольку более высокие расходы превысили доходы, несмотря на улучшение сбора налогов и дополнительные трансферты из Нефтяного фонда. Расходы отразили значительное увеличение программ социальной поддержки социально уязвимых домохозяйств.Государственный долг остался неизменным на уровне примерно 20 процентов ВВП.
Активная роль программ поддержки субсидированных кредитов в Казахстане искажает кредитные рынки и снижает эффективность денежно-кредитной политики. Национальный банк Казахстана (НБК) продолжил устранение избыточной ликвидности путем выпуска краткосрочных нот.
В феврале 2020 года 12-месячная инфляция достигла верхней границы целевого диапазона НБК в 4–6 процентов. Ключевыми факторами, способствовавшими росту инфляции, были более высокий рост цен на продукты питания и коммунальные услуги, а также эффект переноса обменного курса из-за обесценения тенге.После резкого падения цен на нефть, которое оказало давление на обменный курс, НБК повысил свою учетную ставку на 275 базисных пунктов до 12 процентов в марте 2020 года.
Проведенная НБК проверка качества активов банковских активов выявила дефицит капитала в размере 1,2 миллиарда долларов США. для 14 банков, участвующих в оценке. Кредитование корпоративного сектора продолжало сокращаться, в основном из-за списания безнадежных ссуд, неприятия риска из-за большого количества проблемных кредитов у банков и слабого спроса на кредитование со стороны малых и средних предприятий (МСП).Официально заявленный коэффициент проблемных кредитов составлял 8,1 процента в январе 2020 года.
Экономический прогноз
Согласно прогнозам, в 2020 году ВВП сократится на 0,8 процента, поскольку внешний спрос на сырую нефть и промышленные товары заметно упадет, а меры по смягчению последствий COVID-19 истощают потребителей. спрос и инвестиции. Чтобы сдержать быстро распространяющийся коронавирус, власти приняли крайние меры, заблокировав два ключевых города страны.
До вспышки COVID-19 проект бюджета на 2020 год предполагал небольшое увеличение дефицита, но, учитывая резкое падение цен на нефть и остановку экономической активности, дефицит, вероятно, будет значительно выше.В ответ на экономический кризис власти объявили о пакете финансовых стимулов в размере 4,4 триллиона тенге, что эквивалентно 5,6 процента ВВП.
Хотя ожидается, что большая часть объявленных фискальных стимулов будет поступать из ресурсов центрального банка и государственных предприятий (и, следовательно, не из центрального бюджета), официальные органы намереваются перераспределить бюджетные ресурсы в наиболее нуждающиеся сектора.
Ожидается, что дефицит текущего счета увеличится до 6 процентов ВВП в 2020 году, в значительной степени из-за падения цен на нефть и ухудшения условий торговли.Инфляция, вероятно, превысит целевой показатель центрального банка на фоне обесценивания тенге, который с начала 2020 года потерял почти 15 процентов своей стоимости по отношению к доллару США.
Строгие и длительные меры изоляции могут парализовать экономическая деятельность. Если пандемия продолжит распространяться и внешняя экономическая среда еще больше ухудшится, ВВП может сократиться на целых 3 процента в 2020 году, что значительно повысит уровень бедности.
.Китай жилищный крах | Надвигающийся крах пузыря
американцев снова переживают хорошие экономические времена, и, хотя на пути к здоровью и процветанию будут несколько ухабов, движение намечено. Соединенные Штаты снова вызывают зависть во всем мире.
1 января 2019 г. (тариф 25%) импорт в США не сильно упал, но IRS заявило о значительном источнике доходов. Целью тарифов было воспрепятствовать импорту и помочь вернуть бизнес и рабочие места в США.
К сожалению, спустя все эти годы не удалось вернуть достаточное количество рабочих мест.Сейчас, в разгар скандала, связанного с пандемией коронавируса, Китай может рассчитывать на еще более высокие тарифы и другие санкции и судебные иски. Это приливная волна, которая, наконец, может нанести вред Коммунистической партии Китая и картам, которые они разыгрывают в глобальной торговой игре.
Кто создал всю шумиху вокруг Азии?
Международные корпорации. Они использовали обещания свободной торговли, инвестиционные фонды США и играли в пустышку со странами Большой семерки, чтобы избежать налогов и платить низкую заработную плату.И они получили СВОБОДНЫЙ ТОРГОВЫЙ доступ на рынки США. Они использовали пропаганду и подавляли голоса SMB в США. Они осуществили величайший международный перевод богатства в истории и разрушили экономику США.
Шпионский чип может стать причиной аварии
Несправедливо, Китай получил почти все и зашел слишком далеко, воспользовавшись преимуществом. Теперь все меняется. Американцы понимают, что все может быть сделано в США . и что есть риск для национальной безопасности, если позволить Китаю производить все.Теперь бизнес возвращается в США. Другие страны смотрят.
Ситуация напоминает начало 2015 года, еще один период замедления роста и политических ошибок Народного банка Китая (НБК), которые предвещали серьезную нестабильность на рынке в конце того же года — отчет Wall Street Journal
Фактически, недавно обнаруженный китайский чип, производимый для компьютерных материнских плат, играет, пожалуй, последний гвоздь в гроб для Китая.
Некоторые задаются вопросом, обеспечит ли это торговую войну между США и Китаем.Если другие страны не будут доверять Китаю, продукция этой страны не будет иметь рынков сбыта.
Эксперты полагают, что пузырь на рынке жилищного строительства в Китае будет сдуваться медленнее, но это маловероятно. Похоже, что происходит то, что китайские лидеры повышают продажи и цены на жилье с помощью ужасных методов кредитования как раз в то время, когда страна вот-вот столкнется с торговой катастрофой. Как вы прочитаете в этом посте, серьезные негативные факторы продолжают накапливаться.
Калечащие оттоки богатства
Европа и другие увидят, насколько выгодно избегать торговли с Китаем.Китай вот-вот потеряет свой невзаимный доступ на рынок со всеми. США только что официально установили тарифы на миллиард долларов, и это позволит США восстановиться экономически.
И сейчас прекрасное время отказаться от свободной торговли. Франция, Германия, Великобритания, США, Австралия и даже Канада могут начать развивать роботизированное производство, Интернет-бизнес, блокчейн и многое другое для большего внутреннего процветания. И чтобы избежать коварного процесса вечного торгового дефицита.
От 23 мая 2012 года Парламент Европейского Союза заявил: «Парламент заявил, что ЕС должен действовать сообща, чтобы бороться с недобросовестной конкуренцией со стороны Китая и восстановить сбалансированную торговлю, в резолюции, принятой в среду.”
Без несправедливой торговли экономика Китая сильно пострадает, что приведет к раздутию проблем с потребительским долгом, что приведет к обвалу цен на недвижимость, который может ударить по урагану.
Рынок жилья в Китае описывается как казино, и некоторые сравнивают его с катастрофой, связанной с субстандартной ипотекой, которая обрушилась на США 10 лет назад. Невероятно, но даже опытные экономисты не ожидали этого.
Есть много людей, обеспокоенных неизбежностью очередного краха рынка жилья в США, но мало кто комментирует эту шаткую рыночную ситуацию в Китае прямо сейчас, где все фундаментальные факторы катастрофы на месте.Отрицание.
Рынок жилья в Китае — странный рынок, где спекулянты делают ставки на дома и квартиры, в которых никто не живет, и где в городах-призраках за миллиард долларов нет жителей. Это взорвавшийся карточный домик, который подвергнется ураганным ветрам.
Китай не готов к требованию США о справедливой торговле, но они полностью уверены, что президент Трамп не перережет пуповину. Но он будет.
Президент Трамп пообещал возрождение Америки, что он предпочитает тарифы и что торговый дефицит Китая совершенно неприемлем.Американцы любят возвращение к жизни, полной безопасности, работы и надежды. Америка прежде всего будет жить еще долго после ухода Трампа.
График предоставлен Marketwatch.com
Президент США объявил о начале торговой войны, на которую китайцы не отреагировали. Они также не были благодарны за преимущества последних 10 лет торговли (как часто указывает Трамп).
По мере того как домино будет падать, мы увидим резкое падение цен на дома и квартиры в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и Гуанчжоу.Как вы скоро увидите, недвижимость является основой их экономики, и деньги США поддерживают ее.
Кран будет отключен
Шанхай — построили ли мы этот город?
Мало кто из экспертов станет утверждать, что рынки жилья отражают экономическое процветание. Они также отражают поток денежных средств и интеллектуальных ресурсов во всем мире. Рассмотрим Ванкувер, Майами, Сидней и Гонконг.
Более 10 лет мировые инвестиционные потоки и интеллектуальный капитал уходят из США в Китай, откуда он редко возвращается.Но все меняется.
Инвестиционные потоки уже возвращаются в США из-за снижения налогов в США, роста доллара США и из-за настойчивых требований президента Трампа положить конец несправедливой торговле.
Богатые китайцы наслаждались хорошей жизнью, но изменится ли образ жизни в ближайшие годы? Стоит ли вам следить за тем, как супербогачи Китая управляют своим богатством в 2019/2020 годах?
Когда США прекратят участие Китая, китайские компании наводнят Европу и другие страны своим избыточным предложением, что приведет к новым тарифам и блокировкам на своих границах.Торговая война станет беспорядочной, экспортные продажи упадут, а уязвимый рынок недвижимости Китая с завышенными ценами рухнет.
Китаю не удается привлечь иностранных инвесторов, поскольку торговый спор в США продолжает сказываться на акциях и юанях — South China Morning Post
При сокращении экспортных рынков Китая его выручка резко упадет, что приведет к почти неизбежному обвалу жилищного фонда China . У них и раньше были опасения по поводу краха рынка жилья в 2016 году, но это было тогда, когда их экспорт и рост ВВП были сильными, ожидаемыми и определялись импортом из США, и у них был низкий уровень долга домохозяйств.
Долг растет быстро. Если к 2020 году ВВП упадет на 30%, каков будет коэффициент долга?
Ле Ся, главный экономист BBVA Research по Азии, заявил в своем исследовании, что рынок недвижимости Китая по-прежнему тесно связан с ключевыми секторами экономики: доходами местных органов власти, банками, предприятиями и домашними хозяйствами и в значительной степени подвержен им. Ле и его команда подсчитали, что падение цен на недвижимость на 30% приведет к сокращению доходов местных органов власти на 780 миллиардов юаней (122,04 миллиарда долларов США), увеличив количество неработающих кредитов до 2.39 процентов от общей суммы с текущих 1,74 процента в течение года, стереть 802,5 миллиарда юаней из стоимости акций и сократить совокупное богатство домохозяйств на 46,9 триллиона юаней. — Из отчета South China Daily.
Помимо кражи интеллектуальной собственности, из-за которой предприятия США постоянно становились неконкурентоспособными, и ошеломляющего государственного долга в 20 триллионов долларов, главная проблема заключается в огромном торговом дефиците с Китаем. По мере того как США исправляют эти эксцессы, доходы Китая резко упадут.
Снимок экрана любезно предоставлен Bloomberg News
Иллюзии насчет Китая испарится
Давайте не будем отвлекаться на государственные налоги, прибыль банков, налоги на недвижимость, льготы для разработчиков, девальвацию валюты, ставки по ипотечным кредитам и все детали, которыми зацикливаются эксперты по жилищному строительству. Без постоянных технологических исследований и знаний в США, а также без большого количества инвестиционных денег конкурентоспособность Китая упадет. Тактика, которую использует китайское правительство, обречена на провал, потому что легких денег больше нет.
По данным Исследовательского и исследовательского центра China Houshold Fiance, недвижимость составляет почти 3/4 имущества китайских домохозяйств по сравнению с 1/3 домохозяйств в США. Быстрая дефляция на рынке жилья Китая поставит под воду большинство домохозяйств
По мере того, как ситуация становится суровой, дальнейшие проблемы с валютой, долгом, растущими производственными затратами, ограничениями на денежный поток из Китая и другими мерами политики, наряду с инфляцией, также нанесут вред китайской экономике.И крушение жилищного фонда по всему Китаю будет продолжаться соответствующим образом.
Сильный доллар США, рост добычи нефти, репатриация корпоративной прибыли, интеллектуальная собственность и тарифная защита, низкие процентные ставки и стремительный оптимизм в работающей Америке, США — это то место, где можно инвестировать или купить дом.
В приведенной ниже таблице показан ущерб, который США должны исправить. Несмотря на усилия президента Трампа, торговый дефицит США продолжает расти. Это похоже на остановку поезда, когда требуется дальнейшее резкое действие.
Торговый баланс США и Китая за последние 10 лет | |||
| Год | Экспорт | Импорт | Годовой торговый баланс с Китаем — млрд долларов |
| ИТОГО 2018 (расчетная оценка) | 42 291,50 долл. США | $ 161 342,40 | –389 050 долл. США |
| ИТОГО 2017 | 129 893 долл. США.60 | 505 470,00 долл. США | –375 576 долл. США |
| ИТОГО 2016 | $ 115 545,50 | 462 542,00 долл. США | –346 996 долл. США |
| ИТОГО 2015 | $ 115 873,40 | 483 201,70 долл. США | –367 328 долл. США |
| ИТОГО 2014 | 123 657,20 долл. США | 468 474,90 долл. США | –344 817 долл. США |
| ИТОГО 2013 | $ 121 746,20 | 440 430,00 долл. США | –318 683 долл. США |
| ИТОГО 2012 | 110 516 долларов.60 | 425 619,10 долл. США | –315 102 долл. США |
| ИТОГО 2011 | $ 104 121,50 | 399 371,20 долл. США | –295 249 долл. США |
| ИТОГО 2009 | 69 496,70 долл. США | $ 296 373,90 | –226 877 долл. США |
Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22% активов финансовых учреждений, снижение цен на жилье также будет сопряжено с серьезными финансовыми рисками. — репортаж из South China Morning Post
Все старые данные бесполезны
Экономисты и компании, занимающиеся исследованием жилищного строительства, предложили различные сценарии и модели прогнозов относительно состояния недвижимости во всем мире к 2020 году.Они потратили много времени и ресурсов и сделали прогнозы на основе прошлых домов , экономических данных и политических тенденций. Игровое поле полностью изменилось, что должно означать, что пузырь на рынке жилья в Китае лопнет.
Слишком часто даже лучшие специалисты по прогнозированию используют старые данные и игнорируют важные тенденции. Любой знает, что когда тенденции становятся слишком сильными и суровыми, вызывая слишком много боли, обязательно произойдет обратное.
В Китае все хорошо, но никого нет
Избрание Дональда Трампа на пост президента США стало одним из корректирующих событий.Другой — экономический голод Великобритании, который заставил их выйти из ЕС. Эти действия уничтожили весь смысл исторических данных. Все это сейчас бесполезно.
Многие из сделанных прогнозов основаны на предположении, что деньги США продолжат неуклонно поступать в Китай, Японию, Мексику и другие развивающиеся страны. А затем в конечном итоге проникнет в Китай, который «делал все». Если бы США и Великобритания продолжали закачивать эти деньги в мировую экономику, прогнозы, вероятно, были бы достаточно точными.
Трамп и Брексит были четкими предупреждениями
Тот факт, что синоптики не предвидели и не оценивали Брексит и приход Дональда Трампа, дает нам хорошее предупреждение о том, что они не очень хороши в своей работе.
Глобальные прогнозы по жилищному строительству и недвижимости должны быть изменены. Сейчас, когда президент Трамп возражает против Всемирной торговой организации и настаивает на справедливой торговле, поток средств в развивающихся странах резко сократится.
Ставится под сомнение концепция свободной торговли, столь популярная в течение последних 30 лет.Трамп сказал, что это больше не работает. Многие международные корпорации видят, что их прибыли и рынки сокращаются по мере того, как страны устанавливают торговые тарифы для защиты своей экономики.
Вот 6 прогнозов для недвижимости на 2020 год и далее, предлагаемых PWC:
- Глобальный мир инвестиционной недвижимости существенно расширится, что приведет к огромному расширению возможностей, особенно в странах с развивающейся экономикой.
- Быстрорастущие города представят более широкий диапазон рисков и возможностей получения прибыли.
- Технологические инновации и устойчивость станут ключевыми факторами повышения стоимости.
- Сотрудничество с правительствами станет более важным.
- Конкуренция за первоклассные активы усилится.
- Возникнет новый и более широкий спектр рисков. Да, риски возникли — источник наличных средств иссякает. Мировой рынок недвижимости должен сильно расти, с большим сдвигом в сторону увеличения инвестиций, строительства и перепродажи в США. Конкуренция за активы на рынке жилья США усилится, что приведет к увеличению материальных затрат.
Президент Трамп подчеркивает всему миру нежелание видеть, как инвестиционные деньги покидают США, в то время как рабочие места в США страдают. Его резкое послание миру, кажется, звучит так: «никогда больше не принимай нас как должное».
На самом деле возврат инвестиций в США только начинается. По мере того как американские компании получают приоритет в обслуживании быстро развивающихся рынков США, их прибыль будет стремительно расти. Прогнозируется, что экономика США вырастет на 3%, и правительства наверняка удержат ее на этом уровне. США не собираются приступить к росту от 7% до 10%, который был у Китая в течение многих лет.
Такая умеренность снимает риск, даже если в ближайшие годы инфляция может вырасти.
Азиатские страны движутся к периоду серьезного спада, и в их самоуверенной решимости начинают проявляться трещины. Поскольку деньги втягиваются Китаем в индонезийские страны, их экономика быстро пошатнется.
Ответные пошлины, введенные Китаем и Канадой, окажут ослабляющее воздействие на их экономики. Рынки жилья Китая и Канады находятся под угрозой.Без американских технологий Китай находится в тревожном состоянии. Из-за прошлых краж интеллектуальной собственности Китай поставил под угрозу продолжение своей деятельности в США. Передача технологий Китаю прекратится, и вся цепочка создания добавленной стоимости, которую Китай использовал, будет голодать. С этого момента ВВП Китая должен снизиться.
Слишком дорогое жилье в Китае
Согласно сообщениям, на жилье Китая приходится треть всей экономики Китая. Хотя в 2018 году инвестиции в недвижимость выросли, уход инвестиционных фондов и исчезновение их основного экспортного рынка будет катастрофическим.Китайское правительство находится в состоянии отрицания и выигрывает время, чтобы парировать решительный шаг.
Недвижимость стоит на 38% дороже, в Китае , в то время как средняя заработная плата составляет 14% от зарплаты в Америке . Китайские покупатели не могут позволить себе китайскую недвижимость.
Китайские застройщики не могут продать свою недвижимость и вместо этого сдают ее в аренду с низкой доходностью 1,5%. Их долги колеблются в пределах 10%. Это отрицательная доходность 8,5%. Когда застройщики рухнут, цены на недвижимость резко упадут, а новое строительство остановится.
Строительство новых домов за последние 2 года резко упало, а это означает, что цены на дома и квартиры не могут упасть из-за чрезмерного неудовлетворенного спроса.
Строительство нового жилья в Китае прекращено
Помните последний жилищный кризис в США? Ипотечное кредитование было горячим и рискованным делом. Рост ипотечных кредитов в Китае составляет 20%, а цены на жилье выходят из-под контроля.
Последнее слово по поводу пузыря в Китае и последующего краха заключается в том, что цены растут, а экспорт вот-вот упадет.Если вы считаете, что что-то может спасти их от сбоя, оставьте свои комментарии ниже.
Международные инвесторы в недвижимость присматриваются к недвижимости по всей территории США. Хотя цены на жилье высоки, есть еще возможности для роста, поскольку экономика Среднего Запада и ржавого пояса начинают возвращаться. Обычно международные инвесторы сосредотачиваются на Майами, Лос-Анджелесе, Нью-Йорке и Сан-Франциско, однако такие города, как Филадельфия, с 14% -ным ростом цен показывают, что лучшие города будут в новом списке.
Перспективы США становятся все более радужными.
Прогноз фондового рынка на 2021 год | Рынок жилья в 2021 году | Прогноз цен на Goog | Цена акций Apple в 2021 году | Прогноз акций Amazon | Лучшие акции для покупки | Лучшие золотые акции | Прогнозы цен на нефть | Доу Джонс | S&P | Прогноз индекса Рассела | Лучшие акции NASDAQ | Цена акций Gilead | Акции в тренде | Лучшие акции 5G для покупки | Прогноз цен на акции
.