Топ-10 стран, где россияне покупают коммерческую недвижимость
Анастасия Фалей, ведущий аналитик Prian.ru:«Рост спроса на зарубежную коммерческую недвижимость наблюдается последние несколько лет. И это общий тренд – смена приоритетов русскоязычных покупателей. 5-10 лет назад интерес сводился к поиску «дачи», в основном люди хотели улучшить качество жизни, найти место, где можно проводить отпуск с семьей. Но после 2014 года начала расти доля тех, кто видит в зарубежной недвижимости дополнительный источник дохода или подумывает о переезде, пусть не сейчас, а в какой-то отдалённой перспективе.
По-прежнему основная доля запросов от русскоязычных покупателей зарубежных квадратных метров приходится на жильё: 91,7% – дома и квартиры; 8,3% – все виды коммерческих объектов. Но надо понимать, что по факту коммерческих сделок больше. Просто для многих самый простой и очевидный путь – покупка квартиры под сдачу в аренду. Эти запросы сложно выделить статистически, т.к. в базе недвижимость числится как жильё. Но судя по опросам потенциальных покупателей, около 20% заявок на квартиры связаны исключительно с инвестиционными целями. Т.е. по сути люди ищут коммерческий объект – доходные апартаменты.
Любопытно проследить и за структурой спроса по цене. Наши покупатели готовы потратить на жильё за границей в среднем €237 тыс. А средняя стоимость коммерческих объектов, по которым продавцы получали запросы, – €3,2 млн.
Безусловно, цены будут разниться в зависимости от региона. Например, в Испании «средний чек» покупателя коммерческой недвижимости – €3,5 млн, в Германии – €2,7 млн, в Чехии – €2,0 млн, в Болгарии – €0,8 млн. А в Финляндии – всего €213 тыс. Это объясняется структурой спроса. В Финляндии наши покупатели в основном ищут помещения для малого бизнеса: хостелы в Котке, магазинчики в Лаппеенранте, парикмахерские в Иматре… Подобные объекты стоят относительно недорого.
Всё говорит о том, что спрос на коммерческие помещения и доходное жильё продолжит расти. Желание разделить капиталы и получить дополнительный доход никуда не делось. Плюс, зарубежные продавцы стали активнее работать с нашими покупателями. В курортных странах появилось много интересных небольших гостиниц, немцы предлагают опции по коллективным инвестициям, которые позволяют снизить порог входа в крупные проекты, чехи продвигают доходные апартаменты «под ключ» – подбирают пакет квартир с последующим управлением».
5 новых ниш в недвижимости, которые станут прибыльными после пандемии :: Мнения :: РБК Недвижимость
Вирус, действия, предпринимаемые властями по ограничению его распространения, а также уже какое-то время ожидавшийся экономический спад внесли огромную неопределенность в нашу жизнь. Никто не предскажет, как будут развиваться события. Но мы уже можем утверждать, что экономические последствия для многих людей и компаний будут довольно тяжелыми. Что это означает для рынка недвижимости? Главным образом, усиление наметившейся в последнее десятилетие тенденции к совместному потреблению и разумной экономии.
На модели совместного потребления были основаны одни из самых успешных компаний последнего времени, среди которых Airbnb, Uber и Kickstarter. На рынке недвижимости эта тенденция выразилась в росте популярности недвижимости с функцией — домов совместного проживания и коллективных офисов. Такие пространства, помимо более низкой арендной платы, предлагают арендаторам еще и функцию, то есть определенный вид услуг — от бытовых до медицинских.
Недвижимость с функцией — относительно недавний тренд, не успевший еще достигнуть своего пика. Американский и глобальный рынки только начали понимать все возможности, которые он несет, а потому он будет расти, подстегиваемый общей необходимостью бизнесов и населения минимизировать расходы на базовые потребности.
Другой тренд, который мы будем наблюдать с большой вероятностью, ровно противоположен:
Коммерческую недвижимость, то есть помещения под рестораны, магазины, развлекательные комплексы, салоны красоты, ожидает упадок, но останутся востребованными складские помещения. Многие сервисы уходят в онлайн и предлагают услуги доставки, примерки, возврата. От услуг не первой необходимости люди отказываются.
Итак, какая недвижимость обещает наибольшую доходность и будет пользоваться особым спросом в ближайшие несколько лет?
1. Квартиры с возможностью полной самоизоляции
Это, безусловно, следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.
Коливинги уже какое-то время существуют на рынке, но в основном это старые переделанные в частном порядке здания. Часто в них нарушены нормы и ограничения, прописанные городом для такого типа жилья, при этом перепроектированы здания с акцентом на вместимость, а не на комфорт.
Мы верим, что такой тип жилья в целом будет востребован и дальше, особенно во времена экономического спада, но это будут коливинги уровнем выше. Они станут строиться с соблюдением требований, что минимизирует риски и повысит привлекательность для инвесторов и владельцев, и с большей комфортностью, что должно благотворно сказаться на ротации жильцов.
3. Жилье с услугами медицинского персонала
К такому типу жилья относятся дома престарелых, которые переживали самый настоящий бум в США до кризиса и продолжат пользоваться спросом после. Но не исключено и появление нового типа жилья, например недалеко от госпиталей, где смогут временно проживать и находиться под медицинским наблюдением больные, которых недавно выписали из госпиталя, их родственники, люди на карантине и так далее.
С одной стороны, такие дома предполагают большой объем операционной деятельности и наличие довольно многочисленного персонала, с другой — жильцы готовы платить премиальные за возможность получить те услуги, которые недоступны при съеме обычного жилья, начиная от уборки и заканчивая круглосуточным присмотром медперсонала.
Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.
5. Здания со смешанной функцией
Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.
В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.
Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.
Недвижимость с функцией с точки зрения арендатора
Для потребителей аренда недвижимости с функцией — это способ сократить расходы, проще организовать свой быт, поскольку необходимые услуги уже включены в аренду, и при этом сохранить мобильность, не привязываясь ни юридически, ни в бытовом плане к одному месту надолго.
Недвижимость с функцией с точки зрения владельца
Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.
Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.
Недвижимость с функцией с точки зрения инвестора
Доходность для инвестора складывается из трех показателей: ставка капитализации, процент заполненности помещения и арендная плата. Стоимость аренды недвижимости с функцией всегда будет выше, чем без нее, но и ставка капитализации тоже будет выше, поскольку больше управленческих расходов и рисков. Доходность же для каждого проекта высчитывается отдельно: показатели будут зависеть от места, востребованности такой недвижимости, стоимости аренды отдельных офисов и жилья и др. Например, если ставка аренды офиса в регионе низкая, то не имеет смысла строить коворкинг, так как затраты на его обслуживание в любом случае останутся довольно высокими и нивелируют более высокую доходность от аренды.
Обычно институциональные инвесторы заинтересованы исключительно в доходности, и тогда девелопер предлагает проект и показывает доходность, а инвестор решает, входить ли в него, и неважно, что конкретно строится. Но есть и другая история, которую мы наблюдаем все чаще: когда инвесторы заинтересованы в создании определенного портфолио и приходят к девелоперу с запросом.
Например, недавно мы общались с европейскими инвесторами, которые хотят собрать портфолио домов для совместного проживания (коливингов) на Западном побережье США с определенными параметрами. Им неинтересен один проект, они готовы инвестировать только в серию проектов. Схема работы такова: отрабатывается один проект, потом по его образцу делаются остальные в других локациях. Еще одни инвесторы из Китая, с которыми мы сейчас работаем, действуют по такой же схеме, но им интересны дома престарелых.
Чем вызван их интерес и почему они готовы тратить по 10–15 лет на то, чтобы собрать портфолио определенных объектов? Ответ прост: чем больше портфолио соберет инвестор, тем больше премиальных получит при продаже. То есть если на выходе ставка капитализации одного объекта 3,7%, то для десяти объектов она будет, например, 2,7%. Кроме этого, в течение этого срока инвестор будет получать доход от аренды построенных объектов. Это выгодная игра больших цифр. Основными покупателями таких портфолио являются страховые и пенсионные фонды.
что делает коммерческую недвижимость ликвидной?
|
Фото: Петр Ковалев |
Кризис-2020 освободил много торговых площадей и заметно проредил офисные помещения. Спрос на аренду изменился, но всё ещё остаётся на должном уровне. А значит, сохраняет свою актуальность и инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости. Но перед тем, как решиться на сделку, важно оценить ликвидность объекта, понять, когда и в какие локации выгоднее вкладывать деньги.
То, какие торговые объекты откроются на первых этажах будущего жилого комплекса, сейчас во многом зависит от конкретного застройщика. В строительных компаниях ещё на стадии проектирования ЖК учитываются потребности будущих жильцов, проводится анализ уже имеющейся торговой и офисной инфраструктуры. Об этом «ДП» рассказала Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».
«Мы в обязательном порядке смотрим, какие объекты необходимы в данном месте, обращаем внимание на то, что могло бы добавить привлекательности жилому комплексу. Помимо благоустройства территории, детальной проработки МОПов, особое внимание уделяется коммерческим помещениям с учётом самого места строительства. Если это освоение новой локации, то здесь коммерческие помещения необходимы и всегда будут иметь спрос со стороны инвесторов хотя бы потому, что окружающая инфраструктура еще недостаточно развита», — пояснила эксперт.
Например, если говорить о Кудрово, где компания возводит жилые комплексы «Геометрия» и «Европейский парк», то здесь коммерческая недвижимость ориентирована на услуги первой необходимости: аптечные сети, салоны красоты, прачечные, отделения банков, центры детского развития. Причём эксперты отмечают спрос не только на помещения в проектах комплексного освоения территорий, но и в рамках точечной застройки. Имеются в виду объекты, которые строятся в городских локациях со сложившейся инфраструктурой. Один из таких районов, который благодаря редевелопменту в последние годы существенно обновился и стал более привлекательным для инвесторов, — Фрунзенский. Помещения в домах новой застройки здесь активно пользуются спросом, так как обладают более привлекательными характеристиками, чем аналогичные им по метражу в домах старого фонда. «В ЖК «Дом у Каретного», который строится во Фрунзенском районе, — уточнила Анастасия Новгородская, — есть разные по метражу коммерческие помещения. Но все они имеют отдельный вход, витринные окна, достаточные электрические мощности для успешного ведения бизнеса».
На что сегодня обращает внимание арендатор при выборе помещения? В первую очередь, утверждает Анастасия Новгородская, на непосредственную близость объекта от транспортных магистралей, высокий пешеходный трафик и универсальную планировку. Предпочтительная площадь — от 50 до 80 м2. Отдельный вход, витринные окна и, конечно, первая линия размещения — дополнительные, но не менее важные преимущества, которые также может предложить застройщик. Как правило, большие помещения обычно занимают крупные сетевые продуктовые магазины или строительные ретейлеры. Более компактные, эргономичные помещения используются под офисы.
На каком этапе лучше заключать сделку? Здесь ничего не изменилось: чаще всего сделки по коммерческим помещениям заключаются на старте продаж — спрос на такие объекты всегда высокий. «Если покупатель планирует приобрести коммерческие помещения, то он это сделает на начальном этапе строительства, потому что на более поздних сроках реализации уже не найти помещения нужной площади. Кроме того, стоимость «квадрата» заметно возрастает. На стадии котлована выгодно приобретать недвижимость и с целью её дальнейшей перепродажи», — подтвердила Анастасия Новгородская.
Как показал анализ рынка, в том числе и в предыдущие посткризисные периоды, коммерческая недвижимость всегда была и остаётся привлекательной для инвесторов. В долгосрочной перспективе такие инвестиции обязательно окупаются, более того, обеспечивают прибыльность затраченных денежных средств. В среднем, по мнению экспертов, срок окупаемости коммерческой недвижимости в Петербурге составляет примерно 6–8 лет. Однако, как и с другими инвестиционными инструментами, этот способ вложения денег имеет свои подводные камни.
«Процесс покупки и содержание коммерческой недвижимости требуют немалых усилий и материальных затрат. Поэтому владелец коммерческой недвижимости чаще всего создаёт ИП и платит денежные средства с оборота или с дохода от аренды», — рассказала Анастасия Новгородская. Свои коррективы внёс и коронакризис, в результате которого освободилось большое количество помещений. Это может привести, например, к демпингу цен. Зато, уверены эксперты, площади не будут пустовать: ими могут заинтересоваться региональные клиенты, для которых ранее большие города были дорогими и недоступными. В этой связи собственники коммерческой недвижимости ожидают волну новых будущих сетевых клиентов.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Остались ли в России инвесторы в коммерческую недвижимость?, 27 марта 2019 — Novostroy.ru
Novostroy.ru: Есть мнение, что коммерческие помещения, встроенные в новостройки, уже не пользуются той же популярностью, что прежде. Так ли это?
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Не так. На коммерческие помещения в новостройках ближайшего Подмосковья сохраняется стабильный спрос. Доходность вложений в коммерческие помещения в среднем на 30% выше, чем в жилье. Опытные инвесторы это знают и внимательно следят за новыми объектами, которые выводятся в продажу. Но за лучшую доходность приходится платить. Квадратный метр в нежилых помещениях стоит в среднем на 15% дороже, чем в квартирах.
Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»: Как раз наоборот. И по моим наблюдениям, и по данным моих коллег, коммерческие помещения на первых этажах именно новых домов пользуются повышенным спросом. Особенно в местах массовой квартальной застройки. И тому есть объяснение. Вот представьте себе, что вы – предприниматель, и вы хотите открыть новую точку обслуживания населения. Скажем, ателье или магазин. И вы понимаете, что если вы пойдете внутрь Садового кольца, то столкнетесь с необходимостью встраиваться в уже существующий рынок, конкурировать с теми, кого люди уже давно знают и кому доверяют. Это очень нелегко. А в новом микрорайоне вы – первые, рынок – ваш. Формируйте взаимоотношения с жильцами сколько вам угодно. Ну а поскольку самим девелоперам удобно строить с готовой инфраструктурой, чтобы люди видели, что здесь есть жизнь, они охотно идут навстречу арендаторам, создают для них комфортные ценовые условия. Застройщик заинтересован в создании комфортных социально-бытовых условий: шаговая доступность магазинов, сервисных объектов и пр.
N.RU: Насколько снизился или вырос спрос на них по сравнению с 2017-2018 годом?
В.Кузнецов: Спрос на недвижимость, расположенную на первых этажах новостроек, не изменился по сравнению с 2017-2018 годами. Ликвидные коммерческие помещения всегда в цене. Более того, зачастую они приобретаются на стадии строительства.
В.Костин: Спрос растет, и это совершенно очевидно. По нашим данным, за последние 2-3 года наблюдается 15% рост спроса на коммерческую недвижимость на первых этажах новых жилых комплексов. Объяснить это могу тем, что стоимость квадратного метра коммерческой площади, почти такая же, как и квартиры. Застройщики идут на это, чтобы привлечь бизнес в свои кварталы. При этом доходность от сдачи коммерческих площадей в аренду, по разным данным, от 8 до 20% годовых, в то время как по жилью эта цифра составляет 4-6%. Это делает коммерческие объекты очень привлекательными для инвесторов. По экспертным оценкам, срок окупаемости данных коммерческих объектов – примерно 5 лет, а жилых – более 10 лет. Все это не может не влиять на положительный тренд, который мы и наблюдаем.
Денис Лазарев, директор по стратегическому развитию строительной группы «Рисан» (г. Пенза): У нас в городе Пенза спрос на коммерческие помещения в жилых домах в первые месяцы 2019 года даже увеличился по сравнению с 2018 годом.
N.RU: Какие помещения чаще всего пользуются наибольшим спросом?
В.Кузнецов: Наибольшим спросом пользуются помещения 300-400 кв. м для открытия супермаркетов. В этом сегменте активны сети «Магнит», X5 Retail Group и другие продуктовые ретейлеры. Высоколиквидны и помещения до 100 кв. м под аптеки, парикмахерские, небольшие магазины. Но есть и безусловный лидер среди бизнес-форматов в новостройках. Каждый второй клиент хочет открыть пекарню. Парикмахерские утрачивают былое превосходство, хотя по-прежнему они остаются в первой пятерке стрит-ретейла. Наименее востребованные помещения – 150-200 кв. м.
Д.Л.: Высокий спрос на торговые помещения расположенные на первой линии с высоким пешеходным или автомобильным трафиком. Офисные помещения выбирают дольше, но спрос также вполне устойчив.
В.Костин: В этом отношении я наблюдаю довольно стабильную картину. Самым большим спросом пользуются компактные помещения (50-120 кв.м.) с удобным входом и находящиеся в месте с высоким трафиком.
N.RU: Какие объекты торговли или услуг чаще всего открываются в новостройках и какие из них пользуются наибольшим вниманием со стороны местных потребителей?
В.Костин: Я бы выделил несколько типов таких объектов. Во-первых, это продуктовые магазинчики шаговой доступности и точки предоставления сервисных услуг. Их чаще всего открывают сами жители комплексов. И это где-то 65% спроса. Вторая группа, на нее приходится 30% спроса – это сетевые игроки рынка: ритейлеры, кафе, банки, сфера услуг и т.д. Оставшиеся 5% — это компании, ориентированные на текущий спрос. Например, когда комплекс только построен, есть очень хороший спрос на отделочные материалы. Соответствующий магазин может открыться здесь, а когда все сделают ремонт и спрос на стройматериалы упадет, магазин перекочует в очередную новостройку.
Д.Л.: Спрос зависит от локации. Чаще всего к нам приходят инвесторы, которые будут формировать арендный бизнес через год-два, когда дом будет сдан и заселён. Как правило, в жилых домах открывается продуктовый ритейл. В первое время после сдачи дома активно открываются магазины с аксессуарами и оборудованием для ремонта: двери, окна, натяжные потолки, освещение. Спустя несколько лет при падении спроса их сменяют товары первой необходимости, сервисные услуги и рестораны.
N.RU: Какие прогнозы о сегменте коммерческой недвижимости Вы могли бы дать на ближайшие полгода-год?
В.Костин: Во-первых, следует ожидать, что спрос будет расти и дальше. Это связано с общим трендом увеличения количества арендуемых коммерческих помещений, в некоторых сегментах рынка возник даже дефицит. Понятно, что застройщики этим воспользуются. Тем временем возможен рост ставок, аналитики говорят, что на 3-5%. Поскольку застройщики отреагировали на приоритет небольших площадей снижением предложения в сегменте объектов для крупного бизнеса, возможен некоторый дефицит больших площадей. Здесь тоже может подрасти арендная ставка, но вряд ли этот рост будет значительным. И наоборот, поскольку экономическая ситуация вынуждает бизнес сокращать расходы, спрос на малые площади будет расти. И именно эта ситуация станет сдерживающим фактором, замедляющим рост ставок.
В.Кузнецов: Мы прогнозируем, что в следующем году ситуация на этом рынке в Московской области несколько изменится. Причина — в решении местных законодателей. Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП) теперь обязывают первые этажи в жилых домах отдавать исключительно под коммерческие помещения. В результате, при сохранении спроса ожидается переизбыток предложения, что негативно скажется на стоимости продажи и аренды. Таким образом власти Подмосковья стремятся сформировать условия для создания новых рабочих мест. А это, в свою очередь, поможет уменьшить миграционные потоки и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру области.
Д.Л.: В связи с изменением законодательства и переходом на проектное финансирование цена коммерческой недвижимости может повыситься. Как следствие, для инвесторов сейчас хорошее время вложить средства и получить значительную инвестиционную выгоду.
Офисная недвижимость начала пользоваться повышенным спросом у инвесторов — Российская газета
Офисная недвижимость возглавляет топ самых привлекательных для вложений секторов коммерческой недвижимости, по крайней мере в столичном регионе. В Москве с января по сентябрь инвестиции в этот сектор показали почти 10-процентное увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В денежном выражении объем сделок за это время составил два миллиарда долларов. «Российская газета» с помощью экспертов решила выяснить, какая именно коммерческая недвижимость пользуется сегодня особым спросом со стороны инвесторов.
Пик вложений в коммерческую недвижимость в этом году пришелся на третий квартал.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, объем сделок, закрытых в июле-сентябре, составил 72 процента от объема инвестиций с начала 2016 года.
Наибольший спрос был отмечен на офисную недвижимость (38 процентов инвестиций). Она, кстати, продолжает оставаться популярной и у арендаторов. «С кризисом объем предложения в классах В (бизнес) и С (эконом) значительно возрос, что говорит о высокой гибкости арендодателей и весьма привлекательных условиях для арендаторов. Это обеспечивает большой объем транзакций (как по метражу, так и по количеству транзакций) в этих сегментах», — уточняет Михаил Шмонов, директор департамента арендных отношений Prime Property Management. Хотя спрос есть как на офисы сегмента В и С, так и А, уточняет эксперт.
В коммерческую недвижимость инвестируют в основном россияне
Торговая недвижимость, по данным Knight Frank, привлекла за девять месяцев этого года 14 процентов инвестиций. Замкнули пятерку лидеров гостиничная и складская недвижимость. На эти сегменты пришлось 12 и 9 процентов вложений соответственно.
Не исключено, что в ближайшем будущем этот расклад может измениться. Эксперты агентства ЦИАН отмечают, что рынок офисной и торговой недвижимости к настоящему времени достиг стадии первичного насыщения, особенно в Москве. Дело в том, что по обеспеченности площадями в торговых центрах столица сопоставима с большинством европейских столиц. Именно поэтому ключевой задачей, стоящей перед участниками рынка в среднесрочной перспективе, должен стать рост качества строящихся и реконструируемых объектов, полагают в ЦИАН.
По прогнозам KF, в структуре инвестиций в 2017 году с большой долей вероятности будут преобладать качественные торговые и офисные центры, заполненные арендаторами, а также гостиницы, интерес к которым постепенно возрастает со стороны инвесторов.
Доля девелоперских проектов под жилье/апартаменты, которая занимает почти треть в структуре инвестиций 2016 года, может сократиться в будущем, так как большинство крупных девелоперов, воспользовавшись ситуацией на рынке, успели сформировать значительные портфели проектов на ближайшие годы.
Вкладываются в коммерческую недвижимость в основном отечественные инвесторы. По словам Алана Балоева, директора департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank, в III квартале 2016 года не было закрыто ни одной сделки с участием иностранных инвесторов, а с начала этого года доля подобных сделок составила всего 6 процентов в общем объеме инвестиций. И по прогнозам, в этом году, скорее всего, будет заключено минимальное число сделок с участием иностранного капитала за всю историю российского рынка недвижимости.
Какой тип коммерческой недвижимости вам следует купить, если вы впервые инвестируете?
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это гораздо более сложный рынок, чем дома и квартиры, с прибыльным потенциалом роста, но также и значительным недостатком, если вы сделаете неправильный выбор, предупреждают Savills Victoria CBD и директор по продажам в столице Клинтон Бакстер.
Как правило, г-н Бакстер говорит, что лучше всего выбирать хорошо расположенную, типичную версию типа недвижимости, которая нравится широкому кругу покупателей, например, красивый светлый офисный комплекс в центральном деловом районе, розничные инвестиции в популярное место для покупок или завод / склад в хорошо работающей и легко доступной промышленной зоне.
Лучше выбирать недвижимость на основе отличного местоположения, высокого спроса со стороны ряда потенциальных арендаторов и хорошего физического состояния, чем сосредоточение внимания на высокой доходности.
Вот несколько советов, которые помогут вам выбрать лучшую покупку для вашей первой инвестиции в коммерческую недвижимость. Но прежде чем вы начнете, обратитесь к опыту своего банка или финансового брокера, чтобы понять финансовые обязательства для различных типов активов.
Готовы начать поиск вашей следующей коммерческой инвестиции?
просмотреть инвестиционные возможности по всей Австралии
просмотреть инвестиционные возможности Виктория
просмотреть инвестиционные возможности Квинсленд
[dm-листинг-рекомендация экспериментальное имя = ’midcontent-listings’ positiononpage = ’midcontent’]
Розничные инвестиции
Для начинающего инвестора стриптиз-магазины были традиционным предпочтением.
«Это чаще, чем просто розничные магазины, но иногда они включают офис или жилой дом наверху. Есть также розничная торговля по слоям, которая будет дешевле, потому что вы, как правило, не платите за земельный участок », — говорит директор розничной торговли CBRE в Мельбурне Марк Визель.
«Эти активы все еще можно приобрести по цене ниже 1 миллиона долларов, а иногда и намного ниже, при доходности, как правило, ниже 4 процентов».
Магазины с хорошим освещением и уличная парковка считаются хорошей инвестицией.Фото: Tammy LawГде мне искать лучшую торговую недвижимость для инвестиций?
Выберите место с выходом на главную дорогу и легким доступом для движения транспорта со всех сторон. Важна хорошая парковка, которая хорошо видна и доступна с дороги.
Также стоит обратить внимание наторговых центров с сильными якорными арендаторами, особенно супермаркетов, с низким уровнем вакантности. Поговорите с руководством центра. Каковы их планы по развитию бизнеса?
Ищите строгие условия аренды с длительными сроками аренды и хорошо зарекомендовавших себя арендаторов, которые могут продлить свой договор аренды по выбору.
Вам также следует подумать о зонировании, в том числе о том, какие виды использования разрешены, и о потенциале будущего развития собственности.
Также целесообразно проверить конкуренцию и количество вакансий в области, в которую вы планируете инвестировать. Если поблизости много свободных площадей, существует повышенный риск появления вакансий в будущем.
В Мельбурне, в восточных пригородах, сосредоточено большинство лучших магазинов розничной торговли, говорит г-н Визел, но это не обязательно означает, что это лучшие места для покупок.Также стоит рассмотреть внутренний север и внутренний запад.
В Квинсленде центральный деловой район Брисбена всегда является лучшим местом для инвестиций из-за местоположения и безопасности, — говорит Ник Ведж, исполнительный директор Colliers International в Брисбене.
Но количество розничных единиц в городе ограничено, поэтому обычно ожидается, что инвесторы будут платить более высокую цену, что приводит к более высокой доходности.
Если в центральном деловом районе Брисбена нет доступных вариантов, г-н Ведж предлагает расположить в центре города рядом с остановками общественного транспорта и удобствами для персонала, что обычно привлекает высокий спрос со стороны арендаторов.Рекомендуются Южный Брисбен, Ньюстед и Фортитуд-Вэлли.
Офисные инвестиции
Офисы, названныеStrata, иногда являются разумным вложением в первый раз, потому что они обычно предлагают более низкую цену, а это означает, что пул покупателей обычно состоит из начинающих инвесторов, самоуправляемых суперфондов и пассивных инвесторов, стремящихся к повышению доходности от сдачи в аренду, говорит Colliers International в Мельбурне. руководитель отдела продаж метро Рафаэль Фавас.
Они обращаются к инвесторам, поскольку обеспечивают доход от сдачи в аренду, превышающий обычную собственность в собственность, с минимальной постоянной потребностью в обслуживании.
Лучше всего покупать недвижимость, обремененную договором аренды с сильным соглашением. Ищите похожие факторы стоимости жилой недвижимости, такие как местоположение, состояние и установленные законом расходы.
По мнению экспертов, центральный деловой район Брисбена — одно из лучших мест для инвестиций в офис. Фото: iStock / Siegfried SchnepfГде мне найти лучшее вложение в офис?
По словам менеджера по продажам Colliers International в Мельбурне Энтони Кирвана, офисыStrata в центральном деловом районе Мельбурна и на окраинах города оказались отличным классом активов для инвестиций.
«В сети центрального делового района существует ограниченное количество офисных помещений в нескольких слоях, а спрос на них постоянно растет в связи с быстрым ростом населения Мельбурна. Учитывая это, фундаментальные показатели на высоком уровне поддерживают устойчивый и продолжающийся рост этого класса активов », — говорит он.
Хорошие районы для инвестирования в офисные помещения и офисы без права собственности включают Южный Мельбурн, Коллингвуд и Абботсфорд.
В Квинсленде, город Брисбен — хороший выбор для инвестиций в офисы, при этом следует рассмотреть коммерческие возможности в пределах пятикилометрового радиуса при наличии долгосрочной аренды.
Расположение, близость к магазинам, остановка общественного транспорта тоже важны.
С осторожностью относитесь к изолированным местам, поскольку их труднее сдать в аренду, а наличие хорошей парковки на территории жизненно важно для сохранения офиса в аренду.
Кондиционер, хорошее естественное освещение и безопасность — это другие соображения.
Промышленные инвестиции
За последние два года промышленные блоки в новых комплексах стали очень популярными из-за того, что считаются доступными инвестициями начального уровня — обычно они стоят от 500 000 до 800 000 долларов за единицу.
Многоквартирный склад в Браунс-Плейнс, Квинсленд, продан в мае 2019 года за 675000 долларов через Ray White. Фото: ПоставляетсяПо словам директора CBRE, главы Western Sydney Industrial Элайджа Шакира, выгода от выкупа по плану заключается в возможности обмена на ранней стадии, а также позволяет гибко сдавать единицы в аренду во время их эксплуатации. построен.
«Вы также можете извлечь выгоду из некоторого роста капитала от начала до конца проекта», — говорит он.
«Также наблюдался значительный рост арендной платы для небольших промышленных предприятий, что, в свою очередь, привело к хорошей доходности, которая может быть лучше, чем вкладывать деньги в банк.”
Где я могу найти лучшие промышленные инвестиции?
Промышленные объекты, расположенные на застроенных территориях и установленных территориях рядом с местными объектами инфраструктуры, такими как транспортное и дорожное сообщение, инфраструктурные проекты, жилые районы (люди любят работать недалеко от дома), бизнес-парки и торговые районы, должны гарантировать, что ваши инвестиции будут иметь хорошие шансы обеспечение арендатора, если он освободится.
Другие соображения включают в себя свойства с доступом к роликовым дверям во всю высоту, хорошую доступность для тяжелых транспортных средств, а также количество свободных мест в окрестностях для аналогичного типа продукции.
В Брисбене районы Игл-Фарм и Торговое побережье очень сильны, говорит коммерческий директор и оценщик Херрон Тодд Уайт Алистер Вейр, и другие места, такие как Брендейл, Северные озера и Берринба, становятся все более популярными.
В Сиднее хорошие инвестиции в комплексные слои можно найти в местах рядом с аэропортом, таких как Botany and Mascot, в западных пригородах Сиднея, включая Энфилд, Фэрфилд, Ливерпуль и северо-западные пригороды Сиднея Seven Hills, Kings Park, Prospect.
В Мельбурне многоуровневые объекты недвижимости в районах, близких к центру города, являются лучшими из-за роста их населения, в дополнение к росту электронной коммерции, который продиктовал более центральное расположение складских и распределительных центров, чтобы удовлетворить потребности доставка в тот же день / на следующий день.
Глава отдела исследований Knight Frank Victoria Финн Трембат предлагает пригороды, такие как West Footscray, Williamstown, Yarraville, Oakleigh, Moorabbin и Clayton.
[dm-листинг-рекомендация Expername = ’below-content-listings’ positiononpage = ’belowContent’]
.Как инвестировать в коммерческую недвижимость — пособие для новичков
Привлекательная доходность и длительные сроки аренды являются одними из причин, по которым многие инвесторы выбирают коммерческую недвижимость, но, как и в случае с большинством инвестиций, покупка этих активов сопряжена с рисками, о которых, по мнению экспертов, следует знать начинающим покупателям.
«Сами по себе эти два фактора вызывают большой интерес у начинающих коммерческих инвесторов, но, как и в большинстве случаев в жизни, все не так просто», — говорит директор розничной торговли CBRE в Мельбурне Марк Визель.
Некоторые из преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость включают сроки аренды от трех до пяти и до 10 лет, в зависимости от типа недвижимости, которую вы покупаете, увеличение арендной платы, записанное в договоре аренды, и арендаторы, которые несут ответственность за большинство расходов, говорит он.
«Коммерческие арендаторы заинтересованы в том, чтобы ваша собственность находилась в хорошем состоянии, поскольку это отражается на их бизнесе, их способности удерживать персонал, эффективно работать, привлекать клиентов и т. Д.
[dm-листинг-рекомендация экспериментальное имя = ’midcontent-listings’ positiononpage = ’midcontent’]
«Коммерческая доходность в настоящее время довольно низка — всего от 2 до 3 процентов для некоторых розничных продаж, но в целом намного привлекательнее, чем доходность в жилом секторе.”
При инвестировании в коммерческую недвижимость необходимо учитывать множество других факторов. Фото: Питер РэйДиректор по розничным инвестициям Savills Рик Силберман говорит, что начинающим инвесторам необходимо взвесить риск и безопасность коммерческой недвижимости.
«Первые коммерческие инвестиции включают в себя множество различных переменных, и важно понимать эти связанные факторы, потому что правильное использование первого из них необходимо для создания импульса и обеспечения приятного путешествия по инвестициям», — говорит он.
Начни поиск
просмотреть инвестиционные возможности по всей Австралии
просмотреть инвестиционные возможности Виктория
просмотреть инвестиционные возможности Квинсленд
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
Собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, но не знаете, с чего начать? Вот некоторые переменные и основные принципы, которые следует учитывать, по словам старшего руководителя городских продаж Savills NSW Дэвида Хики и исполнительного директора Savills Селин Инс.
Плюсы
Высокая рентабельность вложенного капитала. Коммерческая недвижимость обычно обеспечивает более высокую рентабельность инвестиций
Надежный поток доходов
Как правило, структурированное увеличение арендной платы включается в договоры аренды
Более длительные периоды аренды. В среднем аренда коммерческой недвижимости составляет от трех до 10 лет (а иногда и больше), тогда как средняя аренда жилой недвижимости составляет от шести месяцев до одного года.
Аренда в основном передается.
Арендатор обычно несет ответственность за расходы, связанные с недвижимостью, такие как коммунальные платежи и использование воды.
Арендаторы обычно добавляют стоимость.Следовательно, есть стимул вносить улучшения, которые идут рука об руку с повышением стоимости вашей коммерческой собственности. Это может привести к тому, что владелец коммерческой недвижимости сможет взимать более высокие ставки с более поздних арендаторов.
Более широкий выбор недвижимости для удовлетворения широкого диапазона бюджетов
Cons
Нежелательные периоды равны потере дохода из-за вакансии
Трудности с выплатой долга из-за снижения дохода, вызванного вакансией
Взносы на отделку и льготы (периоды без арендной платы)
Более широкие экономические условия, влияющие на Способность арендаторов платить арендную плату (экономически уязвима)
Самым большим препятствием для выхода на рынок коммерческой недвижимости является требуемый первоначальный капитал, при этом кредиторам иногда требуются депозиты в два раза больше, чем у жилой недвижимости.
Капитальные работы, необходимые для модернизации здания.Фасад, крыша, услуги и соответствие стандартам BCA.
Изменение законов, регулирующих часы работы (например, законы о локауте)
Налог на прирост капитала и транзакционные издержки
На что обращать внимание при коммерческом вложении
Расположение: Местоположение очень важно, как и жилая недвижимость, — говорит г-н Визель.
«Транспортная доступность — общественная и автомобильная — может создать или разрушить бизнес и, следовательно, оказывает значительное влияние на спрос арендаторов», — говорит он.
Парковка также очень важна, особенно в секторе розничной торговли, где покупателям необходимо нести покупки к своим автомобилям. По его словам, предприятия розничной торговли или предприятия, занимающиеся розничной торговлей, также нуждаются в открытом доступе, поэтому выход на главную дорогу в установленном коммерческом районе также может иметь решающее значение для успеха бизнеса.
Вакансии: Примите во внимание, сколько свободных магазинов, офисов, складов / фабрик находится на просматриваемом участке.
Если есть много вакансий, это может означать, что найти другого арендатора — если вы потеряете свою — может быть сложно.Если свободных мест нет, это хороший признак того, что дела в этом районе идут хорошо, и вы, скорее всего, сможете быстро сдать свою собственность в аренду. Никогда не покупайте на пустующее помещение, если не уверены, что сможете быстро найти арендатора, — предупреждает г-н Визель.
Дом: Ищите современную, привлекательную и ухоженную недвижимость, требующую минимального ухода.
Арендатор: Узнайте, кто является арендатором. Как долго арендатор занимает помещение, актуальна арендная плата (запросите отчет о просрочке), каковы истечения срока аренды — смещены ли они или сгруппированы?
Чтобы оценить уровень спроса со стороны арендаторов, важно посмотреть на окружающую недвижимость.Фото: ПоставляетсяПлощадь: Очень важно узнать о местности. Что следует учитывать:
Какие существуют прогнозы роста?
Много ли на участке новостройки?
Есть ли планы правительства по созданию новой инфраструктуры?
Есть ли планы по изменению зонирования или оздоровлению участка?
Каковы характеристики местного населения? Это относительно богатая демографическая группа с высоким уровнем дискреционных расходов на душу населения?
Новая недвижимость — идеальное вложение, так как не требует немедленного ремонта.Фото: Ли ХеннингемОсновы активов: Понимание основ каждого класса активов и связанного с ним рынка является ключевым, говорит заместитель директора Херрон Тодд Уайт Эдвард Кокс.
«Для офисов, [что включает] близость к торговым объектам, транспортным сетям, достаточное количество парковочных мест на территории, уровень естественного освещения и функциональные плиты пола / площади аренды.
«Для розничной торговли [ищите] хороший въезд и выезд, подверженность проезжающему автомобильному и / или пешеходному потоку, структуру арендуемого жилья, якорного арендатора, хорошее соотношение парковочных мест клиентов.
«Для промышленных предприятий [это означает] наличие хорошего доступа к основным магистралям, доступ к месту и маневренность для больших транспортных средств, очистка склада / завода (низкая высота ограничивает его товарный вид), правильное соотношение офисных и складских помещений и покрытие территории. (есть ли достаточная маневренность и жесткость на месте) ».
Как купить коммерческую недвижимость — как работают аукционы, ВЗ и частные продажи?
Обычно коммерческая недвижимость продается через кампанию выражения интереса, аукцион или частную продажу.По словам директора по продажам объектов метрополитена CBRE Джона Куэйла, выражение заинтересованности и аукционы являются наиболее распространенными методами, при этом ВЗ позволяют потенциальным покупателям подавать, как правило, необязательные конфиденциальные предложения до даты закрытия сделки с продавцом.
Оттуда продавец выбирает одно или короткий список предложений для продолжения конфиденциальных переговоров, чтобы затем перейти к официальному предложению и заключить контракт с одним выбранным покупателем.
Аукционы — популярный метод продажи коммерческой недвижимости.Фото: Стивен Маккензи«ВЗ позволяют покупателям диктовать свои предпочтительные условия покупки, а продавец решает, приемлемы ли они, или договаривается о компромиссе», — говорит г-н Куэйл.
Аукционы проводятся так же, как и в случае с жилыми объектами, в открытых общественных местах, при этом все стороны осведомлены о других предложениях.
Условия покупки на аукционе обычно диктует продавец, а не покупатель, говорит г-н Куэйл.
Иногда продавец может допускать некоторую гибкость в отношении условий торгов и закупок, которые аукционист объявляет и утверждает перед аукционом.
«Аукционные заявки имеют обязательную юридическую силу, при этом участник, предложивший самую высокую цену, должен незамедлительно заключить договор с продавцом, если недвижимость будет соответствовать резервной цене», — говорит г-н Куэйл.
При частной продаже цена, по которой продавец хочет продавать свою собственность, устанавливается, и агент по недвижимости ведет индивидуальные переговоры с потенциальными покупателями, чтобы добиться продажи как можно ближе к этой цене, говорит старший исполнительный директор Savills NSW Дэвид Хики. .
Как найти арендатора
Цель маркетинга вашей собственности — вызвать интерес и привлечь потенциальных арендаторов к этой возможности, — говорит г-жа Инс из Savills.
Ключевые тактики поиска арендатора включают:
Вывески собственности, расположенные спереди и в центре для привлечения потенциальных арендаторов
Брошюры, демонстрирующие уникальные преимущества вашей собственности и потрясающие фотографии
Цифровая реклама. Объявления о недвижимости на онлайн-платформах для целевой базы данных потенциальных покупателей
Печатная реклама. Распространение вашей кампании на печать может увеличить количество просмотров ваших объявлений через местные, национальные и международные публикации и специализированные целевые публикации.
Г-н Куэйл рекомендует нанять специалиста по аренде, который активен в данной области и имеет опыт работы с вашим конкретным типом активов.
«Хороший агент по аренде не только знает, какие арендаторы являются новичками в этом районе и которые активно ищут, но он также знает арендаторов, которые уже работают, когда истекает срок их аренды, и их требования. Поэтому, если их нынешние помещения больше не соответствуют их требованиям, они могут переместить их в нечто большее, меньшее или более подходящее, например, вашу собственность », — говорит он.
[dm-листинг-рекомендация Expername = ’below-content-listings’ positiononpage = ’belowContent’]
.ссуд на коммерческую недвижимость: виды, условия и кредиторы
СОДЕРЖАНИЕ
Виды кредитов на коммерческую недвижимость:
- Обычные ипотечные ссуды
- Мостовые займы
- Кредиты под твердые деньги
- SBA 7 (a) Кредиты
- SBA 504 Кредиты
- Мезонинные кредиты
В этой статье мы рассмотрим различные виды ссуд на коммерческую недвижимость. Мы опишем каждый тип ссуд, кто их использует, типичные условия и ставки, а затем рассмотрим коммерческих кредиторов, которые их предоставляют.
➤ Вы — кредитор или ипотечный брокер и ищете потенциальных клиентов для рефинансирования многоквартирных домов, земли или коммерческих зданий? Начните привлекать потенциальных клиентов сегодня.
➤ Вы инвестор или брокер по продажам, ищущий полный портфель коммерческого собственника и кредитора? Начать поиск бесплатно.
Для следующих профессионалов жизненно важно понимание процесса коммерческого кредитования:
- Инвестор ищет новую ссуду для существующей собственности.
- Застройщик ищет ссуду для предстоящего проекта.
- Ипотечный брокер пытается найти для клиента подходящий кредит.
- A Коммерческий кредитор любого вида.
В целом типы ссуд на коммерческую недвижимость можно разбить на три большие категории: ссуды для инвестиций, ссуды на развитие и ссуды для предприятий.
Чтобы преодолеть некоторые сложности процесса кредитования и помочь в исследовании вашей задолженности по недвижимости, мы рассмотрим шесть различных типов ссуд, включая новые ссуды и ссуды рефинансирования.
Обычные коммерческие ипотечные кредиты
Что такое обычный коммерческий заем?
Обычные коммерческие ссуды похожи на те, которые вы получили бы при покупке дома на одну семью, но часто с более короткими сроками.
Большая часть инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему покупает недвижимость с использованием традиционных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой.
Обычные условия коммерческого кредита
Кредиторы обычно требуют 25% первоначального взноса (минимум) в обмен на ипотеку с фиксированной ставкой на срок от 5 до 30 лет.
В то время как жилищные ссуды могут длиться 20-30 лет во многих случаях, коммерческая ипотека чаще попадает в диапазон 5-10 лет.
Кредиторы закажут оценку, чтобы подтвердить стоимость собственности, и захотят увидеть копию финансовых отчетов, чтобы определить, могут ли существующие арендные платы поддержать обслуживание долга.
Кто пользуется обычными коммерческими займами?
Традиционная ипотека с фиксированной процентной ставкой чаще используется инвесторами, желающими купить существующий, занятый актив с положительным денежным потоком.
Инвесторы должны иметь хороший кредит (700+), но взамен иметь доступ к дешевому капиталу по сравнению с другими кредитными продуктами, доступными инвесторам.
Кредиторы по обычным коммерческим займам
Большинство крупных американских банков предлагают обычную коммерческую ипотеку.
От JPMorgan Chase до Wells Fargo , Capital One , Bank of America и так далее, вы обычно можете обратиться в местный крупный банк для получения обычного жилищного или коммерческого кредита.
➤ «Кредитор из TD Bank превращает рабочие дни в минуты»
Кредиторы могут также включать в себя другие крупные организации, такие как страховые компании или инвестиционные компании, — MetLife и Prudential , которые служат яркими примерами.
Список коммерческих кредиторов всех типов можно найти в обширном справочнике кредиторов Scotsman Guide.
Коммерческие мостовые займы
Что такое коммерческий мостовой заем?
Коммерческий промежуточный заем — это источник краткосрочного капитала, который часто используется для обслуживания долга до тех пор, пока владелец не улучшит состояние, не рефинансирует, не сдаст в аренду, не продаст или иным образом не завершит сделку с недвижимостью.
Например, коммерческую промежуточную ссуду может использовать инвестор, которому причитается крупный платеж.
Промежуточный заем может быть использован для финансирования воздушной выплаты перед рефинансированием в более традиционный коммерческий заем.
Условия коммерческого промежуточного займа
Краткосрочный характер этих кредитов означает, что они выдаются под более высокую процентную ставку, чем постоянный коммерческий ипотечный кредит.
Как правило, коммерческие промежуточные ссуды предназначены для предоставления финансирования на 6-12 месяцев до наступления срока погашения.
Процентная ставка, как правило, на 50–200 базисных пунктов выше, чем у традиционной ипотеки с фиксированной ставкой, хотя процентная ставка будет колебаться в зависимости от характера сделки.
Пример использования коммерческого промежуточного кредита:
Допустим, у вас есть договор о жилом доме на 200 квартир, в котором уровень вакантности составляет 30%.
У вас есть опцион на собственность за 10 миллионов долларов, но ваша команда считает, что модернизация на 2 миллиона долларов может увеличить стоимость собственности до 18 миллионов долларов.Ремонт займет от шести до восьми месяцев, после чего вы сможете повысить арендную плату.
В этой ситуации вы можете использовать коммерческую промежуточную ссуду в размере 12 миллионов долларов для финансирования приобретения и улучшений. После завершения ремонта вы перефинансируете недвижимость в традиционную ипотеку с фиксированной ставкой.
Ипотечный кредит в размере 75% от стоимости недвижимости стоимостью 18 миллионов долларов составит 13,5 миллиона долларов. На этом этапе вы легко сможете выплатить коммерческую промежуточную ссуду, а повышенная арендная плата покроет обслуживание долга по новым 13 долларам.5 миллионов ипотека.
Кредиторы коммерческих мостовых займов
Найти кредиторов для коммерческих промежуточных ссуд немного сложнее по сравнению с обычными ссудами, и их обычно предлагают компании с более надежными решениями для капитала.
Примерыпо всей стране: Century Capital Partners , Avatar Financial Group , Silver Arch Capital Partners и Money360.
Коммерческие ссуды под твердые деньги
Что такое коммерческий заем в твердые деньги?
Ссуды в твердой валюте — это альтернативная форма капитала, предоставляемая вне традиционных каналов кредитования частными лицами или компаниями.
Кредиты в твердой валюте обеспечены коммерческой недвижимостью в качестве залога. Они являются источником краткосрочного капитала, который в Investopedia называют ссудой «на крайний случай».
Эти ссуды используются физическими лицами, которым необходимо быстро переехать, чтобы купить, рефинансировать или отремонтировать недвижимость. Ссуды под твердые деньги, как правило, имеют более низкие стандарты андеррайтинга, но, в свою очередь, имеют быстрое время возврата.
Кредиторы за твердые деньги больше ориентируются на стоимость и собственный капитал собственности, чем на кредитоспособность заемщика.
В отличие от традиционных или промежуточных ссуд, ссуды в твердой форме не подпадают под те же правила, которые применяются к финансовым учреждениям. Таким образом, выручка может использоваться для более широкого круга целей без тщательной проверки.
Условия коммерческого кредита на твердые деньги
Ссуды в твердой валюте обычно используются в ситуациях с высоким риском или в ситуациях, когда традиционное финансирование не подходит. Следовательно, они, как правило, являются одной из наиболее дорогостоящих форм капитала с процентными ставками, как правило, от 10% до 20%.
Хотя это не подходит для каждой ситуации, ссуды в твердой валюте могут быть хорошим источником краткосрочного капитала, когда инвесторам в недвижимость необходимо действовать быстро или с большой гибкостью.
Для сравнения, банку может потребоваться от 30 до 60 дней, чтобы одобрить и профинансировать традиционный ссуду на коммерческую недвижимость, тогда как кредитор с твердыми деньгами может высвободить средства в течение недели.
Кредиторы коммерческих кредитов под твердые деньги
Коммерческие кредиторы за твердые деньги включают в себя многие из тех же кредиторов, предлагающих коммерческие промежуточные ссуды по всей стране.
Примеры общенациональных кредиторов за твердые деньги включают LendTerra , Prescient Capital , Ajax Funding и Pender Capital . См. Еще несколько примеров здесь.
SBA 7 (a) Кредиты
Что такое заем SBA 7 (а)?
Существует два типа ссуд SBA, которые обычно представляют интерес для инвесторов в коммерческую недвижимость: ссуды SBA 7 (a) и ссуды SBA 504. Эти типы ссуд поддерживаются Управлением по делам малого бизнеса (SBA) .
Оба являются выгодными новыми и существующими предприятиями, стремящимися приобрести или рефинансировать коммерческую недвижимость, занимаемую владельцами (подробнее об этом позже).
Ссуды SBA 7 (а) являются наиболее распространенным типом ссуд SBA. Они используются, чтобы помочь бизнесу приобрести или рефинансировать коммерческую недвижимость, занимаемую владельцем, на сумму до 5 миллионов долларов. Ссуды SBA 7 (a) часто используются для пополнения оборотного капитала, но также могут использоваться для покупки коммерческой недвижимости.
SBA 7 (a) Условия займа
Как правило, для того, чтобы претендовать на ссуду SBA 7 (a), владелец должен внести не менее 10% от покупной цены.
Он должен иметь кредитный рейтинг не менее 680 и заниматься бизнесом не менее трех лет. Ссуды часто амортизируются в течение 10-25 лет по процентной ставке от 5% до 8,75%.
Собственность должна быть занята владельцем как минимум на 51%, что означает, что инвестор в недвижимость может использовать ее для своего собственного бизнеса, а также для собственности, в которой у него есть и другие арендаторы, если его площадь составляет более половины. от общей площади в квадратных метрах.
SBA 7 (a) Кредиторы
Многие крупные американские банки также предоставляют ссуды SBA 7 (a) и SBA 504. Wells Fargo , TD Bank , US Bank , JPMorgan Chase и т. Д. Снова служат примерами здесь.
SBA 504 Кредиты
Что такое заем SBA 504?
Ссуды SBA 504 похожи на ссуды SBA, описанные выше, за исключением того, что у SBA нет максимальной суммы ссуды.
Эти кредиты могут быть использованы на сумму до 90% от покупной цены коммерческой недвижимости, независимо от размера сделки.
Условия займа SBA 504
Срок ссуды, как правило, составляет 20 лет при покупке коммерческой недвижимости (10 лет для покупки оборудования), а процентная ставка составляет от 3.5% и 5%. Как и в предыдущем случае, владелец должен занимать не менее 51% собственности, чтобы претендовать на ссуду SBA 504.
SBA 504 Кредиторы
КредиторыSBA одинаковы, независимо от того, участвует ли заемщик в программе 7 (a) или программе 504. См. Выше информацию о кредитных организациях SBA.
Коммерческие мезонинные ссуды
Что такое мезонинный заем?
Мезонинное финансирование часто используется для заполнения «середины» капитала. Его можно структурировать по-разному, как заемный, так и заемный капитал.
Например, он может принимать форму младшего долга, такого как вторая ипотека на собственность. Он также может быть структурирован как привилегированный акционерный капитал, конвертируемый заем или участвующий заем.
Давайте рассмотрим каждый из них подробнее:
Младший долг обычно используется в качестве второго источника капитала, погашается только после полного погашения основного кредита. Младший долг можно использовать как для приобретений, так и для девелоперских проектов.
Привилегированный капитал — это вложение в акционерный капитал компании, владеющей недвижимостью, с фиксированной льготной доходностью, которая выплачивается до отчислений в «обыкновенные» доли участия в сделке.Привилегированный капитал часто используется в совместных предприятиях, когда инвесторы получают более обеспеченную позицию по отношению к собственному капиталу, но более высокую доходность из-за того, что они подчиняются первому займу на недвижимость.
Конвертируемый долг , как следует из названия, представляет собой форму долга, которая может быть конвертирована в обыкновенный капитал на определенных условиях.
Долговые обязательства — это форма капитала, посредством которой инвестор (-ы) будет получать процентные платежи и будет делить часть доходов, полученных от коммерческой недвижимости выше определенного уровня, включая как доход от аренды, так и выручку от продажи.Заемные средства с участием долевого участия часто используются для финансирования коммерческой недвижимости (обычно офисной и торговой), у которой есть известные, финансово стабильные арендаторы с долгосрочными договорами аренды.
Во всех случаях мезонинное финансирование подчиняется приоритетному долгу, например, традиционная ипотека на недвижимость.
Как правило, мезонинное финансирование обеспечивается не собственностью, а скорее долей, которыми владелец владеет в собственности. С точки зрения капитала мезонинный долг имеет тенденцию быть более рискованной позицией, чем приоритетный ипотечный долг, обеспеченный недвижимостью, и, следовательно, стоимость мезонинного капитала обычно выше, чем традиционная ссуда на коммерческую недвижимость.
Кредиторы коммерческого мезонина
Вы можете обратиться к длинному списку кредиторов, которые активно предоставляют мезонинное финансирование коммерческой недвижимости, предоставленное в Службе коммерческой ипотеки.
Примеры включают Apollo Global , Barings Real Estate и Goldman Sachs .
Как видите, инвесторам в недвижимость доступен ряд кредитных продуктов для коммерческой недвижимости.
Важно найти кредитора, который разбирается в различных программах, чтобы гарантировать, что вы найдете наиболее подходящий (и с наименьшей стоимостью!) Капитал.В зависимости от вашего местоположения вам как инвестору в недвижимость могут быть доступны программы государственного уровня. В случае сомнений обращайтесь к брокеру по ипотеке коммерческой недвижимости, чтобы более подробно обсудить особенности вашего проекта.
С помощью Reonomy просматривайте историю продаж и ипотечных кредитов на коммерческую недвижимость по всей стране и быстро выявляйте потенциальных покупателей или потенциальных клиентов по рефинансированию на любом рынке США.
Начните поиск бесплатно ниже.
Коммерческая недвижимость в Индии: что впереди?
Согласно данным Anarock, сектор розничной торговли вырастет с 672 миллиардов долларов в 2017 году до 1,3 триллионов долларов в 2020 году.Сектор недвижимости Индии является вторым по величине работодателем в стране после сельского хозяйства. Сектор, состоящий из 4 подсекторов, а именно жилья, гостеприимства, розничной торговли и коммерции, вероятно, будет расти двузначными темпами в течение следующих 10 лет. Из четырех упомянутых подсекторов коммерческая недвижимость привлекает повышенное внимание инвесторов со всего мира.В последние годы этот сегмент изменил контур индийского рынка недвижимости.
Ускоренная урбанизация, быстрая миграция и рост численности начинающей молодежи в крупных городах страны привели к росту спроса на коммерческую недвижимость. Инициативы правительства Индии, такие как ослабление прямых иностранных инвестиций, кампания Make in India и введение GST, в значительной степени способствовали росту коммерческой недвижимости. Технологии тоже сыграли важную роль в преобразовании сектора, а передовая инфраструктура установила новый ориентир.От полностью автоматизированной системы управления до персонализированной системы освещения и от системной связи до интеллектуальной инфраструктуры — технологии — это то, что сегодня подталкивает и поддерживает бизнес. Популярность гибких и коворкинговых пространств возросла в последнее время вместе с офисами A-класса в Индии, особенно в мегаполисах. Спрос на благоустроенные коммерческие помещения также увеличился в городах второго уровня наряду с периферийными районами.
Будущее коммерческой недвижимости кажется безоблачным: спрос на гибкие и коворкинговые помещения, вероятно, утроится в следующие три года, чему будут способствовать как стартапы, так и крупные корпорации.Ожидается, что в ближайшее время охват электронной коммерции значительно расширится. Согласно отраслевым источникам, рынки коммерческой недвижимости сохраняли темпы роста до конца прошлого года, поскольку чистое поглощение по основным типам недвижимости продолжало оставаться на высоком уровне. Спрос превысил рост предложения на рынках офисных помещений, розничной торговли и квартир с обслуживанием. Кроме того, ожидается, что в будущем розничная торговля на улице и торговые центры значительно вырастут.
Согласно данным Anarock, розничный сектор вырастет с 672 миллиардов долларов в 2017 году до 1 доллара.3 триллиона в 2020 году. Это определенно достижимая цифра, если мы рассмотрим один из самых четких показателей роста, а именно усиление внимания к розничному сектору со стороны частных инвесторов (PE), которые вложили около 300 миллионов долларов в розничную торговлю в Индии в первую очередь. половина 2018 года.
Глядя на вышеперечисленные факторы, можно сказать, что сектор розничной торговли в Индии движется в одном направлении, а именно вверх. И эта текущая тенденция приведет к тому, что все больше и больше людей будут инвестировать в этот сектор в Индии. Отрасль радуется переменам и надеется извлечь максимальную пользу из этой тенденции.Можно сделать вывод, что в ближайшие годы этот сегмент, несомненно, изменит правила игры в секторе недвижимости.
(Равиш Капур, управляющий директор, Elan Group)
Получите текущие цены на акции с BSE, NSE, рынка США и последние данные NAV, портфель паевых инвестиционных фондов, рассчитайте свой налог с помощью калькулятора подоходного налога, узнайте верхнюю часть рынка Выигравшие, самые проигравшие и лучшие фонды акций. Поставьте нам лайк на Facebook и подпишитесь на нас в Twitter.
Financial Express теперь в Telegram.Нажмите здесь, чтобы присоединиться к нашему каналу и быть в курсе последних новостей и обновлений Biz.
.