Как инвестировать в новостройки: Как выбрать недорогую квартиру для инвестиции. Советы экспертов

Содержание

рентабельность, риски, как выбрать квартиру

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка. Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.


Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

  • Возможность заработать на перепродаже;

  • Возможность защитить свой капитал от инфляции;

  • Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет

(пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями. Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

  • Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

  • Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

  • Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте egrul.nalog.ru можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

  • Разрешение на строительство;

  • Проектная документация;

  • Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры. Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Игорь Василенко

как выбрать проект и на что обращать внимание

Покупка любой недвижимости –  очень ответственное и серьезное решение. Но если для себя люди выбирают жилье большей частью с учетом личных возможностей и вкусов, то инвестиции в новостройки требуют особого подхода. Здесь покупка осуществляется с целью получения последующий прибыли, а потому при таком вложении средств следует внимательно ознакомиться с нюансами, которые смогут вам как помочь, так и помешать. Давайте разберемся, на что обращать внимание, если вы вас заинтересовали инвестиции в новостройки.

Проектное финансирование

В отличие от варианта кредитования для возведения здания, при проектном финансировании компания-инвестор становится заинтересованным участником, ориентированным на результат. Сумма прибыли участника проектного финансирования обусловлена количеством денег, вложенных в конкретный проект.

Если застройщик просто берет кредит в банке, он может столкнуться со сложностями. Например, банк может закрыть кредитную линию полностью или потребовать от заемщика погасить кредит досрочно. Это происходило 2008-2009 году. Либо сам застройщик не уложится в сроки займа, что также повлечет за собой определенные проблемы и убытки.

Поэтому проектное финансирование выгодно тем, что банк, как и другие инвесторы, принимает участие в проекте, и в его интересах, чтобы проект получил развитие. Как правило этот метод финансирования больше всего популярен в сфере коммерческой недвижимости. Однако проектное финансировал применяют на некоторых объектах строительства. Как правило, это недвижимость жилого фонда комфорт или эконом класса.

В принципе, участником проектного финансирования может стать любой заинтересованный инвестор. Но на практике обычно этим занимаются крупные инвестиционные фонды и банки. С точки зрения частных инвесторов, можно считать их долевое участие также вариантом проектного финансирования.

Инвестиции в новостройки для частных лиц и риелторов

Если у вас есть свободные средства, достаточные для покупки одной или нескольких квартир, можно пойти по принципу риелторов: вложить деньги в покупку жилья по низкой цене, после чего перепродать квартиру дорого уже в полностью готовом и обустроенном доме.

И здесь есть несколько вариантов:

  1. Покупка квартир через аукционы. Чаще всего там продаются проблемная недвижимость, которую реализуют банки. Т.е. ипотечное или заложенное жилье по самым проблемным кредитам. Об этом мы уже писали. И здесь всегда есть риск покупки жилья, из которого вы годами не сможете выселить бывших владельцев.
  2. Инвестиции в новостройки. Строительные компании начинают продавать квартиры (доли в строительстве) очень часто еще на этапе котлована или даже проекта. При этом цены от застройщиков, особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже, чем при вторичной продаже квартир в новостройках. И на этом действительно можно заработать.

Как меняется цена и когда вкладывать деньги

В последние годы значительного колебания цен на готовую недвижимость в России не наблюдается. Конечно, есть исключения. Но в крупных активно развивающихся городах типа Краснодара цена на жилье в новостройке напрямую связана не столько с рыночными изменениями, сколько с выходом на очередную стадию строительства.

Но сами принципы инвестирования предполагают последующую продажу активов недвижимости с плюсом, т.е. говоря проще, предполагается получение прибыли. Поэтому человеку или финансовому учреждению, которое хочет вкладывать деньги в проект, выгоднее всего входить на начальных стадиях застройки, когда цена за квадратный метр минимальна.

Плотность застройки и стоимость жилья

В крупных городах, особенно, в центральных районах, дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков увеличивать полезную площадь построек и зданий. Это единственный вариант, при котором девелопер сможет не только окупить проект, но и получить прибыль.  А потому инвестиции в новостройки в центре города сложно окупаются. Цена квартир даже от застройщика значительно выше средней. Повышение цен по мере продвижения строительства – минимальное. Просто потому что иначе объект крайне сложно реализовать. В итоге, и ваши вложения в квартиру получат минимальную окупаемость. А сроки продажи могут сильно затянуться.

На окраинах, где застройка ведется крайне активно, инвестиции в новостройки могут оказаться очень прибыльными, но сроки продажи квартир затянутся надолго. Выгодно продать такое жилье получится только тогда, когда район будет более-менее застроен и обжит.

Мониторинг рынка жилья и его востребованности практически на 100% доказал, что большинство людей предпочитают проживать в городской черте, где уровень застройки невысок. Для инвесторов и застройщиков это является неоспоримым плюсом. Строительство жилой недвижимости в хорошем и удобном месте с гарантией того, что там не будет увеличиваться плотность застроек, со временем поднимет цену на жилье, так как количество квартир или домов будет ограничено. А, как известно, дефицит всегда пользуется высоким спросом.

Таким образом, оптимальный вариант – инвестиции в новостройки в спальных районах, которые имеют перспективы развития. А долгосрочные вложения великолепно окупятся на окраинах города, но только при условии, что рост и развитие будет продолжаться в этом направлении и дальше.

Транспортная доступность

На современном рынке жилья очень важна доступность транспорта и развитая инфраструктура. Люди высоко ценят возможность добраться до работы общественным транспортом, т.е. наличие неподалеку остановки автобусов, троллейбусов, маршрутных такси. Также очень важно наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник и больниц, развлекательных заведений, парков, торговых центров.

В случае инвестиций и перепродажи квартиры в новостройке в обустроенном районе даже по завышенной цене скорость продажи будет относительно высокой. Т.е. инвестиции окупятся быстро.

Проверенный застройщик

Рынок многоквартирной застройки в последние годы стал относительно безопасен, так как чиновники начали строго контролировать выдачу лицензий и разрешений на строительство. В результате случайные или ненадежные застройщики не могут получить участок под строительство. На даже при этом потенциальному покупателю не стоит расслабляться, чтобы не стать жертвой мошенников.

Изучите компанию-застройщика:

  1. Сколько лет работает на рынке;
  2. Какие объекты реализованы;
  3. Не было ли в истории «долгостроев» и «замороженных проектов».

Помните: для инвестиций в новостройки средства следует вкладывать на самых ранних этапах строительства, пока цены – минимальны. Но при этом и риск вложения средств самый высокий. Ближе к окончанию строительства редко «замораживают» стройку, а вот на этапе «котлована» и первых этажей – бывают разные ситуации. Чем надежнее застройщик, тем меньше риск вложений.

И еще немного полезных советов инвестору

Если вас заинтересовали инвестиции в новостройки, обратите внимание еще на несколько нюансов, которые заслуживаю внимания. Это наличие на рынке жилья квартир площадью 35-45 м², а также соотношения качества и цены. Небольшая по площади квартира высоко востребована на рынке. А если она еще и в удобном районе, в качественно построенном доме, с обустроенным двором и развитой инфраструктурой поблизости, перепродать ее получится очень быстро и выгодно.

Специалисты в сфере недвижимости и вложений считают, что наиболее выгодным приобретением является жилье, сочетающее в себе удобную концепцию постройки и доступность цены. Способность конкурировать в ценовой политике – это очень важный фактор. Проект, который предлагает оригинальные решения, необычные планировки, какие-то дополнительные преимущества (кладовые, большие балконы, панорамные окна и т.д.), имеет большие шансы для развития и роста, чем здания, построенные по типовым или стандартным проектам.

Инвестиции в новостройки — вкладываем деньги грамотно

Инвестиции в новостройки — один из наиболее доступных вариантов для тех, кто только начинает задумываться о вложениях денег в недвижимость и не располагает значительными средствами. Здесь можно даже со сравнительно небольшим капиталом получить существенную прибыль. Главное, учесть все нюансы, знать подводные камни, которые могут поджидать неопытного инвестора и не доверять «свои кровные» кому попало.

Как зарабатывать на новостройках:

  • Покупка готовой к заселению квартиры и ее последующая сдача.
  • Покупка на этапе закладки фундамента — продажа готовой квартиры.
  • Вложения на раннем этапе, ремонт помещения, затем сдача в аренду.

Выбираем застройщика

Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекательными ценами. Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.

Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.

Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.

Почитайте информацию на специализированных форумах, группах в социальных сетях. Поинтересуйтесь, что пишут люди, которые уже имели дело с тем или иным застройщиком. Особенно если вы рассматриваете недвижимость второй-третьей очереди строительства. В таком случае составить представление о том, что вы получите, по отзывам людей, уже заселившихся в сданный объект первой очереди, труда не составит.

Если хотите окончательно удостовериться, что приняли правильное решение, стоит обратиться к юристам и заказать у них независимую экспертизу.

Этапы строительства — выбираем подходящий

Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.

В частности, выделяют такие этапы:

  • Вырыт только котлован и заложен фундамент.
  • Здание активно строится.
  • Проводится отделка помещений.
  • Ввод в эксплуатацию.

Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги, тем больше получите прибыли в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.

Причем ни доброе имя застройщика, ни количество уже сданных им объектов не являются сегодня гарантий, что и этот дом будет введен в эксплуатацию вовремя.

Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести.

Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.

Как только вы получаете свидетельство о собственности на квартиру, она уже перестаёт считаться новостройкой, все риски исчезают, и цена автоматически взлетает до своей реальной стоимости.

Правильно выбираем новострой

Чтобы продать квартиру удачно или сдавать её в аренду за хорошие деньги, важно правильно выбирать новостройку. Первое, что учитываем — где находится дом. Хорошо ли развита инфраструктура, удобно ли добираться в другие районы города, имеются ли поблизости магазины, школа, детский сад. Как обстоят дела с парковкой.

Поинтересуйтесь перспективами развития района, планами городских властей по его развитию. Ведь если, к примеру, здесь построят в ближайшие годы предприятие, которое будет загрязнять окружающую среду, толку от ваших инвестиций будет мало.

Начинать стоит с квартир эконом класса и рассматривать в этом сегменте квартиры студии, однокомнатные варианты или неординарные проекты. Обязательно перед покупкой побывайте на месте строительства и убедитесь, что работы активно продвигаются вперед.

Вложения в новостройки — плюсы и минусы

Прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту инвестиций в строительство жилой недвижимости стоит рассмотреть преимущества и недостатки данного метода вложения денег.

Из минусов:

  • Уровень риска достаточно высокий, поскольку вероятность, что объект не будет достроен, существует всегда.
  • Возможность срыва сроков сдачи в эксплуатацию.
  • На ранних этапах строительства предугадать каким будет качество постройки, невозможно.
  • Долгое время ожидания завершения строительства — год-два.

Из плюсов:

  • Требуются значительно меньший капитал, чем если бы вы приобретали квартиру на вторичном рынке.
  • Высокий уровень дохода после перепродажи.

Покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее перепродажей требует также и минимальных временных затрат. Все что нужно — найти подходящий вариант, заключить договора и затем уже, когда объект достроится, поручить ее продажу риелтору.

Как инвестировать в новостройки: советы частным инвесторам

Как инвестировать в новостройки: советы частным инвесторам

Инвестиции в новостройки очень часто используют в своем портфеле частные инвесторы, так как здесь можно получить прибыли гораздо выше, чем при сдаче в аренду. До 40-50% годовых в зависимости от региона России. Мы собрали для вас основные рекомендации, следуя которым, Вы сможете увеличить эффективность своих вложений и минимизировать риски.

Вот самые основные:

  1. Обозначьте сроки инвестирования

Начинающему инвестору важно определить цель и сроки вложений.  Если Вы нацелены на приумножение средств, то для того чтобы извлечь наибольшую прибыль, (если Вы покупаете с котлована) продавать квартиру стоит на среднем этапе строительства, так как цена в первой части строительных работ растет быстрее, чем во второй. Продаем по переуступке и далее ищем новое место для вложений с начального этапа строительства. В таком случае доход с недвижимости составит 30-40% от вклада.

Если вы нацелены на сохранение средств, то вернуть деньги можно через год или полтора. Стоимость квартиры изменяется в зависимости от этапа строительства, к окончанию стройки достигает максимальной величины. Материальные активы считаются наиболее удачными для того, чтобы уберечь состояние от финансовых рисков.

инвестиции в новостройки

   

    2. Определите способ будущей продажи

На втором этапе планирования инвестиций в новостройки задумайтесь о реализации актива. Цель любого инвестирования — получение финансовой прибыли.

Хорошим вариантом для собственника считается продажа помещения через строительную компанию. Чаще всего застройщики оказывают подобную услугу, но лучше обсудить этот вопрос заранее. Также возможен вариант продажи квартиры через агенство недвижимости. Если Вы хотите продать квартиру быстро, замотивируйте риелторов хорошими комиссионными, чтобы им было интереснее продать Вашу квартиру быстрее, чем вашего конкурента. Заранее просчитайте издержки на комиссионные при планировании покупки. Можно и самостоятельно пробовать продать квартиру, но шансы на успех гораздо меньше и продажа может затянуться.

 

  1. Присмотритесь к инфраструктуре

На рынке популярны проекты комплексного освоения территории. Стоимость жилья в таком районе растёт по мере развития проекта в целом. В новых микрорайонах строятся дороги, школы, больницы, детские сады и магазины. Застройщик создаёт комфортную инфраструктуру, которая и обеспечивает подъём цены на недвижимость. Местоположение, где Вы собираетесь приобретать квартиру должно быть ликвидным, где есть спрос, где есть продажи.

 

  1. Планируйте продажу

Покупая квартиру, подумайте, как будете её продавать. Ликвидность — важный параметр для инвестора. Чем меньше времени потребуется для продажи объекта, тем выше его ликвидность и инвестиционная привлекательность. С этого ракурса выгодны объекты небольшой площади. Студии и однокомнатные пользуются большим спросом, чем трёхкомнатные. Не покупайте квартиры более 100 кв.м. Они долго продаются. За исключением случаев, если цена неприлично низкая на такую квартиру ввиду срочности продажи.

Если все же Вы приобрели большую квартиру по хорошей цене, то и выставляйте на продажу ее тоже ниже рыночной.

инвестиции в новостройки доход

  1. Ищите «акционные» предложения

Вы уже знаете, что максимальная прибыль возможна при покупке на ранних этапах строительства. Но и на этой стадии можно сэкономить. Девелоперы в условиях жёсткой конкуренции стремятся привлечь покупателей различными акциями. Чтобы выгодно зайти в проект, отслеживайте рыночные предложения. Но не поддавайтесь эмоциям, выбирайте только проверенных застройщиков

Главное не торопиться с покупкой. Наберитесь терпения. Ваше покупка обязательно будет выгодной и интересной, если Вы тщательно будете изучать рынок. Большинство ошибочных покупок совершается на эмоциях. Не верьте слепо всему что Вам говорят риелторы, они Вам может и правду говорят, но проверять информацию необходимо.

 

 

Стоит ли вкладывать в строящуюся недвижимость? Можно ли получить стабильный доход? Какие районы МСК считаются выгодными для инвестиций?

Если говорим о жилой недвижимости, то ее цена на стадии котлована обычно ниже и продолжает расти по мере строительства. По разным оценкам средний рост цен на новостройки от 10 -15 %, все будет зависеть от того, насколько удачный для инвестиций будет выбран проект.

Важно учесть, что при выборе недвижимости в качестве инвестиций, стоит ответственно подходить и к выбору застройщика, так как всегда есть риск получить недострой, стоит покупать только у проверенных временем игроков на рынке. Лучше выбирать объекты, которые считаются перспективными, но где уровень цен пока не самый высокий по городу. Сюда можно отнести районы со старым жилым фондом и неиспользуемыми территориями, где в ближайшие пару лет планируется метро. Также выгодным вложением считается приобретение жилой недвижимости в непосредственной близости от метро. Такое жилье пользуется повышенным спросом, у него более высокая арендная ставка, при этом в непосредственной близости к нему находятся все важные объекты инфраструктуры (магазины, поликлиники, школы и тд).

В последнее время специалисты сходятся во мнении, что в ближайшем будущем будут набирать популярность инвестиции в апарт-отели. Данный формат вложений, пока не набрал высокую популярность, но имеет все шансы стать таковым.

На сегодняшний момент мало кто из застройщиков предлагает к продаже номера в апарт-отелях. В качестве примера могу привести подобный проект в городе Санкт-Петербург, застройщик — Docklands development, первый город, в котором появились такие объекты для инвесторов. Если говорить о столице, то из новых предложений на рынке апарт-отелей не премиум класса, то можно отметить апарт-отель, который строит ФСК, проект стартовал относительно недавно. Хороший застройщик, с внушительным списком реализованных объектов. Объект будет располагаться в Северо-Западном административном округе, в 5 минутах от двух станций метро Тушинская и Спартак.

Суть подобных вложений в недвижимость заключается в том, что инвестор покупает номер/номера в апарт-отеле. Купить можно как на стадии строительства, так и уже по факту завершения стройки, а также на этапе активной работы апарт-отела, но тогда придется заплатить больше. Поэтому инвестировать лучше на этапе строительства, такой объект можно будет продать как готовый бизнес или получать пассивный доход от сдачи в аренду. В конечном итоге инвестор получает определенный процент от сдачи своего номера в аренду, все будет зависеть от того на какой период сдается номер (посуточная, долгосрочная аренда), от рыночной стоимости номеров, при этом инвестор делегирует все задачи по поиску жильцов, обслуживанию гостей и продвижению отеля отельному оператору.

На данный момент на рынке в РФ, таких предложений не много. Согласно мнениям экспертов, самые интересные для инвестиций районы, это юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа.

Инвестиции в многоквартирные дома для начинающих

Перейти к


Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто стратегией инвестирования. Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия по сравнению с управлением одноквартирными домами, как физически, так и финансово. С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах.Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучить, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не легко, но, ознакомившись с пятью шагами, приведенными ниже, вы сделаете процесс более доступным. Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

  1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, имеете ли вы уже портфель или новичок в инвестировании в недвижимость, крайне важно убедиться, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам.Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами арендаторов. Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов технического обслуживания. Прежде чем погрузиться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим изменениям.

  2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают самых разных форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое — современным многоэтажным зданием в мегаполисе. Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета.Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

  3. Определите недвижимость: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, либо их комбинацию. Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость.Общаясь с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них есть не только доступ к множеству листинговых услуг, но и листинги коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссионные по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

  4. Не забывайте о должной осмотрительности: Перед тем, как делать предложение на любую недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки.При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства, а также состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, какую арендную плату вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения. Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, насколько часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости при перепродаже.Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, не забудьте нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

  5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание.Поскольку недвижимость с пятью и более квартирами не может претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно поступают от традиционных и частных кредиторов. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы, а также когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью. Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны подчеркивать потенциальный доход от собственности, а не меньше внимания, чем личные финансы и кредитная история инвестора.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежного потока и достижения финансовой свободы. ]


Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны внимательно изучить все аспекты и учесть любые переменные, прежде чем делать предложение.Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

  • Классификация квартир: В США квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств.Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшения.

  • Рентабельность инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка вашей рентабельности инвестиций. Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды.Кроме того, инвесторы должны оценить стоимость содержания и ремонта, исходя из состояния здания.

  • Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом. Наймите профессионала для осмотра любого здания, которое серьезно рассматривается, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

  • Предварительные числа: Оценка предварительных чисел и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделение покупной цены на количество квартир поможет при сравнении многоквартирных домов с разным количеством квартир и удобств. Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

  • Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения оборота арендаторов, оформления документов, технического обслуживания и ремонта, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности. Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на многоквартирном доме?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке. Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации.Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и технического обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома — это кульминация нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие. Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных сегодня рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

  • Бостон, Массачусетс

  • Денвер, Колорадо

  • Де-Мойн, IA

  • Роли и Дарем, Северная Каролина

  • Солт-Лейк-Сити, UT

  • Сан-Хосе, Калифорния

  • Сиэтл, Вашингтон

  • Шарлотт, Северная Каролина

  • Вашингтон, Д.С.

Собственный жилой комплекс Плюсы и минусы

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

  • Периодический доход от аренды

  • Создает возможности для более творческих источников дохода

  • Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как одноквартирные дома с вакансией

  • Налоговые льготы

  • Оценка имущества

  • Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды, исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды с каждой из ваших единиц, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких единиц, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен нести все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных преимущества, которые может предложить недвижимость: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме в результате платежей и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда речь идет об аренде собственности, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта доходность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтениям в районе. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, в квартирах, как правило, выше текучесть кадров, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Обычно это требует от владельца больше времени на управление текучестью арендаторов, а также на техническое обслуживание. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя поначалу процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

.

Руководство по инвестированию в коммерческую недвижимость — С чего начать

Перейти к


Вложение в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, приносит одни из самых высоких доходов. Если вы инвестировали в жилую недвижимость в течение нескольких лет и задавались вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать работу.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2020 году: что нового?

Коммерческая недвижимость, как и вся отрасль, в будущем году претерпит серьезные изменения. В частности, на этот сектор недвижимости повлияют технологии умного строительства, изменение предпочтений покупателей жилья (я объясню ниже) и рост рабочих мест на нескольких ключевых рынках. Следуя каждой из этих тенденций, инвесторы могут улучшить свои анализаторы сделок и сделать более разумный инвестиционный выбор в 2020 году.

Одним из самых больших изменений в индустрии недвижимости за последние годы стало внедрение новых технологий, и 2020 год не станет исключением.Коммерческие инвесторы уже видели, как часть процесса закрытия, управления недвижимостью и даже поиска арендаторов каким-то образом переходит в онлайн. Следующим по списку идет внедрение технологий умного строительства. Это относится к системам, способным либо повысить безопасность здания, либо улучшить общее впечатление арендаторов. Например, с помощью новых технологий владельцы собственности могут автоматизировать центральные операции здания (включая системы отопления, вентиляции, освещения и безопасности).По данным Wall Street Journal, 68 процентов арендаторов готовы платить больше за аренду умного здания.

Инвесторы также должны знать, как меняющиеся демографические характеристики и предпочтения покупателей жилья начинают влиять на индустрию коммерческой недвижимости. Многие миллениалы заинтересованы в переезде в пригород, но по-прежнему не решаются пожертвовать преимуществами жизни в городской местности. Это сигнализирует о растущей популярности зданий смешанного использования и о потенциале выхода на новые пригородные рынки.Миллениалам нужны ресурсы, по которым можно ходить пешком, и коммерческим инвесторам будет разумно предвидеть эти предпочтения.

С точки зрения развивающихся коммерческих рынков 2020 года инвесторам следует обратить внимание на развитие недвижимости в городах с расширенными возможностями трудоустройства. Исследование, проведенное Институтом городских земель, показало, что Остин, Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Шарлотта, Северная Каролина; и Бостон, Массачусетс, являются одними из самых перспективных регионов для инвестиций. Коммерческим инвесторам может быть выгодно не только изучить существующие объекты недвижимости в этих районах, но и потенциальные инвестиции в землю.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать ваш денежный поток и достичь финансовой свободы. ]


Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2019 году

Как и их аналоги в жилом секторе, тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость подвержены циклическим изменениям. Фактически, вы легко можете утверждать, что инвестирование в коммерческую недвижимость подвержено большему количеству изменений, чем на рынке жилой недвижимости.По крайней мере, индустрия коммерческой недвижимости состоит из нескольких секторов: промышленного, розничного, многоквартирного, офисного и гостиничного — и это лишь некоторые из них. Следовательно, ожидания каждого сектора зависят от уникальных потребностей и требований, не в последнюю очередь из которых изменяется вместе с экономикой. Излишне говорить, что существует бесчисленное множество переменных, которые по своей сути будут влиять на производительность любого сектора коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать, как они влияют на текущие и будущие тенденции.

Когда книга начала закрываться в 2019 году, один сектор коммерческой недвижимости выделялся среди остальных: промышленная недвижимость. Согласно индексу собственности NCREIF (NPI), «самый успешный сектор CRE сейчас — это промышленность». Промышленная недвижимость, состоящая из складов, производственных помещений, холодильных и складских помещений, центров обработки данных и других активов, на самом деле значительно превосходит жилые, офисные и торговые секторы. Во многом благодаря росту онлайн-покупок активы промышленной коммерческой недвижимости фактически находятся в авангарде США.С. экономичны, и их стоимость никогда не выглядела лучше.

Стоит отметить, что, хотя в 2019 году коммерческая недвижимость была невероятно привлекательной, ее репутация «слишком дорогой» для среднего инвестора продолжает оставаться предметом разговоров. Однако более высокая цена коммерческой недвижимости была нарушена новой тенденцией, направленной на выравнивание игрового поля: краудсорсингом. Возможность краудсорсинга инвестиций в коммерческую недвижимость становится не только более реальной, но и более распространенной, чем когда-либо.Возможность краудсорсинга средств для инвестирования в коммерческую недвижимость теперь дает инвесторам в недвижимость возможность перейти от жилищных сделок к коммерческим сделкам, что сулит хорошие перспективы для светлого будущего. Тем не менее, справедливо предположить, что мы начнем видеть больше мелких инвесторов, прорывающихся в коммерческий мир.

Что считается «коммерческой недвижимостью?»

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестиции в коммерческую недвижимость включают покупку или развитие недвижимости, которая была спроектирована с намерением арендаторов жилья.В отличие от инвестора в жилую недвижимость инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих площадь в их собственности, а не с арендаторов жилой недвижимости. Также следует отметить, что под это определение также включается необработанная земля, приобретенная для строительства коммерческой недвижимости. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 видов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы углубимся в механику инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости.Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческих активов, на котором вы хотите специализироваться. Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно подразделяется на следующие типы:

  • Офис

  • Розничная торговля

  • Промышленное

  • Многосемейный

  • Специального назначения

1. Кабинет

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости — офисные помещения.Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса А, как правило, представляют собой недавно построенные или капитально отремонтированные здания, расположенные в прекрасных районах с легким доступом к основным удобствам. Обычно ими управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса B часто представляют собой старые здания, требующие определенных капитальных вложений.Хотя они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют незначительного ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса C обычно используются для перепланировки. Как правило, они плохо расположены, требуют серьезных капитальных вложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще один популярный вид коммерческой недвижимости — торговые объекты.Эти объекты, которые варьируются от торговых центров и общественных торговых центров до банков и ресторанов, часто расположены в городских районах. Размер этих объектов недвижимости может составлять от 5 000 квадратных футов до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленное

От складов до крупных производственных площадок, промышленные здания обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и возможностью стыковки. Кроме того, эта коммерческая недвижимость обычно больше подходит для инвестиционных возможностей.

4. Многосемейный

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, многоэтажных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов. Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней более одной квартиры, но также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней более четырех квартир. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают свою деятельность с коммерческой недвижимости, открывая более крупные многоквартирные дома. Жилые арендаторы, как правило, имеют более короткие сроки аренды, чем офисные и торговые арендаторы, поэтому текучесть кадров является фактором, который следует учитывать.

5. Специального назначения

В общем, свойства специального назначения разработаны для определенного использования, настолько, что было бы трудно перепрофилировать свойство для другого использования. Автомойки, складские помещения и школы — все это примеры объектов специального назначения. Отрасли отдыха и туризма также представляют собой значительную долю недвижимости специального назначения. Общие примеры в отрасли включают отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты смешанного использования также широко используются в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти свойства представляют собой сочетание различных видов использования, таких как жилое, торговое и даже государственное сектора. Например, в многоцелевом здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наше руководство по многофункциональным разработкам, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Что такое собственник занимаемой коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, занимаемая владельцем (OOCRE), — это когда инвесторы приобретают коммерческую недвижимость с намерением использовать здание в своих целях.Эта стратегия может применяться к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, — лишь одно из многих преимуществ, связанных с коммерческим инвестированием. Продолжайте читать, чтобы узнать о других преимуществах, которые могут заинтересовать вас.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень полезными как в личном, так и в финансовом отношении.Для многих цель инвестирования в коммерческую недвижимость — это будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий разработчик также может воспользоваться следующими преимуществами:

  • Более высокий доход: Отличительным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую рентабельность инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как односемейная недвижимость приносит от одного до четырех процентов.Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск появления вакансий, поскольку недвижимость, как правило, имеет больше свободных единиц. (Учтите: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями отрицательно повлияет на прибыль инвестора больше, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда, как правило, длиннее, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.

  • Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно очень явное преимущество: относительно постоянный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды.Кроме того, в коммерческой недвижимости часто бывает больше единиц, чем в жилой, а это означает, что вы можете добиться экономии за счет масштаба и намного быстрее приумножить потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость здания, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоду для вашего владельца.

  • Меньше конкуренции: Еще одно преимущество коммерческой недвижимости — это относительно меньшая конкуренция.Из-за предполагаемой сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.

  • Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, что, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет.

  • Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному и добрососедскому взаимодействию с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже можете наладить отношения с владельцами бизнеса, снимающими в вашем здании. Это может быть отличным вариантом для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.

  • Ограниченное рабочее время: Одним из менее известных преимуществ эксплуатации коммерческой недвижимости является то, что по большей части вы разделяете рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости обычно не отвечают круглосуточно на запросы на техническое обслуживание или другие сообщения от арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может требовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, решившие управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку это помогает разделить собственность на собственность и обычную жизнь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам ряд возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. Следующим шагом после осознания преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость является погружение в нее. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу в коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: с должной осмотрительностью.Независимо от того, в каком секторе или нише вы занимаетесь, выполнение домашней работы и проявление должной осмотрительности являются критически важным элементом в обеспечении вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости. Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно прислушайтесь к следующим советам:

1. Узнайте, чем отличается коммерческая недвижимость

Первый шаг коммерческого инвестора — это понимание того, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая.В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилой недвижимости. Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Однако коммерческим инвесторам также необходимо уделять пристальное внимание типу арендатора.Местоположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, пространство, предназначенное для корпоративных офисов, скорее всего, будет иметь лучшие характеристики в центре города по сравнению с преимущественно жилым районом. Анализ недавних сопоставимых объектов может дать вам лучшее представление о том, как может работать ваша интересующая недвижимость.

2. Анализируйте сопоставимые объекты

Следующим шагом будет анализ сопоставимых показателей в этой области и исследование будущих разработок.Эти активы, также известные как «компромиссы», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, аналогичную по расположению, размеру и стилю. Анализ компромиссов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. Общее эмпирическое правило при определении компромиссов заключается в том, чтобы выбрать собственность, квадратные метры которой не превышают 10 процентов выше или ниже, чем у оцениваемой собственности. Это позволит проводить наиболее точные сопоставления. Узнайте больше о советах по наиболее точным сопоставимым продажам.

3. Используйте правильный показатель успеха

Инвестирование в коммерческую недвижимость включает в себя широкий спектр расчетов, а также понимание финансирования недвижимости. Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

  • Чистая операционная прибыль: Это расчет, который равняется всем доходам и затратам от конкретной собственности. Это число, настроенное до уплаты налогов, дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов.Операционные расходы обычно состоят из страховки, платы за управление имуществом, коммунальных услуг, платы за ремонт и уборку, коммунальных услуг и налога на имущество.

  • Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставит инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока. По сути, это отношение чистой операционной прибыли к стоимости имущественных активов.

  • Наличные деньги: Наличные деньги — это показатель, который позволяет инвесторам узнать норму прибыли от их операций с коммерческой недвижимостью.Его обычно используют инвесторы, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности. Денежные средства по наличным деньгам измеряют доходность вложенных наличных денежных средств по отношению к той части, которая была профинансирована. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением, дополняющим наше полное руководство по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4. Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Для инвестора в коммерческую недвижимость так же важно знать, чего не следует делать, как и знать, что делать.Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают об этом, и настало время сделать это и вам: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса. Снижение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать инвесторам в коммерческую недвижимость:

  • Неправильная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны иметь возможность учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе.Отсутствие учета каждой детали, связанной с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и по какой цене. Неспособность учесть пробную ценность собственности будет влиять почти на каждый шаг вперед, поэтому очень важно делать все правильно во время приобретения.

  • Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия.ЕСЛИ ни на что иное, коммерческие сделки не то же самое, что и жилищные. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последняя из которых включает отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR).

  • Пренебрежение должной осмотрительностью: В то время как сегодняшний рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купить сделку, к которой вы не готовы. В результате большему количеству инвесторов нужно время, чтобы узнать как можно больше о недвижимости, прежде чем покупать ее.

  • Не работают с командой: Слишком много инвесторов хотят экономить деньги, делая все самостоятельно. Однако однозначно лучше работать в команде, чем в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, скорее всего, вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласовывайте свои услуги с компетентной командой и доверяйте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Есть большая вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В этом следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных кредитов. Хорошее знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Теперь, когда вы получили обзор инвестирования в коммерческую недвижимость, включая его преимущества и идеи о том, как начать работу, вам нужно подумать о важном аспекте: как вы собираетесь финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных ссуд, и инвестор должен решить, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям.Каждый тип ссуды имеет уникальные требования к приемлемости, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу. Эти ссуды также имеют различные условия, включая срок ссуды, процентную ставку и соотношение ссуды к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать ссуду, которая предлагает более низкие процентные ставки в течение более длительного срока ссуды, в то время как приоритетом другого инвестора может быть поиск краткосрочной ссуды как средства преодоления финансового разрыва. Обязательно посетите наш исчерпывающий справочник по различным типам кредитов на коммерческую недвижимость, представленный ниже:

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Идея получения финансирования коммерческой недвижимости сначала может показаться устрашающей, но инвесторы, которые потратят время на изучение процесса и различных типов ссуд на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они вполне достижимы.Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

  • Физическое лицо против юридического лица: Шаг первый — определить, финансировать ли коммерческую недвижимость как физическое лицо, так и как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, девелоперы и деловые партнерства, ее можно легко оформить в качестве индивидуального инвестора. По сути, кредитор хочет удостовериться, что заемщик сможет погасить ссуду, таким образом, требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения ссуды.Для новых предприятий, не имеющих кредитной истории, кредитор обычно требует от инвестора (-ов) гарантировать ссуду.

  • Варианты ипотеки: Для инвесторов важно осознавать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие кредиты не поддерживаются государственными учреждениями, такими как Freddie Mac и Fannie Mae. Во-вторых, условия коммерческих кредитов отличаются от условий жилищной недвижимости. Коммерческие займы составляют от пяти до 20 лет, а жилищные займы обычно составляют от 15 до 30 лет.Кредиторы обычно принимают свои решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.

  • Отношение ссуды к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение ссуды к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности и рассчитывается путем деления суммы ссуды на оценочную стоимость недвижимости или покупную цену. Для коммерческих кредитов LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов, при этом более низкие LTV будут соответствовать более выгодным ставкам финансирования.

  • Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход объекта с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты. DSCR менее одного процента указывает на отрицательный денежный поток. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не ниже 1,25 для обеспечения надлежащего денежного потока.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам.Однако это большой объем информации, которую нужно обрабатывать сразу. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру. Многие начинающие инвесторы используют многоквартирную недвижимость в качестве шлюза для инвестирования в коммерческую недвижимость. Тем не менее, перед началом работы у вас обязательно должен быть правильный бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как мне узнать, готов ли я сделать карьеру в сфере инвестирования в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще не решаетесь сделать шаг? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

У вас есть способность мыслить масштабно?

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют от людей широких взглядов и непредвзятости.При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. Имея коммерческую недвижимость, вы должны иметь возможность визуализировать готовый продукт даже на начальных этапах перепланировки. Если вы обсуждаете, покупать ли пятиквартирную квартиру по сравнению с недвижимостью с десятью или более квартирами, вероятно, более выгодно выбрать 10. Если пятиквартирный комплекс требует примерно того же коммерческого финансирования, что и 10, имеет смысл подумать. большой и делайте все возможное, чтобы увеличить свою прибыль.

Вы эксперт в построении отношений?

Создание сетей и построение отношений для инвестора в жилую недвижимость важно, но абсолютно необходимо для коммерческих инвесторов. Самая большая причина для построения отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Когда вы столкнетесь с покупной ценой в один миллион долларов или более, вполне вероятно, что вам понадобится финансирование, и что может быть лучше, чем найти капитал, чем обратиться к одному из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже наладили отношения.После того, как вы построили сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали свои ошибки и извлекли уроки из них.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Пожалуй, самая важная задача, которую могут выполнить начинающие инвесторы перед тем, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можно в этом конкретном секторе. Задайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, найдите информацию о различных типах финансирования в Интернете, заранее свяжитесь с частными кредиторами, чтобы вы точно знали, какую информацию предоставить им, когда придет время.После того, как вы проведете тщательную проверку, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Сводка

Инвестирование в коммерческую недвижимость поначалу может показаться устрашающим, но вы должны понимать, что основные требуемые навыки и компетенции такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость. Они включают проявление должной осмотрительности, наличие надлежащего бизнес-плана, включающего понимание вариантов финансирования, а также возможность построить прочную сеть.Любой тип инвестирования связан с определенным уровнем риска, и вам решать, как его снизить. Если вы используете системы, которые принесли вам успех в сфере жилой недвижимости, и без проблем внедрите их в свою коммерческую стратегию, вы обязательно добьетесь успеха.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

.

Инвестиции в многоквартирную недвижимость: полное руководство

Основные выводы


В какой-то момент вы захотите изучить возможность добавления для нескольких семей, инвестирующих в свой портфель. Причина проста: инвестирование в многоквартирную недвижимость позволяет вам повысить свой доход при одновременном снижении количества вакансий.

Что касается инвестиций в недвижимость, то нет никаких сомнений в том, что дома на одну семью будут представлять собой львиную долю вашего внимания.Научиться приобретать, ремонтировать, продавать — даже получать регулярный доход от сдачи в аренду — это фантастический способ изучить основы инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Многосемейная недвижимость — это любая жилая недвижимость, состоящая из более чем одной жилой единицы. Дуплексы, таунхаусы, жилые комплексы и кондоминиумы — одни из наиболее распространенных примеров многоквартирной собственности. Новые инвесторы могут найти отличные инвестиционные возможности с многоквартирной недвижимостью.Некоторые многоквартирные дома предпочитают жить в одном из своих многоквартирных домов, известных как собственность, занимаемая владельцем. Какой бы способ вы ни выбрали для инвестирования в многоквартирную недвижимость, эта инвестиция может стать отличным инструментом для создания богатства.

3 совета по инвестированию в многоквартирную недвижимость

Инвестирование в многоквартирную недвижимость станет уникальным опытом по сравнению с созданием портфеля односемейной недвижимости. Помните эти советы, прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость:

  1. Найди свою 50%

  2. Рассчитайте денежный поток

  3. Определите свою ставку капитализации

Найдите свое 50%

Лучший способ просмотреть потенциальные сделки — это оценить цифры и определить (приблизительно), сколько конкретная многоквартирная собственность может принести вам как владельцу.Рассчитайте разницу между ожидаемым доходом (арендная плата, плата за хранение, плата за парковку) и расходами (ремонт, обслуживание и т. Д.)

Если у вас нет доступа к информации о сборах по соседству, вы можете использовать правило 50%. Просто возьмите ожидаемый доход и ПОЛУЧИТЕ его ПОЛОВИНУ, и тогда это станет вашим расчетным числом расходов. Разница между вашим расчетным ежемесячным доходом и предполагаемыми ежемесячными расходами и есть ваш чистый операционный доход (NOI).

Рассчитайте денежный поток

Предполагаемые выплаты по ипотеке вводятся в уравнение на следующем шаге путем расчета вашего предполагаемого ежемесячного денежного потока.Узнайте, сколько денег вы поместите в свой кошелек, вычтя ежемесячную ипотеку из NOI собственности. Этот расчет предоставит вам оценку вашего денежного потока. Это также поможет вам определить, окупятся ли инвестиции.

Определите свою ставку капитализации

Третий важный расчет, который необходимо запомнить, — это ставка капитализации, или, для краткости, ставка капитализации, которая показывает, насколько быстро вы получите возврат на свои инвестиции. Важно помнить две вещи.Во-первых, максимальная ставка для «безопасных» инвестиций, таких как депозитный сертификат (CD), обычно составляет 1-2%. Во-вторых, эта максимальная ставка, которую вы собираетесь рассчитать, не учитывает многие факторы. Вам также следует учитывать увеличение стоимости собственности, ежемесячное повышение NOI или налоговые льготы, предоставляемые владельцам многоквартирной собственности.

Для расчета максимальной ставки возьмите свой ежемесячный NOI и умножьте его на 12, чтобы получить годовое число. Затем разделите это число на текущую рыночную стоимость недвижимости.Ключевой момент, который нужно понять о ставке капитализации, заключается в том, что чем выше, тем лучше. Более высокая ставка капитализации обычно означает более высокий риск и более высокую доходность. А более низкая ставка капитализации, наоборот, означает меньший риск и меньшую доходность.

Хорошее эмпирическое правило — стремиться к максимальной ставке в диапазоне 5% -10%. Все, что ниже, может оказаться недостаточным для инвестиций. Что-нибудь выше, и вы хотите быть уверены, что понимаете все риски, связанные с вложением.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать денежный поток и достичь финансовой свободы.]


На что обращать внимание при инвестировании в многоквартирную недвижимость

Обычные витрины для покупок недвижимости приятно делать воскресным днем, но инвестирование в несколько семей требует гораздо большего, чем просто просмотр местных дней открытых дверей. Инвесторы должны проводить комплексную проверку. Это будет включать определение местоположения собственности по цене ниже рыночной и начало усилий по анализу и оценке ее финансовой чувствительности.

Помимо реальной суеты поиска так называемой собственности, для обеспечения качественной сделки с недвижимостью требуется сочетание нескольких факторов.В большинстве случаев поиск начинается с поиска потенциального объекта недвижимости. Затем сравните закупочные цены, краткосрочные и долгосрочные затраты и смету аренды. Хотя это, как правило, дает приблизительный прогноз того, чего могут ожидать инвесторы, им надлежит продолжить должную осмотрительность и уточнить эти цифры для обеспечения успеха. Поскольку инвестирование в многоквартирную недвижимость требует немного большего внимания, чем другие сделки с недвижимостью, в первую очередь инвестора всегда должны беспокоить цифры. Эти финансовые показатели не только покажут истинную стоимость инвестиционной собственности, но и покажут ее чистую прибыль.В дополнение к цифрам существует ряд основных факторов, которые могут и будут влиять на многосемейное инвестирование.

Для тех, кто хочет инвестировать в многосемейную инвестиционную сделку, поиск начинается со следующего контрольного списка:

Расположение

Местоположение имеет первостепенное значение для инвесторов в недвижимость, и тем более при инвестировании в многоквартирную недвижимость. При большем количестве арендаторов каждая квартира должна будет понравиться арендаторам; расположение — вообще самый желаемый критерий.При инвестировании в многоквартирную недвижимость инвесторы должны искать быстрорастущие, высокодоходные районы, где недвижимость пользуется большим спросом, в ухоженных районах.

Общее количество единиц

Следующим шагом будет оценка объекта недвижимости в целом. Инвесторы должны учитывать количество квартир в собственности, в том числе количество комнат в каждой единице. Начинающим инвесторам следует начать поиск недвижимости, сосредоточив внимание на трех типах многоквартирных домов.К ним относятся дуплекс (два блока), триплекс (три блока) и четыре сплетения (четыре блока). Эти свойства предлагают наибольший потенциал роста с наименьшим риском для начинающих инвесторов и, как правило, более доступны.

Потенциальный доход

Следующим шагом является определение дохода, который может приносить недвижимость. Такие сайты, как Rentometer.com или Craigslist, являются полезными источниками для проверки цен на аренду и дохода, но инвесторы должны проявлять должную осмотрительность, принимая все во внимание.

Для тех, кто хочет оставаться консервативным, правило 50 процентов является общей рекомендацией. Вам следует потратить 50 процентов дохода от инвестиции на расходы, а не на ипотеку. Хотя для некоторых это слишком мягкая стратегия, для начинающих инвесторов это хорошее практическое правило.

Стоимость

Каждая ситуация будет отличаться при финансировании недвижимости, особенно многоквартирной. Инвесторы могут жить в одной квартире, сдавая в аренду другую, что позволяет им претендовать на финансирование, занимаемое владельцем.Это означает, что доход второй единицы будет включен в квалификационный коэффициент кредитора. Инвесторы должны также учитывать свой кредитный рейтинг при рассмотрении вариантов финансирования. Это число сильно повлияет на квалификационный процесс. В целом кредиторы будут рассматривать три компонента: кредит, отношение долга к доходу и первоначальный взнос.

Продавец

Есть еще один вопрос при оценке потенциальных многоквартирных домов: кто продает это место? Цена покупки может сильно варьироваться в зависимости от продавца и его мотивации.Следовательно, инвесторы должны понимать, с кем имеют дело. С недвижимостью, принадлежащей банку, обращаются иначе, чем с недвижимостью, выставленной на продажу собственником. Это означает, что есть потенциал для экономии средств.

Инвестирование на одну семью и нескольких семей

Инвестиции в односемейных и многоквартирных домов — это большой спор в мире инвестирования в недвижимость. Несмотря на то, что каждая из них предлагает несколько убедительных преимуществ, каждая сторона представляет для инвесторов совершенно разную стратегию выхода, включая стиль управления и полученный доход.Инвесторы, страховщики и кредиторы по-разному смотрят на эту недвижимость. Понимание всех особенностей многоквартирной и односемейной недвижимости имеет решающее значение для вашего успеха.

Тем, кто рассматривает возможность сделать решительный шаг и инвестировать в многоквартирную или односемейную недвижимость, важно понимать, какие инвестиционные инструменты и что делают. Выбор дома для одной или нескольких семей в значительной степени зависит от личных предпочтений и целей. Ниже будут объяснены основные различия между двумя инвестициями, включая различные преимущества и недостатки каждой стратегии.Если вы ищете ответ на спор между одной семьей и несколькими семьями, я рекомендую вам продолжить чтение.

Преимущества многоквартирного инвестирования

Многоквартирный дом или многоквартирный дом (MDU) — это жилой дом с двумя или более квартирами под одной крышей. Также это могут быть несколько зданий в рамках одного комплекса. Наиболее распространенные примеры — дуплексы, таунхаусы и некоторые типы квартир. Каждый блок имеет собственное жилое пространство, отдельную кухню и ванную комнату.Многосемейная собственность, как правило, состоит из владения собственностью и землей на основании одного зарегистрированного документа. В некоторых случаях он может принадлежать одной или нескольким сторонам.

Хотя это наименее распространенный тип жилых домов, инвестирование в многоквартирную недвижимость является чрезвычайно выгодной стратегией для инвесторов благодаря их дополнительному источнику ежемесячного дохода, а также медленному, но устойчивому росту стоимости. Преимущества владения многоквартирным домом для инвестора включают:

  • Большой денежный поток: Односемейная собственность приносит один ежемесячный доход, а многоквартирная недвижимость приносит несколько форм ежемесячного дохода.Привлекательность инвестиций в многоквартирную недвижимость легко увидеть. Эти инвестиции представляют собой инновационную возможность получения дополнительного дохода от одного вложения. Кроме того, инвесторы могут решить жить в одной квартире и сдавать в аренду другие для получения дохода. Когда дело доходит до пенсионного инвестирования с пассивным доходом, многоквартирная собственность может использоваться несколькими способами.

  • Больше контроля над стоимостью: Чем больше дохода получает собственность, тем выше ее ценность. Многосемейная недвижимость состоит из большего количества единиц, что означает получение нескольких источников дохода.Следовательно, эти типы инвестиций обычно оцениваются выше, чем дома на одну семью, которые зависят от сопоставимых продаж в качестве аренды.

  • Большой пул арендаторов: Одно из основных преимуществ инвестирования в многоквартирную недвижимость — меньший риск. Как спросите? Потому что, в отличие от односемейных единиц, где доход теряется, когда дом пуст, многоквартирные дома состоят из множества единиц и уменьшают общие экономические потери для инвесторов.

  • Масштабируемость: Многосемейные инвестиции олицетворяют масштабируемость.Вместо того, чтобы покупать одну недвижимость за раз, эти инвестиции позволяют приобретать несколько объектов в одном здании. Они идеально подходят для тех, кто хочет расширить свой портфель инвестиций в недвижимость и вывести свой бизнес на новый уровень, с возможностью для инвесторов выйти на арену смешанного использования и инвестирования в квартиры в будущем.

  • Идеально для управления недвижимостью

  • Односемейная недвижимость d = обычно не приносит достаточного дохода, чтобы оправдать наем компании по управлению недвижимостью.Тем не менее, многоквартирная недвижимость обычно приносит достаточный доход, чтобы предоставить инвесторам возможность нанять управляющего недвижимостью для выполнения повседневных операций и ремонта, необходимого для собственности. Это может быть большим преимуществом для инвесторов, которые хотят меньше участвовать в аренде своей недвижимости.

  • Налоговые льготы:

  • Многосемейная недвижимость предлагает большие налоговые льготы для инвесторов. Инвесторы могут взять на себя амортизацию своей многоквартирной собственности, чтобы компенсировать значительную часть дохода от аренды, который они получают от собственности каждый год.

Новым инвесторам следует рассматривать многоквартирную недвижимость как гибрид между домом на одну семью и кондоминиумом. И строение, и земля находятся в собственности и зарегистрированы в одном документе. Эти инвестиции позволяют получать больший доход, чем недвижимость для одной семьи. Они идеально подходят для тех, кто хочет не только развивать свой бизнес, но и компенсировать риски при получении ежемесячного дохода.

Инвестиционные пособия для одной семьи

Дом на одну семью, иначе называемый домом на одну семью (SFH), определяется как отдельно стоящее жилое здание, построенное на одном участке без общих стен.В отличие от многосемейного дома, эти свойства содержат только одну квартиру, которая не является ни прикрепленной, ни встроенной в унисон с любым другим типом структуры. Кроме того, односемейный дом обычно включает в себя передний и задний двор, а также гараж.

Дома на одну семью, традиционно используемые для проживания собственников, также могут использоваться в качестве инвестиционного инструмента для получения ежемесячного дохода. Рекордно низкие ставки по ипотеке и быстрорастущие арендные ставки предлагают ряд преимуществ по сравнению с многоквартирной недвижимостью, особенно для начинающих инвесторов.Далее рассматриваются преимущества инвестирования в односемейную недвижимость:

  • Более доступный: Одно из наиболее очевидных преимуществ инвестирования в частную недвижимость — это стоимость. Цена на такие инвестиции в недвижимость ниже, чем у многоквартирных домов, включая дополнительные расходы, такие как первоначальный взнос и техническое обслуживание. Вместо 25-30% снижения для многоквартирного дома инвесторам необходимо 10-15% для первоначального взноса. Кроме того, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор оплатил большинство коммунальных услуг.От них также могут потребовать взять на себя ответственность за благоустройство территории, что значительно удешевляет расходы на долгосрочное обслуживание. Кроме того, страховые ставки будут более доступными для домов на одну семью, чем для многоквартирных домов.

  • Более высокая оценка: По той или иной причине инвестиции в односемейные объекты имеют тенденцию цениться больше, чем другие типы недвижимости. Это может быть множество факторов, но в основном это относится к тому, как кредиторы оценивают каждый тип инвестиций. Многосемейная недвижимость оценивается в зависимости от поступающей арендной платы и состояния собственности.Тем не менее, дома на одну семью оцениваются по спросу и предложению со стороны покупателей, проживающих в собственности. В хорошем состоянии и в процветающем районе покупатели всегда будут пользоваться спросом на односемейную недвижимость.

  • Легче финансировать: Хотя руководящие принципы и правила финансирования банков различаются, финансировать односемейную недвижимость обычно проще, чем многоквартирную. Более низкие процентные ставки и более высокий коэффициент кредита к стоимости (LTV) — одно из основных преимуществ финансирования домов на одну семью.Эта недвижимость обычно более доступна, чем многоквартирные дома, поэтому многие инвесторы отказываются от вариантов финансирования и предлагают оплату наличными. Важно отметить, что финансирование недвижимости с целью получения дохода от аренды (не занимаемая владельцем) будет подвергать заемщиков ипотечным ставкам, отличным от ссуды, занимаемой владельцем. Инвесторы могут рассчитывать заплатить на 0,25–0,50 процента больше, чем ставки по ипотечным кредитам, занимаемым собственником.

  • Легче управлять: Управление одним подразделением, превышающим четыре, имеет свою привлекательность.Один аспект, который многие инвесторы не принимают во внимание при инвестировании в недвижимость, — это стоимость управления ею. Это может варьироваться в зависимости от количества единиц. С одним арендатором намного проще управлять арендой на одну семью. Инвесторы могут сами стать арендодателем и управлять недвижимостью. Вместо этого они могут нанять профессиональную управляющую компанию для наблюдения за инвестициями.

10 ведущих рынков для инвестирования в многоквартирную недвижимость

Как и в случае с любой покупкой недвижимости, ваш успех напрямую зависит от одного: местоположения.У вас может быть отличная недвижимость, которую вы отремонтировали с использованием новейшей и лучшей бытовой техники, но если она находится в нежелательном месте, вам будет сложно найти арендаторов.

Если вы готовы начать инвестировать в многоквартирную недвижимость, обратите внимание на следующие 10 рынков:

  1. Лос-Анджелес, CA

  2. Сиэтл-Такома, Вашингтон

  3. Бостон, Массачусетс

  4. Миннеаполис-Стрит. Пол, MN

  5. Окленд, Калифорния

  6. Сан-Хосе, Калифорния

  7. Портленд, ИЛИ

  8. Сан-Франциско, Калифорния

  9. Нью-Йорк, NY

  10. Сан-Диего, Калифорния

Сводка

Многосемейное инвестирование требует значительного количества времени и усилий, чтобы начать работу.Если все сделано правильно, многоквартирная недвижимость может стать отличным источником пассивного пенсионного инвестирования. Однако сначала важно понимать все тонкости инвестиций в многоквартирные дома, в том числе то, как их найти и получить. Использование математики для обоснования решений, связанных с инвестициями в многоквартирную недвижимость, избавляет от эмоций. Вместо того, чтобы поддаваться влиянию посторонних факторов, подсчет данных по многоквартирной собственности быстро даст представление о проекте. Показывает ли недвижимость достаточный для вас потенциал рентабельности инвестиций или этого следует избегать любой ценой? Знать, от каких сделок лучше отказаться, может быть так же важно, как и знать, на каких сделках стоит нажать на курок.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

.

Как инвестировать в акции (5 шагов)

Investment U
  • Как инвестировать
    • Инвестиции 101
      • Как инвестировать в акции
      • Как купить акции IPO
      • Как торговать опционами
      • Как торговать акциями
      • Лучшие акции для начинающих
      • Лучшие акции для инвестирования
      • Как инвестировать $ 10 000
    • Информационные бюллетени / Торговые услуги
      • Свобода через богатство
      • Богатый пенсионный
      • Динамика прибыли
      • Сделка дня
      • Manward Press
    • отзыва
      • The Great American Wealth Project
      • Merrill Edge
      • Мастер-класс по превращению из грязи в богатство
      • Военная комната
      • Инвестирование в приложение Cash
      • Идеальный пенсионный бизнес
    • Финансовые условия
      • Типы акций
      • Виды инвестиционных фондов
      • Коэффициент выплаты дивидендов
      • Что такое ценные бумаги
      • Что такое счет денежного рынка
      • Термины, которые следует знать начинающим инвесторам
      • Основные принципы бухгалтерского учета
  • инвестиционных возможностей
    • В тренде
      • Акции Walmart
      • XFL на складе
      • Pinterest на складе
      • Пенни Акции Робинхуд
      • Пенни Стокс марихуаны
      • Слабый запас
    • IPO
.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *