Договор аренды между ооо и ип на аренду нежилого помещения: образец 2021 года, бланк РФ

как соблюсти законные интересы двух сторон

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Аренда помещения у физлица юрлицом

При аренде помещения у физического лица юридическим лицом под офис, магазин или склад существует ряд особенностей, о которых необходимо знать. Компании вправе заключать договора аренды с как с юридическими, так и с физическими лицами. Но если с юрлицами все довольно просто: достаточно перечислять плату и принимать к расходам выставленные акты по аренде и коммунальным услугам, то с обычными гражданами все несколько сложнее: необходимо удерживать из платы НДФЛ и выступать налоговым агентом.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

При заключении договора аренды в первую очередь необходимо выяснить, является ли физическое лицо самозанятым гражданином или индивидуальным предпринимателем. Если да, то взаимодействие по договору аренды аналогично порядку учета аренды с юрлицом: ИП и самозанятые сами платят свои налоги от получаемой арендной платы в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если же нет, то организация при заключении соглашения об аренде помещения у физического лица недвижимости, выступает налоговым агентом согласно ст.226 Налогового Кодекса.

Необходимо с суммы арендной платы в обязательном порядке удерживать при аренде у физического лица НДФЛ по ставке 13% у резидентов и 30% у нерезидентов, и потом перечислять плату за минусом удержанной суммы (п.2 ст.226, ст.228 НК РФ). Уплата налога производится не позднее дня, следующего за моментом перечисления аренды по тому же КБК, что и для уплаты НДФЛ с зарплаты.

По арендодателям-физлицам, с выплат которым удерживается НДФЛ необходимо вести налоговые регистры НДФЛ, ежеквартально указывать данные по выплатам в отчете 6-НДФЛ, а по окончании года подать справку 2-НДФЛ. При этом код дохода в данной справке — 1400. Страховыми взносами в фонды арендная плата не облагается. Что касается возмещения коммунальных услуг по оплате электроэнергии, воды, мусора и т. п. то они НДФЛ не облагаются, с них удерживать налог не следует. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 г. Платить НДС с сумм перечисляемой арендной платы также не нужно.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на арендодателя не разрешено: об этом прямо сказано в письме Минфина №03-04-05/49369 от 27.08.2015 г. Требовать от физлица регистрации ИП для последующего заключения договора аренды также неправомерно: в российском законодательстве подобного условия нет. Физические лица вправе сдавать в аренду как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (п.1 ст.209, п.1 ст.213, ст.608 ГК РФ). Они владеют, пользуются и распоряжаются недвижимостью на свое усмотрение согласно ст.209 ГК РФ.

Правила составления договора

Аренда помещения у физлица юрлицом оформляется договором в письменной форме (ст. 434, 609 ГК РФ), при составлении которого ориентируются на нормы гл.34 Гражданского Кодекса. Согласно ст.606 арендуемое помещение передается арендатору после того как будет внесена плата. Что должно быть отражено в договоре:

1. Реквизиты обеих сторон: для физлица это паспортные данные, ИНН, адрес, реквизиты его банковской карты.

2. Технические характеристики объекта аренды на основании правоустанавливающих документов:

• кадастровый и инвентарный номера;

• точный адрес с указанием этажа, кабинета или офиса, которые желательно выделить на поэтажном плане штриховкой, цветом или обводкой;

• площадь помещения;

• функциональное назначение: жилое, нежилое.

3. Условия эксплуатации помещения: офис, склад, торговые площади.

4. Сумма выплаты и порядок оплаты

5. Порядок возмещения коммунальных расходов и услуг связи в помещении.

Без точных эксплуатационно-технических характеристик и подробного адреса договор не будет считаться действительным (ст.

607 ч.3 ГК). Для удобства можно указать форму расчетов за арендуемое недвижимое имущество: наличными или безналичным путем на счет карты. В случае расчета наличными компания-арендатор обязательно оформляет расходно-кассовый ордер при выплате. Размер оплаты по договору аренды не должен меняться чаще 1 раза в год согласно части 3 ст.614 ГК.

Что касается срока действия договора аренды, его необходимо указать в тексте, иначе соглашение будет считаться заключенным на неопределенный период. Все договоры аренды с физлицами, срок действия которых превышает 1 год, обязательно регистрируются в Росреестре согласно указаниям статьи 609 ГК РФ. Официальной датой вступления данного в силу в этом случае считается дата регистрации в Росреестре. Как правило, многие компании, заключая договор с обычными гражданами, указывают срок действия договора 11 месяцев, чтобы избежать регистрационной процедуры и дополняют договор фразой об автоматической пролонгации.

В каких случаях требуется получение статуса ИП

Некоторые физлица при заключении договора аренды с компаниями на нежилые помещения беспокоятся о том, что их привлекут к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Чтобы понять, когда нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, приведем несколько критериев.

1. Регулярность совершения сделок по сдаче в аренду: то есть сдается не одно, два помещения, а несколько, причем одним и тем же юрлицам.

2. Недвижимость постоянно приобретается или строится, а затем сдается в аренду гражданам и компаниям.

3. По всем операциям ведется учет.

4. Выручка от сданного в аренду имущества поступает регулярно и бесперебойно.

5. Договора аренды заключаются на срок свыше 1 года.

Все эти факторы в совокупности подтверждают ведение предпринимательской деятельности, направленной на стабильное получение дохода. В таких ситуациях гражданину для избежания штрафных санкций лучше всего открыть ИП или зарегистрировать ООО, выбрав режим налогообложения УСН 6%: это будет безопаснее и дешевле, чем недополучать 13% с сумм арендной платы.

Договор аренды | Образец — бланк — форма

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Программа ведения договоров.

Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Заключенные соглашения обычно подкрепляются подписанием договора. Аренда недвижимости не исключение. Чтобы подготовить документ на аренду помещения между физическим и юридическим лицом, нужно понимать гражданско-правовую подоплеку этого документа.

Данная статья рассмотрит нюансы, связанные с оформлением договора, подкреплением его необходимой документацией, а также расскажет, как происходит налогообложение в этой области.

Образец акта приема-передачи нежилого помещения в аренду

При сдаче нежилого помещения в дополнение к договору, обязательно должен быть составлен акт о приеме-передаче. Без составления и подписания такого акта, договор не исполняет своего полного предназначения. А это значит, что без акта не будет подтвержден факт пользования помещением.

Для составления акта нет жестко регламентированного образца. Но он обязан содержать следующие обязательные пункты:

• Указать дату заключения акта и адрес, по которому располагается нежилое помещение;
• Данные физического и юридического лица, между которыми возникают взаимоотношения;
• Описание технического состояния объекта;
• Написать недостатки строения, если они есть;
• Подписи обеих сторон.

При составлении акта о получение нежилого объекта обязательным является указание о назначении помещения и его целевом использовании. Без указания таких сведений юридическое лицо не сможет зарегистрировать свою фирму по данному адресу.

Договор аренды между физическим и юридическим лицом — как оформить?

Сдавая нежилые или жилые объекты физическим лицом юридическому, стоит ответственно и основательно подойти к составлению договора. Практика показывает, что обычно его составлением занимаются юристы юридического лица, по типовому образцу с добавлением желаемых пунктов.

Арендодателю, со своей стороны, стоит внимательно изучить прописанные пункты перед подписанием.

Типовой документ обычно содержит:

• Дату составления договора;
• Данные арендодателя и арендатора;
• Пункт 1 содержит информацию о предмете договора;
• Пункт 2 описывает права и обязанности арендатора и арендодателя;
• В 3 пункте указываются суммы и условия оплаты, а также дополнительные платежи, возлагаемые на стороны, такие как отопление, электричество и т. д.;
• Далее важно прописать ответственность сторон за нарушение пунктов данного акта;
• 5 пункт содержит данные о сроке действия документа, условиях его пролонгации и расторжения;
• Завершающим моментом станут указания дополнительных моментов и ссылки на законодательные акты, которыми руководствуются стороны.

В конце проставляются реквизиты юридического лица и личными данными физического. Скрепляется подписями и печатями.
Все что не указано в документе исполнению не подлежит, поэтому важно прописать в нем мельчайшие подробности и не оставлять вопросов для устного урегулирования.

Список документов для заключения договора аренды между физическим и юридическим лицом

Заключение договора на нежилой объект требует наличия определенного пакета документов.
Для сдачи помещения, физическому лицу понадобятся только документ удостоверяющий личность, документ на право владения помещением или доверенность от собственника.

Арендатору необходимо подготовить гораздо больше документов. Обязательными являются наличие уставных документов, пакета учредителя, свидетельство о регистрации, документы подтверждающие регистрацию в ФНС, приказ о назначении директора, выписка из госреестра.

Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом — налогообложение

При сдаче нежилого объекта арендатору, физическое лицо обязано уплачивать ежемесячно налоги. По законодательству РФ арендодатель обязан зарегистрироваться, как ИП и выплачивать налог от дохода любым удобным предпринимателю способом.

При сдаче нежилой или жилой недвижимости есть несколько направлений налогообложения. Правильным будет применения налогообложения по любой предложенной форме для ИП: по общей системе, по упрощенке, по вмененке, ЕСХН или по патенту.

Патент сдача в аренду нежилого помещения 2018

Основное предложение от ФНС на сегодняшний день для физического лица сдающих в аренду недвижимость – приобретение патента.

Стоимость патента рассчитывается исходя из суммы потенциального дохода. От этой суммы берется 6% это и есть цена патента.
Потенциальный доход это величина, не придуманная. Эти величины прописаны, документальны и разнятся в зависимости от округа и города сдаваемого объекта.

Код ОКВЭД при сдаче нежилого помещения в аренду

Оформление ИП с целью сдачи недвижимости, подразумевает под собой присвоение кода ОКВЭД данному виду деятельности и внесению его в ЕГРИП.

Руководствуясь общероссийским классификатором, следует выбрать код, соответствующий виду деятельности:

• 68.20.1 Управление арендой жилого имущества;
• 68.20.2 Управление арендой нежилого имущества.

Имея недвижимость арендодатель, во избежание штрафных санкций или уголовного преследования, должен выплачивать ежемесячные налоги.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами

Аренда нежилого помещения, склада или офиса имеет определенные отличия от аренды жилого помещения, что естественно отражается на форме договора и самой плате за жилье.

Что такое договор аренды нежилого помещения

Это документ, подтверждающий факт передачи имущества в аренду, фиксирующий все этапы сделки и являющийся основанием для уплаты налога.

Необходим он для обозначения всех особенностей сделки, фиксирования обязанностей и ответственности сторон, платы за аренду, а также придания законченности всему процессу.

Договор является типичным документом вне зависимости от статуса участника, отличия только в реквизитах и объеме взимаемого налога.

Нужно ли регистрировать договор аренды вы узнаете в этом видео:

Законодательная база

Ст. 606 ГК РФ указывает на договор со всеми его особенностями и требованиями к сторонам в процессе участия в нем физического лица. Правила формирования договора нежилого помещения прописаны п. 4 ст. 34 ГК РФ.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В ст. 23 ГК РФ подробно описывается вариант участия в заключение договора аренды нежилого помещения ИП. П. 1 ст. 433 ГК РФ указывает на обязательное составление предложения-оферты и акцепта-ответа.

П. 3 ст. 401 ГК РФ выступает в качестве основания в пункте о форс-мажорных обстоятельствах.

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Ч. 1 ст. 395 ГК РФ уплата неустойки сторон сорвавшей договоренность. П. 2 ст. 610 ГК РФ определяет бессрочность договора, если в нем не указаны конкретные сроки.

Особенности формирования договора

Весь процесс составления договора и передача имущества в пользование сопровождается определенными нюансами, которые зависят от статуса участников, типа помещения и прочих особенностей.

С участием физического лица

Важно: между физическими лицами договор может заключаться на бессрочной основе, до того момента пока одна из сторон не сделает предупреждение о прекращении действий договоренностей, такое предупреждение должно произойти за 3 месяца.

Договор с участием физического лица по своему составу практически не имеет отличий от документа, составляемого ИП или ООО, однако важно понимать, что физическое лицо в качестве собственника помещения берет на себя все обязанности и права по исполнению пунктов документа и несет ответственность своим имуществом.

Как правильно составить и оформить договор субаренды нежилого помещения вы узнаете в публикации по ссылке.

Образец договора аренды нежилого помещения.

В прочем документ имеет стандартную форму и регистрируется в Росреестре при срочности свыше 12 месяцев. Кроме этого необходимо в определенных случаях удостоверение нотариуса.

Важно: стороны вправе разделить между собой расходы по обслуживанию помещения, если оплата коммунальных платежей является обязанностью арендатора, то должна указываться твердая сумма, при ее отсутствии необходимо ежемесячно требовать квитанции.

Между юридическими лицами

В случае составления договора между юридическими лицами необходима его регистрация, подтверждающая право аренды, особенно это важно в случае ведения бизнеса, требующего оформление лицензии, патентов и прочих разрешительных документов.

При оформлении подобной документации обычно играет роль размер помещения, имеющегося в наличии, именно для этого необходима регистрация договора аренды указывающего на съем необходимого объема площадей.

Форма и структура соглашения

Договор составляется в произвольной форме, которую стороны могут разработать самостоятельно, но при этом он должен иметь следующую структуру:

• Шапка с указанием основных данных о сторонах и периоде его формирования;
• Названия документа;
• Основная часть, в которой имеются важные пункты договоренности;
• Заключительная часть с указанием реквизитов сторон и их подписями.

При необходимости он должен иметь регистрацию Росреестра или удостоверение нотариуса в качестве его записи и печати конторы.

Формировать документ доступно на обычном листе формата А4 в письменном варианте или составленном посредством компьютера.

Пошаговая инструкция при сдаче помещения под офис

Формировать документ необходимо в следующей последовательности:

• Изначально указать наименование документа, место и дату составления;
• Наименование сторон с указанием ФИО представителей и реквизитов документов, на основании которых они действуют;
• Предмет и срок договора – тип помещения, общая площадь, адрес нахождения и период действия документа, если он не бессрочный, с мебелью или без, если существует мебель необходимо обозначить ее количество и качество в отдельном документе;
• Права и обязанности каждой стороны в отдельности – по уплате платежей, надлежащем содержании помещения, обеспечении всей документацией, соблюдением пожарной безопасности и прочее;
• Оплата аренды – необходимо указать на дату выполнения платежей, в каком объеме, распределение расходов между сторонами. Указать на неизменность размера платы в течение всего периода аренды. Что представляет собой обеспечительный платеж в договоре аренды и в чем его особенности – читайте здесь;
• Ответственность сторон при срыве договоренность и уплата неустойки, ее объем, так как в противном случае ее размер согласно законодательству будет ничтожным;
• Заключительные положения – указание на невозможность одностороннего разрыва, обязательств относительно сообщения об изменениях в личных данных, указание количества экземпляров и перечень приложений. Тут вы узнаете, как составить уведомление о расторжении договора аренды;
• Реквизиты сторон и подписи.

Бланк договора аренды.

Существенные условия, подлежащие согласованию

В процессе формирования договора об аренде необходимо составлять акт приема-передачи помещения, это очень важно для обеих сторон, так как:

• Состояние самого помещения влияет на арендную плату;
• Полное описание всех изъянов и недостатков избавляет арендатора от выплаты неустойки в случае предъявления претензий со стороны владельца;
• Если помещение сдается с оборудованием, например, склад с погрузчиками, линиями перемещения и фасовки продукции или офисное помещение с оргтехникой, то полное описание количества и качества техники избавит владельца от его утери или повреждений, которые впоследствии не кому будет устранять.

Очень важно описывать соотношение расходов по обслуживанию помещения, так как коммунальные платежи могут изменяться ежемесячно по размерам в зависимости от объемов задействованных ресурсов.

Срок договора и оплата

Договор может быть срочным, в таком случае при его длительности свыше года необходима регистрация, а может быть бессрочным до требования одной из сторон разрыва.

Оплата должна отражаться в документе отдельным пунктом и содержать все подробности данного действия. Очень важно указать не только размер и сроки выплат арендной платы, но и размер неустойки за каждый день в случае их срыва.

Заключение

Договор аренды нежилого помещения является важным моментом во взаимодействии двух сторон, его составление не представляется сложным при участии сторон с любым статусом, но при этом очень важно соблюсти все нюансы, обеспечивающие его юридической силой.

По каким правилам оформляются договоры аренды нежилых помещений – смотрите тут:

Не забудьте добавить «FBM.ru» в источники новостей

Договор аренды части нежилого помещения в 2020

Сегодня стало «модным», а если говорить правильно – экономически выгодным, строить крупные торговые центры, отчего их сдача в аренду претерпевает сложности. К примеру, сдать помещение в 2 тыс. кв. м. с многочисленным количеством подсобных помещений сложно.

Но если разделить площадь на несколько частей – отделы по 500 кв. м., их сдача в аренду значительно упрощается. Поэтому стал востребованным договор аренды части нежилого помещения, о чем далее и пойдет речь.

Возможно ли снять часть помещения

До 2020 года процедура сдачи в аренду части помещения претерпевала трудности, поскольку в ЕГРП всегда регистрируется целое помещение.

Собственники помещения, даже если и разделают его еще на этапе строительства на несколько отделов, никогда не предоставляют отдельные документы на отдельную часть – они попросту не изготавливают их.

С января 2020 года подобная процедура видоизменилась, и теперь собственнику нет необходимости осуществлять регистрацию части помещения в отдельности.

Как только арендодатель найдет арендатора для продолжительного сотрудничества, они могут смело составлять договор аренды части помещения.

Представленный документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и внесению записи в ЕГРП. Арендатор и арендодатель обращаются в госучреждения с договором и техническим паспортом на всю нежилую площадь.

Юридическое и техническое «разделение» площади происходит на этапе регистрации договора сотрудниками госучреждения.

Особенности

Договор аренды части нежилого помещения практически не отличается от иных подобных документов.

Здесь также прописываются характеристики сдаваемого в наем помещения, данные сторон, обязательства и права сторон, при желании можно указать условия расторжения документа.

Но, как и у любого документа, имеются особенности, к которым относят следующие моменты:

• если документ оформляется сроком менее, чем на год, требуется обязательная индивидуализация части помещения – оформление технического паспорта.
• если договор будет составляться сроком более года, помимо индивидуализации части помещения требуется и регистрация документа в Росреестре.
• в обязательном порядке происходит разделение нежилого помещения перегородками, а также последующая их нумерация – это необходимо для уточнения характеристик сдаваемой в аренду части.

Следует также уточнить, что еще до подписания договора аренды части нежилого помещения арендатор и арендодатель должны оговорить условия по оплате коммунальных платежей и прочих расходов – стоимость зависит от площади арендованной части.

Как оформить, образец

Договор аренды части помещения оформляется в стандартном режиме на основе актов и норм действующего Российского законодательства.

Примерный образец подобного документа можно просмотреть здесь.

В зависимости от последующей деятельности содержание документа может несколько измениться, но существуют обязательные пункты, необходимые для внесения в документ.

В договоре аренды части нежилого помещения в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

1. В шапке документа указывают дату подписания договора и его название, а также все данные о сторонах.
2. Далее описывается пункт «Предмет Договора», в котором указывается факт сдачи части нежилого помещения в аренду. В этом пункте в точности вся информация о сдаваемом объекте – части помещения. Причем информация должна быть юридической – номер свидетельства о праве собственности, данные кадастрового паспорта и технического паспорта и прочая информация.
3. Следующим пунктом вносятся особенности расчета за арендную плату и коммунальным платежам – указываются все ставки по энергоресурсам, отоплению и прочим коммуникациям. Также необходимо уточнить правила расчета денежных вложений для оплаты работы охранника, дворника, уборщицы и прочие расходы.
4. Теперь описываются права и обязанности сторон. Со стороны арендатора должна гарантироваться сохранность переданного помещения и встроенного оборудования. Арендодатель гарантирует предоставление всех услуг, рассчитанных на нормальное ведение деятельности – обеспечение электричеством, водой, бесперебойной работой вентиляции, своевременной уборкой помещения и прочими моментами. Если говорить о правах, то в большей степени здесь выделяют возможность расторжения договора или требование о выполнении условий пользования арендованной площадью.
5. Ответственности сторон – стандартный текст, который призывает и обязывает арендатора и арендодателя соблюдать Российское законодательство и решать конфликтные ситуации, согласно имеющимся правам и нормам.
6. Порядок размещения споров – указываются условия для разрешения конфликтных ситуаций.
7. Изменение и прекращение договора – оговариваются и фиксируются моменты, когда условия договора могут быть изменены (изменения происходят только по обоюдному согласию), а также отмечают факторы, влияющие на прекращение действия документа.
8. Прочие условия – пункт выделяется всегда, поскольку у арендатора и арендодателя в ходе беседы могут возникнуть малоизученные моменты, явно непопадающие под какую-либо статью действующего законодательства. К примеру, здесь можно указать условия проведения ремонта – требования к арендатору и арендодателю.
9. В завершении указывают реквизиты и подписи сторон – подписи ставятся только при условии согласия с указанными пунктами.

В зависимости от того, кто заключает договор аренды части нежилого помещения – юридическое или физическое лицо – в документ могут быть внесены дополнительные пункты.

Между юридическими лицами

Для составления договора с юридическим лицом используется тот же образец, но в данном случае имеются следующие условия:

• компания в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ и налоговых органах;
• у компании не должно быть задолженностей по налоговым вычетам и перед кредиторами;
• в шапке документа указывают все данные юридического лица – название организации, номера расчетных счетов, имена учредителей компании и прочие важные моменты, которые могут потребоваться во время юридических отношений между арендатором и арендодателем.

Для составления таких документов лучше пользоваться услугами юриста, чтобы не допустить ошибок – а именно не забыть указать важную информацию из юридических данных компании.

Между физическим лицом и ИП

Если договор составляется между физическим лицом и ИП, используется тот же образец. Единственным отличием здесь выступает использование при заполнении данных документов.

А именно – для составления договора потребуются следующие документы:

• свидетельства о праве собственности на сдаваемое помещение.

• согласие других собственников, а также от супруга, если помещение принадлежит физическим лицам и было нажито в браке – наличие согласия также указывается в договоре.
• свидетельство о регистрации ИП – необходимо в любом случае – будь индивидуальным предпринимателем арендатор или арендодатель.

Даже если собственником нежилого помещения является физическое лицо, он должен отвечать за свои действия перед Российским законодательством на уровне с юридическими лицами.

К нему также приписываются стандартные обязательства, обязанности перед арендатором и права.

Регистрация договора аренды части нежилого помещения

Как уже было сказано выше, для регистрации договора требуется обязательное изготовление технического и кадастрового паспорта на помещение. Но не совсем понятным становится, а зачем в принципе необходима регистрация?

На основании действующего законодательства регистрации подлежат договора аренды, которые составляются сроком более, чем на год. Регистрация обезопасит стороны сделки от возникновения различных мошеннических афер.

Регистрацию можно обойти, если составлять договор каждый раз сроком на 11 месяцев и постоянно осуществлять его продление.

Но в таком случае при возникновении споров, довольно сложно будет доказать свою правоту, поскольку судебные органы редко берутся за рассмотрение краткосрочных договоров.

В результате, если принято решение заключить долгосрочное соглашение и пройти обязательную регистрацию, необходимо приготовить следующие документы для подачи в Росреестр:

• заявление для регистрации договора аренды части нежилого помещения;
• договор в 3 экземплярах – для сторон и Росреестра;
• паспорт или иной документ для удостоверения личности;
• кадастровый паспорт на помещение;
• юридические лица собирают собственные документы – правоустанавливающие их деятельность;

• индивидуальные предприниматели предоставляют документы о регистрации деятельности;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы подаются в Росреестр, сотрудники которого проводят проверку деятельности, а также поданной документации. После чего вносят запись в ЕГРП о постановке договорных отношений.

Через 12 рабочих дней стороны могут забрать зафиксированный договор из Росреестра и продолжить договорные отношения.

Договор аренды части нежилого помещения не отличается от подобных типовых документов.

Единственным отличием в данном случае выступает предварительная подготовка – разделение площади на части с юридическим оформлением. Также в документе содержится больше информации об условиях соглашения.

Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения

г. __________                                                                                                              «__» _________г.

 

ТОО «________________», в лице _________________, действующего на основании _______________, именуемое далее «Арендатор», с одной стороны, и

ТОО «_______________», в лице _________________, действующего на основании _______________, именуемое далее «Арендодатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», заключили настоящий договор аренды (далее – «Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает за определенную Договором плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью _______ (_________) кв. м., именуемое далее «Объект», расположенное по адресу:______________________.

1.2. Объект принадлежит Арендодателю на праве частной собственности на основании _______________________.

1.3. Объект будет использоваться Арендатором для размещения офиса.

2. СРОК АРЕНДЫ, АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2. 1. Срок действия Договора составляет с ________ по _____________.

2.2. Срок Договора, предусмотренный в п. 2.1. Договора может быть изменен только по взаимному соглашению Сторон.

2.3. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно путем перечисления денег на банковский счет или внесения в кассу Арендодателя по предъявленному Арендодателем счету на оплату.

2.4. Размер арендной платы составляет ____________ (_______________) тенге в месяц, с учетом НДС.

2.5. Размер арендой платы включает в себя __________________________________.

2.6. Арендатор выплачивает Арендодателю стоимость услуг телефонной связи. К счету за телефонные переговоры прикладываются распечатки по междугородним и международным переговорам. Оплату за услуги связи Арендатор производит в течение ____ (_____) дней с момента получения от Арендодателя счета на оплату.

2.7. Арендодатель самостоятельно сдает отчетность за экологию и загрязнение окружающей среды.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3. 1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. Предоставить Арендатору Объект, не обремененный правами третьих лиц.

3.1.2. Предоставить Арендатору в пользование один городской телефонный номер ________________.

3.1.3. Обеспечить поставку на Объект следующих коммунальных услуг: ______________________.

3.1.4. Выступать в качестве единственного плательщика коммунальных услуг.

3.1.5. Производить капитальный ремонт, самостоятельно оплачивать  налоги на имущество.

3.1.6. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

3.2. Арендодатель имеет право осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого Объекта в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.3. Арендодатель обязан в письменной форме известить Арендатора в случае планируемой передачи права собственности на арендуемый Объект не позднее, чем за 1 (один) месяц.

3.4.   Арендатор обязуется:

3. 4.1. Использовать Объект по назначению, указанному в п. 1.3. Договора.

3.4.2. Соблюдать на Объекте требования санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы и иных отраслевых правил и норм, установленных для помещений, установить на Объекте пожарную сигнализацию.

3.4.3. Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ в период работы и в присутствии Арендатора на Объект для осмотра, проверки соблюдений условий настоящего Договора.

3.4.4. Обеспечить представителям Арендодателя, эксплуатационных и надзорных органов доступ на Объект для проведения работ, связанных с эксплуатацией здания, или ликвидации последствий происшедшей аварии.

3.4.5. Незамедлительно информировать Арендодателя о любом ущербе, причиненном Объекту.

3.4.6. В случае аварий, повреждений на Объекте инженерного оборудования и самого Объекта, произошедших по вине Арендатора, устранять их последствия за собственный счет в течение срока, согласованного с Арендодателем.

3.4.7. Производить оплату стоимости аренды, коммунальных услуг и других расходов в размерах и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

3.4.8. В случае досрочного прекращения действия настоящего Договора по основаниям, предусмотренным п. 4.2. настоящего Договора, освободить Объект и передать его Арендодателю.

3.4.9. По окончании срока действия настоящего Договора освободить Объект и передать его Арендодателю в сроки, согласованные Сторонами.

3.4.10. При передаче Объекта Арендатор обязан передать Объект Арендодателю в исправном, пригодном к дальнейшей эксплуатации техническом состоянии.

4. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Действие настоящего Договора может быть прекращено досрочно по взаимному соглашению Сторон.

4.2. По требованию Арендодателя, если Стороны не придут к иному решению, настоящий Договор считается досрочно прекратившим действие в одностороннем порядке на дату, указанную в уведомлении, но не ранее одного месяца с момента отправления данного уведомления о прекращении Договора, при просрочке Арендатором более, чем на 30 (тридцать) банковских дней сроков оплаты счетов по арендной плате, коммунальным и иным платежам, установленным в разделе 2 настоящего Договора.

4.3. Арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию Договора при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора, Стороны несут ответственность согласно действующему законодательству Республики Казахстан.

5.2. В случае просрочки уплаты арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере _____% от суммы арендной платы за месяц, за каждый день просрочки.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

6.2. Все споры, которые могут возникнуть из настоящего Договора, подлежат урегулированию путем проведения мирных переговоров. В случае, если Стороны не достигнут взаимоприемлемого решения, такой спор разрешается в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

6.3. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 3 (трех) рабочих дней проинформировать другую Сторону любым доступным способом.

6.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны должным образом уполномоченными представителями обеих Сторон.

6.5. Уведомление, требующееся или разрешенное по настоящему Договору, составляется в письменном виде. Подписывается уполномоченным лицом Стороны и вручается под расписку уполномоченному представителю другой Стороны.

6.6. Сдача Арендатором Объекта в субаренду не допускается.

6.7. Нарушение одной из Сторон условий настоящего Договора не дает права другой Стороне предпринимать какие-либо ответные действия, также противоречащие условиям Договора.

6.8. Настоящий Договор составлен на русском языке, подписан Сторонами в двух подлинных идентичных экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.9. В случае, если отдельные положения настоящего Договора теряют силу, другие положения Договора остаются действующими и сохраняют силу. Вместо неправильного либо упущенного положения действующим признается, то имеющееся в Договоре положение, которое является наиболее близким по смыслу недействующему или пропущенному.

 7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель:	Арендатор:
ТОО «________________________» __________________________________ БИН ____________________ ИИК ____________________ в _____________________ БИК____________________ __________/ _______________	ТОО «________________________» __________________________________ БИН ____________________ ИИК ____________________ в _____________________ БИК____________________ __________ /_____________

 

скачать документ: Договор аренды нежилого помещения              

Публикации

Прочитать все статьи

Какая структура LLC лучше всего подходит для сдачи вашей недвижимости в аренду?

Резюме: Многие инвесторы в недвижимость используют компании с ограниченной ответственностью (LLC) для размещения своей инвестиционной собственности. В этом посте рассматриваются причины, по которым вам следует рассмотреть возможность передачи своей собственности в ООО, и содержится обзор нашей личной структуры ООО. Мы также предоставляем контрольный список с пошаговыми инструкциями по настройке вашего ООО.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) — это бизнес-структура, допускающая ограниченную ответственность для своих владельцев.LLC популярны среди инвесторов в недвижимость, потому что они предлагают дополнительную правовую защиту с дополнительным преимуществом сквозного налогообложения.

Когда мы только начали инвестировать в недвижимость, мы с Кенджи создали несколько ООО для проведения наших покупок недвижимости. На протяжении многих лет мы продолжали тратить время, деньги и усилия на создание дополнительных LLC, потому что мы считаем, что преимущества размещения нашей собственности в рамках LLC намного перевешивают затраты на создание и обслуживание структур.

Цель этого поста — осветить преимущества LLC и предложить реальный пример того, как создавать ваши LLC, используя нашу личную структуру LLC в качестве примера.

Но прежде чем мы углубимся в подробности, оговорка. Мы не юристы, и информацию, содержащуюся в этом посте, не следует рассматривать как юридическую консультацию (или замену юридической консультации). Мы собрали информацию, содержащуюся в этом посте, в течение последних нескольких лет путем нашего собственного чтения и исследования и, в конечном итоге, мы использовали ее, чтобы сформировать основу для создания нашей собственной структуры LLC. Несмотря на то, что мы проконсультировались с несколькими юристами по поводу структуры и документов нашей LLC, мы всегда советуем вам обсудить вашу индивидуальную ситуацию с юристом и использовать юриста, чтобы помочь создать ваши LLC, чтобы убедиться, что все сделано правильно.

Также обратите внимание, что в некоторых штатах передача вашей собственности в ООО может повлечь дополнительные расходы. Например, во Флориде существует документальный гербовый сбор в размере 0,70 доллара за каждые 100 долларов за передачу вашей собственности ООО. Это означает, что передача собственности за 100000 долларов в ООО обойдется вам в 700 долларов, что может стоить вам того, а может и не стоить. Добавьте к этому широкое освобождение от налога на усадьбы Флориды, которое защищает вашу личную собственность от кредиторов, и страхование LLC может стать менее привлекательным. Все это означает, что ваша личная ситуация может отличаться от нашей в зависимости от того, где вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду.

В качестве ссылки для использования в этом посте, вот диаграмма того, как созданы наши LLC.

Как видите, каждое имущество принадлежит ООО в том же состоянии, что и имущество. Обратите внимание, что в этом примере мы выбрали названия цветов для каждой собственности LLC. Использование чего-то последовательного, например цветов, позволяет легко придумать новые имена и, возможно, запомнить, какое ООО подходит к какой собственности. Использование чего-то общего, например названий цветов, также полезно, потому что вы не хотите, чтобы кто-либо мог идентифицировать вас по названию LLC. Все имущественные ООО тогда принадлежат зонтичной ООО, базирующейся в Вайоминге.

И теперь давайте рассмотрим, почему мы помещаем нашу собственность в LLC, используя эту структуру.

Основная причина, по которой мы выбираем размещение нашей собственности в ООО, — это защита активов.

Если вы владеете арендуемой недвижимостью на свое личное имя, что произойдет, если арендатор подаст на вас иск и проиграете в суде?

Потенциальный результат состоит в том, что потерпевший победитель по делу может конфисковать вашу собственность, деньги на вашем личном банковском счете, вашу личную собственность и, возможно, получить прибыль в будущем.Конечно, здесь есть различия в зависимости от вашего штата проживания (и именно поэтому вам нужен юрист!), Но, говоря широкими кругами, проигрыш судебного процесса, когда собственность находится на ваше имя, может привести к личному ущербу.

Теперь давайте посмотрим на ту же ситуацию, когда собственность принадлежит ООО (то есть принадлежит компании, а не вам).

Защитите свои активы!

В том случае, когда арендатор выиграет дело, он / она может конфисковать собственность и то, что находится на ее банковском счете, но у него / нее не должно быть доступа к вашему личному банковскому счету или другим личным активам (то есть , если вы рассматривали ООО как отдельный бизнес).

А что произойдет, если это ООО, владеющее недвижимостью, принадлежит другому зонтичному ООО, расположенному в таком штате, как Вайоминг? Что ж, теперь, когда арендатор должен нанять юриста в и штатах, чтобы подать в суд на собственность LLC и зонт LLC, и если он / она выиграет, он / она может получить только судебное постановление.

Получение ордера на оплату означает, что потерпевший арендатор не получает права собственности на собственность, принадлежащую ООО, а только получает право на получение доли в распределениях владельцев.Это означает, что кредитор, выигравший судебный процесс, не может просто принять на себя владение компанией LLC. Вместо этого он / она может получить только деньги ЕСЛИ менеджер LLC решает произвести раздачу. И этот менеджер — ты. Вы хотите делать раздачи? Или вы бы предпочли просто вернуть деньги обратно в бизнес, чтобы развивать его? Или, может быть, вы просто хотите платить себе зарплату, чтобы не было никакой прибыли?

Второй мотиватор для передачи нашей собственности в ООО — анонимность.

Как врачи, мы хорошо осознаем личный финансовый риск судебного преследования. И мы также довольно чувствительны к тому факту, что нас считают «выгодным» подавать в суд, поскольку общественное мнение таково, что врачи богаты (кто-нибудь слышал о «докторском долларе»?). В том же духе мы с Кендзи очень заинтересованы в том, чтобы наши арендаторы не знали, что их здание принадлежит паре врачей (в качестве примечания, это одна из причин, по которым мы нанимаем управляющих недвижимостью для управления всеми нашими объектами).

«Анонимность» на пляже

LLC может помочь сохранить вашу анонимность, поскольку собственность больше не принадлежит вашему личному имени.Если вы все сделаете правильно, вся общедоступная информация об имуществе, включая налоговые отчеты и коммунальные услуги, должна быть на имя вашего ООО. И, если вы решите скопировать нашу структуру LLC, «единственный участник» (он же владелец) собственности LLC — это зонтичная LLC, которая принадлежит трасту. Вайоминг все равно не назовет имена владельцев зонтичных LLC.

Имеется ли ваше имя на чем-нибудь при такой структуре? Ответ положительный.

Если вы использовали жилищный заем, ваше имя останется в кредитных документах после того, как вы откажетесь от права требования собственности в ООО.Кроме того, поскольку вы, вероятно, управляете своим зонтичным LLC (если вы не нанимаете стороннего человека, который сделает это за вас), ваше имя, вероятно, указано в большинстве документов, подписанных вашим LLC в качестве «менеджера» этого LLC.

Как и все, структура ООО не идеальна. Всегда есть шанс, что на вас подадут в суд, так же как всегда есть шанс, что особенно умный юрист сможет найти способ обойти защиту вашей LLC. В суде США ничто не защищает на 100%. Идея состоит в том, чтобы защитить себя как можно лучше, используя коммерческие предприятия, чтобы отделить ваши личные финансы (и финансы отдельных LLC) от слипания и сделать вас уязвимыми для потери всего.

Несмотря на то, что это не такое большое преимущество, как защита активов или сохранение вашей анонимности, преимущество структурирования недвижимости стоит упомянуть, потому что это было для нас приятным сюрпризом (и это сэкономило нам много времени), когда мы работали над нашим доверять. Если вы решите структурировать свои компании LLC с зонтичным LLC в качестве владельца всех LLC, владеющих недвижимостью, как это сделали мы, довольно легко передать свои холдинги в траст. Когда мы создавали траст, наш юрист по имущественному планированию просто составил единый документ, по которому право собственности на зонтичное ООО было передано трасту.Поскольку зонтичная LLC владеет всеми нижестоящими LLC, нам не нужно было заполнять дополнительные документы для каждой собственности LLC и соответствующей собственности. Если бы у вас не было собственности в ООО, вам пришлось бы изменить все, от налогов на имущество, коммунальных услуг, банковских счетов и т. Д. С вашего личного имени на ваше доверительное управление.

Помимо защиты активов и анонимности, есть потенциальные дополнительные преимущества от размещения вашей собственности в ООО, включая налоговые льготы и льготы для налогового планирования со сниженным налогом (т.е. дарите часть своего ООО своим детям на протяжении многих лет, чтобы со временем они смогли унаследовать компанию и ее холдинги не облагались налогом). Хотя у нас было некоторое списание налогов как прямой результат деятельности наших ООО, это и использование ООО для имущественного планирования выходит за рамки этой публикации. Однако, если вы хотите узнать больше, обратитесь к примерам из статей Start Your Own Corporation и Tax-Free Wealth , чтобы получить представление о том, как получить эти преимущества, а затем поговорите со своим налоговым бухгалтером, адвокатом. и / или планировщик недвижимости.

Как вы можете видеть на изображении выше, мы создали зонтик LLC, расположенный в Вайоминге, который мы сделали собственниками нашей собственности LLC.

Почему он расположен в Вайоминге, когда у нас нет собственности в Вайоминге?

Это связано с тем, что в ходе чтения мы обнаружили, что создание ООО в Вайоминге и Неваде дает определенные преимущества. К ним относятся отсутствие подоходного налога штата или корпоративных налогов, усиленная защита и повышенная конфиденциальность, предоставляемые LLC, созданными в этих штатах.Одной из наиболее эффективных мер защиты, предлагаемых Невадой и Вайомингом, является тот факт, что кредитор может добиваться судебного приказа (см. Объяснение выше) только при предъявлении иска, что означает, что если вы проиграете судебный процесс, ваши активы LLC по-прежнему защищены от ареста. Повышенная конфиденциальность является результатом того, что людям, которые подают в суд на вас, труднее заставить WY и NV раскрыть ваше имя.

Итак, почему мы выбрали Вайоминг, а не Неваду?

Во-первых, в нашем чтении была указана значительно меньшая годовая плата для Вайоминга (50 долларов США) по сравнению с Невадой (325 долларов США — и может достигать 600 долларов США).Щелкните здесь для более подробного сравнения между штатами Вайоминг, Невада и Делавэр, включая сборы.

Другая причина, по которой мы выбрали Вайоминг, заключалась в том, что в Start Your Own Corporation Гарретт Саттон имел заметку об относительно недавнем изменении в законе Невады, которое позволяло правоохранительным органам, ведущим уголовное расследование, запрашивать информацию о владельце у своего зарегистрированного агента в Неваде. . Хотя мы никогда не собираемся участвовать в уголовном расследовании, это может указывать на то, что Невада со временем постепенно ослабляет свою защиту LLC.

Наконец, нам просто нравится пейзаж Вайоминга и мы любим его посещать (эмоциональное притяжение), поэтому мы выбрали бы штат, если бы все остальное было равно в любом случае

Об этих ООО, владеющих недвижимостью

Наши ООО, владеющие недвижимостью, являются в штатах, где находится их собственность. Это означает, что теперь мы создали LLC в трех штатах, что потребовало много времени и усилий (и привело к консультированию нескольких юристов в разных штатах). Почему мы приложили столько усилий?

По нашему мнению, возможно, самая важная причина заключается в том, что когда ваша ООО, владеющая недвижимостью, находится в одном штате, а ваша зонтичная ООО — в другом штате, любой, кто хочет подать в суд, должен нанять двух юристов, по одному в каждом штате.Это требует больших усилий и затрат со стороны любого арендатора, который захочет подать на вас в суд. По словам Гаррета Саттона , «чем больше блокпостов, тем лучше. ”

Кроме того, мы обнаружили, что в книге Саттона говорится, что если бы мы зарегистрировали все наши ООО, например, только в Вайоминге, нам пришлось бы получить их« квалифицированные »для ведения бизнеса в каком бы штате на самом деле ни находилась недвижимость, что очевидно, может быть довольно дорогим (и кажется тонной работы, учитывая количество свойств, которые у нас есть).

В Создайте свою собственную корпорацию Гаррет Саттон также предлагает, чтобы создание ООО, владеющего недвижимостью, в том штате, где они расположены, дает вам лучшую защиту, если против вас лично подадут иск (например, в случае автомобильной аварии — где ваш свойства не участвуют), поскольку лицо, подающее на вас в суд, должно пройти через WY LLC со всеми его средствами защиты, чтобы добраться до вашей собственности.

И, наконец, простой ответ на вопрос: потому что все юристы, с которыми мы говорили, это предлагали.Придется доверять экспертам!

Итак, почему у нас так много ООО?

Это связано с тем, что каждое свойство содержится в собственном LLC, а не в нескольких объектах, объединенных в одну LLC. Допустим, арендатор получает травму в одном из наших зданий и подает в суд на нашу собственность, владеющую ООО, и выигрывает. Поскольку у нас это настроено, максимум, что может получить человек, — это распределение собственности, содержащейся в этой LLC. Для сравнения, если бы все наши объекты были размещены в одном ООО, арендатор потенциально мог бы получить доступ ко всем объектам.

Теперь, как вы понимаете, необходимо проделать большую работу, чтобы создать эти несколько LLC и рассматривать их как отдельные бизнес-единицы. И Кенджи все это делает (!), Так что, вероятно, ему стоит написать эту статью.

Тем временем, Kenji составил чрезвычайно подробный контрольный список всех шагов, которые вы должны предпринять для успешного создания LLC в WY (введите свое имя и адрес электронной почты ниже для бесплатной загрузки). Мы рекомендуем вам приступить к созданию структуры ООО вскоре после покупки вашей первой недвижимости.Если вы покупаете коммерческую недвижимость с финансированием, вам нужно будет купить недвижимость на имя LLC, поэтому вам нужно настроить все это перед покупкой собственности.

Поскольку загрузка находится в формате PDF, мы включили ссылки для быстрого доступа к компаниям, которые мы рекомендуем использовать для создания ваших LLC:

Для настройки анонимного физического и почтового адреса мы рекомендуем использовать Traveling Mailbox.

Для обслуживания зарегистрированных агентов мы рекомендуем Incorp Services Inc.

Глоссарий по недвижимости | Что все это значит?

Добро пожаловать на страницу глоссария по недвижимости Coldwell Banker Mason Morse! Здесь вы найдете все термины и жаргон, о которых вам нужно знать в мире недвижимости. Если вы ищете дополнительную информацию или хотите узнать, как наша команда экспертов может помочь вам с вашими потребностями в недвижимости, свяжитесь с нами сегодня, и мы поможем вам сделать первый шаг!
Вы хотите купить или продать свою недвижимость? Банкир Coldwell Мейсон Морс был признан компанией по недвижимости №1 в Долине Ревущих Вилок, и мы будем рады помочь вам в достижении ваших целей в области недвижимости.

А

Резюме заголовка: Уммари или сжатие основных частей всех записанных инструментов, которые влияют на конкретный объект недвижимости, расположенные в том порядке, в котором они были записаны.

Оговорка об ускорении: Оговорка в контракте, в соответствии с которой предоставляется время для выплаты долга, обычно предусматривающее немедленное погашение и погашение обязательства из-за нарушения какого-либо условия, такого как неуплата в рассрочку.

Акцепт: Указание адресатом оферты о готовности соблюдать условия оферты.

Подтверждение: Заявление, сделанное лицом нотариусу или другому государственному должностному лицу, уполномоченному принимать подтверждения, что документ был исполнен этим лицом и что это является свободным и добровольным действием.

Акр-фут: Термин, используемый для измерения объема воды, равного количеству воды, необходимому для покрытия одного акра в один фут глубиной, или 43 560 куб.футов

Администратор: Лицо, назначенное судом для управления имуществом умершего без завещания (без завещания).

ADU. Вспомогательное жилище

Адвалорный. латинское значение «по стоимости»; обычно используется для описания налога, основанного на оценочной стоимости недвижимости.

Неблагоприятное владение: Право владельца земли на приобретение более высокого титула на недвижимость против зарегистрированного владельца, если такое владение было фактическим, печально известным, враждебным, видимым и непрерывным в течение требуемого установленного законом периода (18 лет в Колорадо).Неблагоприятное владение способствует продуктивному использованию земли, давая право собственности тому, кто использует землю.

Affidavit: Письменное заявление или заявление, данное или подтвержденное перед каким-либо должностным лицом, имеющим право давать присягу или заявление.

Агентство: Правовые отношения, вытекающие из соглашения или контракта, выраженного или подразумеваемого, письменного или устного, в соответствии с которым одно лицо, агент, нанимается другим, называемым принципалом, для совершения определенных действий в отношениях с третьей стороной. .

Агент: Любое лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, уполномоченные или нанятые другим лицом, называемым принципалом, действовать от имени принципала и под его контролем.

Отчуждение: Передача недвижимого имущества одним лицом другому.

Удобства: В сфере недвижимости удобствами являются такие особенности, как местоположение, внешний вид или доступ к парку, озеру, шоссе, вид и т.п., которые повышают привлекательность недвижимости и которые способствуют удовольствию и удовольствию жителей .

Амортизация: Ликвидация или постепенное погашение финансового обязательства периодическими платежами.

Животноводческая единица (AU): Пастбищная способность земли для надлежащего содержания одного животного и любого потомства в течение одного года.

Оценка: В сфере недвижимости — оценка качества или стоимости собственности; также ссылается на отчет, в котором излагается оценка стоимости вместе с основанием для таких выводов.

Присвоение: Действие (я), связанное с изъятием и сокращением до личного владения водой, происходящей в ручье или другом водоеме, и применением такой воды для полезного использования.

Присваивающий: Тот, кто отвлекает и использует с пользой для себя воду ручья или другого водоема в соответствии с правом на воду, полученным путем присвоения.

Принадлежность: То, что принадлежит чему-то другому; что-то приспособленное для использования недвижимого имущества, с которым оно связано или принадлежит, предназначенное для постоянного пристройки к земле. Принадлежности переходят с титулом на землю, например дом, сарай, гараж, отвод и др.

Оценочная оценка: Оценка стоимости, произведенная единицей правительства для целей налогообложения.

Оценка: В сфере недвижимости — оценка имущества с целью уплаты налога на него.

Цессионарий: Сторона, которой было уступлено или передано законное право.

Переуступка: Переход к другому юридическому лицу.

правопреемник: Сторона, которая уступает или передает законное право.

Приложение: Вид обременения, разрешенный только при особых обстоятельствах, который возлагается на недвижимое имущество ответчика в рассматриваемом судебном иске о возмещении денежного ущерба.

Заключение прокурора: В сфере недвижимости — письменное мнение присяжного поверенного относительно товарности правового титула на недвижимое имущество, основанное на изучении справки о праве собственности или записей в канцелярии уездного клерка и регистратора.

к началу

B

Бухгалтерский баланс: Отчет, показывающий финансовое положение компании на конец отчетного периода путем перечисления активов, обязательств и собственного капитала.

Воздушный платеж: Последний единовременный платеж в рассрочку долга, намного превышающий все предыдущие платежи, который полностью погашает долг до его полной амортизации.

Акт сделки и купли-продажи: Любой документ, в котором говорится о вознаграждении и имеет целью передать недвижимость. Договор купли-продажи с соглашением против действий лица, предоставившего право, гарантирует только то, что он или она не сделали ничего, чтобы повредить или омрачить право собственности.

Получатель: Лицо, которое получает выгоду от определенных действий, например желание; один получает выгоды, прибыль или преимущество; тот, в пользу которого создается доверие.

Купчая: Письменный документ, посредством которого лицо передает право, титул или интерес в личной собственности другому.

Общая ипотека: Ипотека, покрывающая более одного объекта недвижимости.

Брокер: Должным образом лицензированное лицо, фирма, товарищество, общество с ограниченной ответственностью, ассоциация или корпорация, которое за вознаграждение или с намерением получить такую ​​компенсацию способствует сделке с недвижимостью для другой стороны. (См. 12-61-101 C.R.S. для определения закона штата Колорадо — глава 1 данного руководства.)

Строительный кодекс: Постановления местного самоуправления, определяющие требования к конструкции зданий.

Агент покупателя: Брокер, привлеченный покупателем и представляющий интересы покупателя в сделке с недвижимостью.

к началу

С

Ставка капитализации: Процентная ставка изменения, применяемая при доходном подходе к стоимости.

Учет по кассовому методу: Признание доходов и расходов, когда денежные средства получены или выплачены, а не когда они заработаны или понесены. Сервисный бизнес, не занимающийся инвентаризацией, может использовать кассовый метод или метод начисления.Индивидуальные налогоплательщики должны использовать метод начисления.

Денежный поток: Денежные поступления за вычетом денежных выплат от операции или актива. Годовой отчет о движении денежных средств показывает общую прибыль после уплаты налогов.

Caveat emptor: Латинская фраза, означающая «пусть покупатель остерегается», ранее возлагала на покупателя обязанность проверять товары или имущество, принимая их «как есть».

CCR. Условия, соглашения и ограничения

CDU. Жилой дом смотрителя

Сертификат разумной стоимости (CRV). Заверенная оценка стоимости недвижимого имущества Управлением по делам ветеранов.

Свидетельство о налогах: Письменная гарантия состояния налогов на определенное имущество, выданная казначеем графства, в котором находится это имущество. Любые убытки, возникшие в результате ошибки в налоговом свидетельстве, должны быть оплачены округом, который представляет такой казначей.

Глава 11: Положение Закона о реформе банкротства 1978 года, которое распространяется на реорганизации, при которых должник сохраняет контроль над бизнесом и его операциями.

Глава 7: Положение Закона о реформе банкротства 1978 года, которое распространяется на ликвидацию в рамках назначенного судом доверительного управляющего.

Chattel: Имущество, кроме недвижимого, то есть личное имущество; предмет движимого имущества.

Проверка: Синоним четырехугольника, участка земли площадью 24 мили в квадрате, включенного в систему государственного обследования.

Облако правового титула: Неурегулированное требование или обременение, которое влияет на правовой титул на собственность или ухудшает его.

Cognovit note: Один, содержащий признание заемщика в вынесении суждения (отказ от надлежащей правовой процедуры).

Обеспечение залога: Некоторое дополнительное обеспечение к личным обязательствам заемщика, например залог движимого имущества или доверительный акт.

Colorado Association of REALTORS® — (CAR): Государственная организация лицензиатов недвижимости, целью которой является профессиональное продвижение отрасли недвижимости и в состав которой входят местные ассоциации или советы по недвижимости.

Колорадская система координат: Метод описания земель, основанный на измерениях от пересечения установленных законом осей север-юг и восток-запад; применяется только в округах Дельта и Юте.

Смешивание: Смешивание чужих денег с личными или коммерческими средствами. Незаконное смешение — это использование денег одного бенефициара в пользу другого или невозможность хранить такие деньги на идентифицированных счетах условного депонирования.

Сообщество с общими интересами: недвижимого имущества, описанного в декларации, которая обязывает отдельного владельца единицы уплачивать налог на имущество, страховые взносы, обслуживание или улучшение некоторой заявленной недвижимости, находящейся в общей собственности.Право собственности не включает права аренды на срок менее сорока лет, измеряемые с даты начала первоначального срока, включая варианты продления.

Общее право: Право, возникшее из практики, обычаев и судебного толкования, а не законодательно закрепленное законом. Общее право зародилось в старых английских судах.

Общинная собственность: Имущество, приобретенное мужем и женой или кем-либо из них во время брака в их сфере труда, а не в дар, принадлежащее в равной мере мужу и жене.Законы о общественной собственности существуют только в девяти штатах: Аризона, Калифорния, ID, Лос-Анджелес, Невада, Нью-Мексико, Оклахома, Техас и Вашингтон.

Осуждение: В законодательстве о недвижимости — процесс, посредством которого собственность частного владельца передается в общественное пользование с компенсацией владельцу в соответствии с государственным правом на выдающееся владение.

Кондоминиум: Сообщество с общими интересами, в котором части недвижимости предназначены для отдельной собственности, а оставшаяся часть распределяется в общую собственность исключительно между отдельными владельцами.Сообщество с общими интересами не является кондоминиумом, если безраздельные интересы в общих элементах принадлежат владельцам ячеек.

Возмещение: Обещание или акт, имеющий юридическую ценность, о котором заключили сделку и который был получен взамен обещания; один из важнейших элементов контракта.

Строительная ипотека: Краткосрочная ссуда, используемая для финансирования строительства здания.

Конструктивное (или юридическое) уведомление: Неопровержимая презумпция того, что все люди осведомлены о содержании записанного инструмента.

Контракт: Соглашение, имеющее юридическую силу, между двумя или более компетентными лицами, имеющее юридическую цель, в котором стороны соглашаются действовать определенным образом.

Контролер: Главный бухгалтер организации, ответственной за (1) финансовую отчетность, (2) налоговое администрирование, (3) управленческий аудит, (4) контроль планирования и (5) разработку систем и процедур бухгалтерского учета.

Обычная ипотека: Ипотека, обеспечивающая ссуду, предоставленную частными инвесторами без участия государства, i.е. не застрахованы F.H.A. или V.A.

Конверсия: Самовольное присвоение права собственности на товары или имущество, принадлежащие другому лицу; также изменение одной формы собственности на другую, например, изменение арендованного многоквартирного дома на собственность кондоминиума без права собственности.

Передача: Документ в письменной форме, с помощью которого лицо передает какое-либо имущество, проценты или право собственности на недвижимость другому, например, договор или договор аренды.

Пакт: Обещание или согласие, обычно в письменной форме, совершать или не совершать определенные действия; также положения в документе о передаче недвижимого имущества, регулирующие использование собственности.

Cubage: Произведение умножения ширины на высоту на глубину (или длину) объекта.

Кубический фут в секунду: Единица расхода для измерения текущей жидкости, равная потоку в один кубический фут в секунду через заданное сечение. Также называется «второй ногой».

Cul-de-sac: Улица, которая заходит в тупик в виде полукруга.

Curtesy: Гражданское пожизненное имущество во всем недвижимом имуществе жены, переданном мужу после ее смерти, при условии, что в их браке родился ребенок; отменен в Колорадо.

Клиент: Сторона сделки с недвижимостью, с которой брокер не имеет брокерских отношений, поскольку такая сторона не привлекала и не нанимала брокера.

к началу

D

Облигации: Облигации выпущены без специального обеспечения и обеспечены только общим капиталом эмитента.

Декларация: Зарегистрированный документ, определяющий границы и общие элементы кондоминиума и устанавливающий основные права и обязанности владельцев.Он также предусматривает создание ассоциации собственников, включающей совет директоров, наделенный полномочиями собирать общие расходы и иным образом действовать в интересах всех собственников.

Посвящение: Перевод земли из частного в общественное пользование, в виде улиц в обрешетке.

Документ: Правовой документ в письменной форме, должным образом оформленный и доставленный, в соответствии с которым владелец (лицо, предоставляющее право) передает другому (получателю гранта) некоторые права, титулы или интересы в недвижимости или на недвижимость.

Ограничение акта: Положение в акте, регулирующее или ограничивающее использование земли.

По умолчанию: Упущение или неисполнение законной обязанности; невыполнение обязательства в установленный срок.

Оплачиваемая плата (базовая или квалифицированная плата): Плата за землю, которая может быть аннулирована или аннулирована при наступлении определенного события.

Судебное решение о недостатке: Залог в отношении оставшихся активов заемщика в сумме, равной разнице между продажной ценой взыскания и суммой выкупа меньше суммы задолженности.

Амортизация: Потеря стоимости из-за ухудшения в результате обычного износа, действия элементов, функционального или экономического устаревания.

Назначенный брокер: Нанятый или нанятый брокер, назначенный нанимающим брокером в письменной форме в качестве единственного агента или брокера по сделке для продавца, арендодателя, покупателя или арендатора в сделке с недвижимостью; не включает брокерскую фирму по недвижимости, состоящую только из одного лицензированного физического лица.

Девиз: Дарение недвижимого имущества по завещанию дарителя.

Диверсия: Незаконное или несанкционированное использование доверенных средств.

Документальный сбор: Установленный законом налог штата Колорадо в размере одного цента за сто долларов (продажная цена x 0,0001) вознаграждения, выплачиваемого лицом, регистрирующим передаточный документ у клерка и регистратора округа.

Получатель: Получатель подарка.

Донор: Даритель подарка.

Dower: Имущество по гражданскому праву, состоящее из одной трети доли в недвижимом имуществе мужа, переданной его жене после его смерти. отменен в Колорадо.

Положение о сроке продажи: Положение в ипотеке или доверительном управлении, которое позволяет кредитору отозвать вексель, подлежащий выплате в полном объеме, сразу после продажи или передачи обеспеченного имущества; позволяет кредитору повысить процентную ставку или принудительно изменить условия после принятия ссуды.

Принуждение: Принуждение к действию или бездействию против воли человека.

к началу

E

Задаток: Первоначальный взнос, внесенный покупателем недвижимости в качестве доказательства добросовестности.

Передача: Право или интерес в недвижимом имуществе другого лица; право использовать чужую землю для определенной цели, например, полосы отчуждения.

Экономическая жизнь: Период времени, в течение которого улучшенная собственность может быть выгодно использована.

Известный домен: Право правительства брать частную собственность в общественное пользование через процесс осуждения и с выплатой справедливой компенсации.

Нанимающий брокер: Уровень лицензии, позволяющий брокеру нанимать других лицензиатов, требующий двух лет активного лицензированного опыта, 24-часового курса «Управление брокерскими операциями», если лицензия была получена после 31 декабря 1996 года, и прохождения Колорадской части брокера. лицензионный экзамен, если переход от продавца к брокеру был произведен посредством переходного курса брокера.

Посягательство: Незаконное проникновение улучшения или другого недвижимого имущества на чужую собственность.

Обременение: Требование, залог, обвинение или обязательство, связанные с недвижимым имуществом и имеющие обязательную силу, например судебное решение, ипотека, залоговое право механика, залог за неуплаченные налоги или право отчуждения.

Индоссамент: Подписание своего имени на оборотном инструменте с намерением передать право собственности; также дополнение, изменяющее или уточняющее покрытие (титульного) страхового полиса.

Собственный капитал: Сумма доли собственника в недвижимом имуществе, превышающая его обременения.

Сумма погашения: см. Погашение.

Escheat: возврат собственности государству в случае смерти владельца, не оставившего завещания или законных наследников, которым собственность может перейти по законному праву.

Условное депонирование: Состояние денег или документа, условно удерживаемого третьей стороной, называемой агентом условного депонирования, в ожидании выполнения или выполнения какого-либо действия или условия.

Счет условного депонирования: Любой текущий счет, счет до востребования, сберегательной книжки или выписки, застрахованный агентством правительства Соединенных Штатов, который хранится в депозитарии Колорадо для денег, принадлежащих другим лицам.

Соглашение об условном депонировании: Письменное соглашение, в соответствии с которым лицо, предоставляющее право, должник или должник, передает определенные инструменты или имущество агенту условного депонирования, которое должно храниться до наступления непредвиденного обстоятельства или выполнения условия, а затем должно быть доставлено получателю гранта, обещанный или кредитор.

Estate: Степень, количество, характер и степень заинтересованности лица в недвижимом имуществе; такие как плата за простое абсолютное имение или имение на годы.

Недвижимость от периода к периоду (периодическая аренда): Доля в земле без даты прекращения контракта. Срок аренды (неделя, месяц или год и т. Д.) Продлевается путем оплаты арендной платы по договору.

Имущество (аренда) с возмещением: Имущество на земле, возникающее, когда арендатор неправомерно удерживает владение после истечения срока арендатора; У арендодателя есть выбор выселить арендатора как нарушителя или принять такого арендатора на аналогичный срок и на условиях предыдущего владения арендатором.

Имущество (аренда) по желанию: Доля в земле, прекращаемая по желанию арендатора или арендодателя.

Имущество (аренда) на годы: Процент на землю на фиксированный период времени, например один день или 99 лет.

и др. Латинское сокращение от «et allus», что означает «и другие».

Et ux. Латинское сокращение от «et uxor», что означает «и жена».

Выселение: Лишение прав собственности в судебном порядке; акт о лишении лица права владения землей по приговору суда.

Листинг эксклюзивного агентства: Листинг, в соответствии с которым владелец привлекает брокера по недвижимости в качестве единственного брокера в течение определенного периода времени, сохраняя при этом право продать собственность покупателю, которого найдет владелец, без уплаты брокеру комиссии.

Эксклюзивный листинг с правом продажи: Листинг, в соответствии с которым владелец привлекает одного брокера по недвижимости в качестве единственного брокера на определенный период времени, что дает брокеру право на получение комиссии независимо от того, кто продает недвижимость, включая владельца.

Исполнение: Распоряжение суда шерифу об аресте и продаже имущества для погашения долга; акт заключения договора; выполнение условий контракта.

Исполнитель: Лицо, указанное в завещании, для выполнения его положений.

к началу

F

Fannie mae: Произношение «FNMA» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация). обеспечивает рынок для обеспеченных государством ипотечных кредитов, принадлежащих первичным кредиторам, и предоставляет им готовый рынок, позволяющий увеличить оборот денег по ссудам.

F.a.r .: Floor Area Ratio — Отношение разрешенной площади пола к размеру участка / общей площади участка.

FAR: Коэффициент площади этажа

Простая абсолютная плата (простая плата или сбор): Наиболее полное право собственности на недвижимость в соответствии с законом; максимально возможный пакет прав собственности.

Fee tail: Имущество на земле, которое не может быть передано, но которое должно переходить наследникам владельца; отменен в Колорадо.

Ипотека, застрахованная FHA: Ипотека, по которой Федеральная жилищная администрация страхует утвержденных кредиторов от невозврата кредита.

Доверительный управляющий: Лицо, занимающее доверительное положение по отношению к другой стороне; конфиденциально, как в доверительных отношениях между агентом и принципалом.

Приспособление: Предмет личной собственности, установленный на земле или прикрепленный к земле или при улучшении на постоянной основе, так что он считается частью недвижимости.

Взыскание: Прекращение права собственности из-за неисполнения обязательств заемщиком; судебный процесс или процесс государственного попечительства, при котором обеспеченная собственность продается для погашения долга.

к началу

G

G.m.q.s .: Система квот управления ростом — система, предназначенная для регулирования скорости и качества роста. Вся застройка округа Питкин подлежит контролю роста, за исключением случаев освобождения от уплаты налогов. Разработчик может выбрать в процессе GMQS подать заявку на дополнительную площадь в проекте или на участке.Они будут соревноваться за ежегодное «выделение» площади пола, которое присуждается на основе критериев оценки по категориям.

Получатель гранта: Лицо, которому передается недвижимость; покупатель.

Концедент: Лицо, передающее недвижимость; продавец.

Район пастбищ: Административное подразделение пастбищных земель, находящихся под юрисдикцией Бюро по управлению земельными ресурсами, созданное в соответствии с разделом 3 Закона о пастбищах Тейлора для облегчения управления кормовыми ресурсами BLM.

Раздел 15 об аренде пастбищ: Договор аренды, разрешающий использование государственных земель за пределами пастбищ (Закон Тейлора о пастбищах) для выпаса скота на определенный период времени.

Лицензии на выпас: Разрешение на выпас определенного количества и класса домашнего скота на определенной площади пастбищных угодий в течение определенного времени, обычно менее одного года.

Разрешение на выпас скота: Разрешение на выпас определенного количества и класса скота на определенной площади пастбищных угодий в течение определенных сезонов каждый год в течение обычно 10 лет.

Предпочтение выпаса: Запрос на выпас определенного количества и классов домашнего скота в национальном лесу в течение определенного времени и в соответствии с правилами и положениями, принятыми Лесной службой.

Множитель валового дохода: Число, используемое в доходном подходе к стоимости, используемое для сравнения потенциальной желательности доходной собственности и рассчитывается путем деления продажной цены на валовой годовой доход.

Грунтовые воды: Проницаемое образование со сторонами и дном из относительно непроницаемого материала, в котором удерживаются или задерживаются грунтовые воды; также называется подземным водным бассейном.

к началу

H

HELOC: Кредитная линия собственного капитала

ТСЖ: Ассоциация домовладельцев

Удерживающий арендатор: Тот, кто не может освободить арендованное имущество после истечения срока аренды.

Освобождение усадьбы: Также известно как «усадьба» или «право усадьбы»; фиксированная, установленная законом сумма, освобожденная от исполнения кредиторами и предназначенная для защиты семейного дома от потери права выкупа или продажи за долги.

к началу

I

ILC: Сертификат местоположения благоустройства

Возмещение: Застраховать; обезопасить от потери.

Независимый брокер: Уровень лицензии, позволяющий брокеру работать без надзора со стороны нанимающего брокера, требующий двух лет активного лицензированного опыта, и если повышение до брокерского партнера было осуществлено посредством переходного курса брокера, прохождение части Колорадо экзамена на лицензирование брокера.

договор на землю в рассрочку, (ILC): также договор на землю или договор на рассрочку; соглашение о покупке недвижимости в рассрочку, согласно которому договор удерживается до тех пор, пока не будет оплачена вся или определенная часть покупной цены.

Среди прочего: латинское означает «среди прочего».

Intestate: Умереть, не оставив действующего завещания.

к началу

Дж

Совместная аренда: Тип совместного владения недвижимым имуществом с правом наследования и четырьмя единицами (время, титул, интерес и владение).

Решение: Окончательное признание в суде прав сторон.

к началу

л

Земля: Недвижимость; все ниже поверхности, поверхность и воздушное пространство над ней, а также то, что постоянно к ней прикреплено; синонимы «недвижимость», «недвижимость» и «недвижимость» часто означают только неулучшенную поверхность земли.

Экономика земли: Производство, распределение и потребление богатства, вытекающего из классификации и использования земель.

Арендодатель: Владелец, сдавший земельный участок в аренду арендатору.

Агент арендодателя: Брокер, привлеченный арендодателем и представляющий его в качестве агента в сделке по аренде.

Аренда: Соглашение, согласно которому арендатор получает во владение и пользование недвижимым имуществом в течение определенного периода времени, а арендодатель получает плату за аренду и / или выполнение других условий.

Арендованное имущество: Имущество или право на недвижимое имущество, находящееся в аренде.

Юридическое описание: Признанное законом описание, достаточное для определения местонахождения и идентификации собственности без устных показаний.

Арендатор: Сторона, владеющая недвижимым имуществом на условиях аренды; обычно называется арендатором.

Арендодатель: Сторона, которая передает право или недвижимость на недвижимость арендатору по договору аренды; обычно называют домовладельцем.

Залог: Право, предоставленное кредитору по закону, на погашение долга или залога из стоимости недвижимого или движимого имущества, принадлежащего должнику.

Пожизненное имущество: Имущество или доля в недвижимом имуществе, удерживаемая в течение жизни определенного лица.

Ограниченный агент: Агент, чьи обязанности и обязательства перед принципалом являются только теми, которые изложены в C.R.S. 12-61-804 или 12-61-805, с любыми дополнительными обязанностями и обязательствами, согласованными в соответствии с разделом 12-61-803 (5).

Lis pendens: Подача иска против определенной собственности, публичное извещение о том, что судебный иск находится на рассмотрении, который может повлиять на право собственности на землю.

Объявление: Соглашение или трудовой договор, устный или письменный, в соответствии с которым владелец разрешает брокеру продавать, обменивать или сдавать в аренду недвижимость.

к началу

M

Товарный (товарный) титул: Заголовок, не содержащий разумных сомнений в наличии дефекта; которые можно легко продать или заложить разумному человеку; титул, свободный от существенных недостатков или серьезных сомнений и разумно свободный от возможных судебных разбирательств.

Рыночная стоимость: Цена, которую готовый и способный покупатель, не вынужденный покупать, согласился бы, и которую готовый и желающий продавец, не вынужденный продавать, принял бы, предполагая, что обе стороны полностью информированы, действуют разумно и иметь достаточно времени, чтобы тщательно рассмотреть сделку.

MEC: Взаимное исполнение контракта

Залог механика: Залог, установленный законом в отношении недвижимого имущества в пользу лиц, которые выполнили работу или предоставили материалы для улучшения недвижимого имущества.

Измерения и границы: Метод описания или определения местоположения недвижимого имущества; метры — это меры длины, а границы — границы. Этот метод начинается с четко обозначенной точки начала и следует за границами земли, пока не вернется еще раз к точке начала.

Милл: Одна десятая цента; ставка налога в размере одного миллиона на доллар или одна десятая процента от оценочной стоимости собственности. (оценочная стоимость x 0,001)

Ипотека: Условная передача имущества в качестве обеспечения выплаты долга или выполнения какого-либо обязательства.После выплаты долга или исполнения обязательства ипотека автоматически становится недействительной.

Залогодержатель: Сторона (кредитор), которой имущество передается по ипотеке в качестве обеспечения выплаты ссуды или выполнения какого-либо обязательства.

Залогодатель: Сторона, предоставляющая ипотечный кредит (заемщик), передает проценты на имущество кредитору в качестве обеспечения обязательства по выплате ссуды или исполнению какого-либо обязательства.

Служба множественного листинга (MLS): Маркетинговое соглашение между брокерами по недвижимости, при котором продавец разрешает листинговому брокеру делиться информацией и заранее определенной частью комиссии с любым брокером, участвующим в продаже недвижимости.

Взаимное согласие, (согласие): Соглашение сторон контракта, взаимное согласие быть связанными его точными условиями; важный элемент контракта.

к началу

N

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ ©, (NAR): Национальная ассоциация персонала, работающего в сфере недвижимости, чьей целью является профессиональное продвижение в сфере недвижимости и в состав которой входят государственные и местные ассоциации или советы по недвижимости.

Национальный лес: Заповедник в лесу или водоразделе, находящийся в ведении Лесной службы Министерства сельского хозяйства США.

Оборотный инструмент: Письменный документ, содержащий обещание платежа, которое может быть передано от одного лица другому.

Чистый листинг: Договор листинга, в соответствии с которым владелец должен получить определенную чистую цену, а брокер получает любое превышение над чистой ценой в качестве комиссии.

Примечание: Письменный документ о признании долга и обещании платежа.

к началу

O

Устаревание: Ухудшение желательности и полезности собственности в результате экономических, функциональных, физических, модных или других изменений.

Предложение: Выставить на продажу; или предложение, представленное для принятия или отклонения, которое в случае его принятия образует имеющий обязательную силу контракт.

Offeree: Тот, кому сделано предложение.

Оферент: Тот, кто делает предложение.

Открытый листинг: Неисключительный трудовой договор, по которому собственник оставляет за собой право выставить недвижимость на продажу другим брокерам.

Опцион: Временное право на определенное время, за которое выплачивается вознаграждение, в течение которого лицо, принимающее опцион, может приобрести или сдать в аренду собственность по установленной цене.

Опционер: Тот, кто запрашивает, получает или собирается получить выгоду от опциона.

Опционар: Тот, кто предоставляет опцион другому, обычно собственнику земли.

к началу

-П

Стена для вечеринок: Стена, возведенная на линии между прилегающими участками для использования обоих участков.

Патент: Инструмент передачи государственной земли физическому лицу.

Процентная аренда: Коммерческая аренда недвижимости, при которой арендная плата основана на процентном отношении от объема продаж, полученного от арендованных помещений.

Тест на просачивание (perc): Определяет, будет ли почва впитывать воду, достаточную для использования в септике.

Периодическая аренда: Посмотреть недвижимость от периода к периоду.

Личное имущество: Все, что не является недвижимым имуществом; предметы временного или движимого характера.

Персональные данные: Синоним личного имущества.

Плата: Земельный участок или земельный участок; также метод описания земли со ссылкой на записанную карту (платформу) района или города, на которой указаны границы, улицы, сервитуты и т. д.

Полномочия полиции: Право правительства принимать законы, которые считаются необходимыми для защиты и поощрения здоровья, безопасности и общего благосостояния населения. (Закон о лицензировании поддерживается этой правовой теорией.)

Доверенность: Юридический документ, уполномочивающий другое лицо действовать вместо лица, выдавшего документ.

Принципал: Лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, которое уполномочивает или нанимает другого, называемого агентом, для совершения определенных действий от имени принципала.

Основная выписка: Простой вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом.

Имущество: Все, что может находиться в собственности, и связанные с ним права собственности; право пользоваться, владеть, пользоваться и распоряжаться вещью любым законным способом и не допускать вмешательства всех остальных в эти права; обычно делятся на две группы; личное и реальное.

Государственный доверительный управляющий: Должностное лицо округа, которому заемщики передают право собственности на недвижимое имущество по договору доверительного управления в пользу бенефициара (кредитора).

Закупочная ипотека: Ипотека, предоставленная покупателем для обеспечения ссуды на часть или всю покупную цену. Такая ипотека становится залогом собственности одновременно с переходом правового титула, а в случае немедленной регистрации становится залогом права удержания в отношении покупателя.

к началу

Q

Четырехугольник (отметка): Квадратный участок земли в Государственной геодезической системе США размером 24 мили с каждой стороны.

Иск с тихим титулом: Иск в суде для устранения недостатка, облачности или подозрения в отношении законных прав владельца на участок недвижимости.

Акт о прекращении права требования: Акт, в котором лицо, предоставившее право, ничего не гарантирует, передающее только текущий интерес лица, предоставившего право, в недвижимости, если таковая имеется.

к началу

R

Дальность действия: Полоса земли шириной шесть миль, идущая с севера на юг. Диапазоны определяются правительственным исследованием и нумеруются в порядке номеров к востоку или западу от главного меридиана.

Недвижимость: Недвижимость, недвижимость, земля.

Недвижимое имущество: Земля; поверхность земли и все, что возведено, растет или прикреплено к земле; включая то, что находится под ним, и воздушное пространство над ним.синонимы «земля», «недвижимость» и «недвижимость»

REALTOR®: Зарегистрированное торговое наименование исключительно для членов Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®.

Недвижимость: Недвижимость, земля, недвижимое имущество.

Получатель: Назначенный судом хранитель, владеющий имуществом до окончательного рассмотрения дела в суде.

Запись: занесение инструмента в книгу записей в канцелярии окружного секретаря и регистратора.запись представляет собой «конструктивное» уведомление для всех лиц о правах или требованиях, содержащихся в документе.

Прямоугольная геодезическая система: См. Государственную геодезическую систему США.

Погашение: Право владельца выкупить или вернуть недвижимость путем выплаты долга или сбора (например, ипотеки или налогового залога) после невыполнения обязательств, вместе с процентами и расходами. В частности, справедливость выкупа — это право выкупить собственность после неисполнения обязательств, но до обращения взыскания.Законное право выкупа относится к праву выкупить собственность после обращения взыскания или других принудительных мер в течение определенного времени, указанного в законе. В Колорадо залогодатель имеет законное право выкупить собственность в любое время в течение 75 дней (жилой) или шести месяцев (сельскохозяйственный)) после обращения взыскания или трех лет после продажи налога.

Разрешение: Отказ от прав, требований или процентов.

Освобождение от залога: Освобождение определенного имущества от залога или залога по судебному решению, ипотеке или иному требованию.

Ограничительный договор: Пункт в акте, ограничивающий использование собственности.

Право на наследство: Характеристика совместной аренды, при которой смерть одного арендатора вызывает автоматическую и немедленную передачу прав собственности умершего поровну между оставшимся арендатором (-ами).

Отвод: Сервитут или право перехода через чужую землю; также полоса земли, используемая в качестве дорожного полотна для железной дороги или используемая в общественных целях другими коммунальными службами.

R / O: Жилой Заселенный

к началу

S

Продавец Неактивный статус лицензии в Колорадо; в других юрисдикциях — уровень лицензии, позволяющий осуществлять деятельность с недвижимостью от имени лицензированного брокера по недвижимости.

Seisin: Фактическое владение недвижимостью собственником недвижимости в собственность; типичный договор о гарантии.

Агент продавца: Брокер, привлеченный продавцом и представляющий его в сделке с недвижимостью.

Единый агент: Брокер, привлеченный и представляющий только одну сторону, то есть покупателя, продавца, арендатора или арендодателя в сделке с недвижимостью.

Специальная оценка: Налог на недвижимое имущество, взимаемый единицей правительства для покрытия пропорциональных затрат на улучшение, например на улицу или канализацию.

Специальная гарантия: Акт, в котором лицо, предоставившее право, гарантирует правовой титул только в отношении дефектов, возникших во время владения лицом, предоставившим право.

Особое исполнение: Средство правовой защиты, вынуждающее сторону выполнить или выполнить условия действующего существующего контракта.

SQ: квадратных футов

Государственная аренда: Соглашение между штатом Колорадо и другими сторонами об использовании земель, находящихся под юрисдикцией Совета земельных комиссаров штата, для выпаса скота, сельского хозяйства и других законных целей.

Законодательное право выкупа: См. Выкуп.

Оговорка о подчинении: Оговорка в ипотеке или аренде, в которой говорится, что права держателя вторичны по сравнению с последующим обременением или правом другого лица.

Сдача: В случае аренды — расторжение договора аренды по взаимному согласию арендодателя и арендатора.

Обследование: Измерение земельного участка и его характеристики.

к началу

т

Закон о пастбищах Тейлора: См. Пастбищный район.

T.d.r .. Передаваемые права на застройку — Система, которая позволяет землевладельцам в некоторых зонах зоны передавать часть или весь потенциал развития от одной собственности («отправляющая» площадка) на другую собственность (назначенная «принимающая» площадка). TDR могут быть использованы для: увеличения размера дома или обеспечения застройки прямо в рамках UGB (Границы городского роста). В округе Питкин площадь каждого TDR составляет не более 2500 квадратных футов.

TDR. Передаваемые права на застройку

Сдача имущества в аренду: См. Имущественное право.

Сдам в аренду по желанию: Посмотреть недвижимость по желанию.

Общая аренда: Тип совместного владения земельным участком, дающий каждому арендатору право на полное владение имуществом (единство владения) независимо от пропорциональной доли владения; Общая аренда не дает права на наследство.

Агент арендатора: Брокер, привлеченный арендатором и представляющий его в сделке аренды.

Завещание: Состояние смерти, характеризующееся тем, что умерший оставил действительное завещание.

Таймшер: Интервальный интерес в недвижимости, который ограничивает права владения или владения определенными периодами времени. Право собственности может быть простой (на основании документа) или «правом пользования» (договорное или членское). В Колорадо продажи с таймшером регулируются лицензионным законодательством.

Заголовок: В недвижимом имуществе — право или свидетельство права собственности.

Страхование титула: Возмещение страхователю убытков из-за дефекта титула, при условии, что убыток не является результатом дефекта, исключенного положениями полиса.

Система Торренса: Система, с помощью которой регистратор Торренса (т. Е. Клерк и регистратор) ведет и ведет записи о праве собственности на недвижимое имущество, находящееся в округе.

Правонарушение: Небрежное или умышленное причинение вреда другому лицу, за которое по закону будет возмещена денежная компенсация в гражданском иске.

Брокер по сделке: Брокер, который помогает одной или нескольким сторонам на протяжении предполагаемой сделки с недвижимым имуществом, обеспечивая связь, вмешательство, консультации, переговоры, условия контракта и закрытие, не являясь агентом или защитником интересов какой-либо стороны.

Казначей: Должностное лицо графства, ответственное за администрирование налога на имущество; исполнительный директор фирмы, ответственный за (1) получение оборотного капитала, (2) отношения с инвесторами, (3) краткосрочное финансирование, (4) банковскую политику, (5) хранение активов, (6) кредиты и сборы, (7) ) инвестиционный анализ и (8) управление рисками.

Акт казначея: Акт собственности, проданной округом на публичных торгах за неуплату налогов владельцем.

Доверительный акт: Инструмент обеспечения ссуды, с помощью которого заемщик передает право собственности (обычно государственному) доверительному управляющему, которое должно храниться для защиты кредитора в качестве обеспечения выплаты долга.После выплаты долга доверительный управляющий должен специально выпустить доверительный акт.

к началу

U

Государственная (или прямоугольная) геодезическая система США (GSS): Метод описания земель, основанный на ссылке на правительственные исследования.

Ростовщичество: Начисление процентов за использование денег, превышающих установленную законом.

к началу

В

Ипотека, гарантированная VA: Ипотека, обеспеченная гарантией Администрации по делам ветеранов перед кредитором на процент от суммы ссуды.

Вандея: Покупатель.

Продавец: Продавец.

Субъектная ответственность: Ответственность принципала за действия агента, совершенные в рамках агентства; специально исключено законом штата Колорадо из ответственности принципала, если действие или бездействие не было одобрено, направлено или ратифицировано.

к началу

Вт

Отказ: Отказ от какого-либо требования или права.

Гарантийный акт (общий гарантийный акт): Документ, в котором лицо, предоставляющее право, гарантирует или гарантирует право собственности на недвижимое имущество в отношении дефектов во время владения лицом, предоставившим право, и в дальнейшем, когда может быть установлена ​​цепочка правового титула.

Исполнительный лист: Распоряжение суда, предписывающее должностному лицу суда, обычно шерифу, исполнить решение или постановление суда.

наверх

5 распространенных методов владения правовым титулом на недвижимое имущество

Люди могут владеть недвижимостью в качестве основного места жительства или сдавать в аренду недвижимость, и их право собственности определяется так называемым титулом. Существуют различные виды права собственности на недвижимое имущество, а также менее распространенные методы владения титулом на недвижимое имущество.Об этих различиях важно знать, чтобы вы могли решить, какой метод лучше всего соответствует вашим потребностям.

Прежде чем вдаваться в эти различия, сначала поймите, что недвижимость — это тип собственности, состоящий из земли, а также любого строения, расположенного на ней. Улучшения структуры также засчитываются в собственность. Определение также включает любые другие недвижимые ресурсы, которые могут появиться на этом участке земли, включая растительность, зерновые культуры, природные ресурсы и даже воду.

Недвижимость может быть как коммерческой, так и жилой. Коммерческая недвижимость включает офисные здания, склады, торговые центры и другие типы торговых площадей. Жилая недвижимость, с другой стороны, состоит из домов, кондоминиумов, квартир и любого другого типа собственности, предназначенного для проживания в жилых помещениях.

Ключевые выводы

• Название относится к документу, в котором указан законный владелец объекта недвижимости.
• Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.
• Различные типы прав собственности на недвижимость: совместная аренда, общая аренда, арендаторы в полном объеме, единоличное владение и общественная собственность.
• Другими, менее распространенными видами собственности являются корпоративная собственность, товарищеская собственность и доверительная собственность.

Что такое титул?

Термин «титул» относится к документу, в котором указан законный владелец объекта собственности. Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.Личная собственность — это все, что не включает недвижимость, например бытовую технику, автомобили, антиквариат или произведения искусства.

С другой стороны, недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, а также совокупность прав владения и пользования. Право собственности на недвижимость должно быть передано при продаже актива, и оно должно быть разрешено для передачи.

Освобождение правового титула на недвижимое имущество означает определение того, что оно не имеет залогов или обременений, которые могут представлять угрозу его владению.

Владение недвижимостью может принимать несколько форм, каждая из которых влияет на передачу права собственности, финансирование, обеспечение и налогообложение. Каждый тип метода титула имеет свои преимущества и недостатки, в зависимости от конкретной ситуации человека и того, как человек хочет, чтобы право собственности передавалось в случае таких вещей, как смерть, развод или продажа. Наиболее распространенными из этих методов владения титулом являются:

• Совместная аренда
• Общая аренда
• Арендаторы целиком
• Единоличное владение
• Коммунальная собственность

Давайте посмотрим, что означают эти типы заголовков, а также их преимущества и недостатки.

Совместная аренда

Совместная аренда имеет место, когда два или более человека совместно владеют недвижимым имуществом с равными правами на владение имуществом в течение всей своей жизни. Если один из партнеров умирает, их права собственности переходят к оставшимся в живых арендаторам в рамках юридических отношений, известных как право на наследство. Арендаторы могут одновременно вступать в совместную аренду. Обычно это происходит через поступок.

Преимущества

Как упоминалось выше, основным преимуществом вступления в совместную аренду является то, что право собственности переходит к оставшемуся арендатору, если он переходит, что позволяет избежать завещания даже без наличия завещания.Еще одно преимущество заключается в том, что ни одна из сторон в собственности не должна состоять в браке или быть родственником. Если стороны не состоят в браке, они могут продать имущество без обращения в суд, если все стороны согласны на раздел имущества. Кроме того, ответственность за имущество делится между арендаторами. Это означает, что любое финансовое бремя, связанное с недвижимостью, принадлежит всем, а не только одному человеку.

Недостатки

Обратной стороной является то, что любое финансирование или использование собственности для получения финансовой выгоды должно быть одобрено всеми сторонами и не может быть передано по завещанию внешней стороне после того, как она будет передана, поскольку она автоматически переходит к оставшемуся владельцу.

Еще один существенный недостаток заключается в том, что кредитор, который имеет судебное решение о взыскании долга с одного из владельцев, также может подать в суд ходатайство о разделе собственности и принудительной продаже для взыскания по своему решению. Другими словами, каждый из владельцев рискует сделать выбор в пользу другого.

Общая аренда (TIC)

При совместной аренде (TIC) два или более человека владеют недвижимостью совместно с равными или неравными долями владения.Сара, например, могла иметь 40% -ную долю в собственности, а Боб — 60% -ную долю. В то же время все аспекты собственности принадлежат людям, указанным в названии. Это означает, что Сара не ограничена доступом только к 40% физической собственности или, например, только 40% времени. Каждый собственник имеет право занимать и использовать всю собственность. Процентный процент просто определяет финансовое владение недвижимостью.

В отличие от совместной аренды, общие арендаторы владеют правом собственности на свою соответствующую часть собственности индивидуально и могут распоряжаться ею или обременять ее по своему желанию.Этот тип права собственности может быть заключен в любое время — даже спустя годы после того, как другие владельцы заключили соглашение. Право собственности может быть передано другим сторонам, и в случае смерти право собственности перейдет к наследникам этого владельца без разделения.

Преимущества

Совместная аренда позволяет одному владельцу использовать богатство, созданное его частью собственности, в качестве обеспечения финансовых транзакций, а кредиторы одного владельца могут помещать залог только в отношении той части собственности, которая принадлежит этому владельцу.Такие названия также значительно упрощают покупки.

Недостатки

TIC не допускает автоматических прав выжившего. Все арендаторы несут ответственность за любые долги по собственности. Например, солидарная ответственность может применяться в отношении налогов на имущество. Это означает, что каждый владелец несет ответственность в размере полной причитающейся суммы. Если один собственник не может выплатить свою долю, ответственность несут другие. Любые залоговые права на собственность должны быть сняты для полной передачи права собственности.

Полностью арендаторов (TBE)

Этот метод можно использовать только в том случае, если владельцы состоят в законном браке. Полностью арендаторы (TBE) — это владение недвижимостью при условии, что пара является одним лицом для юридических целей. Этот метод передает право собственности им как одному лицу, при этом титул полностью переходит к другому в случае смерти одного из них.

Преимущества

Преимущество этого метода заключается в том, что в случае смерти супруга не требуется возбуждать судебное дело.Нет необходимости в завещании, завещании или другом судебном иске.

Недостатки

Передача собственности должна осуществляться вместе, и собственность не может быть разделена на части. В случае развода этот тип титула автоматически переходит в общую аренду, что означает, что один собственник может передать право собственности на свою часть собственности кому угодно.

Единоличное владение

Единоличное владение можно охарактеризовать как владение физическим или юридическим лицом, имеющим право владеть этим титулом.Чаще всего единоличное владение принадлежит одиноким мужчинам и женщинам, а также женатым мужчинам или женщинам, которые владеют собственностью отдельно от своего супруга, а также предприятиям, корпоративная структура которых позволяет им инвестировать в недвижимость или владеть долей в ней.

Когда состоящие в браке люди желают владеть недвижимостью отдельно от своего супруга, компании по страхованию титула обычно требуют, чтобы супруг конкретно отказался от своего права собственности на собственность или отказался от него.

Преимущества

Основным преимуществом владения титулом в качестве единственного владельца является легкость, с которой могут быть выполнены транзакции, поскольку не нужно консультироваться с другой стороной для авторизации транзакции.

Недостатки

Очевидным недостатком является возможность возникновения юридических проблем, связанных с передачей права собственности, если единственный владелец умрет или станет недееспособным. Если не существует специальной юридической документации, такой как завещание, передача права собственности в случае смерти может стать очень проблематичной.

Общинная собственность

Общинная собственность — это форма собственности супругов во время брака, которой они намерены владеть вместе. При общественной собственности каждый супруг владеет (или должен) всем в равной степени, независимо от того, кто заработал или потратил деньги.Таким образом, каждый супруг получает равное разделение недвижимого имущества в случае развода или смерти. В Соединенных Штатах в девяти штатах есть законы о совместной собственности: Калифорния, Аризона, Невада, Луизиана, Айдахо, Нью-Мексико, Вашингтон, Техас и Висконсин. За исключением недвижимости, личное имущество, приобретенное во время брака, такое как автомобили, мебель и произведения искусства, может считаться общественной собственностью.

В зависимости от состояния общественной собственности, в которой вы проживаете, недвижимость, приобретенная во время гражданского брака, также может считаться общественной собственностью.Например, Техас — это штат с общинной собственностью, в котором также признаются гражданские браки.

Общинная собственность с правом наследования

Общинная собственность с правом наследования — это способ для супружеских пар иметь право собственности на собственность, хотя она доступна только в штатах Аризона, Калифорния, Невада, Техас и Висконсин. позволяет одному из супругов в случае его смерти переходить без завещания к пережившему супругу (супругу) в активах общественной собственности.

Другие способы сохранить титул

Юридические лица, не являющиеся физическими лицами, могут владеть недвижимым имуществом в полном объеме:

Собственность корпорации

Владение недвижимостью может осуществляться как корпорация, при этом юридическим лицом является компания, принадлежащая акционерам, но рассматриваемая по закону как существующая отдельно от этих акционеров.

Собственники товарищества

Недвижимость также может находиться в товариществе . Товарищество — это объединение двух или более людей, ведущих коммерческую деятельность в качестве совладельцев. Некоторые товарищества создаются специально для приобретения недвижимости. Эти товарищества также могут быть структурированы как товарищества с ограниченной ответственностью, в которых инвесторы несут ограниченную ответственность, не принимая управленческих решений в отношении решений по управлению или сделкам. В этих случаях один генеральный партнер обычно несет ответственность за принятие всех деловых решений от имени партнеров с ограниченной ответственностью.

Доверительная собственность

Недвижимость также может принадлежать трасту. Эти юридические лица владеют недвижимостью и управляются доверенным лицом от имени бенефициаров траста. У владения недвижимостью есть много преимуществ и недостатков, которые выходят за рамки данной статьи, но все они связаны с преимуществами, связанными с управленческим влиянием, финансовой и юридической ответственностью, помимо налоговых соображений и соображений бенефициара.

Итог

Право собственности на недвижимость — это метод передачи прав собственности во время покупки и продажи недвижимости.Способы владения недвижимостью определяются законодательством штата, поэтому лица, пытающиеся определить лучший способ приобретения и владения титулами на недвижимость, должны провести исследование, чтобы определить уникальные различия для каждого метода, установленные их штатом.

Тем, кто рассматривает возможность владения недвижимостью через коммерческое предприятие, такое как корпорация, траст или товарищество, рекомендуется проконсультироваться со специалистами по недвижимости, юристами и налогами, чтобы определить, какая структура собственности является наиболее выгодной для их конкретной ситуации.

В случае единоличного и совместного владения отдельными лицами потенциальные владельцы должны подумать о том, как их права собственности должны или могут быть переданы путем продажи или в случае смерти, прежде чем один метод будет предпочтен другому.

Pinnacle Rest. в компании Big Sky, LLC против CH SP Acquisitions, LLC (вместо компании Spanish Peaks Holdings II, LLC) | Краткое изложение дела для юридической школы

Краткое изложение юридической школы

Правило:

Основная функция Кодекса о банкротстве состоит в том, чтобы установить правила раздела активов, которые недостаточны для полной выплаты кредиторам должника.Одно такое правило, содержащееся в 11 U.S.C.S. § 363 (f) разрешает управляющему при банкротстве продавать — с некоторыми исключениями и ограничениями — активы должника без учета интересов третьих лиц. Другой, содержащийся в 11 U.S.C.S. § 365 (h) наделяет доверительного управляющего правом отклонить — то есть, по сути, нарушить — неистекшую аренду имущества должника, но позволяет арендатору сохранить любые существующие права, включая владение имуществом.

Факты:

Спэниш Пикс — это курорт площадью 5700 акров в Биг-Скай, штат Монтана, детище Джеймса Дж.Долан-младший и Тимоти Л. Бликсет. Проект финансировался за счет кредита в размере 130 миллионов долларов, который был обеспечен ипотекой и переуступкой арендной платы от Citigroup Global Markets Realty Corp. («Citigroup»). Позднее Citigroup передала вексель и ипотеку компании Spanish Peaks Acquisition Partners, LLC (SPAP). В 2006 году компания Spanish Peaks Holdings, LLC («SPH») сдала в аренду помещения для ресторанов компании «Spanish Peaks Development, LLC» («СПД») за 1 000 долларов в месяц. Долан был сотрудником обеих компаний и подписал договор аренды как для арендодателя, так и для арендатора.Год спустя SPH и SPD заменили договор аренды 2006 года договором аренды, по которому SPD получила 99-летнюю аренду на ресторанную недвижимость в обмен на арендную плату в размере 1000 долларов в год. В 2008 году СПД передала свою долю в ресторан Pinnacle в Big Sky, LLC («Пиннакл»), компанию, специально созданную для этой цели. В 2009 году SPH арендовала отдельный участок коммерческой недвижимости на курорте компании Montana Opticom, LLC («Оптиком»), единственным участником которой был Долан. Срок аренды составлял шестьдесят лет, а годовая арендная плата составляла 1285 долларов.Столкнувшись с сокращением рынка недвижимости и растущими операционными убытками, SPH начала не выполнять свои платежи по кредитам. 14 октября 2011 года SPH и две связанные организации — The Club at Spanish Peaks, LLC, которая управляла горнолыжным и гольф-клубом курорта, и Spanish Peaks Lodge, LLC, которая управляла продажей недвижимости, — подали прошение о защите от банкротства в соответствии с Главой 7 Кодекса. Доверительный управляющий и SPAP согласовали план ликвидации «практически» всего недвижимого и личного имущества должников. Их условие предполагало проведение аукциона с минимальной ставкой в ​​20 миллионов долларов.Он также заявил, что продажа будет свободна от всех залогов. Затем доверительный управляющий обратился в суд по делам о банкротстве с просьбой о разрешении и одобрении продажи. Доверительный управляющий представил, что предлагаемая продажа будет свободна и свободна от любых залогов, требований, обременений и интересов, за исключением определенных указанных обременений, и что другие указанные залоговые права будут выплачены из доходов от продажи или защищены иным образом. Договоры аренды Pinnacle и Opticom не были упомянуты ни в списке обременений, которые сохранятся после продажи, ни в списке залогов, по которым будет предоставляться защита.Отметив упущение, обе компании возражали против любых попыток продать активы Должников без учета их прав аренды. Они утверждали, что Кодекс дает им право сохранить владение недвижимостью, несмотря на продажу. Суд по делам о банкротстве постановил, что договоры аренды Pinnacle и Opticom не были защищены от обращения взыскания на основную ипотеку посредством соглашений о субординации или невмешательства, таким образом, продажа была свободна от договоров аренды Pinnacle и Opticom. Компании Pinnacle и Opticom подали апелляцию в районный суд, который удовлетворил их.Окружной суд постановил, что продажа аннулировала договоры аренды, поскольку обращение взыскания на ипотеку в соответствии с законодательством штата Монтана аннулирует любые права аренды, меньшие по сравнению с ипотекой.

Выпуск:

Аннулировала ли продажа договор аренды между Pinnacle и Opticom?

Ответ:

Да.

Вывод:

Суд подтвердил решение районного суда, подтвердившее решение суда по делам о банкротстве о том, что продажа имущества должника конкурсным управляющим была свободна и свободна от договоров аренды, срок действия которых не истек.Согласившись с Седьмым округом, комиссия постановила, что 11 U.S.C. § 363 (f), разрешающий доверительному управляющему продавать активы должника без учета интересов третьих лиц, применялся и не противоречил § 365 (h), который защищает права арендаторов, поскольку доверительный управляющий не отклонил аренда.

Доступ к полному тексту Не подписчик на Lexis +? Попробуйте его бесплатно.

Налоговая политика для бизнеса | Портленд.gov

Введение

Политика — это письменное руководство, предоставляемое налогоплательщикам для объяснения процедур или рекомендаций в конкретных ситуациях.

Термины «Город» или «Округ», используемые в примерах политики, должны включать и могут быть заменены на другую юрисдикцию, если политика не интерпретирует только раздел кода, уникальный для одной юрисдикции.

Политики не являются законом и не подлежат публичному слушанию, как административные правила.Однако в некоторых случаях политика упоминается и поддерживается Законом о бизнес-лицензиях и Законом о предпринимательском налоге (например, 7.02.600 C. 2. в отношении членов LLC).

Все официальные политики, принятые налоговым отделом, проходят внутреннюю проверку перед официальным утверждением за подписью директора налогового отдела.

---

Налоговая политика предприятий: применение платежей

Раздел 7.02.715 Кодекса города Портленд и § 12.715 Кодекса округа Малтнома (Коды) гласит, что полученные платежи сначала применяются к начисленным штрафам, затем к начисленным процентам, а затем к причитающимся налогам. .Кодексы предполагают, что наступит один налоговый год, и ничего не говорят о применении платежей, когда более чем за один налоговый год имеется просроченная дебиторская задолженность.

Чтобы удовлетворить как многолетние планы платежей, так и потребности Подразделения в автоматизации, платежи должны применяться по налоговым годам, чтобы обеспечить надлежащую регистрацию платежной информации. Таким образом, выплаты будут применяться к многолетней дебиторской задолженности следующим образом:

1. Штраф за просрочку / недоплату за самый старый налоговый год; затем
2. Проценты за самый старый налоговый год; затем
3. Налоги с предприятий за самый старый налоговый год.

Эта схема будет повторяться до тех пор, пока не будут уплачены все начисленные штрафы, пени и налоги. Если между платежами начисляются проценты, они выплачиваются до уплаты налогов.

Платежи, полученные Подразделением, обозначенным как квартальный расчетный платеж, дополнительный платеж или платеж с комбинированной налоговой декларацией, не будут применяться к непогашенной дебиторской задолженности, если это не указано налогоплательщиком. Если в комбинированной налоговой декларации указано, что возврат подлежит выплате налогоплательщику и имеется одна или несколько непогашенных дебиторских задолженностей, Подразделение должно передать часть или все возмещение в налоговый год (годы) вместе с причитающимися остатками.Если такая передача состоится, Отдел письменно уведомит налогоплательщика.

Если план платежей существует для одной или нескольких дебиторской задолженности, если не указано иное, любые полученные деньги будут использоваться для погашения остатков, причитающихся по плану платежей.

29.09.2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 02.03.2005
Пересмотрено: 2009, май 2019, сентябрь 2020

---

Налоговая политика предприятия: распределение доходов от роялти

Роялти и остатки считаются доходом от предпринимательской деятельности в соответствии с Законом о налоге на коммерческую деятельность города Портленда и Законом о подоходном налоге с предприятий округа Малтнома.Роялти — это платежи, производимые одним юридическим лицом (лицензиатом или плательщиком) другому юридическому лицу (лицензиару или получателю) в обмен на использование определенных физических активов или интеллектуальной или нематериальной собственности, принадлежащих лицензиару. Ситуации, при которых могут производиться роялти, остаточные выплаты или лицензионные платежи, включают:

• Выплаты авторам книг, напечатанных и распространенных издательствами.
• Платежи записывающимся артистам, авторам песен, музыкальным издателям и звукозаписывающим компаниям, включая права на печать и роялти.
• Выплаты основным исполнителям фильмов или телепрограмм после первоначального использования фильма или телепрограммы.
• Сценаристы и исполнители получают остаточную оплату за свою работу.
• Художники лицензируют свои работы другим лицам, вместо того, чтобы передавать или продавать их напрямую, получая лицензионные или лицензионные платежи.
• Модельеры получают гонорары за разрешение использовать свои имена на одежде других компаний.
• Горнодобывающие компании выплачивают землевладельцам роялти за право добычи природных ресурсов на своей земле.
• Патентообладатели получают лицензионные платежи за право использовать запатентованный процесс, формулу, дизайн и т. Д.
• Лицензионные платежи компании-разработчику программного обеспечения за использование их патентованного продукта.

Роялти, остаточный доход или доход от лицензии должны быть включены в числитель пропорциональной доли города и / или округа при определенных обстоятельствах:

1. Роялти, связанные с недвижимым имуществом, распределяются между городом / округом, если недвижимое имущество находится в городе и / или округе.
2. Роялти от движимого личного имущества распределяются между городом и / или округом:
   • Если и в той мере, в какой собственность используется в городе / округе, или
   • полностью, если коммерческое местонахождение налогоплательщика находится в городе / округе И налогоплательщик не организован в соответствии с законодательством или не подлежит налогообложению в юрисдикции в котором используется имущество. ¹
3. Роялти за патенты и авторские права распределяются между городом / округом, если патент или авторское право используются лицензиатом (плательщиком) в городе / округе, ИЛИ патент или авторское право используются лицензиатом (плательщиком) в штате, в котором лицензиар (получатель) не облагается налогом, И коммерческое местонахождение лицензиара находится в городе / округе.
   • Патент считается использованным в городе / округе в той степени, в которой он используется в производстве, изготовлении, производстве или другой обработке в городе / округе, или в той степени, в которой запатентованный продукт производится в городе. /Округ. Если основание для получения лицензионных отчислений за патенты не позволяет его пропорционально распределить между государством или если процедуры бухгалтерского учета не отражают государства использования, патент используется в том государстве, в котором лицензиар (получатель) имеет коммерческое местонахождение.
   • Авторские права используются в городе / округе в той мере, в какой печатные или другие публикации ² происходят здесь. Если основа поступлений от лицензионных платежей за авторские права не позволяет их пропорционально распределить между государством или если процедуры бухгалтерского учета не отражают государства использования, авторское право используется в государстве, в котором лицензиар (получатель) имеет коммерческое местонахождение. ³

28.06.2011 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.06.2011

¹ ORS 314.630.

² Публикация определяется как: «… распространение копий или фонограмм произведения среди общественности путем продажи или иной передачи права собственности, либо путем сдачи в аренду, аренды или предоставления во временное пользование. Предложение распространить копии или фонограммы группе лиц с целью дальнейшего распространения, публичного исполнения или публичного показа
является публикацией ». Закон об авторском праве 1976 г.

³ ORS 314.645.

---

Налоговая политика для предприятий: Сроки подачи комбинированной налоговой декларации

Кодекс города Портленда, раздел 7.02.510 A.2 и § 12.510 (A) Кодекса округа Малтнома требуют, чтобы комбинированные налоговые декларации подавались до пятнадцатого числа четвертого месяца после окончания налогового года.

Поскольку комбинированные налоговые декларации основаны на информации, представленной в федеральных налоговых декларациях и / или налоговых декларациях штата Орегон, налоговая политика штата Орегон предусматривает изменение срока подачи комбинированной налоговой декларации при изменении федеральной налоговой декларации или налоговой декларации штата Орегон сроки выполнения.

Для налоговых лет, начинающихся 1 января 2016 г. или после этой даты, Налоговая служба изменила срок подачи формы 1120 (C-corporation Returns) на пятнадцатый день четвертого месяца после закрытия налогового года для большинства C- налоговые декларации корпораций.Срок подачи формы 20 (корпоративная акцизная налоговая декларация) и формы 20-INC (корпоративная налоговая декларация) в штате Орегон — пятнадцатый день месяца, следующего за датой платежа в IRS, что на один месяц позже срока платежа для Комбинированная налоговая декларация.

Поскольку комбинированная налоговая декларация C-corporation основана на подаче налоговой декларации Oregon Form 20 / Form 20-INC, срок подачи комбинированной налоговой декларации для C-корпораций автоматически продлевается на один месяц, чтобы соответствовать сроку платежа. для корпоративной декларации Орегона.Это также относится к продленному сроку подачи заявок.

Если на компанию С при таких обстоятельствах наложен штраф, он будет отменен по запросу. Однако срок уплаты налогов на корпорации C не был продлен и по-прежнему подлежит уплате на пятнадцатый день четвертого месяца после окончания налогового года. За просрочку уплаты налоговых обязательств не допускается отказ или уменьшение процентов.

9/29/2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 29.09.2020

---

Налоговая политика в отношении бизнеса: компенсационное пособие для супругов-индивидуальных предпринимателей

Закон о предпринимательской лицензии и Закон о подоходном налоге для супругов, которые подают совместную налоговую декларацию для целей как федерального, так и государственного подоходного налога.Когда совместный заявитель (супруги) платит налог на аренду совместно используемого арендуемого имущества или комбинации имущества, принадлежащего каждому из них в качестве отдельного имущества, каждый супруг считается собственником, и каждый супруг может требовать вычета компенсационного пособия.

Пример 1: Келли Смит и Ева Джонстон женаты и подают совместные федеральные налоговые декларации и налоговые декларации штата. Келли владеет квадроциклом, а Ева арендует коммерческий офис в Портленде. Поскольку и Келли, и Ева соответствуют требованиям права собственности и статуса регистрации, каждый из них может претендовать на право вычета компенсационного пособия в качестве собственника.

Пример 2: Фрэнк и Крис Спаркс подают совместную декларацию. Крис владеет 12 жилыми домами, а Фрэнк работает биржевым маклером. Крис является единственным владельцем для налоговых целей города и округа, и поэтому разрешен вычет только одной компенсации.

В случаях, когда один из супругов владеет бизнесом, а другой супруг работает в этом бизнесе, в некоторых случаях может быть разрешен вычет второй компенсации как в соответствии с Законом о коммерческой лицензии, так и Законом о подоходном налоге.Если супруг, не являющийся собственником, работает более половины рабочего дня (1000 часов в налоговый год), супругу, не являющемуся собственником, также разрешается вычет компенсации. Любая заработная плата, выплаченная супругу, не являющемуся владельцем, должна быть добавлена ​​обратно для определения чистой прибыли в этом случае. Если супруг (а), не являющийся собственником, работает менее 1000 часов, но участие этого физического лица в деятельности за налоговый год не меньше, чем участие в деятельности любого другого физического лица (включая лиц, не являющихся собственниками интересов в деятельности) для В этом году супругу, не являющемуся собственником, будет разрешено удержание компенсации.

Пример 3: Сэм Эндрюс работает оценщиком недвижимости на неполный рабочий день. Супруга Сэма, Энн, работает у Сэма секретарем / бухгалтером. И Сэм, и Энн работают каждый примерно по 650 часов в течение налогового года. Других сотрудников в компании нет. Поскольку никто другой в бизнесе не участвует в большей степени, чем Энн (даже Сэм), Энн будет разрешено удержание компенсации, даже если Энн работает меньше половины рабочего дня.

Пример 4: Фейт Симпсон владеет и управляет художественной галереей в Портленде и насчитывает 11 штатных сотрудников.Вера также владеет коммерческой арендуемой недвижимостью. Супруг Фейт, Дэн, два дня в неделю работает в галерее продавцом. Поскольку Дэн работает не больше половины рабочего дня, и поскольку другие в галерее участвуют в большей степени, чем Дэн, Дэну не разрешается вычитать компенсацию.

18.04.2017 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 11.04.1995
Пересмотрено: 2009, апрель 2017

---

Политика налогообложения бизнеса: De Minimus Exemption Policy

Физические лица (включая заявителей) ) с валовым коммерческим доходом во всем мире менее 20 000 долларов США будут иметь упрощенные требования к регистрации и отчетности.В соответствии с упрощенными требованиями к отчетности, физические лица смогут подавать форму De Minimus Exemption Form (и включать подтверждающие страницы налоговых деклараций за последние три последних завершенных налоговых года) вместо того, чтобы заполнять форму регистрации бизнеса и продолжать подавать форму запроса на ежегодное освобождение. обычно требуется Подразделением каждый год. Физические лица могут подать форму De Minimus Exemption Form один раз и не иметь никаких других требований к подаче до:

1. деятельности, превышающей минимальный порог освобождения от налогообложения валового дохода от бизнеса во всех странах на общую сумму менее 20 000 долларов США; или
2. Отдел специально запрашивает подтверждение освобождения.

Обратите внимание: если валовой доход от бизнеса составляет 20 000 долларов или более в налоговом году, минимальное освобождение от налога больше не применяется в этом налоговом году. Ежегодная форма запроса на освобождение должна быть подана, если валовой доход от бизнеса составляет менее 50 000 долларов за этот налоговый год. Если валовой доход от бизнеса составляет 50 000 долларов или более, необходимо будет подать комбинированную налоговую декларацию за этот налоговый год.

Пример 1: Лицо А состоит в браке и подает совместную налоговую декларацию (совместная подача в федеральной налоговой декларации).Физическое лицо A и их супруга (а) сообщают о доходах от бизнеса в федеральном графике C. Общий валовой доход от бизнеса для обоих графиков C составляет менее 20 000 долларов в каждый из трех последних налоговых лет. Можно подать форму исключения De Minimus. Это создаст учетную запись в Отделе, и ежегодная подача не будет требоваться, если этого не потребует Отдел.

Пример 2: Физическое лицо B ведет коммерческую деятельность в Портленде и округе Малтнома. Лицо B подает одну таблицу C без какого-либо другого дохода от бизнеса.За год 1, год 2 и год общий валовой доход от бизнеса лица Б составил 19 000 долларов. Лицо B подало форму De Minimus Exemption и не имело никаких требований к подаче документов для 4-го, 5-го или 6-го года.

В 7-м году физическое лицо B сообщило в своем Приложении C $ 45 000 валового дохода от бизнеса. минимальное освобождение и должны заполнить форму запроса на ежегодное освобождение, поскольку их общий валовой доход от бизнеса все еще был менее 50 000 долларов.

Пример 3: Предположим те же факты, что и в Примере 2, за исключением 7-го года, физическое лицо B сообщило в своем Приложении C.Физическое лицо B должно подать комбинированную налоговую декларацию и уплатить причитающийся налог.

15.07.2019 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 14.01.2013
Пересмотрено: июль 2019

---

Налоговая политика предприятия: Оценка налоговых обязательств на уровне организации

Настоящая налоговая политика предприятия будет больше не будет применяться к налоговым годам, начинающимся 1 января 2020 г. или позднее.

Закон о лицензировании предпринимательской деятельности города Портленда и Закон о подоходном налоге с предприятий округа Малтнома начисляют налог на уровне юридического лица.Однако, когда два или более физических или иных лица объединяются для ведения бизнеса в юрисдикции в качестве совместного предприятия или для владения арендуемым имуществом в качестве общих арендаторов, обе программы будут ориентироваться на общую валовую и чистую прибыль объединяющихся предприятий для измерения чистой прибыли, рассчитайте пропорциональное распределение и определите статус освобождения валовой выручки. В этих случаях сущность объединенного юридического лица — это партнерство, даже если по форме от юридического лица (й) может не требоваться подавать как единое целое.

Пример 1: Сара, Том и Адам Ройрдан являются равными собственниками в коммерческой аренде в Городе в качестве общих арендаторов. Доход (убыток) от сдачи внаем отражается в Приложении E каждого собственника как часть индивидуальной формы 1040. Для юридического лица декларация о партнерстве не подается. Валовой доход от аренды составляет 120 000 долларов, а чистый доход — 60 000 долларов. Комбинированная налоговая декларация будет подана так, как если бы это партнерство показало чистую прибыль в размере 60 000 долларов США. Если какой-либо владелец должен облагаться налогом для другой коммерческой деятельности, доход по Таблице E будет рассматриваться как текущий налогооблагаемый сквозной доход, как описано в Административном правиле 600 налога на предпринимательство.94-1.

Иногда возникают обстоятельства, которые делают невозможным определение чистой прибыли на уровне предприятия. Такая ситуация может возникнуть, когда в коммерческой деятельности участвует множество физических или юридических лиц, а амортизация и другие отчисления рассчитываются каждым владельцем по-разному в его / ее Таблице E. Если лицо, ответственное за подачу налоговой декларации в организацию, не может определить чистой прибыли и не желает или не может связаться со всеми владельцами для сбора необходимой информации, налоговый отдел может разрешить каждому владельцу подать декларацию от своего имени.Освобождение от налога на валовую выручку не распространяется на индивидуальных владельцев, если валовой доход от самого предприятия составляет 50 000 долларов США или больше. Валовой доход для исключения валовых поступлений определяется на уровне предприятия или совместной деятельности, а не на уровне переноса.

Пример 2: Торговое здание, которое приносит ежегодные убытки, превышающие 500 000 долларов США, принадлежит 14 физическим лицам. Лицо, ответственное за подачу комбинированной налоговой декларации, определило, что невозможно собрать информацию, необходимую для подачи правильной декларации.Отдел удовлетворил ходатайство о том, чтобы все владельцы подали свои собственные комбинированные налоговые декларации. Следовательно, в этом примере для сдачи в аренду Торгового здания необходимо ежегодно подавать четырнадцать деклараций, каждая из которых уплачивает как минимум минимальный налог.

9/29/2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 11.04.1995
Пересмотрено: 1998, июль 2009, сентябрь 2020

---

Налоговая политика предприятия: освобождение от некоторых выплат по уходу за приемными родителями

Некоторые поставщики патронатных воспитателей освобождаются от подачи деклараций в соответствии с Законом о налоге на бизнес-лицензии и подоходном налоге, ТОЛЬКО если весь валовой доход воспитателя составляет исключительно из определенных выплат по патронатному воспитанию, определенных в разделе 131 Налогового кодекса.Воспитатель приемных семей теряет это освобождение от подачи, если поставщик имеет валовой доход от неквалифицированных выплат по уходу за приемными семьями или любой другой коммерческой деятельности, подпадающей под действие Закона о лицензии на ведение бизнеса или Закона о подоходном налоге. Валовой доход от выплат по уходу за квалифицированными приемными семьями учитывается вместе с валовыми поступлениями других предприятий, чтобы иметь право на освобождение от налога на основании валовых поступлений. Чистая прибыль, указанная в Федеральном приложении C, уже не включает соответствующие платежи. Этот чистый доход является налогооблагаемым доходом как для города Портленд, так и для округа Малтнома, если общий валовой доход как квалифицированных, так и неквалифицированных валовых поступлений равен или превышает 50 000 долларов.

Пример: Пол Грин, воспитатель приемных семей, имеет валовой доход от выплаты квалифицированных приемных родителей 56 400 долларов в год, а также получает 23 600 долларов в виде валовых выплат по уходу за приемными семьями, которые не подпадают под раздел 131 Налогового кодекса. У него есть расходы в размере 15 000 долларов, в результате чего чистая прибыль в размере 8 600 долларов (23 600 долларов минус 15 000 долларов). Учреждение по уходу за приемными семьями находится в округе и городе.

Г-н Грин не освобожден от уплаты городского налога на лицензию на ведение бизнеса и подоходного налога округа, поскольку его валовые поступления от всей деловой активности превышают 50 000 долларов.Он должен будет заплатить городской и окружной налог с 8 600 долларов чистого дохода от его бизнеса по уходу за приемными семьями.

28.06.2011 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 11.04.1995
Пересмотрено: 2010, июнь 2011

---

Политика налогообложения предприятий: освобождение от определенных видов сельскохозяйственной деятельности

Человек освобожден от уплаты налога от налогообложения в соответствии с Законом о предпринимательской лицензии и Законом о подоходном налоге, если единственные операции этого лица в пределах города и округа ограничиваются исключительно выращиванием, сбором и продажей собственного урожая или кормлением, управлением и продажей собственного урожая. домашний скот, домашняя птица, домашние животные или пчелы.Эти действия должны осуществляться только от имени этого человека; они не могут проводиться от имени других. Освобожденные виды деятельности не включают переработку продуктов, выходящую за рамки тех видов деятельности, которые обычно связаны с выращиванием, выращиванием или сбором таких продуктов. Если человек осуществляет деятельность, не освобожденную от налогов, освобождение от налогов на сельскохозяйственную деятельность теряется, и доход от всех видов деятельности, включая сельскохозяйственную деятельность, регулируется законами о лицензии на ведение бизнеса и налоге на прибыль.

Пример 1: Местный питомник выращивает цветущие растения и деревья и продает их со своей фермы в графстве. Наряду с собственной продукцией местный питомник также продает растительные корма, удобрения, почву для растений и глиняную посуду. Местный питомник не попадает под защиту права на сельскохозяйственную деятельность, поскольку он продает продукты, отличные от своих собственных сельскохозяйственных культур, и поэтому должен подавать налоговую декларацию округа и рассчитывать налог на все виды деятельности, проводимые организацией.

Пример 2: White Corporation занимается выращиванием и уборкой пшеницы и других зерновых культур.White Corporation перемалывает собранные зерна для производства муки, которую затем продает клиентам в ходе своей деятельности. Хотя выращивание и сбор урожая зерновых являются сельскохозяйственной деятельностью, White Corporation не освобождается от налогообложения. Измельчение зерна в муку — это перерабатывающая деятельность, которая не освобождается от налога, и, следовательно, все виды деятельности подлежат налогообложению в городе и округе.

Пример 3: Эми Сторм выращивает фрукты и овощи на своей ферме в графстве.Когда фрукты и овощи готовы к сбору, бригады Эми собирают, моют, осматривают и сортируют урожай. Эми Сторм освобождена от налогов, поскольку мытье, осмотр и сортировка урожая являются второстепенными при выращивании ее урожая.

Пример 4: Stevenson Chickens занимается разведением птицы. Stevenson Chickens использует цыплят в своей мясоперерабатывающей операции, при которой цыплята забивают, обрабатывают, упаковывают или консервируют для продажи потребителю.Хотя выращивание цыплят является сельскохозяйственной деятельностью, оно не освобождается от налогообложения, поскольку обработка цыплят выходит за рамки того, что связано с выращиванием, выращиванием или сбором цыплят.

7/8/2009 Сью Клобертанц
Дата принятия директора

Принято: 11.04.1995
Пересмотрено: июль 2009 г. 600.93-4A (Удержание налога на самозанятость и удержание страховых взносов за медицинское обслуживание), самозанятые лица, которым разрешена федеральная корректировка части их расходов на медицинское страхование, могут получить вычет, равный федеральному вычету, в качестве корректировки чистого дохода за бизнес-лицензия и налог на прибыль.

При определенных обстоятельствах федеральный кредит (например, налоговый кредит на медицинское страхование) может быть востребован вместо федерального вычета. В случаях, когда этот зачет берется самозанятыми лицами и существует соответствующее изменение (вычитание), разрешенное штатом Орегон, город Портленд и округ Малтнома разрешают вычитание в строке 4 формы SP для суммы взносы на медицинское страхование, разрешенные Орегоном в виде вычета.

28.02.2012 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.02.2012

---

Налоговая политика для предприятий: освобождение от налогов для министров

Статус двойного налогообложения для целей федеральной налоговой отчетности министров религия привела к тому, что разные конфессии сообщают вознаграждение за министерские (пастырские) услуги либо в виде заработной платы W2, либо в форме дохода по форме 1099.

Для целей отчетности по налогу на бизнес-лицензию и налогу на прибыль должным образом рукоположенные, уполномоченные или лицензированные служители церкви могут быть освобождены по причине валовых поступлений от требований к подаче документов обеих программ. Освобождение может применяться независимо от того, является ли священник служащим церкви или самостоятельно занятым лицом в соответствии с правилами общего права или 7-факторным тестом *. Независимо от статуса занятости, служитель должен иметь право проводить религиозное богослужение, выполнять священнические функции и совершать таинства или таинства в соответствии с предписанными принципами и практикой церкви или деноминации, в которой он или она должным образом рукоположены, уполномочены или лицензированы ( Постановление о доходах 65-124, 1965 CB 60; Публикация 517.)

Освобождение может быть запрошено, когда вознаграждение министра указано для целей федерального налогообложения в форме 1099, а затем в форме 1040, Приложение C — Прибыль и убытки от коммерческой деятельности. Для целей налога на лицензию на ведение коммерческой деятельности и налога на прибыль от предпринимательской деятельности вознаграждение за министерские услуги, указанное в форме 1099, не включается в расчет валовой выручки. Следовательно, может произойти освобождение от налога по причине валовой выручки.

Чтобы определить, освобожден ли министр от налогообложения по причине валовых поступлений, вычтите вознаграждение по форме 1099 из общей суммы валовых поступлений по Приложению C.Если остаток составляет 50 000 долларов или меньше, министр освобождается от требований лицензирования и подачи документов. Однако, если остаток превышает 50 000 долларов, необходимо использовать следующую формулу пропорционального распределения. Все вознаграждения, за исключением заработной платы W2, но включая доход по форме 1099 за министерские услуги, суммируются в знаменателе. Форма 1099 доход от министерских услуг не включается в числитель. Затем налоги рассчитываются с использованием этого процента, умноженного на чистую прибыль субъекта в комбинированной налоговой декларации.

Вознаграждение за гонорары (свадьбы, похороны и т. Д.) Или другую коммерческую деятельность, как в городе и округе, так и за их пределами, должно составлять менее 50 000 долларов, чтобы иметь право на освобождение от налога по причине валовой выручки.

Пример 1: Пастор Том Кристофер — должным образом рукоположенный служитель религии. Его церковь сообщает о его вознаграждении в размере 50 000 долларов для целей федерального налогообложения в форме 1099. В течение года он проводил церемонии на свадьбах и похоронах, получая в общей сложности 1200 долларов гонорара за эти услуги.Как его вознаграждение по форме 1099, так и гонорары указаны в форме 1040, Приложение C — Прибыль и убытки от коммерческой деятельности, в результате чего общая валовая выручка составила 51 200 долларов. Для целей налога на лицензию на ведение бизнеса и налога на прибыль, 50 000 долларов США в размере вознаграждения по форме 1099 за пасторские услуги могут быть вычтены из общей суммы валовых поступлений по Приложению C, чтобы определить освобождение от налога на основании валовых поступлений. Оставшиеся 1200 долларов меньше пороговой суммы в 50 000 долларов. Таким образом, пастор Кристофер освобожден от требований к подаче документов как для налога на лицензию на ведение бизнеса, так и для целей налога на прибыль.

Пример 2: Пастор Джоан Соренсон является должным образом рукоположенным служителем религии. Ее церковь сообщает о ее вознаграждении в размере 30 000 долларов для целей федерального налога в качестве заработной платы в форме W2. Она получила 2500 долларов гонораров и 48000 долларов дохода по форме 1099 за коммерческую деятельность, не связанную с выполнением пастырских услуг. 30 000 долларов США указаны как заработная плата в форме 1040; оставшиеся 50 500 долларов указаны в Графике C — Прибыли и убытки от коммерческой деятельности. Она не освобождена от требований к подаче налоговых деклараций и для целей налога на коммерческую лицензию и налога на прибыль.

Пример 3: Питер Льюис — служитель музыки в Церкви мира. Он не рукоположен, не уполномочен или лицензирован своей церковью или деноминацией. Его обязанности связаны именно с музыкальной программой церкви. Он получает вознаграждение в размере 5000 долларов за свои обязанности и получает форму 1099. Его общий доход по Графику С от коммерческой деятельности составляет 54000 долларов, включая 5000 долларов за его обязанности в качестве министра музыки. Он не освобождается от требований к подаче документов из-за валовой выручки, поскольку он не соответствует определению министра, как это определено этой политикой.

15.07.2009 Сью Клобертанц
Дата Директор

Принято: 12.04.1996
Исправлено: июль 2009

* Комиссар Weber V, 103 T.C. (1994) [PCL1B]

---

Налоговая политика предприятий: компания с ограниченной ответственностью (LLC) и товарищество с ограниченной ответственностью (LLP). Удержание компенсации владельцев. партнеры или члены LLC, а также партнеры с ограниченной ответственностью и участники LLC, считающиеся партнерами с ограниченной ответственностью.Бюро рассмотрело как историческую цель определения различных вычетов для общих и ограниченных партнеров, так и раздел 1.469-5T (e) (3) Временных правил IRS. Основываясь на этом обзоре, Бюро считает, что те партнеры и члены LLC, которые участвуют в повседневной деловой деятельности партнерства или LLC, должны рассматриваться как полные партнеры.

Бюро будет рассматривать всех участников LLC и партнеров LLP, которые получают доход от партнерства или LLC, облагаемый налогом как доход от самозанятости, как это определено в Разделе 1402 (b) IRC, как полных партнеров или участников для расчета вычета из компенсации собственнику.

В случаях, когда деятельность LLC или LLP не требует, чтобы доход от деятельности определялся как доход от самозанятости (например, арендная деятельность), Бюро будет рассматривать участников LLC или партнеров LLP в качестве полных партнеров для целей компенсационного вычета, если верны все три из следующих фактов:

1. Участнику или партнеру с ограниченной ответственностью предоставляется «контроль», который эквивалентен полному партнеру. Такой контроль определяется как контроль над повседневной деятельностью товарищества или ООО, который был бы эквивалентен полному партнеру.Чтобы участник LLC считался генеральным партнером, которому предоставлен «контроль» над повседневной деятельностью LLC, такие участники обычно должны быть обозначены LLC «членами-менеджерами».
2. Член или партнер с ограниченной ответственностью должен принимать материальное участие в деловой активности. Такое материальное участие не может быть менее 100 часов в течение любого налогового года.
3. Член LLC или партнер с ограниченной ответственностью является владельцем капитала. Если участник LLC или партнер с ограниченной ответственностью является владельцем капитала только неполный год, вычет компенсации собственником будет ограничен пропорциональным вычетом компенсации, как указано в Административном правиле 600.93-6.

Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, член LLC или партнер с ограниченной ответственностью считается партнером с ограниченной ответственностью для целей налога на лицензию на ведение бизнеса и подоходного налога с бизнеса округа Малтнома.

Как правило, если участник LLC обозначен в налоговой декларации партнерства США (Форма 1065 K-1) как «Генеральный партнер или член-менеджер LLC», это будет предполагаемым доказательством того, что участник должен считаться генеральный партнер для целей вычета компенсационного пособия собственнику — если только доказательства не показывают, что ограниченная активность члена недостаточна для того, чтобы гарантировать вычет компенсации собственнику.Напротив, если участник LLC обозначен в форме 1065 K-1 как «Партнер с ограниченной ответственностью или другой участник LLC», такой участник будет считаться партнером с ограниченной ответственностью для целей вычета компенсации собственнику, если только существенная деятельность участника не гарантирует компенсационный вычет собственнику.

Полномочия для определенных членов LLC и партнеров LLP считаться полными партнерами для целей Закона о налогообложении бизнес-лицензий и Закона о подоходном налоге принадлежат Налоговому управлению.Если возникает спор относительно того, может ли член LLC или другой партнер с ограниченной ответственностью считаться генеральным партнером в соответствии с этой политикой, окончательное решение Налогового управления, подписанное директором Бюро, будет окончательным представлением
таких полномочий.

Пример 1: Columbia Collective LLC — это ООО с пятью участниками, все участники имеют равные права собственности и равное право голоса по вопросам бизнеса. ООО владеет большим коммерческим зданием. Члены нанимают бизнес-менеджера, не являющегося членом, для управления арендной деятельностью.Бизнес-менеджер следит за состоянием собственности и собирает арендную плату, причитающуюся ООО. Все рутинные деловые операции находятся в ведении бизнес-менеджера. Члены LLC встречаются ежегодно и иногда голосуют по электронной почте по конкретным нестандартным вопросам в течение года. Ни один из членов не принимает материального участия в деловой активности. В этом случае Бюро будет рассматривать всех членов как партнеров с ограниченной ответственностью, поскольку они обычно не участвуют в повседневной деловой деятельности LLC.

Пример 2: Rama Residential LLC — это семейная LLC из трех членов, 50% которой принадлежит отцу, а 25% — матери и ребенку. ООО владеет жилым комплексом из 20 квартир. Отец тратит более 100 часов в год на ремонт квартир и сбор просроченной квартплаты. Мать и ребенок не имеют прямого отношения к жилому комплексу. В этом случае Бюро сочтет отца генеральным партнером в связи с его деятельностью и контролем. Остальные участники будут считаться партнерами с ограниченной ответственностью.

Пример 3: Chuck’s Auto Repair LLC — это ООО с двумя участниками с двумя владельцами по 50%. Чак Смит — менеджер бизнеса, активно занимается ремонтом автомобилей. Второй участник предоставил Чаку средства для ведения бизнеса. Из 150 000 долларов чистого дохода LLC 75 000 долларов США обозначены как доход «Самостоятельная работа». В этом случае Бюро сочтет Чака Смита Генеральным партнером. Другой участник будет считаться партнером с ограниченной ответственностью.

8/23/2011 Thomas Lannom
Дата Директора

Принято: 18.08.1998
Обновлено: 2009, август 2011

---

Политика налогообложения бизнеса: перенос чистых операционных убытков Отказ и резерв на изменения в организации

При определении налогооблагаемого дохода Кодекс города Портленда (PCC) 7.02.600 (I) и Кодекс округа Малтнома (MCC) § 12.600 (I) позволяют использовать распределенные чистые операционные убытки, понесенные в течение пяти последовательных предыдущих налоговых лет, в качестве дополнительного вычета, ограниченного 75% распределенной чистой прибыли. Закон о налогообложении предпринимательской деятельности до 2008 налогооблагаемого года позволял передавать чистые операционные убытки от одного налогоплательщика к другому, если изменение юридического лица не изменило «сущность бизнеса». Эта формулировка была исключена из PCC 7.02 в 2008 году. ни один закон не предусматривает перенос чистых операционных убытков, когда первоначальный налогоплательщик меняет налоговую организацию или сливается с другой организацией.В отсутствие такого прямого резерва чистый операционный убыток не может быть перенесен на оставшуюся или переданную организацию, если только налоговое законодательство и нормативные акты штата Орегон не поддерживают такую ​​передачу.

Как правило, если корпорация сливается с убыточной корпорацией, оставшаяся консолидированная организация может вычесть чистые операционные убытки только в размере менее 75% от распределенной чистой прибыли или ограничений, налагаемых правилами «SRLY» («Год ограничения отдельного дохода» — См. Раздел 1.1502-21 (c) Правил IRS). Никакие чистые операционные убытки не могут быть перенесены обратно, и все чистые операционные убытки ограничены максимум 5-летним переносом на будущие периоды, даже если использование таких убытков было ограничено правилами SRLY.

S-Corporation, которая объединяется с другой корпорацией (как «Q-Sub»), или C-корпорация, которая объединяется с S-Corporation в качестве дочерней компании S-Corporation, не будет переносить чистые операционные убытки на будущие периоды. федеральные налоги или налоги штата. Предыдущие налоговые атрибуты, такие как чистый операционный убыток, остаются внутри дочерней компании. Следовательно, в таких случаях перенос чистого операционного убытка на будущие периоды не может производиться без доказательства того, что такой перенос чистого операционного убытка напрямую доступен для целей федерального налога и налога штата.

Как правило, «физическое лицо» (физическое лицо, корпорация, товарищество и т. Д.), Которое вычитает чистый операционный убыток, должно быть тем же «физическим лицом» (т. Е. Той же налоговой организацией), которое изначально произвело чистый операционный убыток. Изменение названия корпорации или небольшая реструктуризация, как правило, не приводят к отклонению переноса чистых операционных убытков на будущие периоды. В таких случаях, если налоговая организация сохраняет тот же федеральный идентификационный номер, Налоговое управление разрешит вычет предыдущих чистых операционных убытков, как если бы никаких изменений не было.Если федеральный идентификационный номер изменился, налогоплательщик должен будет доказать Налоговому управлению, что такие изменения не сделали недействительным использование им чистых операционных убытков, перенесенных на будущие периоды для целей федерального налога и налога штата. Если вычет разрешен в соответствии с федеральными налоговыми законами и постановлениями, а также в соответствии с налоговыми правилами штата, вычет будет разрешен в той же относительной степени для налога на коммерческую лицензию города Портленда и подоходного налога с предпринимательской деятельности округа Малтнома.

28.06.2011 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.06.2011

---

Налоговая политика для бизнеса: Корректировка партнерских отношений Подоходный налог с предприятий округа Малтнома, налог рассчитывается на уровне предприятия в соответствии с Кодексом города Портленда 7.02.110 (A) и § 12.110 (A) Кодекса округа Малтнома. Партнерства, которые приобретают активы, основываются на активах (внутренняя основа), в то время как партнеры имеют основу на их индивидуальной заинтересованности в партнерстве (внешняя основа). Продажа партнерских интересов может создать дисбаланс между внутренней и внешней базой. Раздел 754 IRS позволяет частично исправить это несоответствие на уровне партнерства, позволяя партнерству увеличивать свою базу и соответствующую амортизацию. Однако это пособие распределяется (через График K и K-1) только вовлеченному партнеру (партнерам).Хотя форма выбора Раздела 754 является партнерской транзакцией, по сути, она считается транзакцией на уровне партнера, поскольку имеет прямое отношение к расчету внешней базы.

Вычет для увеличения базы для активов партнерства, связанных с выборами в соответствии с разделом 754 Налогового кодекса (IRC) (который допускает корректировки по разделу 743 IRC), не допускается для налога на коммерческую лицензию города Портленда или дохода от предпринимательской деятельности округа Малтнома. Налог. Усиленная основа применяется только к индивидуальному партнеру и отражается в Таблице K-1 партнера, независимо от того, что она также могла быть указана в Таблице K возврата партнерства.

Пример: Физические лица A, B и C образуют Партнерство Z как равные партнеры (каждому принадлежит по 33,3%). Товарищество покупает здание за 600 000 долларов. В течение следующих пяти лет товарищество амортизировало здание на 60 000 долларов, и теперь у него осталась базовая сумма в 540 000 долларов. Этот амортизационный вычет был использован для уменьшения налогооблагаемого дохода города / округа Партнерства Z. Теперь каждый из трех партнеров имеет базовую сумму в 180 000 долларов.

Физическое лицо А затем продает свою долю в Партнерстве Z физическому лицу D за 500 000 долларов.Прибыль от продажи доли участия, признанной физическим лицом A, в размере 320 000 долларов США, как правило, не подлежит обложению налогом на коммерческую лицензию города Портленда или подоходным налогом округа Малтнома, поскольку это инвестиционный доход физического лица. Физическое лицо D теперь имеет амортизируемую основу в размере 500 000 долларов США в рамках своей партнерской доли. Если Партнерство Z выберет раздел 754 IRC, Физическое лицо D может получить дополнительный вычет амортизации из своей федеральной налоговой декларации на основе увеличения «внешней базы» приобретенного актива Физическим лицом D.Однако этот вычет не допускается в налоговой декларации города / округа Партнерства Z.

10/11/2017 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 10/11/2017

---

Налоговая политика предприятия: Ограничения по потерям пассивной деятельности

В определенных ситуациях вычет потерь от аренды ограничен федеральными правилами о пассивных потерях. Штат Орегон следует федеральным правилам пассивных убытков.Как описано в разделе 7.02.100 (K) Кодекса города Портленда и § 12.100 Кодекса округа Малтнома, «доход» означает чистый доход от любого бизнеса, который подлежит отчетности в штате Орегон для целей личного дохода, корпоративного акциза или подоходного налога. перед любым распределением или распределением для работы вне штата, или вычетом чистого операционного убытка, перенесенного на будущие периоды или перенесенного назад.

Таким образом, город и округ будут ограничивать пассивные убытки таким же образом, как они были ограничены в федеральных доходах и доходах штата Орегон.Неиспользованные пассивные убытки могут быть перенесены на будущие периоды таким же образом, как и при возврате федерального и штата Орегон.

Пример. В своей федеральной форме 1040 2010 г., Приложение E, физическое лицо сообщает об убытках от аренды в строке 22 в размере 100 000 долларов. Они сообщают о вычитаемых убытках от аренды в размере 10 000 долларов в строке 23. Строка 23 (строка 26, если существует несколько объектов собственности) представляет собой убыток города / округа, допустимый в текущем году, и будет включен в строку 3 комбинированной налоговой декларации (SP-2010) ). Неиспользованные пассивные убытки (если таковые имеются) переносятся на будущие периоды.

Примечание. Только убытки, указанные в строке 9 или строке 19 объединенной налоговой декларации, могут рассматриваться как чистые операционные убытки для целей города / округа (и потенциально вычитаться в строках 10 и 20 налоговых деклараций за последующий год).

28.06.2011 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.06.2011

---

Налоговая политика предприятия: план платежей

Налоговое управление признает, что иногда это может быть невозможно для налогоплательщик уплатить свои налоговые обязательства в полном объеме.Чтобы стимулировать выплату всех причитающихся сумм, Бюро рассмотрит возможность составления плана платежей для обеспечения взыскания. Налогоплательщики не имеют права на план платежей, если налогоплательщик относится к одной из следующих категорий:

• Налогоплательщик не выполнил план платежей с Бюро в течение последних 2 лет.
• Налогоплательщик направлен в городскую прокуратуру для подачи иска; вместо этого они должны сделать
  признание в суде.

План платежей может быть утвержден, если у налогоплательщика нет другого метода финансирования этого долга (например, денежные авансы по кредитной карте, поступления от жилищного кредита, бизнес-ссуды и т. Д.).Налогоплательщик должен соблюдать налоговые нормы города и округа в течение срока действия плана платежей.

Настройка плана платежей

Существует плата за настройку плана платежей в размере 25 долларов США. Этот сбор необходимо добавить к сумме первого платежа. Специалист по доходам и налогам может обсудить варианты плана платежей и дать согласие налогоплательщику при условии, что эти варианты соответствуют критериям, установленным ниже. Однако налогоплательщик должен подписать и вернуть соглашение о плане платежей и перечислить плату за установку в размере 25 долларов США вместе с первым ежемесячным платежом, в противном случае план платежей будет отменен.

Для утверждения плана платежей остаток, причитающийся Бюро, должен составлять не менее 300 долларов. Минимальный ежемесячный платеж будет составлять не менее 25 долларов США, а количество платежей не будет превышать 12, если только причитающийся остаток не превышает 10 000 долларов США. В этом случае количество платежей не будет превышать 24. Если требуются условия, выходящие за рамки этих, руководитель или менеджер Бюро должны утвердить план платежей. Срок платежа по плану платежей — 10 или 25 число месяца, по крайней мере, через 16 дней после даты создания плана платежей.Все платежи должны быть произведены в установленный срок, в противном случае будут начислены штрафы, как описано ниже, и план платежей будет считаться невыполненным, и любой непогашенный остаток будет подлежать немедленной оплате.

Пени и начисление процентов

Проценты начисляются во время плана выплат в соответствии с разделом 7.02.710 PCC и разделом 12.710 MCC.

Если платеж получен с опозданием, взимается штраф в размере 5% от суммы платежа, который подлежит немедленной оплате. Бюро разрешит один просроченный платеж.Второй просроченный платеж приведет к немедленному погашению всей непогашенной суммы. Кроме того, любой отказ от штрафных санкций, предоставленный в соответствии с политикой оценки штрафных санкций Бюро, будет немедленно восстановлен до непогашенного остатка.

7/8/2009 Sue Klobertanz
Дата принятия директора

Принято: 15.03.2004
Пересмотрено: декабрь 2004 г., июль 2009 г.

---

Налоговая политика предприятия: начисление штрафа

Согласно Кодексу Портленда (« PCC ») Разделы 7.02.700 A — C и Кодекс округа Малтнома («MCC») § 12.700 (A) — (C), штрафы будут наложены за два случая несвоевременной подачи или платежа и один случай недоплаты. Налоговый инспектор может столкнуться со всеми тремя штрафами сразу, если не будут соблюдены сроки и произведены недостаточные платежи.

Согласно разделу PCC 7.02.700 F и MCC § 12.700 (F), налоговый отдел (отдел) может отменить или уменьшить любой штраф, определенный согласно разделам PCC с 7.02.700 A до C и MCC § 12.700 (A) по (C) , по уважительной причине и в соответствии с письменными правилами.В соответствии с этим органом штрафы будут оцениваться в следующем порядке:

1. Штраф за просрочку платежа / подачу за подачу / уплату после первоначального срока (до 25% от общей суммы налоговых обязательств)
2. Штраф за просрочку платежа / подачу / оплата после продленного срока (до 25% от общей суммы налоговых обязательств)
3. Штраф за недоплату (5% от недоплаченного налога)

Штрафы суммируются. На налогового инспектора, нарушившего все положения о штрафах, будет наложен штраф за каждое нарушение.Однако город или округ не желают устанавливать штрафы в размере 55% налога. Штрафы будут начисляться в указанном выше порядке. Если размер штрафа составляет 25% (5% плюс 20%), все последующие штрафы, подлежащие уплате за налоговый год, ограничиваются 5% каждый. Минимальная сумма штрафа составляет 5 долларов.

Для целей штрафа за просрочку платежа, установленного в соответствии с разделом PCC 7.02.700 A.2 и B.2 и пунктом 12.700 (A) (1) (b) и (B) (1) (b) MCC, этот штраф будут начислены на общую сумму недоплаченных налоговых обязательств.

Эта политика не ограничивает 100% штраф за отказ подать в течение трех или более лет подряд. 100% штраф — это часть начального расчета штрафа, который будет оцениваться без ограничений. Кроме того, эта политика не ограничивает штрафы, начисляемые за отдельные налоговые годы, даже если декларации за несколько налоговых лет подаются одновременно.

Измененная комбинированная налоговая декларация, полученная Подразделением, не будет подвергаться штрафу за просрочку платежа, если оплата любого дополнительного налога уплачивается вместе с измененной налоговой декларацией.Любые изменения в налогах в связи с измененной декларацией или аудитом, которые влияют на «безопасную гавань» штраф за недоплату и / или положение о процентах за недоплату за другие периоды, могут привести к перерасчету штрафов за недоплату или процентов за недоплату за эти периоды.

Пример 1: ABC Inc. не может подать заявление о продлении срока и уплатить налоговые обязательства 15.04.19. 30 марта 2020 года подана комбинированная налоговая декларация с обязательством по подоходному налогу с предприятий округа Малтнома в размере 650 долларов США и обязательством по уплате налога на получение лицензии на ведение бизнеса в Портленде в размере 900 долларов США на общую сумму в размере 1550 долларов США.На этот возврат будет наложен штраф за просрочку подачи за подачу после первоначального срока. За подачу заявки после продленного срока не начисляется штраф, поскольку продленный срок никогда не предоставлялся. Так как просрочка составляет четыре месяца или более, в общей сложности будет начислено 25% от общей суммы налога. Общий штраф за просрочку подачи документов составляет 387,50 долларов США (общая сумма налоговых обязательств: 1550 долларов США x 25%).

Кроме того, по обеим программам причитается штраф за недоплату, поскольку 90% текущих налоговых обязательств или 100% налоговых обязательств предыдущего года не были уплачены к первоначальному сроку подачи комбинированной налоговой декларации.Штраф за недоплату составляет 5%, поэтому общий штраф составит 30%. В этом примере штраф за недоплату составляет 77,50 долларов (Общая сумма недоплаченного налога: 1,550 долларов США x 5% штраф за недоплату)

Обратите внимание, что штраф за просрочку подачи документов основан на общем налоговом обязательстве, а штраф за недоплату основан на недоплаченном налоговом обязательстве. Для расчета этих штрафов может использоваться другая налоговая база. В этом примере, однако, штраф за позднюю подачу заявки и штраф за недоплату начисляются с одинаковой суммы, поскольку предоплата не была получена.

9/29/2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 29.03.1994
Пересмотрено: 1998, 2004, июль 2009, сентябрь 2020

---

Налоговая политика предприятия: запросы на отказ от штрафных санкций

It это политика отдела доходов («Подразделение»), направленная на содействие предприятиям в соблюдении и поощрение будущего добровольного соблюдения Главы 7 Кодекса города Портленда (PCC).02 и Кодекс округа Малтнома (MCC) § 12. Для достижения этой цели может потребоваться отмена или уменьшение суммы штрафа.

Подразделение уполномочено оценивать, отменять или уменьшать начисленные штрафы в соответствии с письменной политикой.

Отказ от штрафа за просрочку подачи / платежа или недоплату может быть предоставлен по разумной причине после получения письменного запроса. Для отмены штрафа необходимо уплатить все налоги и проценты. Примеры разумных причин включают:

• Смерть или серьезное заболевание налогоплательщика или его ближайших родственников,
• Неизбежное и непредвиденное отсутствие налогоплательщика из штата Орегон в течение двух недель до установленной даты возврата;
• Уничтожение в результате пожара, стихийного бедствия или другого несчастного случая (включая кражу) документации налогоплательщика, необходимой для подготовки декларации;
• Доверие к неверной письменной информации от сотрудника Подразделения, при условии, что налоговый декларант предоставил Подразделению полную информацию по делу, и нельзя было разумно ожидать, что он разбирается в предмете.Это не будет включать дату подачи декларации, за исключением случаев, когда декларация предназначена для короткого налогового периода и не существует расхождения между сроком подачи для целей штата / федерации и целями города / округа;
• Действия налогового органа, повлекшие за собой начисление штрафа за один налоговый год, что является правонарушением со стороны налогового органа впервые. Это обстоятельство доступно только для ранее соблюдающего налогового законодательства и не распространяется на налоговое ведомство с начислением штрафа за несколько лет;
• Оплата в полном объеме причитающегося налога (через перенос кредита или ежеквартальные платежи) к первоначальной дате платежа, и федеральный запрос на продление был подан в Налоговую службу, но не подан отдельно в Подразделение; или
• Любое другое чрезвычайное обстоятельство, которое помешало налогоплательщику соблюдать Кодексы города и округа.Решение о том, что событие было чрезвычайным и дает налогоплательщику право на освобождение от уплаты штрафа, принимает исключительно Отдел.

Подразделение может потребовать доказательства и / или объяснения третьей стороны, чтобы утвердить запрос об отказе от штрафных санкций.

Отказ от штрафа предоставляется только один раз. Директор налогового отдела или назначенное им руководство может утвердить запрос об освобождении от уплаты штрафа. Назначенный Директором может решить, что уместно предложить снижение штрафа.Любое уменьшение штрафа осуществляется по собственному усмотрению назначенного лица на основании истории соблюдения нормативных требований в бизнесе и обстоятельств, приведших к оценке штрафа. Как правило, штраф не будет уменьшен ниже первоначальной суммы штрафа в размере 5% от налогового обязательства.

29.09.2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 26.01.1994
Исправлено: 1999, март 2004, октябрь 2004, июль 2006, июль 2009, апрель 2020, сентябрь 2020

---

Налоговая политика для предприятий: брокеры по недвижимости с отдельным видом деятельности (включая аренду жилья)

Согласно ORS 696.365: «Город или округ не могут облагать налогом бизнес-лицензию или собирать налог на бизнес-лицензию с физического лица, имеющего лицензию брокера по недвижимости, которое занимается профессиональной деятельностью с недвижимостью только в качестве агента основного брокера по недвижимости».

Это исключение будет применяться только в том случае, если агент основного брокера по недвижимости не ведет другой отдельной коммерческой деятельности. Если физическое лицо, занимающееся освобождением от уплаты налогов в качестве брокера по недвижимости, имеет квитанции от другой коммерческой деятельности в пределах города Портленд (включая арендную плату за аренду жилья в Портленде), такое лицо должно уплатить налог на коммерческую лицензию города Портленда, если объединенная коммерческая деятельность генерирует Валовая выручка в размере 50 000 долларов США или более в любом налоговом году.Тем не менее, при расчете налога на получение лицензии на ведение бизнеса в Портленде для отдельной коммерческой деятельности не учитываются валовые и чистые доходы от брокерской деятельности по операциям с недвижимостью.

Пример:

Брокер по недвижимости:

1. Получает брутто комиссионные по недвижимости в размере 45 000 долларов США (с чистой прибылью 12 000 долларов США).
2. Имеет жилой дуплекс в городе Портленд с общей арендной платой 20 000 долларов.
3. Сообщает о чистом убытке от дуплекса в размере (2 000 долларов США).

Брокер по недвижимости должен подать и уплатить как подоходный налог с предприятий округа Малтнома, так и налог на коммерческую лицензию города Портленда со следующих доходов:

I. Подоходный налог с предприятий округа Малтнома (определяется для всех доходов от бизнеса)

Брутто Доход: 65 000 долларов США (45 000 долларов США + 20 000 долларов США)

Чистый доход с учетом налога Малтнома: 10 000 долларов США (12 000 долларов США — 2000 долларов США)

II. Городской налог на лицензию на ведение бизнеса в Портленде (определяется только для доходов от бизнеса, кроме комиссий на недвижимость, полученных в качестве брокера)

Валовой доход: 20 000 долларов ¹

Чистый доход, облагаемый Портлендским налогом на бизнес-лицензии: (2000 долларов)

¹ Освобождение от налога на валовую выручку применяется только в том случае, если деловая активность из всех источников составляет менее 50 000 долларов США.Кроме того, отдельное освобождение менее чем для 10 жилых единиц не применяется, если имеет место какая-либо другая коммерческая деятельность, независимо от того, каким образом эта коммерческая деятельность освобождена от уплаты налогов.

15.05.2012 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 15.05.2012

---

Политика налогообложения предприятий: Возврат

Политика налогового отдела заключается в своевременной обработке всех потребовал возмещения переплаты по налогу на коммерческую лицензию города Портленда и подоходному налогу округа Малтнома.Если отдел определяет, что налогоплательщик имеет право на возмещение, и не утвердил возмещение в сроки, указанные в главе 7.02.720 Кодекса города Портленда и § 12.720 Кодекса округа Малтнома, налоговый орган имеет право на простой процент на их возмещение, как указано в вышеупомянутые коды.

При определении сроков получения права на возврат процентов Подразделение определяет один месяц как 30 календарных дней. Для определения даты подачи декларации или иного требования о возврате налоговый декларант должен предоставить все необходимые подтверждающие налоговые страницы и запрошенную документацию для заполнения.Налоговая декларация или запрос на возврат не будут считаться действительными до тех пор, пока Подразделение не получит полную налоговую декларацию за налоговый период, за который запрашивается возврат.

Если запрошенная информация не была предоставлена ​​для обоснования требования о возмещении, четырехмесячный процентный период возмещения не начинается до тех пор, пока информация не будет получена. Если налоговый инспектор не ответит на какие-либо запросы о предоставлении информации в течение срока, указанного в письменной переписке Отдела, или до даты, согласованной Отделом и налоговым органом, Отдел откажет в возврате, и он должен будет повторно подать свой запрос на возврат для налоговый период.

Пример 1: налоговый декларант за календарный год подает свою объединенную налоговую декларацию со всеми необходимыми подтверждающими налоговыми страницами, запрашивая возврат 17 февраля. Подразделение выдает возврат 1 августа. Налоговая декларация не имеет права на возмещение процентов, поскольку Возврат был произведен в течение четырех месяцев после первоначальной даты возврата.

Пример 2: налоговый орган за календарный год подает своевременную комбинированную налоговую декларацию с запросом на возврат, но не включает подтверждающие налоговые страницы в свою декларацию.Три месяца спустя, 10 июля, налоговый орган подает необходимые подтверждающие налоговые страницы. Окно расчета процентов на возврат не начнется до 10 июля, когда налоговый орган предоставит необходимые подтверждающие налоговые страницы.

Пример 3: Партнерство своевременно подает комбинированную налоговую декларацию без подтверждающих налоговых страниц с запросом на возврат. Партнерство не отвечает на запросы информации для проверки требования о возмещении. Отдел отклоняет их запрос на возврат. Партнерству потребуется повторно подать заявку на возмещение, указав необходимую информацию.Поскольку изначально в возврате было отказано, окно процентов по возврату возобновится с вновь поданным требованием о возврате.

9/29/2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 29.09.2020

---

Политика налогообложения бизнеса: Отчетность о доходах от транзитных организаций

Как правило, транзитные организации включают партнерства и S-корпорации и налоговые атрибуты (доход, отчисления и т. д.) этих лиц отражаются в налоговых декларациях их владельцев. Для прямых и косвенных владельцев (то есть партнеров или акционеров) сквозных организаций отчетность города / округа о доходах и вычетах от этих сквозных организаций зависит от нескольких факторов, включая налоговую организацию владельца.

Физические лица

Как правило, сквозной доход и вычеты от партнерств (включая совместные предприятия и соглашения о совместных арендаторах) и корпораций S не включаются в объединенную налоговую декларацию владельца.Владелец не будет включать валовой доход от сквозной организации ни в числитель, ни в знаменатель коэффициента пропорционального распределения. Владелец также исключает этот валовой доход при определении того, доступно ли ему освобождение от налога на валовую выручку.

ПАРТНЕРСТВА, КОРПОРАЦИИ И КОРПОРАЦИИ

Если владелец сквозной организации проживает в городе / округе или иным образом ведет бизнес в этом городе / округе, он должен подать комбинированную налоговую декларацию, если он не освобожден от Закон о налоге на бизнес-лицензию или о налоге на прибыль.

Если сквозные доходы / вычеты поступают от партнерства или корпорации S, ведущей бизнес в городе и / или округе, валовой и чистый доход не включаются в комбинированную налоговую декларацию владельца в соответствии с Административным правилом 600.94- 1 (Учет текущего налогооблагаемого сквозного дохода). К комбинированной налоговой декларации владельца необходимо приложить таблицу, чтобы согласовать расхождения между отчетом города / округа и федеральной налоговой декларацией.

Все прочие промежуточные доходы (брутто и нетто) должны быть включены в комбинированную налоговую декларацию владельца.Владелец должен включить валовой доход от любых сквозных организаций в знаменатель доли пропорционального распределения. Они также должны включать этот валовой доход при определении того, доступно ли им освобождение от налога на валовой доход. Этот валовой доход обычно * не включается в числитель доли пропорционального распределения, поскольку он не получен из исходной деятельности в Портленде / округе Малтнома.

* Исключение составляет валовой доход от публичных партнерств и аналогичных инвестиций.Этот тип «портфельного» дохода обычно распределяется между коммерческими предприятиями в соответствии с Административным правилом 610.93-4A (Распределение валового дохода от коммерческой деятельности, отличной от продажи материальной личной собственности).

28.06.2011 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.06.2011

---

Налоговая политика предприятия: возвращенный чек

ORS 30.701 (5) позволяет получателю платежа взыскать с изготовителя неоплаченного чека разумную плату, представляющую собой затраты на обработку и сбор по чеку. Общая плата за один чек не может превышать 35 долларов.

Налоговое управление («Подразделение») будет взимать плату за возвращенный чек в размере 35 долларов за каждый чек, возвращенный банком как неоплаченный. Чек может быть неоплаченным по любому количеству причин, включая, помимо прочего, недостаточность средств или закрытие счета. Этот сбор представляет собой расходы на обработку и сбор неоплаченного чека.

Эта плата за возвращенный чек не будет отменена, если только причина возврата из банка не заключалась в том, что счет был закрыт и Отдел не обналичил чек в течение 60 дней с момента штемпеля чека и сопроводительных документов.

Если для получения оплаты по возвращенному чеку требуется судебная защита, в общую сумму, запрашиваемую у получателя неоплаченного чека, будут включены дополнительные сборы, разрешенные ORS 30.701 (1). Любая выплаченная плата за возвращенный чек будет вычтена из этих дополнительных сборов в соответствии с требованиями закона.

9/29/2020 Thomas Lannom
Дата Директора

Принято: 11.06.1997
Пересмотрено: 2004, июль 2009, сентябрь 2020

---

Налоговая политика предприятия: Ежеквартальный расчетный платеж за короткий налоговый год

Раздел 7.02.530 PCC и § 12.530 MCC содержат график уплаты предполагаемого налога для лиц, подающих налоговую декларацию, которые должны произвести эти платежи. Этот график был разработан с учетом того, что налоговый год длится полный год.Расчетные платежи требуются за короткие налоговые годы, когда налог за короткий год превышает 1000 долларов. Следующий график предоставляется в качестве руководства для подателей налоговых деклараций с налоговым годом менее одного года.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 1 месяц:

• 1 платеж, равный 100% налога предыдущего года или 90% налога текущего года, должен быть произведен до последнего дня 1-го месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 2 месяца:

• 1 платеж, равный 100% налога предыдущего года или 90% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 2-го месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 3 месяца:

• 1 платеж, равный 100% налога предыдущего года или 90% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 3-го месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 4 месяца:

• 1 платеж, равный 100% налога предыдущего года или 90% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 4-го месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 5 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22.5% налога текущего года необходимо уплатить до 15 числа 4 месяца.
• 1 платеж, равный 75% налога предыдущего года или 67,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 5 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 6 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 4-го месяца.
• 1 платеж, равный 75% налога предыдущего года или 67,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 6 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 7 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 4-го месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 6 месяца.
• 1 платеж, равный 50% налога предыдущего года или 45% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 7 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 8 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22.5% налога текущего года необходимо уплатить до 15 числа 4 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 6 месяца.
• 1 платеж, равный 50% налога предыдущего года или 45% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 8 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 9 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 4-го месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 6 месяца.
• 1 платеж, равный 50% налога предыдущего года или 45% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 9 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 10 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 4 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога за предыдущий год или 22.5% налога текущего года подлежат оплате до 15 числа 6 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 9 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 10 месяца.

Если продолжительность вашего налогового года составляет 11 месяцев:

• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен к 15-му числу 4-го месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 6 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 9 месяца.
• 1 платеж, равный 25% налога предыдущего года или 22,5% налога текущего года, должен быть произведен до 15 числа 11 месяца.

Примечание. Любая часть месяца считается полным месяцем.

08.07.2009 Сью Клобертанц
Дата Директор

Принято: 12.04.1996
Пересмотрено: июль 2009 г.

---

Налоговая политика в отношении бизнеса: Общие арендаторы (TIC), Совместные предприятия (СП) и другие формы оценки налога на совместную собственность

Настоящая налоговая политика в отношении бизнеса больше не будет применяться к налоговым годам, начинающимся 1 января 2020 г. или позднее.Для налоговых лет, начинающихся 1 января 2020 года или после этой даты, коммерческий доход от этой деятельности необходимо будет сообщать в налоговый отдел (подразделение) только на уровне собственника.

Предоплата, внесенная за 2020 налоговый год на счетах с общей арендаторами (TIC), совместными предприятиями (JV) и другими формами совместной собственности, будет зачислена на счет налоговой декларации, которая производила платежи, если только представитель счета не уведомит об этом в написание того, как следует применять платеж. Если Подразделение не может определить конкретный счет, с которого производился платеж, и представитель аккаунта не предоставил никакой информации, Подразделение будет использовать наиболее достоверную доступную ему информацию, чтобы определить, как применять предоплаты.

Пример 1: Три налогоплательщика (налогоплательщики A, B и C) владеют равными частями 4 жилых единиц в городе Портленд. До 2020 налогового года они отчитывались о доходах от этих жилых единиц аренды в качестве договорных арендаторов в соответствии с настоящей политикой. Начиная с 1 января 2020 года налогоплательщики A, B и C теперь должны подавать свои собственные индивидуальные декларации, чтобы указать свою индивидуальную часть дохода от аренды. В 2020 налоговом году валовой доход, полученный от сдачи в аренду, составляет 120 000 долларов США.Доля каждого налогоплательщика в доходе от аренды составляет 40 000 долларов (120 000 долларов валового дохода от аренды, умноженного на 1/3 процента). Требования к подаче документов для трех налогоплательщиков будут следующими:

• Налогоплательщик A: Этот налогоплательщик нигде не ведет никакой другой коммерческой деятельности. В 2020 налоговом году их единственный полученный коммерческий доход составляет 40 000 долларов США от сдачи в аренду, как указано в их личном графике E. Налогоплательщик A будет освобожден от налогов города и округа. Им нужно будет зарегистрироваться в Подразделении, подать объединенную налоговую декларацию за 2020 год и запросить освобождение от налога на валовую выручку.
• Налогоплательщик B: Этот налогоплательщик ранее был освобожден от уплаты городских и окружных налогов на предпринимательскую деятельность в связи с их деятельностью по Списку C, поскольку раньше он ежегодно получал 40 000 долларов США. В 2020 налоговом году им нужно будет включить 40 000 долларов дохода от аренды бывшей собственности TIC в состав прочего дохода от своей коммерческой деятельности. В 2020 налоговом году налогоплательщик B будет иметь 80 000 долларов валовой выручки, что облагает его налогом на лицензию на ведение бизнеса в Портленде (из-за увеличения освобождения от налога на валовую выручку до 100 000 долларов для округа Малтнома, они останутся освобожденными от налога для бизнеса округа Малтнома. Подоходный налог).Они должны будут заплатить как минимум минимум 100 долларов США по уплате городского налога на получение лицензии на ведение бизнеса в Портленде.
• Налогоплательщик C: Этот налогоплательщик ранее был зарегистрирован в Подразделении для других видов своей коммерческой деятельности и регулярно платил налоги города и округа. Налогоплательщик C теперь будет включать 40 000 долларов валового дохода от аренды бывшей собственности TIC в состав прочего дохода от своей коммерческой деятельности.

Примечание: В то время как доход от 4 жилых единиц в настоящее время сообщается отдельными лицами, только одна плата за аренду жилой недвижимости взимается с каждой единицы.Три налогоплательщика должны приложить к своей комбинированной налоговой декларации заявления, в которых указывается, какой налогоплательщик (-ы) платит / платит сборы за четыре единицы при подаче декларации.

Для налоговых лет, начинающихся 31 декабря 2019 г. или ранее, эта политика применяется к организациям с несколькими владельцами, которым разрешено отчитываться о доходах непосредственно на уровне собственника по федеральным налогам. Владение недвижимым имуществом является наиболее распространенным, но не единственным видом деятельности, к которой применяется данная политика.

Законы о налоге на коммерческую деятельность в Портленде (BLT) и подоходном налоге с предприятий округа Малтнома (MCBIT) обычно требуют подачи документов на уровне юридического лица (уровень собственности в случае владения недвижимым имуществом).Однако с практической точки зрения налоговый отдел города Портленда (далее «Подразделение») признает, что большинство организаций с несколькими собственниками предпочтут сообщать о своих налоговых обязательствах городу Портленду и округу Малтнома на том же уровне организации, что и компания, указанная в отчете. федеральный возврат. Эта политика направлена ​​на разъяснение требований двух наиболее распространенных вариантов подачи документов.

I. Создание одной учетной записи для ведения бизнеса.

Заполненная регистрационная форма для каждого субъекта хозяйствования или недвижимого имущества открывает налоговый счет.В имени учетной записи может использоваться адрес арендуемой собственности с указанием типа объекта в скобках. Примером может быть «101 SW Main (TIC)». Регистрационная форма должна включать имя, федеральный идентификационный номер и процент владения каждого собственника.

Для выдачи федеральной формы 1099s учетной записи должен быть присвоен федеральный идентификационный номер или номер социального страхования и имя.

Лицо должно быть назначено «налоговым контактным лицом» в налоговом отделе.

Организация будет рассматриваться как налоговое партнерство в соответствии с IRC §761 и Rev. Proc. 2002-22. Такой налоговый режим не создает юридического партнерства, если не существует намерения создать партнерство.

«Освобождение от арендной платы за жилую недвижимость» города / округа не применяется, поскольку налоговая организация является партнерством, а не физическим лицом.

Общий валовой доход от сдачи в аренду недвижимого имущества / бизнеса будет использоваться для определения того, применяется ли освобождение от налога на валовую выручку в размере 50 000 долларов США.

Пример 2: Налогоплательщики S, T и A не состоят в браке и являются владельцами TIC с равными долями в арендуемой жилой недвижимости в Портленде.Каждый владелец сообщает свою долю дохода в Приложении E к федеральной форме 1040. Валовой доход от аренды в 20XX году составляет 60 000 долларов, а чистый доход — 6000 долларов. Недвижимость не подпадает под освобождение от налога на валовую выручку, поскольку валовая выручка превышает 50 000 долларов США.

Если недвижимость (налоговый орган) не соответствует критериям освобождения от налогообложения, необходимо подать комбинированную налоговую декларацию для партнерств, чтобы сообщить обо всех доходах от арендуемой собственности (бизнеса). Обязательные вспомогательные налоговые страницы могут включать отчеты о прибылях и убытках (P&L) для собственности, а также любые подтверждающие отчеты и графики.Установите флажок в комбинированной налоговой декларации, чтобы указать характер юридического лица (т. Е. «TIC»). Подразделение может запросить федеральное приложение E для индивидуальных владельцев для проверки сумм, указанных в комбинированной налоговой декларации.

Пример 3: Используя факты из Примера 1, TIC откроет налоговый счет, названный в честь местонахождения собственности: «405 SW Broadway (TIC)». В 20XX налоговом году TIC подаст комбинированную налоговую декларацию для партнерств, отметит поле TIC и сообщит чистую прибыль в размере 6000 долларов США.Возврат позволит вычитать компенсацию трем владельцам в строке шесть, но вычет ограничен 75% чистой прибыли или 4500 долларов США.

II. Отчетность о доле дохода от деятельности на уровне отдельного предприятия для каждого из собственников. Причины выбора этого варианта включают, но не ограничиваются:

• Продажа неразделенной долей в арендуемой недвижимости, особенно когда она продается в разное время, чем другие доли в той же собственности
• Материальные расходы или амортизация индивидуальные собственники, которые не могут быть включены в декларацию на уровне организации
• Отсутствие сотрудничества или возможностей лица, управляющего финансами объекта недвижимости
• Отдельный статус подачи, запрашиваемый физическими лицами, которые имеют несколько деловых интересов в дополнение к совместному владению налоговой организацией
• Невозможность присвоить организации один федеральный налоговый идентификационный номер для целей федеральной формы 1099

В таких случаях от представителя собственности может потребоваться подать петицию в Отдел в письменной форме, чтобы разрешить отдельную регистрацию для каждого владельца.См. Прилагаемую форму «Отдельная подача петиции для нескольких владельцев».
Если требуется, это ходатайство должно включать следующую информацию:

• Описание и адрес арендуемой собственности или бизнеса
• Список владельцев, включая имя, адрес, телефон, идентификационный номер федерального налогоплательщика, процент владения и любые другие необходимая контактная информация
• Объяснение необходимости подавать отдельно

Независимо от статуса петиции, освобождение от налога на валовую выручку будет определяться на уровне организации.Прирост капитала будет объединен с валовой выручкой от сдачи в аренду собственности или бизнеса, чтобы определить освобождение от налога. «Освобождение от сдачи в аренду жилого помещения» города / округа будет по-прежнему недоступно для отдельного владельца, который подает отдельную заявку. Если принимаются отдельные заявки, индивидуальные владельцы должны соответствовать следующим требованиям к регистрации BLT / MCBIT:

• Каждый владелец должен предоставить заполненную регистрационную форму, включая имя, идентификационный номер федерального налогоплательщика или номер социального страхования, почтовый адрес и адрес местонахождения, а также описание. сдачи в аренду.
• Каждый владелец должен подать объединенную налоговую декларацию для физических лиц в отношении их процентной доли владения каждой арендуемой недвижимостью или доходом от бизнеса и включать следующие вспомогательные страницы с налогами:
  • Страницы 1-2 федеральной формы 1040
  • Заполните Приложение E с адресом и процентной долей собственности на каждый объект
  • Таблицы D и формы 4797, 6252 и 8824 для всех продаж или продаж в рассрочку, четко указав суммы и процент владения каждая собственность
  • График B, если есть продажа недвижимости в рассрочку
  • Все графики и отчеты, относящиеся к доходу от сдачи в аренду недвижимого имущества или другого бизнеса, включая отчеты финансового или управляющего имуществом

Любые платежи, произведенные собственнику которые были вычтены для получения чистой прибыли или вычтены из отдельной Таблицы E, должны быть добавлены обратно к чистой прибыли.В шестой строке допускается удержание компенсации собственнику.

• Каждый владелец облагается как минимум минимальными налогами округа и города.
• Каждый собственник должен выполнять требования Отдела о предоставлении дополнительных документов.
• Каждый владелец должен указывать свою индивидуальную долю дохода от совместно арендуемой недвижимости или бизнеса.
• Каждый собственник может объединить такой доход на существующем налоговом счете. В сопроводительной налоговой документации должен быть указан процентный доход и право собственности на совместную собственность.Налогоплательщики должны использовать единообразный метод отчетности на протяжении всего срока эксплуатации и продажи имущества, находящегося в совместной собственности.

Пример 4: Квартиры с видом на сад в Портленде принадлежат трем физическим лицам (налогоплательщики J, M и L) в качестве ТИЦ. В 20XX году валовая выручка составит 100 000 долларов, а чистая прибыль — 10 000 долларов. Владельцы приобрели свои доли в здании в разное время и имеют существенно разные суммы амортизации. Подразделение позволяет владельцам сообщать о доходах на уровне собственника, требуя трех отчетов, каждая из которых уплачивает минимум минимальный налог городу и округу.

Доходы от продажи активов деятельности (включая недвижимость) следует указывать вместе с соответствующими доходами от аренды от этой деятельности или недвижимого имущества.

Пример 5: Квартиры с видом на сад в Портленде были приобретены тремя равными собственниками (налогоплательщики J, M и L) в качестве TIC. Жилой комплекс продан 31 декабря 20XX с приростом капитала в размере 60 000 долларов. Доход от аренды за год, закончившийся 31 декабря 20XX, составляет 30 000 долларов США брутто и 9 000 долларов США нетто. Недвижимость не имеет права на освобождение от налога на валовую выручку, поскольку валовая выручка равна 90 000 долларов США.Владельцы решили подавать отдельно. При возврате каждый владелец будет включать свою индивидуальную долю дохода от аренды (3000 долларов США) и прибыли (20 000 долларов США).

Иногда один владелец может продать долю в деятельности или собственности TIC, в то время как интересы других владельцев остаются неизменными. В этом случае прирост капитала единственного владельца будет рассматриваться как самостоятельный бизнес налогоплательщика.

Пример 6: Квартиры с видом на сад в Портленде были приобретены тремя равноправными собственниками (налогоплательщики J, M и L) в качестве TIC.Налогоплательщик J продает свою «неразделенную дробную долю» в здании 31 декабря 20XX и признает прирост капитала в размере 45 000 долларов США. Доход от аренды за год, закончившийся 31 декабря 20XX, составляет 40 000 долларов США брутто и 9 000 долларов США нетто. Владельцы решили подавать отдельно. Каждый владелец освобождается от необходимости указывать доход от аренды в комбинированной налоговой декларации, поскольку валовая выручка от собственности в целом составляет 40 000 долларов США. Прирост капитала налогоплательщика J имеет право на освобождение от налога на валовую выручку, поскольку прирост капитала равен 45 000 долларов США. Если прирост капитала налогоплательщика J составил 55 000 долларов вместо 45 000 долларов, то следует подать комбинированную налоговую декларацию, чтобы сообщить о доходе от прироста капитала в размере 55 000 долларов.

29.09.2020 Thomas Lannom
Дата Директор

Принято: 28.06.2011
Исправлено: декабрь 2011, сентябрь 2020

[ED. ПРИМЕЧАНИЕ. Упомянутые формы можно получить в Подразделении.]

---

Налоговая политика предприятий: учет доходов от предприятий для физических лиц-нерезидентов

При определении чистой прибыли PCC 7.02.100 K и § 12.100 MCC определяют доход как «чистый доход. возникшие в результате любого бизнеса, подлежащего отчетности в штате Орегон… до любого распределения или пропорционального распределения… »При определении дохода для физических лиц-нерезидентов раздельный учет не допускается.Это соответствует порядку учета доходов нерезидентов от бизнеса в штате Орегон, как это предписано OAR 150-316-0169, в котором указывается, что «валовой доход нерезидента… от бизнеса, торговли, профессии или занятия… определяется в том же таким же образом, как и валовой доход резидента от аналогичной деятельности… »

Налогоплательщик будет распределять чистый доход от бизнеса для определения налоговых обязательств по налогу на лицензию на ведение бизнеса в Портленде и подоходному налогу с бизнеса округа Малтнома.

Пример 1: Сьерра — жительница Калифорнии, владеющая одной арендуемой жилой недвижимостью в центре Портленда, от которой она ежегодно получает 24 000 долларов в виде арендной платы брутто.Чистый доход от собственности в Портленде составляет 12 000 долларов. Сьерра также владеет четырьмя арендуемыми жилыми объектами в Калифорнии, с которых она ежегодно получает 96 000 долларов валовой арендной платы. Чистый доход от недвижимости в Калифорнии составляет 48 000 долларов.

Общая валовая выручка: 24 000 долларов США + 96 000 долларов США = 120 000 долларов США

Чистая прибыль, облагаемая Портлендским налогом на бизнес-лицензию: 12 000 долларов США + 48 000 долларов США = 60 000 долларов США

Расчет пропорционального распределения: 24 000 долларов США / 120 000 долларов США = 0,20

(Для эти примеры.Подразделение доходов обычно требует, чтобы пропорциональное распределение округлялось до шестой цифры в комбинированных налоговых декларациях.)

Примечание: поскольку все сдаваемые в аренду объекты недвижимости Сьерры были арендуемой жилой недвижимостью, а ее единственный источник дохода от бизнеса был получен от сдачи в аренду жилья, Сьерра будет имеют право на освобождение от уплаты подоходного налога с предприятий округа Малтнома в связи с арендой или сдачей в аренду менее 10 жилых единиц.

Пример 2: Предположим те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что Sierra продает одну из арендных площадей в Калифорнии, что дает прибыль в размере 50 000 долларов США.Прибыль от продажи необходимо включать в чистую прибыль, а также в общую валовую выручку. Продажа собственности также лишит Sierra права освобождения от уплаты подоходного налога с предприятий округа Малтнома. Доход Sierra теперь поступает от сдачи в аренду жилья и прибыли от продажи собственности.

Общая валовая выручка: 24 000 долларов США + 96 000 долларов США + 50 000 долларов США = 170 000 долларов США

Чистый доход, облагаемый Портлендским налогом на коммерческую лицензию и подоходным налогом округа Малтнома: 12 000 долларов США + 48 000 долларов США + 50 000 долларов США = 110 000 долларов США

Расчет пропорционального распределения: 24 000 долларов США / 170 000 долларов США = 0.14

Если продажа арендуемой собственности в Калифорнии привела к убыткам, Sierra включила бы убытки при расчете чистой прибыли. Сумма, которая должна быть включена в пропорциональное распределение, равна нулю для числителя и знаменателя в случае убытка (как показано в Примере 3 ниже).

Пример 3: Предположим те же факты, что и в Примере 2, за исключением того, что вместо этого продажа привела к убытку в размере 50 000 долларов США.

Общая валовая выручка: 24 000 долларов США + 96 000 долларов США = 120 000 долларов США

Чистая прибыль, облагаемая Портлендским налогом на лицензию на ведение бизнеса и подоходным налогом округа Малтнома: 12 000 долларов США + 48 000 долларов США + (50 000 долларов США) = 10 000 долларов США

Расчет пропорционального распределения: 24 000 долларов США / 120 000 долларов США = 0.20

Пример 4: Кен живет в Вашингтоне и ведет независимый консалтинговый бизнес и сообщает о всех своих доходах от своего консалтингового бизнеса в Графике C. Общая валовая выручка от его консалтингового бизнеса составляет 105 000 долларов. Чистая прибыль от консалтингового бизнеса составляет 50 000 долларов США. Он также владеет одной коммерческой арендуемой недвижимостью в центре Портленда, с которой он получает 45 000 долларов валовой арендной платы. Чистый доход от сдачи его в аренду недвижимости в Портленде составляет 10 000 долларов.

Помимо владения одной арендуемой собственностью, Кен не ведет никакой другой коммерческой деятельности в Портленде или округе Малтнома.

Общая валовая выручка: 105 000 долларов (из Приложения C) + 45 000 долларов (из Таблицы E) = 150 000 долларов

Чистый доход, облагаемый подоходным налогом округа Малтнома и налогом на бизнес-лицензию Портленда: 50 000 долларов США + 10 000 долларов США = 60 000 долларов США

Расчет пропорционального распределения: 45 000 долларов США / 150 000 долларов США = 0,30

19.10.2018 Thomas Lannom
Дата Директора

Принято: 19.10.2018

---

Политика налогообложения предприятий: добровольное соблюдение

Политика налогового управления направлена ​​на оказание помощи предприятиям соблюдение и поощрение будущего соблюдения Кодекса города Портленда 7.02 и Кодекс округа Малтнома, глава 12. Ограничение количества налоговых платежей за предыдущий год с новой, незапрашиваемой декларацией является целесообразным для достижения этой цели. Налогоплательщик, стремящийся к добровольному соблюдению требований в течение открытых лет, может сделать это, используя один из двух вариантов ниже.

1. Отчитаться и уплатить все причитающиеся налоги, а также проценты за все годы незарегистрированной деловой активности. После получения деклараций, налогов и процентов штрафы будут отменены по письменному запросу.
2. Отчитываться и уплачивать все налоги, пени и штрафы только за текущий год плюс три предыдущих года.В этом случае штраф будет ограничен 25% налогов и / или сборов, подлежащих уплате каждый год. «Текущий год» определяется как самый последний отчет, который требовалось подать, как это определено налоговым бюро.

Пример: Заявка, поданная в июле 2009 года, с датой начала деятельности в Портленде в 1992 году, будет считаться соответствующим, если доходы и платежи за 2005, 2006 и 2007 годы получены с уплатой 25% штрафа и процентов с оригинала. сроки подачи соответствующих деклараций, и декларация за 2008 год подается с правильным штрафом и процентами (или требуется продление с уплатой по крайней мере минимального налога).

Когда можно проверить, что уведомление было отправлено бизнесу или владельцу бизнеса о требовании подачи налоговой декларации до получения любого возврата и платежа, такой возврат и платежи больше не соответствуют критериям для использования этой политики добровольного соблюдения , и компания должна будет представить все открытые годы, включая все налоги, проценты и штрафы, если не будет достигнуто иное урегулирование.

Примечание. Эта политика ограничивает только расчет штрафов и количество лет, в течение которых необходимо подавать документы.Ничто в этой политике не должно толковаться как ограничивающее или расширяющее какой-либо другой элемент в исчислении налога, включая добавленную компенсацию собственнику и вычет или вычет чистых операционных убытков. Эти расчеты будут производиться в соответствии с положениями соответствующих кодексов города и округа.

7/8/2009 Сью Клобертанц
Дата принятия директора

Принято: 25.05.94
Пересмотрено: 1999, 2001, 2003, июль 2009

---

Налоговая политика предприятия: ваше право на апелляцию — объяснение

Как описано в Разделе 7 Кодекса города Портленда.02.290 и § 12.290 Кодекса округа Малтнома, вы имеете право подать апелляцию на любое решение, принятое Налоговым управлением в соответствии с Законом о бизнес-лицензиях и / или Законом о подоходном налоге округа Малтнома. Ниже обсуждаются различные этапы и процедуры апелляционного процесса.

Подайте протест в бюро

После получения любого налогового счета у вас есть 30 дней на то, чтобы подать протест в бюро. Этот протест должен быть оформлен в письменной форме и должен объяснять причину протеста, включая доказательства, подтверждающие вашу позицию.Ваш протест будет рассмотрен Отделом аудита и руководством Бюро в кратчайшие сроки. Если проверка займет более 30 дней, Бюро уведомит вас об этом в письменной форме.

После рассмотрения вашего протеста и доказательств Бюро выполнит одно из двух действий:

• Выставит исправленный счет: если в результате проверки Бюро обнаружится, что в счетах, по которым подается протест, были ошибки, Бюро исправит их и выставит исправленный счет. Если вы получите пересмотренный счет, с которым вы все еще не согласны, у вас есть 30 дней, чтобы возобновить письменный протест с подтверждающими доказательствами.Если вы согласны с измененным счетом, у вас есть 30 дней на то, чтобы произвести платеж, прежде чем будут начислены дополнительные проценты и / или штрафы.
• Выдать окончательное письмо с определением: если в результате проверки Бюро считает, что ошибок не было, и выставление счетов соответствовало Закону о бизнес-лицензиях и / или Закону о подоходном налоге с предприятий округа Малтнома, a окончательное письмо с решением будет направлено Директором Бюро. В этом письме разъясняются разделы Кодекса города и / или округа, которые подтверждают позицию Бюро, и подтверждается предыдущий счет.Если вы не согласны с этим решением, у вас есть 30 дней на то, чтобы подать письменное уведомление об апелляции в Апелляционный совет по коммерческим лицензиям. Если вы согласны с окончательным письмом о решении, у вас есть 30 дней на то, чтобы произвести платеж, прежде чем будут начислены дополнительные проценты и / или штрафы.

Подача апелляции в Апелляционный совет по коммерческим лицензиям

Любое лицо может обжаловать окончательное решение, вынесенное Налоговым управлением, подав письменное уведомление об апелляции в течение 30 дней с даты отправки окончательного решения по почте.Письменное уведомление об апелляции должно быть направлено в Апелляционный совет по коммерческим лицензиям и отправлено на адрес Бюро.

У вас есть 90 дней с даты отправки окончательного решения, чтобы подать письменное заявление в Апелляционный совет, в котором должно быть указано:

• Причины, по которым решение Бюро неверно.
• Каким должно быть правильное определение.

Если вы не подадите это заявление в течение 90 дней, будет считаться, что вы отказались от своих возражений, и ваша апелляция будет отклонена.

У Бюро есть 150 дней с даты отправки окончательного определения по почте для подачи письменного заявления в Апелляционный совет. Вы получите копию этого заявления.

Апелляционный совет рассмотрит апелляцию на основании письменных заявлений и любых дополнительных показаний, если это потребуется. Вы получите письменное уведомление о дате слушания не менее чем за 14 дней до слушания, и у вас будет возможность представить соответствующие свидетельские показания и устные аргументы.

Вы будете уведомлены о решении Апелляционного совета в письменной форме.Решение Апелляционного совета по коммерческим лицензиям является единственной административной апелляцией, и их решение является окончательным.

ПРИМЕЧАНИЯ:

Налоговое управление может продлить время для подачи заявлений по вашей петиции, заявителю, по уважительной причине. Если Бюро продлит время для подачи заявок от своего имени, вы получите уведомление в письменной форме.

Подача апелляции в Апелляционный совет по коммерческим лицензиям временно приостанавливает обязательство по уплате любого налога, который является предметом апелляции, до тех пор, пока не будет вынесено решение по апелляции.

27.12.2013 Thomas Lannom
Дата Директора

Исправлено: 27.12.2013

Официальный веб-сайт города Феникс, штат Аризона

Моя карта сообщества

Запуск Моя карта сообщества, чтобы увидеть текущее и предлагаемое зонирование, разрешительную деятельность и исторические свойства.

Ежемесячный информационный бюллетень PHX

Ежемесячный информационный бюллетень PHX At Your Service дает вам краткий обзор новостей, информации и событий.

Комитеты по планированию села

Узнать больше и посмотреть видео по планированию

PHX Социальные сети

Следуйте за Phoenix в социальных сетях

Женщины, занимающиеся общественной безопасностью

Отделы пожарной охраны и полиции Феникса ищут высокомотивированных, подготовленных и квалифицированных специалистов. женщины, чтобы присоединиться к команде.

PHX C.A.R.E.S.

Узнайте о проблемах, связанных с бездомность, включая стоянки, тележки для покупок, помощь и многое другое.

Моя карта сообщества

Запуск Моя карта сообщества, чтобы увидеть текущее и предлагаемое зонирование, разрешительную деятельность и историческую собственность.

Ежемесячный информационный бюллетень PHX

Ежемесячный информационный бюллетень PHX At Your Service дает вам краткий обзор новостей, информации и событий.

Не будь жертвой

Не будьте жертвой: научитесь осознавать себя и защищайте себя в этом БЕСПЛАТНЫЙ урок самообороны.

99 #PHXФотографии

Посмотрите некоторые из наших лучших фотографий, которые отражают страсть и гордость жизни в Фениксе!

Транспорт 2050

Транспорт 2050 расширяет инвестиции в автобусное сообщение, строительство легкорельсового транспорта и улучшение улиц.

No related posts.