Будут ли дешеветь квартиры в 2020 году: Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать :: Новости :: РБК Инвестиции

Какие квартиры в этом году будут дорожать, а какие

Влияние пандемии COVID-19 на рынок жилья в России оценили в Национальном рейтинговом агентстве (НРА). По мнению аналитиков, объем ввода новостроек в этом году будет самым низким за последние десять лет. А возросший спрос на квартиры приведет к их подорожанию на первичном рынке в пределах десяти процентов. Зато «вторичка», скорее всего, потеряет в цене. Обзор составили по материалам Росстата, Центробанка и Единого реестра застройщиков. При этом учитывалась только площадь жилых объектов, которые возводят девелоперы: частные и садовые дома во внимание не принимались.

Ввод жилья задерживается

Ввод жилья профессиональными застройщиками в этом году составит около 40 миллионов «квадратов». Это на семь процентов меньше, чем в 2019 году. Из-за пандемии отрасль поставит антирекорд, показав минимальный объем ввода за десятилетие, отметили в НРА.

Антивирусные ограничения приведут к переносу сроков сдачи домов в среднем на два-три месяца. По вводу жилья аналитики предрекают спад в среднем на девять процентов. Но по регионам ситуация неоднородная.

Больше всего от вынужденного простоя пострадали стройки Центрального и Приволжского федеральных округов, на Урале же его влияние на объем строительных работ было наименее заметным. Причина — высокая динамика в начале года. В апреле — мае Челябинская и Тюменская области лидировали в стране по приросту вводимого профессиональными застройщиками жилья.

«Объем ввода жилья в регионах в целом падает с февраля. В мае процесс ускорился, — отмечается в обзоре. — Это связано с тем, что снижение реальных располагаемых доходов в регионах намного значительнее, чем в столицах. Мы ожидаем, что в регионах они могут сократиться на 10-15 процентов в 2020 году по сравнению с 2019-м».

Спрос растет

Госпрограмма льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, привела к перераспределению спроса в пользу квартир в новых домах, подчеркнули в Национальном рейтинговом агентстве. «В мае стоимость ипотеки достигла исторического минимума», — уверяют аналитики.

Оживлению первичного рынка жилой недвижимости способствует обострившаяся конкуренция между банками. Ипотечные заемщики, как поясняют в НРА, являются привлекательными клиентами благодаря оптимальному соотношению риска и доходности жилищных кредитов, а также исторически низкому уровню просрочек по платежам.

В 2019-м проблемная задолженность по ипотеке в России составляла всего 1,4 процента, в 2020-м возможен рост до 2,5 процента. НРА ожидает продления госпрограммы льготной ипотеки как минимум до следующего лета, однако после ноября ее параметры могут измениться в зависимости от размера ключевой ставки и макроэкономической ситуации.

По мнению экспертов, активизация спроса на первичное жилье в Москве может привести к росту цен в пределах десяти процентов (по сравнению с прошлым годом). На вторичном рынке квартиры подешевеют — процентов на пять.

«Такие ценовые тенденции с высокой вероятностью будут характерны и для региональных рынков», — полагают в агентстве. Сдерживать «аппетиты» застройщиков будет сокращение реальных доходов россиян. Чтобы привлечь потребителя, девелоперы наверняка предусмотрят маркетинговые акции вроде сезонных скидок, бонусов первым покупателям или, для ряда объектов, принятия на себя расходов по выплате процентов по ипотеке, добавили в НРА.

Когда лучше покупать квартиру в новостройке и на вторичке в 2020 году? — pr-flat.ru

Переход на эскроу, запуск нацпроекта «Жилье и городская среда», рекордное снижение ставок по ипотеке, распространение льготных программ для семей с детьми и жителей Дальнего Востока, изменение программы маткапитала – в 2019 году и первых месяцах 2020-го отрасль жилой недвижимости пережила множество реформ и событий, направленных на увеличение доступности жилья для граждан.

Когда выгоднее покупать квартиру в 2020 году?

Но текущие события в мировой экономике не пройдут бесследно и новый масштабный кризис, который уже вылился в падение цен на нефть, стагнацию фондовых рынков и существенное ослабление курса рубля, может повлиять не только на цены на недвижимость, но и на реализацию многих государственных инициатив.

Мы уже рассказывали о сезонности рынка жилья и новостроек в частности. Но что ждать от нового 2020 года? Стоит ли отложить приобретение квадратных метров или наоборот поторопиться?

Разбираемся когда лучше и выгоднее купить квартиру в 2020 году в нашей статье.

Почему цены на квартиры в 2020 году будут расти?

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к закону о «долевке» (214-ФЗ), запрещающие застройщикам использовать деньги покупателей для финансирования строительства. Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до момента сдачи дома в эксплуатацию. Возведение жилых комплексов будет вестись на кредитные деньги, предоставляемые теми же финансовыми организациями.

Для девелоперов это означает повышение себестоимости возведения домов из-за необходимости уплаты процентов банкам, для покупателей – неизбежность платы за дополнительную гарантию сохранности средств.

При этом часть проектов разрешено достроить по старой схеме, в случае, если они отвечают определенным критериям. Таким образом, на сегодняшний день многие девелоперы все еще реализуют квартиры в жилых комплексах без специальных счетов. Но все новые ЖК будут запускаться в рамках нового механизма и вскоре новостроек без эскроу не останется.

В связи с вышесказанным эксперты ожидают дополнительного роста цен на квартиры в новостройках. Если на данный момент, на механизм эскроу перешло около 25% проектов по всей стране, то в течение 2020 года их будет становиться еще больше. Минстрой подтвердил рост стоимости квадратного метра в строящихся домах после вступления в силу новых правил на 8%, в 2020 году аналитики прогнозируют не меньшие темпы увеличения цен.

Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как некоторые покупатели не согласны ждать сдачи дома, квартира в котором по цене не дешевле, а может быть и дороже готово жилья. Рост спроса в связи с переориентацией на вторичный рынок влечет и повышение стоимости. По средним оценкам цена готового квадратного метра в России за 2019 год выросла на 5%, в Екатеринбурге – на 4,2%.

Какие дополнительные факторы будут влиять на цены в 2020 году?

Как известно, конечный покупатель недвижимости является тем, на кого перекладываются все дополнительные расходы, а их у застройщиков в предстоящем году будет не мало.

Например, Минстрой намерен сделать использование BIM-технологий в строительстве обязательным с июля 2020 года. Кроме этого подписан закон, согласно которому девелоперы должны платить штрафы за причинение вреда водным биоресурсам. Также к концу января ожидается завершение работ над пересмотром закона об архитектуре и деятельности архитекторов в России – возможное влияние на себестоимость проектов может оказать в ближайшем будущем и данная инициатива.

С другой стороны перед экономикой страны, а значит и строительной отраслью встает вопрос последствий нового мирового кризиса, начало которого было ускорено распространением короновируса, а затем и срывом сделки по сокращению нефтедобычи между Россией и Саудовской Аравией. Пока эксперты не дают точных прогнозов, но сильное ослабление курса рубля и падение цен на нефть в марте 2020 года однозначно приведут к росту инфляции в стране, которая, в свою очередь, отразится на доходах россиян. Ожидается, что падение спроса удержит рост цен на жилье, но девелоперы не смогут существенно сократить стоимость квартир — их издержки будут только расти.

Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году

Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.

На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..

Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году?

Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов — для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.

Что же это значит для покупателей?

Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.

Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.

О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.

Итоговые выводы — почему лучше и выгоднее успеть купить квартиру в первой половине 2020 года:

1. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке будут расти.

2. Пока еще достаточно широк выбор квартир в новостройках, которые не перешли на эскроу. 

3. Ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, но их дальнейшее снижение в долгосрочной перспективе не гарантировано, а во второй половине 2020 года будут введены ограничения по выдаче жилищных кредитов.

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов

Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:

Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.

Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.

Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое. А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование. И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.

Массовая истерия нарастала и масло в огонь еще и банки подлили, подняв ставки по ипотечным кредитам. Народ, зажмурив глаза, сметал у застройщиков квартиры под ноль, а если еще и банковское одобрение по старым ставкам действовало, то сомнений у людей не возникало — надо что-то покупать.

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго. Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.

Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.

А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца). Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки. А если вы единственный человек на пару недель, кто решил посмотреть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну или хотя бы узнать, что не понравилось).

И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:

А что будет с ценами на новостройки?

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились. А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!

Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.

К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3. 8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.

На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах. Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.

Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно покупают, наивно полагая, что потом будет еще дороже.

Но самое печальное, что в будущем мы можем потерять новостройки с отделкой. Потому что отделка — это большие временные затраты, а в жестких условиях эскроу счетов, затягивание сроков это потеря денег.

ИТОГ

Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т. е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.

Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете цену до 4.2млн сейчас и продавайте, потому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…

Совет для покупателей новостроек:

Не торопиться с покупкой если не горит. Если горит, то не покупайте новостройки на котловане, сэкономить много не получиться, а ждать придется долго.

Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.

Рынок недвижимости в 2020 году — мнение экспертов

Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2020 году на вторичном и первичном рынке, а также в россии в Москве и Санкт-Петербурге. Читаем анализ и мнение экспертов.

Из-за недавних событий на мировой арене: падение цен на нефть, а также распространение коронавируса, мы задались вопросом. Как эти события повлияют на рынок недвижимости в 2020 году?

Для этого мы попросили экспертов ответить на этот вопрос и дать несколько прогнозов насчет дальнейших действий?

Первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников: «Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее это временная корректировка. Тем не менее, это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности, повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до +10% в среднесрочной перспективе.

Дело в том, что в российском жилом строительстве велика доля использования иностранных материалов, цены на которые привязаны к мировым валютам. Снижение курса рубля повысит закупочные цены на стройматериалы, что опосредованно повлияет и на стоимость строящихся квартир. В структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%. Увеличение их закупочной стоимости в рублях на 10% (а именно на столько суммарно «упал» рубль за минувшую неделю) скорректирует продажную стоимость квартир на 4-5% в течение нескольких месяцев.

Кроме того, в условиях любой экономической нестабильности, жители стремятся зафиксировать свой капитал вложением в надежный и потенциально прибыльный актив, в частности, в недвижимость. Любой кризис активизирует покупательский спрос в недвижимости, что так же влияет на видимое повышение стоимости жилья. Дело в том, что первыми выкупаются наиболее дешевые лоты, в экспозиции остаются дорогие предложения и создается впечатление, что цены выросли.

Ситуацию с ценами подогревают и прогнозы аналитиков о возможном повышении ключевой ставки Центробанком на ближайшем заседании 20 марта и, как следствие, увеличении процентных платежей по ипотеке. Не стоит забывать, что все эти события происходят на фоне внутрироссийской повестки в строительстве: переход на эскроу-счета и удорожании денег для застройщиков, падении объемов и увеличении спроса. Еще в феврале прозвучали прогнозы некоторых медийных экспертов рынка, что в течение полугода цены на жилье в Московском регионе могут «взлететь» на +15-20%.

В настоящий момент компания AFI Development фиксирует стоимость квадратного метра в своих проектах, чтобы наши клиенты успели сделать выгодную инвестицию в недвижимость. Но уже в ближайшее время ценообразование будет формироваться, исходя из рыночной ситуации и внешних экономических факторов. Приостановки продаж во всех наших проектах не будет.

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед»: «Ожидать снижения цен на недвижимость в рублях точно не стоит. В строительстве остается импортная составляющая, которая при росте курса валют повышает его себестоимость. В краткосрочной перспективе можно ожидать небольшого скачка цен, в первую очередь на первичную недвижимость.

Полагаю, что сейчас на рынке недвижимости повторится пройденный сценарий, когда по уже сложившейся российской традиции при скачке курса доллара многие спешат покупать недвижимость и импортные товары. Если так произойдет, то сначала наступит хороший период для застройщиков, которые смогут увеличить продажи без всяких акций и скидок. Далее, когда население избавится от рублевой массы, на рынке появится дефицит покупателей с живыми деньгами. И цены на недвижимость в долгосрочной перспективе скорректируются. Застройщики снова начнут ужиматься, предлагать скидки и акции. Наиболее устойчивы, если так можно сказать, к кризисным явлениям сегменты жилой недвижимости высокого класса.

Как показал прошлый кризис, хорошее жилье классов «бизнес» и «элит» потеряло меньше всего. Также можно ожидать, что для стабилизации экономики Центробанк поднимет ключевую ставку. В результате ипотечные кредиты станут дороже и менее доступны для широкого круга населения, что также не лучшим образом отразится на продажах недвижимости и ценах. Поэтому тем, кто собирался покупать жилье в ипотеку следует торопиться. Лучше взять кредит в рублях сейчас по нынешней низкой ставке.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград«:«Предположение о падении цены – всего лишь предположение. Видимо его авторы апеллируют к событиям 2014 года, когда недвижимость резко подешевела. По ситуации на глобальном рынке. Сейчас мы находимся на пике кризиса. И только к маю-июню он пойдет на спад. Следовательно до этого времени делать скоропалительных прогнозов не стоит. Вполне ожидаемо, что будет кризис спроса, основанный на падении уверенности потребителей и их доходов.

По большому счету, ожидать большого падения цен на недвижимость не стоит. В новых условиях проектного финансирования вероятность такого снижения минимальна. При эскроу потребитель защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства независимо от степени кризиса. Кроме того, у каждого застройщика есть некий «запас прочности», подкрепляемый к тому же партнерством с банками. Стимулов у застройщиков повышать или понижать цену – по большому счету, нет. На 2-3 месяца обязательства перед потребителями девелоперы могут вполне «покрывать» самостоятельно. Доля иностранных комплектующих в строительстве не так велика, чтобы сильно повлиять на процессы.

В целом, чем больший период будет охватывать прогноз, тем дальше он будет от действительности. Ближайший месяц-два – это время наибольшей неопределенности. Стабилизация наступит где-то через полгода. Резких движений мы делать не будем.

Кстати, еще действуют привлекательные условия на ипотечное кредитование. Если финансовые условия в стране останутся нестабильными, будут расти ипотечные ставки. И кредитование жилья станет менее доступным. Так что, если есть решение купить квартиру сейчас, то покупайте. Если есть сомнения – воздержитесь.

Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова: Сценарий в виде последствий для экономики, вызванных обвалом цен на нефть до 25-30 долларов за баррель, рассматривался ЦБ РФ в качестве возможного осенью 2019 года. По этому сценарию уровень инфляции может находиться в диапазоне 6,5-8% при снижении ВВП на 1,5-2% и сокращении спроса среди домохозяйств до 2%.

Если обозначенный уровень цен на «черное» золото сохранится, то одним из возможных шагов может стать повышение ключевой ставки. Однако на сегодняшний день ЦБ РФ не предпринимает крайних мер и проводит очень взвешенную политику валютных интервенций, чтобы поддержать курс рубля и ликвидность коммерческих банков. Ближайшее заседание будет 20 марта. До этого момента можно ориентироваться на мнение ЦБ РФ, представленное в официальных материалах. Согласно данному заявлению, ослабление рубля представляет собой существенный, но краткосрочный проинфляционный фактор. Поэтому можно ожидать, что ключевая ставка либо немного поднимется, либо и вовсе останется без изменений.

Снижение цен на нефть, как и падение курса рубля, является прямой причиной для роста цен. Однако важно понимать, насколько продолжительным будет данный период для российской экономики. Не стоит исключать вероятность того, что на новой встрече ОПЕК, запланированной на май-июнь, будут достигнуты договоренности по объемам добычи нефти.

На рынке недвижимости ожидается выход на сделку потребителей, которые располагают рублевыми сбережениями и рассматривают приобретение жилья – даже с учетом того, что некоторые застройщики уже начали поднимать цены. Однако и значительного всплеска не ожидается, так как значительная часть платежеспособного спроса реализована в 2019 году. Покупатели, имеющие накопления в валюте, находятся в более выигрышном положении и могут заходить в сделки по факту стабилизации курса рубля в определенном коридоре.

В целом сложившаяся ситуация в экономике отражается на себестоимости строительных материалов, так как доля импорта остается весомой. Так или иначе, рынок недвижимости начнет испытывать на себе влияние «режима турбулентности». Как мы отметили выше, застройщики стараются придерживаться повышательной стратегии.

На первичном рынке Москвы не исключен прирост СВЦ до 12-15%(средневзвешенной стоимости квадратного метра), что будет обусловлено совокупностью факторов, не только ослаблением рубля. Например, в числе таких причин – повышение стадии готовности проектов (меньше новостроек на дешевом этапе котлована), увеличение доли объектов с более высокой ценовой базой, реализуемых по эскроу.

Однако нужно учитывать, что до конца года мировая экономика вступает в фазу рецессии, что также может вносить коррективы и сдерживать застройщиков в коррекции цен.

Эксперт риэлтор Артем Сошников: «Все начали активно обсуждать, что же будет дальше на фоне растущего курса. Естественно, вопрос коснулся и рынка недвижимости. Как всегда люди поделились на два лагеря, те кто уверены, что недвижимость будет дешеветь на фоне снижающегося спроса на недвижимость. Кто-то наоборот, что будет расти.

Скажу так, ситуация очень похожа на 2014 год, когда также лихорадило рубль. За 2014 год был рост продаж недвижимости, т.к. многие люди, кто не успел своевременно купить валюту, стали скупать квадратные метры. За 2014 помимо роста продаж, был и небольшой рост стоимости квадратного метра.

Если рост сохраниться, то понижение вряд ли будет, объясню почему:

1. Удорожание себестоимости строительства, некоторые стройматериалы и их составляющие везут оттуда.

2. Изменение законодательства, которое уже вступило в силу.

Так что все кто планирует покупать, я бы советовал долго не думать, уже 12.03 Юникредит увеличил процентную ставку на 1,5%, причем увеличение коснулось, даже тех кто уже получил одобрение и планировал выходить на сделку.

Я думаю ЦБ, будет стараться до последнего держать ставку, но при сохранении ситуации рост ставок все равно наступит, рано или поздно.

Подешевеет ли недвижимость в России после бурного роста цен. И когда лучше покупать квадратные метры

Время продавать?

В условиях сокращения предложения по рынку в целом продать ликвидное жильё получится очень быстро и по выгодной цене, считает Коркка. Но только в начале года.

По её словам, на первичном рынке жилья Москвы наблюдается дефицит предложения. Во второй половине года ожидается постепенное восстановление, что затруднит продажу — увеличит время поиска покупателя.

Сергей Шлома из «Инком-Недвижимость» отметил, что позиция продавцов сейчас пока более выигрышная, что видно по доле сделок с предоставлением дисконта и среднему размеру скидки — эти показатели достигли минимального значения за время наблюдений аналитиков компании (с начала 2016 года).

«Сейчас уровень спроса и доступная экспозиция примерно сравнялись, однако из-за существенного сокращения объёма предложения в прошлом году покупатели зачастую испытывают сложности при подборе подходящего варианта. На данный момент, согласно статистике «Инком-Недвижимость», доля сделок со скидкой на вторичном рынке Москвы равна 58%, средний размер ценовой уступки — 3,9%. Годом ранее эти показатели были равны 74% и 6,3% соответственно», — рассказал он.

Роман Родионцев, в свою очередь, отметил, что собственники жилья всё чаще стремятся улучшить жилищные условия с помощью продажи предыдущего жилья. Они либо покупают недвижимость за 100% оплату (за счёт полученных средств с продажи своей квартиры) в только что сданной новостройке, либо расширяют площадь, используя ипотечные средства для недостающей суммы от продажи вторичного жилья.

«Стоит ли продавать сейчас недвижимость, зависит скорее от индивидуальной ситуации и потребностей продавца. Преимущественно продажа вторичного жилья связана сейчас с приобретением новостроек, а здесь хорошая почва для роста с учётом низких ставок по ипотеке. Не нужно забывать — стройка растёт, а значит, растёт и стоимость конечного продукта», — заключила Дымова.

*По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»

Фото: depositphotos.com

Эксперт: цены на жилье могут упасть на 15-30% в Томске в 2021 году

ТОМСК, 4 янв – РИА Томск, Ольга Трепова. Цены на жилье могут упасть на 15-30% в Томске в 2021 году; это может произойти в случае, если у населения упадут доходы и лопнет «ипотечный пузырь», сообщил РИА Томск завкафедрой экономики Института экономики и менеджмента Томского госуниверситета Дмитрий Хлопцов.

Как сообщают «Известия», по прогнозам участников рынка недвижимости, в 2021 году цены на квартиры в новостройках в России могут вырасти на 10–12%, в Москве – до 20%. В 2020 году средняя стоимость первичного жилья увеличилась примерно на 18% из-за повышенного спроса, связанного с льготной ипотекой под 6,5% и девальвацией рубля. В следующем году аналитики ждут относительного замедления темпов роста.

Прогнозы на 2021

По словам завкафедрой экономики, прирост стоимости жилья в Томске в 2021 году возможен, но небольшой – 3-5%, например, в случае, если правительство снова поддержит заемщиков. Но он не исключает и того, что на смену существенному росту цен на рынке продажи и аренды жилья, который отмечали риелторы в 2020 году, в следующем году придет падение.

«Могут столкнуться два момента (в 2021 году) – дешевая аренда, ведь никому жилье в аренду не нужно, потому что все могут купить его в ипотеку по низким ставкам. Плюс, если будет массовая безработица, потеря доходов у населения и какая-то критичная масса взятых ипотечных кредитов не сможет быть выплачена в следующем году, то «ипотечный пузырь» может лопнуть», – сообщил Хлопцов.

© Андрей Кузнецов Он пояснил, что эти факторы могут привести к падению стоимости квартир на 15-30%. На рынке аренды жилья тоже возможно снижение ставок на 10-15%. По мнению эксперта, в 2020 году томичи в основном покупали квартиры не для себя и не для того, чтобы жить в них, а с целью сохранения денег. Соответственно, это жилье чаще будет предлагаться в аренду.

«В условиях того, что коммунальные услуги надо оплачивать, платить налоги, люди все больше и больше квартир будут предлагать как жилье в аренду. На рынке аренды я прогнозирую падение спроса и падение ставок по аренде жилья», – добавил эксперт.

Надежная инвестиция

Он уточнил, что в России жилье традиционно считается выгодным, надежным и обеспеченным инвестиционным вложением.

«Еще один момент (который способствовал «буму» спроса на жилье в 2020 году – Ред.) связан с неопределенностью на рынке инвестиций. Люди не знают, куда вложить свои сбережения, пускай и небольшие. Поднятие курса доллара привело к тому, что купить валюту и вложиться в нее невозможно, а снижение ставок в банках по вкладам – к тому, что открывать депозиты невыгодно. Осталось единственное разумное вложение – это недвижимость», – пояснил Хлопцов.

Ранее сообщалось, что снижение ставок на ипотеку до 2%, рост курсов валюты и паника из-за боязни обесценивания национальной валюты привели к росту цен на жилье в Томске. Эксперты прогнозировали, что этот всплеск потребительского спроса закончится довольно быстро, так как он не обусловлен экономически, а имеет эмоциональный характер.  

ТАКЖЕ ИНТЕРЕСНО:

Джезва султана: турок открыл в Томске кофейню с семейными реликвиями >>>

Томский чай и «деревяшки»: что писали о Томске иностранные СМИ в 2020г >>>

Безопасно и креативно: как украсить многоразовую маску – видео >>>

Покатушки на ватрушках: зимние развлечения в Томске и за городом >>>

Эксперты советуют покупать квартиру в Нижнем Новгороде в 2020 году

Справка МК

Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…», еще в 2018 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир).

Всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий (а также тем, кто хочет вложить деньги в недвижимость), интересно, что же происходит на рынке. Будут ли цены расти или снижаться и от чего это зависит.

Эксперты рынка недвижимости считают, что основа всех предстоящих изменений заложена в минувшем году. Ключевым событием, безусловно, стал переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

Итоги года показали, что переход на новую модель долевого строительства оказался вполне посильной задачей для крупных застройщиков. Однако немало компаний оказались в сложном положении. С 1 июля по закону они не могут продавать жилье в строящихся домах по старым правилам и не могут получить банковское финансирование под свои проекты в силу жестких банковских требований. В 2020 году такая проблема может напрямую затронуть их дольщиков.

По данным «ДОМ.РФ», на 13 января 2020 года из 3473 юридических лиц – застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую. Всего они возводят 12,6 млн кв. м жилья.

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и соответственно усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки.

Закономерное следствие такого положения – дефицит предложения новостроек на рынке жилья. Спрос же на недвижимость поддерживается снижением процентной ставки по ипотеке и рядом государственных программ, направленных на обеспечение жильем определенных категорий граждан (семей с детьми, военнослужащих и т. д.).

По оценкам экспертов крупнейшего девелопера региона – «Столицы Нижний», средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Нижнего Новгорода за 2019 год выросла на 11%.

Напомним, что ключевая ставка Банка России в течение года снижалась несколько раз и в итоге составила 7% годовых. Ипотека в крупных банках подешевела. Приняты новые меры государственной политики – так называемая «семейная ипотека»: семьи с двумя и более детьми, если последний родился в 2018 году или позже, получают ставку в 4,9% годовых на весь срок кредитования.

Меж тем, по данным «Столицы Нижний», по итогам 2019 года объем нового предложения на рынке оказался на 42% ниже, чем в предыдущем году. Эксперты отмечают, что к началу 2020 года для застройщиков сложилась благоприятная ситуация с точки зрения баланса спроса и предложения. Это, безусловно, сказывается на ценах. Прогнозируется дальнейший рост стоимости жилья до 10%.

Не отрицает предстоящий рост цен и Министерство экономического развития России. Глава ведомства Максим Орешкин заявил, что цены на жилье будут расти достаточно долго, а начнется это в 2020–2021 годах. По его словам, рост цен будет таким, что компенсирует снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Учитывая, что правительство обещает постепенно снизить ставки по ипотеке еще примерно на 2%, можно понять, как будут расти цены.

При этом происходит адаптация к новым правилам на рынке первичного жилья, и со второй половины года выход новых объектов в продажу увеличится.

Объем ввода многоквартирного жилья в Нижнем Новгороде (включая многоэтажный пригород) прогнозируется выше, чем в предыдущие два года. Например, в 2020 году будут сданы очередные кварталы в ЖК «Новая Кузнечиха», последние дома в ЖК «Цветы», проект в центре города «Симфония Нижнего».

Подводя итог, можно сказать, что перемены на рынке жилищного строительства неизбежны. Очевидно, что квартиры будут дорожать, а рублевые накопления обесцениваются с каждым месяцем. Поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости, ведь сейчас в пользу покупки квартиры говорит и доступность различных ипотечных программ, и безопасность, гарантированная новым законодательством.

Алла ЗАЙЦЕВА.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №3 от 15 января 2020

Заголовок в газете: Эскроу-счета, ипотека и другие тренды рынка недвижимости

Рынок аренды жилья 2021 | Отчет об аренде недвижимости Квартиры Кондо Дома в аренду

Доходы от сдачи жилья в аренду становятся все более важной частью рынка жилья США. Отношения сложные.

Поскольку цены на жилье стремительно растут, значительная часть населения не может конкурировать в покупке дома или квартиры. Здесь зародился рынок аренды, и сегодня это быстрорастущая и динамичная отрасль.

Этот отчет о рынке арендного жилья за 2021 год раскрывает рыночные тенденции, демографические данные, бизнес-проблемы, доходность / доходность аренды, а также возможные возможности для инвесторов и арендодателей.Информация взята из множества заслуживающих доверия источников, включая Zumper, Гарвардский университет, Freddie Mac, Apartmentlist, Attom Data, PWC, Urban Land Institute, Census.gov и другие.

Хотя источники исследований и опросов различаются по своим оценкам, вы можете округлить цифры и прийти к некоторым разумным выводам для конкретного случая использования.

Примечание о пандемии Covid 19

Пандемия Covid 19 принесла сбои, нарушения, миграцию и многое другое, однако по мере ее прохождения мы должны увидеть возврат к уровням, близким к уровням, существовавшим до Covid. На самом деле цены на жилье и арендную плату растут. В некоторых городах, например, в Цинциннати, штат Огайо, в апреле были рекордные цены на аренду.

Помимо нарушения балансов инвесторов, пандемия подняла на передний план такие важные проблемы, как рост цен, отсутствие арендной платы, снижение стоимости строительства, стоимости жизни, моратории на выселение и бездомность.

Мелкие арендодатели по-прежнему составляют основу индустрии жилой недвижимости

Когда рынок арендного жилья рухнул в мае прошлого года, правительство сильно навязало всем арендодателям оплату счетов, в то время как арендаторы и ипотечные банки дрожали от страха.Мы все обнаружили, насколько важны местные арендодатели для сообществ и местной экономики.

В то время как крупные корпорации по недвижимости получали вливания стимулирующих денежных средств, мелкие арендодатели обнаружили, что невыполнение арендной платы является проблемой, а получение стимулирующих фондов само по себе затруднено. Многие из них сообщили о продаже квартир, квартир и т.д. со скидкой богатым покупателям.

Несмотря на несправедливые условия игры, вполне вероятно, что мелкие инвесторы в недвижимость и владельцы малых предприятий найдут способ покупать недвижимость с доходом от сдачи в аренду и процветать в 2021, 2022 и следующие 5 лет.Мы узнали, что для некоторых арендодателей — это бизнес, а не хобби, и новые решения помогут.

прогнозируется рост рынка со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года до 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году

Каков размер рынка аренды недвижимости в США?

По данным Researchandmarkets, ожидается, что мировой рынок аренды недвижимости вырастет с 1759,8 млрд долларов в 2019 году до 1787,8 млрд долларов в 2020 году при среднегодовом темпе роста (CAGR), равном 1.6%. На эту оценку повлияла пандемия Covid 19. Они полагают, что рынок восстановится и будет расти со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года и достигнет 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году.

Рынок аренды на время отпуска является составной частью более крупного рынка жилья. Ожидается, что к 2027 году он достигнет 113,9 млрд долларов США. будет расти со среднегодовым темпом роста 3,4% за прогнозируемый период, согласно отчету компании Grand View Research, Inc. за 2020 год.

. .Правительственные постановления, затраты на строительство, недоступные цены на аренду, бездомность, прекращение выплат по стимулированию пандемии, невыполнение арендной платы и мораторий на выселение представляют риски для инвесторов.

Многоквартирные дома и многоквартирные дома сильно пострадали во время рецессии и только сейчас начинают заполнять вакансии, образовавшиеся во время пандемии.

Ключевые вопросы по аренде недвижимости Плюсы

⦁ какую недвижимость я должен покупать или продавать?
⦁ это хорошее время, чтобы заняться бизнесом по аренде недвижимости?
⦁ самое время открыть бизнес по управлению недвижимостью?
⦁ на какую демографическую группу я должен ориентироваться?
⦁ почему арендная плата высока и скоро ли она упадет?
⦁ Слишком рискованно ли вложение в городские квартиры?
⦁ Стоит ли рассматривать только дома на одну семью?
⦁ в каких городах будет наблюдаться лучший рост цен и более высокая арендная плата?
⦁ Является ли недвижимость доходом от сдачи в аренду инвестицией на следующие 5 лет?

Отчет PWC / Urban Land Institute от 2021 года дает рекомендации о том, какие типы собственности покупать или продавать, на графике ниже.

Сдаваемое в аренду студенческое жилье сильно пострадало от пандемии, связанной с закрытием школ и границ. Считается, что школы вернутся к очным занятиям. Однако дни славы студенческого жилья, возможно, прошли, когда виртуальное дистанционное обучение стало более широко использоваться, а международное образование замедлилось. Спрос на роскошное студенческое жилье для богатых иностранцев может не пострадать аналогичным образом.

И те арендодатели, которые улучшают свои удобства и услуги, чтобы создать наилучшие условия для арендатора, увидят, что их аренда будет пользоваться более высоким спросом и, вероятно, будет пользоваться более высокими арендными ставками.

Квартиры на одну семью и квартиры с умеренным доходом пользуются большим спросом, и, соответственно, рекомендуется покупать или удерживать эту недвижимость. В квартирах с высокой плотностью населения наблюдается снижение доли вакантных площадей по мере увеличения количества вакцинаций и возвращения рабочих в города на работу.

Рекомендации по аренде, купле-продаже. Снимок экрана любезно предоставлен PWC Urban Land Institute.

После просмотра этой статистики у вас может возникнуть вопрос, является ли рынок жилья золотым яйцом или бомбой замедленного действия.Если вы хорошо выбираете недвижимость и управляете ею профессионально, вопрос спорный. Те, кто осведомлен о давлении рынка, политических и экономических тенденциях, представляют хорошую ценность для арендаторов, при необходимости скорректируют свои портфели.

Внедрение современного программного обеспечения для управления недвижимостью или программного обеспечения арендодателя — лучший способ автоматизировать, контролировать риски и оптимизировать размер прибыли. С этой точки зрения технологии влияют на рынок арендного жилья , создавая новые возможности получения доходов для арендодателей и помогая идти в ногу с меняющимися требованиями арендаторов.

Инвесторы в умную недвижимость внимательно следят за макроэкономическими перспективами, политическими изменениями и другими прогнозами.

Рынок арендного жилья со временем стал более стабильным, и вероятность его коллапса снизилась, поскольку, когда домовладельцы теряют свои дома во время рецессии, они переходят на рынок аренды и становятся долгосрочными арендаторами. Инвестиции, устойчивые к рецессии, привлекательны для долгосрочных инвесторов или тех, кто нуждается в краткосрочном убежище.

Узнайте больше о рынке аренды в Великобритании и Австралии.Также доступны отчеты о рынке аренды в Калифорнии и Техасе.

Отчет об аренде недвижимости

Для вашего удобства этот полностью переработанный отчет по рынку арендного жилья за 2021 год разделен на удобоваримые компоненты:

1. Общее состояние рынка аренды
2. Статистика рынка аренды и цены на аренду
3. Предложение и ограничения развития продолжаются
4. Доходность от аренды остается высокой
5. Статистика рынка аренды
6. Основные движущие силы рынка арендной недвижимости
7. Города с наибольшим ростом арендной платы
8. Пандемия стимулирует спрос на больше комнат
9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2021 год?
10. Многосемейный подход
11. Результаты исследования Гарвардского университета
12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?
13. Типы арендуемой недвижимости
14. Слишком сильно давят на съемщиков?
15. Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?
16. Прогноз жилищного строительства в США

1.

Общее состояние рынка аренды

Пандемия определенно изменила взгляды и статистику на 2020 и 2021 годы. По мере того, как пандемия Covid 19 проходит, мы наблюдаем рост цен, то есть рынок краткосрочной аренды airbnb быстро восстанавливается. Многие могут подумать, что на восстановление потребуются годы, однако меры стимулирования ФРС, возвращение к повседневной работе и спрос на аренду для отпуска будут поддерживать отрасль быстрее, чем ожидалось.

Этот статистический показатель от Zumper показывает, что арендная плата растет, а количество арендных квартир увеличивается, но все еще близко к рекордным минимумам.

Скриншот предоставлен Zumper. Рост арендной платы в США в 2020/2021 году

Этот спад необычен, поскольку во время экономических спадов уровень вакантных площадей обычно высок.

Доля вакантных площадей в национальной аренде. Скриншот предоставлен NBE.

Дополнительную информацию о текущем обследовании населения см. На сайте Census.gov.

Секторы арендуемой собственности и управления недвижимостью огромны и растут, поскольку все больше людей будут вынуждены арендовать. Прогнозы на 2019 год не могли предвидеть последствий пандемии, поэтому прогнозы последних двух лет были далекими.Прогнозы на 2022 год и следующие 5 лет сняты.

3. Ограничения предложения и развития Продолжение

Нам интересно, разделяется ли рынок, чтобы обслуживать бедных или неимущих. Похоже, что имущих не мешает ограниченное предложение. Фактически, рынок предметов роскоши обслуживается хорошо, и регуляторы, препятствующие развитию, могут не так сильно повлиять на новое строительство объектов роскоши.

Высококлассные арендодатели. Снимок экрана любезно предоставлен Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета.

Хотя стимулирующие деньги могут поступать правительствам штатов и городов, правила могут препятствовать строительству многоквартирных домов. Стоимость и логистика таких строительных проектов — большая проблема.

Ключевой проблемой на рынках жилья и аренды является неспособность различных уровней правительства дать согласие на строительство. Высокая стоимость строительства, растущий спрос, нормативные требования и небольшое количество инвесторов, готовых рисковать своими деньгами для крупных спекулятивных проектов в эпоху контроля арендной платы, означают, что арендная плата с большей вероятностью вырастет.

Возникает вопрос, решит ли что-нибудь увеличение предложения и высокая плотность. Следует отметить, что даже если вы построите более доступные квартиры в Калифорнии, Нью-Йорке или Майами, больше людей переедет туда и заполнит их. Таким образом, цены могут не упасть при постоянном спросе.

4. Доходность от аренды все еще высока

Те инвесторы на рынке аренды преуспели, с доходностью (выше 30% пару лет назад в некоторых городах), и даже сейчас некоторые из них все еще сообщают о высокой доходности от аренды.Города назначения пандемии, куда городские жители бежали во время пандемии, жили очень хорошо, однако с окончанием пандемии возникают вопросы о перспективах этих городов в будущем.

Будут ли сотрудники вынуждены вернуться в города, работающие на дому, или они потеряют работу? Это зависит от политических решений, принятых в этом году. Нынешние домовладельцы, обгоревшие из-за невыполнения арендной платы и незаконного захвата своих квартир, надеются, что к 2022 году, наконец, вернется нормальная ситуация, когда они смогут вести свой бизнес с прибылью.

Attom Data сообщает, что средний годовой валовой доход от аренды (годовой валовой доход от аренды, деленный на медианную покупную цену домов на одну семью) в США упал до 7,7% в 2021 году по сравнению со средним показателем в 8,4% в прошлом году.

Считается, что рост ставок и рост цен на жилье наряду с фиксированной арендной платой съедают урожайность. Они сообщают, что округа США с самой высокой потенциальной годовой валовой доходностью от аренды в 2021 году включают:

1. Округ Шуйлкилл, штат Пенсильвания, (26.1%)
2. Округ Бибб, Джорджия, (18,1%)
3. Город / Округ Балтимора, Мэриленд (16,2%)
4. Округ Ла-Саль, Иллинойс, (14,1%)
5. Округ Чаутокуа, Нью-Йорк (13,7%)

И основные крупные города с лучшей доходностью от сдачи в аренду:

• Cuyahoga County (Кливленд), Огайо (9,9%)
• Даллас, Техас (8%)
• Tarrant County (Форт-Уэрт), Техас, (8 %)
• Округ Франклин (Колумбус), Огайо (7,9%)
• Округ Бексар (Сан-Антонио), Техас (7. 9%).

Конечно, по мере того, как восстановление будет продолжаться, а моратории на аренду и выселение будут отменены, эти цифры будут значительно увеличиваться. Новый город с высокой доходностью от аренды появится в 2022 году.

5. Статистика рынка аренды

Если вам нужна статистика, чтобы взвесить ваши инвестиции и цены, давайте взглянем на некоторую статистику, которая может предсказывать рынки в будущем.

IBIS World недавно опубликовал отчет, в котором отражено влияние пандемии Covid 19 на квартир с высокой плотностью населения и многоэтажных домов. До 2020 года рынок квартир быстро рос, приближаясь к 192 миллиардам долларов на рынке США и в настоящее время, как полагают, составляет 174 миллиарда долларов.

С учетом восстановления и роста арендных ставок и спроса на квартиры и кондоминиумы, возвращающихся этой весной, плюс стимулирующих денег, поступающих в США, прогноз может вывести их за пределы 200 миллиардов долларов США к 2023 году .

Сектор аренды квартир огромен. В нем работает более 852 000 человек, но в среднем только 1,4 человека на одно предприятие.Это свидетельствует о том, что отрасль по-прежнему является отраслью, в которой доминирует малый бизнес, однако крупные корпорации скупают все больше собственности и используют технологии для эффективного управления ею.

Домохозяйства арендаторов обычно моложе, менее обеспечены и более разнообразны в расовом отношении, чем те, кто владеет собственными домами. Statista сообщает, что половина арендаторов моложе 30 лет, а 36% из них имеют задолженность. 38% арендаторов не могут позволить себе купить собственное жилье.

Однако в последнее время более состоятельные арендаторы получают гораздо больший кусок пирога.

Это второй уровень арендаторов из рабочего класса (зарабатывающих до 30 тысяч долларов в год), которым становится все труднее жить на то, что у них осталось после уплаты арендной платы. Очевидно, что этой устойчивой тенденции следует положить конец.

Вместо вливания денег в фондовый рынок, инвесторов можно было бы побудить найти способ инвестировать в арендное жилье. См. Дополнительную информацию в отчете PWC ULI 2021.

6. Основные драйверы рынка арендной недвижимости

Эти 15 факторов могут повлиять на рынок арендного жилья, падение цен и то, в какие города лучше всего инвестировать.

1. Рынок покупателей молод и не может профинансировать покупку дома
2. Недостаточно отдельно стоящих домов для покупки
3. Риски при покупке высоки из-за высоких цен, растущих ставок по ипотеке и неопределенности на рынке жилья
4. Миллениалы — карьера- мыслящие и не обязательно желающие покупать сейчас
5. У банка мамы и папы могут закончиться деньги
6. Цены на дома и квартиры слишком высоки для покупки
7. покупателей не купят из-за ограничений ипотечного финансирования и долгосрочных опасений по поводу рецессии / крах рынка
8. рост стоимости жизни
9. миллениалы предпочитают старые городские кварталы с возможностью пешеходного движения
10. арендная плата растет слишком быстро по сравнению со стоимостью покупки дома
11. ставки капитализации не намного лучше, чем другие варианты инвестирования
12. иммиграция в США все еще сильны
13. бэби-бумеров, выходящих на пенсию, не успевают переехать в
14. больше хороших квартир и квартир количество и доля обремененных расходами арендаторов — количество тех, кто платит более 30 процентов своего дохода, выросло, потому что нормативные положения снижаются, а строительные технологии становятся лучше.

Если арендуемая недвижимость составляет хотя бы четверть рынка недвижимости США стоимостью 36 триллионов долларов США , можно с уверенностью сказать, что это имеет серьезный экономический эффект.Рост количества сдаваемых в аренду квартир, кондоминиумов и домов создает множество рабочих мест, включая управляющих недвижимостью, арендодателей, а также такой пассивный доход, в котором нуждаются многие инвесторы.

Города, в которых открываются новые возможности для инвестиций и развития.

Спрос инвесторов и развитие. Лучшие города. Снимок экрана любезно предоставлен knowledge.uli.org

7. Лучшие города для роста арендной платы

Этот список лучших показателей роста арендной платы из Apartmentlist показывает (с марта по настоящее время), насколько сильны эти рынки.Значения цен на недвижимость означают увеличение капитала, а налоговые преимущества обеспечивают значительные возможности для получения прибыли.

Снимок экрана предоставлен Apartmentlist. com

Возможности перемещены за пределы основных метро

Хотя цены на аренду квартир и кондоминиумов в центре города могут снижаться, в столицах США, Австралии и Великобритании миграция в пригороды и отдаленные города вынуждает цены на аренду в этих районах растут. С учетом более низких цен на недвижимость в этих регионах и нового растущего спроса со стороны покупателей и арендаторов, перспективы доходов от аренды хорошие.

Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. График любезно предоставлен Zumper.com
Если мы спроектируем после лета 2021 года, после коронавируса, если экономика сохранится, цены на аренду недвижимости должны вырасти, а заполняемость городских квартир может снова вырасти. Это может быть основанием для позитивного взгляда управляющего недвижимостью.

8. Пандемия стимулирует спрос на большее количество комнат

Спрос на аренду домов на одну семью стал более интенсивным. А в некоторых городах (на графиках ниже) цены на аренду стремительно растут.Таким образом изменились возможности для инвесторов в недвижимость и управляющих недвижимостью.

Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. График любезно предоставлен Zumper.com

На национальном уровне миграция арендной платы в пригород и небольшие города не такая уж плохая вещь. Это привело к новому строительству и новым рабочим местам в регионах Великобритании и США, в которых десятилетия боролись с трудностями. И это создало новые возможности для прибыльных инвестиций в арендное жилье. Новые возможности открывают возможности для бизнеса для начинающих компаний по управлению недвижимостью.

9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2022 год и следующие 5 лет?

Арендаторы задаются вопросом, упадут ли цены на аренду в 2021 году? А домовладельцы задаются вопросом о мораториях на аренду и выселение и о том, как они выживут без адекватных доходов и денежных потоков.

В большинстве городов цены на аренду дома для одной семьи могут продолжать расти, как и в этом году.

Инвесторы в недвижимость задаются вопросом, сохранят ли арендный доход и налоговые правила 2021 года сектор арендного жилья приемлемым рынком для бизнеса.Избежать больших налоговых убытков может быть проблемой для инвесторов.

А как насчет закупочных цен на квартиры?

Снимок экрана предоставлен Harvard.edu

10. Multifamily Outlook

Freddie Mac сообщает, что спрос на многоквартирное жилье значительно снизился по сравнению с уровнями 2019 года, -60% в 2020 году по сравнению с 2019 годом. Завершение строительства многоквартирных домов в 2020 году ожидается почти соответствуют уровням 2019 года, несмотря на то, что она замедлилась весной и летом 2020 года.

Они сообщили, что инвестиционная активность резко снизилась в первой половине 2020 года, но значительно восстановилась во второй половине года.Они ожидают, что доля вакантных площадей в многоквартирных домах вырастет до 5,8%, в то время как арендная плата упадет -0,2%, что приведет к предполагаемому общему снижению валового дохода на -0,5%. Они предупреждают, что такие города, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия и Майами, в течение некоторого времени будут неспокойными.

Freddie Mac также прогнозирует, что уровень вакантных площадей в 2021 году вырастет на 30 базисных пунктов до 5,8%, в то время как цены на аренду многоквартирных домов упадут на 0,2%,
, тем не менее, это улучшение по сравнению с падением цен 2020 года на -2,9%.

Недвижимость класса C с небольшими арендаторами квартир была проблемным сектором для арендодателей в 2020 году.Сектор односемейного жилья за пределами густонаселенных городских районов показал хорошие результаты в 2020 году и будет в центре внимания инвесторов в 2021 году.

Перспективы на 2021/2022 год для одной семьи лучше из-за спроса на большее пространство со стороны всех покупателей, включая начинающие семьи миллениалов.

Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily Outlook Report 2021. Узнайте больше о многосемейности в отчете Freddie Mac.

Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily Outlook Report 2021.

Для инвесторов в недвижимость чистая операционная прибыль сильно выросла в 3 квартале 2019 года, и инвесторы действительно увеличили объем инвестиций. По данным CoStar, долларовый объем многосемейных транзакций вырос на 9% в годовом исчислении до 94 миллиардов долларов за первые три квартала 2019 года.

• новых строительных единиц ориентированы на более дорогие единицы
• кондиционеры и встроенные в апартаменты прачечная сильно выросла
• затраты на строительство растут
• цены на квартиры выросли вдвое с 2010 года
• квартиры с низкой арендной платой становятся все более недоступными
• фактический рынок арендаторов сокращается
• арендаторы со средним доходом все больше обременены расходами

11.Выводы Гарвардского университета

Гарвард ежегодно выпускает отчет о рынке аренды жилья под названием «Аренда жилья в Америке». В нем содержится широкий спектр статистических данных, отражающих состояние собственности и арендаторов в США. (См. Отчеты по Германии, Великобритании и Австралии). Однако это еще не эпоха Covid 19.

Арендаторы богаче, поскольку все больше из них зарабатывают более 75 000 долларов в год, но они сдают в аренду, а не покупают дом. Те, кто находится в нижней части пула арендаторов, зарабатывают меньше, а арендуют меньше.В отчете Гарварда за 2020 год не уточняется, что случилось с группой с более низким доходом, но отмечается рост бездомности.

Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?

Высокая арендная плата и низкие затраты не являются данностью. Рынки меняются, и ваши арендаторы могут не справиться с более высокими арендными ставками, а молодые арендаторы ожидают других услуг.

Для арендодателей, которые сопротивляются изменениям и технологиям, давление и ответственность возрастают.

Самая большая проблема арендодателей заключается в ежедневном управлении имуществом, включая обслуживание, бухгалтерию, управление арендаторами и соблюдение их бюджета. Не отставать от технологических достижений — еще одна проблема, с которой сталкиваются многие. Фактически, наблюдается тенденция к переходу от старых программных решений к более современным платформам.

Арендодатели должны изучить новые способы ведения бизнеса.

Арендодатели сталкиваются со следующими главными проблемами:

• получение прибыли
• поиск хорошей компании по управлению недвижимостью
• поиск хорошего онлайн-программного обеспечения для управления недвижимостью
• удовлетворяющий потребности арендаторов в мгновенном обслуживании, самообслуживании, дополнительных удобствах и онлайн-платежи
• управление расходами и рисками модернизации старой арендуемой недвижимости
• поиск доступных цен
• управление разгневанными арендаторами, которые не могут позволить себе повышающуюся арендную плату
• просроченные платежи по аренде, невыполнение арендной платы и рост количества выселений
• продажи затем покупка лучшей недвижимости с устойчивой рентабельностью инвестиций
• долгие часы работы, выполнение слишком большого количества задач и их выполнение
• в соответствии с государственными постановлениями

Арендодатели и менеджеры компаний по управлению недвижимостью приветствуют современное программное решение для управления недвижимостью, предлагающее облачные возможности и скорость , безопасность и расширенные услуги.Узнайте больше о ManageCasa.

13. Типы арендуемой недвижимости

Нет недостатка в арендуемой недвижимости. От студенческого жилья и жилья для пожилых людей до ремонта и аренды одной семьи, до аренды на время отпуска на берегу моря и от студий до роскошных кондоминиумов.

По данным Rentcafe, чаще всего искали апартаменты с 2 спальнями (45%), 1 спальней (27%), 3 спальнями (16%) и студиями (12%).

9044 9044 904 904 9018 9018 3,504

Тип спальни	Средняя арендная плата	Изменение по годам	Изменение по годам
Студия	$ 1,259	0.20%	2,50%
1 кровать	$ 1,225	0,10%	3,40%
2 спальных места	$ 1,408	0,10%	9044	0,10%	0.20%	3.20%

Национальные данные предоставлены Rentcafe.com

14. Слишком ли давят на арендаторов?

Один спорный вопрос, IMHO, заключается в том, что арендное жилье не создается и не продается малоимущим.Сегмент с низкими доходами просто не обслуживается. Тем не менее, можно сказать, что правительства могут освободить землю, предоставить налоговые льготы и помочь застройщикам в строительстве подходящих жилищных решений для малоимущих.

Такие усилия могут выходить за рамки возможностей частного сектора, инвестирующего в арендное жилье, с точки зрения затрат и рисков. Правительства могут, если захотят, сделать строительство такого жилья выгодным.

Согласно отчету Гарварда, 10,9 миллиона арендаторов потратили более половины своих доходов на жилье в 2018 году.В том году количество сильно обремененных домохозяйств увеличилось на 155 000, уменьшив общее улучшение с пика 2014 года до 483 000. Обремененные расходами арендаторы снова выросли в 2018 году, увеличившись на 261000 до 20,8 миллиона.

Они обнаружили, что 72% арендаторов, зарабатывающих менее 15 000 долларов в год, были серьезно обременены, наряду с 43%, которые зарабатывали 15 000–29 999 долларов.

Рост числа бездомных в Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах показывает, что проблема существует.

15.Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?

В своем отчете PWC / ULI полагают, что цены на недвижимость будут падать по мере падения доходов покупателей в 2021 и 2022 годах. Их исследование показало, что число тех, кто предвидит хорошие / отличные перспективы, в этом году снизилось.

Арендные ставки продолжают расти в 92% городов, и в 2021 году появятся такие же положительные обстоятельства для инвестиций в арендуемую недвижимость.

Рынок аренды от Флориды до Калифорнии и Гавайев остается ограниченным. Хотя цены во многих областях стабилизировались или упали, потенциал дохода для строителей и владельцев недвижимости положительный.

Рынок арендной недвижимости в США представляет собой растущую часть мирового рынка недвижимости стоимостью 127 триллионов долларов, на который приходится 60% всех основных активов.

Рынок арендной недвижимости составляет менее половины рынка недвижимости США стоимостью более 36 триллионов долларов, но для мелких инвесторов в недвижимость это плодородный рай.

Иммигранты составляют значительную часть спроса на аренду, и ожидается, что рынок аренды в США будет больше ориентирован на покупателей-иммигрантов в следующие 12 лет.

График предоставлен Weareapartments.com

16. Прогноз жилищного строительства в США

Рынок жилищного строительства оживлен и, как ожидается, продолжит рост. Особняки на одну семью и малоэтажные кондоминиумы являются наиболее востребованной недвижимостью. Рынок жилья нуждается в 1,4 млн новых домов каждый год, и в 2021 году этот показатель может увеличиться за счет иммиграции.

Начало жилищного строительства. Снимок экрана предоставлен tradingeconomics.com

«Хотя многоквартирный сектор работает намного лучше, чем нежилое строительство, девелоперы столкнутся с серьезными проблемами в 2021 году», — сказал главный экономист NAHB Роберт Дитц.«Нехватка и задержки в получении строительных материалов, рост цен на пиломатериалы и OSB, нехватка рабочей силы и более зловещий нормативный климат усугубят проблемы доступности и задержат сроки доставки».

Анализ данных переписи населения NAHB показывает, что в 2020 году 34% от общего числа многоквартирных домов приходилось на рынки с меньшей плотностью и более низкими затратами. «Эти районы опережали рынки с более высокой плотностью за последние четыре квартала, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится и в этом году. », — сказал Дитц в отчете NAHB.

Согласно недавнему отчету RentCafe, в январе строительство многоквартирных домов увеличилось на 60 000 единиц.

Рынок аренды недвижимости в США — прекрасная возможность заработать пассивный доход или увеличить прибыль за счет активного управления недвижимостью. Убедитесь, что вы используете лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью, чтобы облегчить вашу рабочую нагрузку, повысить эффективность и создать устойчивый денежный поток.

Примите участие в тестировании ManageCasa — лучшего решения для управления недвижимостью для арендодателей, инвесторов в недвижимость и компаний по управлению недвижимостью.Вы поймете, почему простое облачное онлайн-решение для работы с недвижимостью — лучший выбор.

Другие блоги: Бесплатное программное обеспечение для управления недвижимостью | Программное обеспечение для управления недвижимостью Switch | Программное обеспечение арендодателя | Построить в аренду | Основные возможности программного обеспечения для арендодателей | Программное обеспечение для арендодателей | Проблемы для арендодателей | Договор аренды для домовладельцев | Сбор в аренду для домовладельцев | Выбор подходящего программного обеспечения для управления недвижимостью | Услуги по управлению недвижимостью | Управление недвижимостью | Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью | Рынок недвижимости США | Бизнес по управлению недвижимостью | Аренда недвижимости | Что такое управление недвижимостью | Проблемы управления недвижимостью | Новости управления недвижимостью | Конференция по управлению недвижимостью

Арендная плата для богатых снижается.Арендная плата для бедных растет.

Тепло Фэй Портер часто не работает, и в суровые зимы Чикаго в ее окнах остаются сосульки. По ее словам, в прошлом году лестничные клетки и коридоры ее дома не убирались месяцами. Не так давно неисправная проводка чуть не стала причиной пожара на ее кухне. Тем не менее, несмотря на все это, арендодатель недавно повысил ей арендную плату на 70 долларов.

«Они говорят, что стоимость жизни продолжает расти, но никогда не предоставляют дополнительных удобств », — сказал Портер , который живет в Гайд-парке, разнообразном районе на южной стороне города. « Они остались прежними или меньше. ”

Портер мог бы стать образцом рынка арендного жилья за последний год: повышение арендной платы за некачественное жилье, обычно занятое наиболее финансово незащищенными арендаторами, и большие скидки на роскошные квартиры, обслуживающие богатых.

Внешний вид жилого дома Фэй Портер в Чикаго.

Отсутствует плинтус и оголенная проводка в квартире Портера.

Грязь и потертости покрывают коридор первого этажа многоквартирного дома.(Фото Тейлора Гласкока для The Washington Post)

TOP: Внешний вид жилого дома Фэй Портер в Чикаго. ВНИЗУ СЛЕВА: Отсутствующий плинтус и оголенная проводка в квартире Портера. ВНИЗ СПРАВА: Следы грязи и потертостей покрывают коридор первого этажа многоквартирного дома. (Фото Тейлора Гласкока для The Washington Post)

Многое было написано о двухколейном, или «K-образном», экономическом восстановлении, при котором домохозяйства с более высокими доходами в целом преуспевают в финансовом отношении, а домохозяйства с более низким и умеренным -доходные падают.Уровень занятости с высокой заработной платой восстановился примерно до уровня, который был до пандемии; количество низкооплачиваемых рабочих мест, с другой стороны, по-прежнему очень низкое. Но это не единственный способ, которым бедняки заключили грубую сделку. Домохозяйства с низкими доходами испытывают давление с обеих сторон — меньше дохода и более высокие цены на то, что обычно является их крупнейшими ежемесячными расходами: арендная плата.

Для состоятельных арендаторов выгодных сделок предостаточно. Согласно данным CoStar, аналитической компании по недвижимости, в большинстве крупных мегаполисов арендная плата за элитное жилье резко упала.

Жилая недвижимость высокого класса

Арендная плата снизилась

Годовое изменение с последнего квартала 2019 года до последнего квартала 2020 года.

Низкое качество (1 и 2 звезды)

Аренда высокого класса (4 & 5 звезд)

Арендная плата за элитную жилую недвижимость упала

Годовое изменение с последнего квартала 2019 года до последнего квартала 2020 года.

Низкое качество

Рейтинг 1 и 2 звезды

Аренда элитного жилья

4 и 5 звезд

Арендная плата за элитную жилую недвижимость упала

Изменение в годовом исчислении с последнего квартала 2019 года по последний квартал 2020 года.

Низкое качество

Оценка 1 и 2 звезды

Аренда элитного жилья

4 и 5 звезд

Снижение арендной платы за элитное жилье

Изменение в годовом исчислении с последнего квартала 2019 года до последнего квартала 2019 г. 2020.

Низкое качество

Оценка 1 и 2 звезды

Аренда элитного жилья

4 и 5 звезд

Аренда элитного жилья упала

Изменение в годовом исчислении с последнего квартала 2019 года до последнего квартал 2020 года.

Низкое качество

Оценка 1 и 2 звезды

Аренда высокого класса

4 и 5 звезд

Сумма зависит от города. В Далласе и Форт-Уэрте арендная плата за квартиры в верхней части шкалы качества CoStar была на 1% дешевле в последнем квартале 2020 года по сравнению с годом ранее; в Чикаго они упали на 7,6 процента. Между тем, арендная плата за квартиры более низкого уровня — старые или низкокачественные здания с меньшими удобствами — оставалась стабильной или увеличивалась в зависимости от района.В Даллас-Форт-Уэрте и Чикаго они выросли примерно на 2 и 1 процент соответственно.

А некоторые незадачливые арендаторы пережили гораздо большие скачки. Портер, чья контрактная работа в некоммерческой организации недавно закончилась, платит почти на 5 процентов больше, в результате чего ежемесячная цена ее квартиры с двумя спальнями составляет 1500 долларов. (Портер, страдающая эпилепсией, получает пособия по инвалидности и ваучеры, которые помогают покрыть счета.) Андреа Оспина, которая живет на окраине Далласа-Форт-Уэрт, сказала, что ее арендная плата выросла прошлым летом с 900 долларов до 1250 долларов, или почти на 40 процентов.Это произошло вскоре после того, как ее мужа уволили с работы водителем грузовика.

Итак, что происходит? Почему люди с более высоким доходом получают перерыв, в котором они не нуждаются, а люди с низким доходом сталкиваются с повышением арендной платы, когда они больше рискуют потерять работу?

Динамика на верхнем сегменте рынка более ясна. В связи с тем, что COVID-19 в значительной степени отключил льготы городской жизни, многие арендаторы, у которых были средства, сделали это. Более высокооплачиваемые работники, которые совмещали удаленную работу и виртуальную школу, искали больше места, часто покупая дом в пригороде.

«Многие арендаторы, которые уже были маржинальными покупателями жилья — у которых более высокая кредитоспособность, активы и доход — решили перейти на домовладение», — сказала Дженни Шуэц, старший научный сотрудник Brookings Institution. Цены на дома в пригородах Нью-Йорка, Вашингтона, Чикаго и других городов резко выросли в прошлом году, так как жители городов с высоким доходом бежали.

Это оказало понижательное давление на арендную плату в роскошных городских зданиях, которые освободили эти новые домовладельцы.Арендная плата также снизилась из-за резкого увеличения предложения, поскольку в прошлом году на рынке появилось много нового элитного жилья. «Эти запасы ударили одновременно со слабым спросом», — сказал Эндрю Рыбчинский, управляющий консультант CoStar Advisory Services.

С нижним сегментом рынка аренды дело обстоит сложнее.

Одно из вероятных объяснений, по мнению Шуэца и других, состоит в том, что, когда разразился экономический кризис, все больше людей решили спуститься по карьерной лестнице, чтобы сэкономить деньги.А вот уже было — дефицит доступных по цене единиц. Таким образом, всплеск спроса на дома с более низкой ценой привел к повышению ставок арендной платы.

Возьмем, к примеру, Робина Дж. Шварца, тренера по здоровью и образу жизни, который жил в многоэтажном доме в Тони Саут-Луп в Чикаго. Прошлой весной она заразилась коронавирусом, и ее тело сильно пострадало, и она до сих пор не оправилась. То же самое и с ее работой: из-за рецессии количество ее платежеспособных клиентов иссякло. «Это был кровавый кошмар», — сказала она.

Робин Шварц в однокомнатной квартире, которую она сняла после того, как ее старая квартира с одной спальней была переоценена. (Тейлор Гласкок / The Washington Post)

Несколько месяцев спустя ее домовладелец потребовал повышения арендной платы на 10 процентов. Шварц возмутился. Она изо всех сил пыталась найти место подешевле, но с трудом могла найти место, которое могло бы принять нового арендатора в ее финансовых обстоятельствах. Она договорилась о коротком продлении существующего договора аренды.

В конце концов она нашла квартиру в Гайд-парке.Квартира представляет собой студию площадью 450 квадратных футов, что намного меньше, чем ее предыдущая однокомнатная квартира площадью 780 квадратных футов. В нем нет посудомоечной машины, стиральной / сушильной машины, балкона и других удобств, к которым она привыкла. Но теперь она платит примерно половину своей предыдущей квартплаты, что является огромным облегчением. «Был момент, когда я думала, что останусь без дома», — сказала она.

Шварц недавно узнала об арендной плате за квартиру в Саут-Луп, из которой она переехала в ноябре прошлого года; он все еще свободен, выставлен на продажу с большой скидкой по сравнению с предыдущей арендой.

Эта картина очевидна в районе метро Чикаго. Районы, которые в прошлом году начали с высокой арендной платы, предлагают большие скидки; те, которые начинали с более низких цен — и часто являются домом для небелого большинства населения — как правило, имели рост. Как показано на диаграмме ниже, зависимость почти линейная.

В Чикаго стали дешевле

стали дороже

Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго, с февраля.С 2020 г. по февраль 2021 г.

Арендные ставки выросли в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до начала пандемии.

Арендная плата упала

в более дорогих

районах

В Чикаго более дешевые места стали дороже на

Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго с февраля 2020 года по февраль 2021 года.

Арендная плата увеличилась в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до пандемии.

Арендная плата упала

в более дорогих

районах

В Чикаго стали дороже более дешевые места

Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго с февраля 2020 по февраль 2021 года.

Арендные ставки увеличился в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до пандемии.

Арендная плата снизилась

в более дорогих

районах

В Чикаго стали дороже более дешевые места

Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго, с февраля.С 2020 г. по февраль 2021 г.

Арендные ставки выросли в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до начала пандемии.

Арендная плата упала

в более дорогих

районах

В Чикаго стали дороже более дешевые места

Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго с февраля 2020 года по февраль 2021 года.

Арендные ставки увеличился в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до пандемии.

Снижение арендной платы

в более дорогих

районах

Эксперты по жилищному строительству говорят, что другие факторы также могут иметь значение. Некоторые районы с низкими доходами были облагорожены еще до пандемии, что привело к повышению арендной платы.

Повышение арендной платы в нижней части рынка также может быть непреднамеренным следствием федерального моратория на выселение, введенного в прошлом году. Мораторий, срок действия которого истекает в этом месяце, защищает находящихся в трудном положении арендаторов от перемещения и возможного бездомия.По данным Обследования зернобобовых, проведенного Бюро переписи населения, по состоянию на конец февраля около четверти взрослых в семьях арендаторов с низким доходом не выплачивали арендную плату. Арендодатели, застрявшие с арендаторами, которые не могут платить, могут попытаться компенсировать эти потери, повысив арендную плату для всех остальных. По словам Шуэца, арендная плата за квартиры более низкого уровня, как правило, уже близка к эксплуатационным расходам, поэтому арендодатели могут иметь небольшую норму прибыли.

Более бедные арендаторы также часто неохотно отказываются от повышения арендной платы, учитывая сложности и расходы на переезд, особенно в разгар пандемии.

«У них нет денег, чтобы переехать в другое место, и домовладельцы знают, что у них они есть, — сказал Сэнди Роллинз, исполнительный директор Союза арендаторов Техаса. «Они могут сказать:« Вот цена, это то, что вы должны заплатить, вы можете пойти в продовольственный банк, если вам нужно сэкономить »».

Для многих арендаторов с низкими и даже средними доходами это динамический предшествует пандемии. Из-за хронической нехватки доступного жилья большинство этих арендаторов тратили не менее трети своих доходов на жилье задолго до covid.Пандемия просто усугубила ситуацию. Американский план спасения президента Байдена предусматривает выделение дополнительных средств на помощь в аренде жилья и ваучеры, которые помогут некоторым арендаторам. Но снижение арендного давления как во время текущего кризиса, так и после него, в конечном итоге потребует расширения предложения доступного жилья.

Это сложно по многим причинам. Разработчики обычно ожидают более ограниченной отдачи от устройств более низкого уровня. Субсидии для привлечения разработчиков могут быть политически нестабильными или плохо ориентированными.Даже когда застройщики и муниципалитеты участвуют в проекте, другие бюрократические проволочки или НИМБИзм могут остановить проекты.

Но общественная поддержка государственной помощи в связи с пандемией в сочетании с изменением цен и моделей миграции, вызванных коронавирусом, может предоставить необычную возможность преодолеть эти проблемы. Некоторые районы начали переоборудование мотелей или других зданий в дополнительные жилые дома; участие в реформе зонирования и выдачи разрешений; и обсуждение изменений в их субсидиях и требованиях на развитие.

Без увеличения предложения доступного жилья двухколейная модель, скорее всего, сохранится. А без дополнительных вариантов жилья Портер и ее коллеги-арендаторы имеют мало рычагов, чтобы противодействовать повышению арендной платы и ухудшению условий жизни. Хотя, как волонтер-арендатор-организатор, она все равно пытается.

«Единственное, что я точно знаю, это то, что я заслуживаю тепла, я заслуживаю безопасности и заслуживаю того, чтобы быть чистым», — сказала она. «Эти вещи не подлежат обсуждению».

Подпишитесь, чтобы получать колонки Кэтрин Рэмпелл по электронной почте, как только они будут опубликованы

Больше от Мнения:

Редакционная коллегия: нам нужно переосмыслить общественную безопасность сейчас

Кэтрин Рэмпелл: Байден может легко поднять потолок для беженцев.Так почему он этого не сделал?

Рут Маркус: представьте себе 2025 год с республиканским правительством и без пиратов. Добро пожаловать в апокалипсис.

Юджин Робинсон: Помните эти слова всякий раз, когда кто-то говорит вам, что полицейские страдают дальтонизмом

Дженнифер Рубин: Открытое письмо: Сохраняйте права голоса, проходите счета — и держите своего пирата

3 Прогнозы для рынка аренды на 2021 год

Многие арендаторы перешли в домовладение во время пандемии, а спрос и цены на аренду падают в крупных городах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, сообщает ApartmentList.«Пандемия, вероятно, изменит ожидания и поведение арендаторов на длительный период, поскольку люди привыкли проводить виртуальные туры по недвижимости и заключать договоры аренды и другие финансовые операции дома, чтобы они могли легко дистанцироваться от общества», — отмечает ApartmentList в новом Отчет, в котором рассматриваются тенденции аренды на период до 2021 года. Среди тенденций, которые, как ожидается, будет доминировать рынок онлайн-аренды в новом году:

Снижение арендных ставок на первое полугодие. Цены на квартиры, вероятно, стабилизируются в первой половине 2021 года, что отражает все еще большое количество американцев, потерявших работу из-за закрытия бизнеса из-за пандемии. «В целом, рынки многоквартирных домов оставались узкими с точки зрения заполняемости, даже несмотря на то, что рост арендной платы был слабым или отрицательным, поскольку операторы сосредоточились на продлении», — сказал ApartmentList Брэд Диллман, главный экономист многоквартирной инвестиционной и управляющей компании Cortland. «В результате такой устойчивости мы ожидаем, что давление на арендную плату восстановится во второй половине следующего года.Это восстановление кажется устойчивым, учитывая относительную силу восстановления занятости, поскольку оно, в свою очередь, может замедлиться ». Цены на аренду, вероятно, будут самыми низкими в густонаселенных городских районах, в то время как в пригородных зонах с солнечными поясами, вероятно, произойдет небольшое повышение арендной платы.

Спрос на доступное жилье будет расти. «Учитывая недостаточное предложение жилья, по оценкам нас и других, возможно, в стране возобновится акцент на рассказах о доступности жилья, поскольку давление роста арендной платы возобновится в следующем году», — сказал Диллман ApartmentList.Кроме того, новое строительство сталкивается с задержками. Количество выселений, вероятно, вырастет в первом и втором квартале следующего года, поскольку истекает срок действия национального моратория, который Конгресс, вероятно, продлит до января. Спрос на доступное жилье, вероятно, будет расти, поскольку все больше людей будут искать апартаменты с одной спальней в пригородных зонах, прогнозирует Фредди Замани, генеральный директор строительной компании EcoSmart Builders.

Удаленная работа влияет на адреса. По мере того, как удаленная работа становится все более распространенным явлением, американцы могут больше склоняться к переезду.«Мы не ожидаем, что соискатели будут уделять столько внимания местоположению, сколько это касается их поездок на работу, как в прошлые годы», — говорит Диллман. Но поскольку города могут терять жителей, в результате цены на аренду могут резко упасть. В докладе отмечается, что по мере снижения цен американцев «медленно, но верно» снова будет привлекать городская жизнь.

COVID-19 меняет многое, но не арендную плату за квартиру

Фото: Джастин Салливан / Getty Images

Мы стремимся держать наших читателей в курсе.
Мы удалили платный доступ к основным новостям о коронавирусе. Станьте подписчиком, чтобы поддержать наших журналистов. Подписаться .

Возможно, вы слышали, что арендная плата за квартиры в дорогих городах, таких как Нью-Йорк, значительно упала во время кризиса COVID. Ранее во время пандемии появлялись несколько озадачивающих сообщений о росте арендной платы, хотя даже их авторы предупреждали, что это было артефактом неполных данных. Но Zillow, веб-сайт с данными о жилье, говорит, что цены на рынке практически не изменились: арендная плата за квартиры в Нью-Йорке в июне была всего на один процент ниже, чем год назад, а в Сан-Франциско она упала на 0.5 процентов; в национальном масштабе арендная плата выросла на 1,5 процента. В это крайне нестабильное время одна из вещей, которая на удивление стабильна, — это стоимость аренды дома.

Как такое может быть? Джошуа Кларк, экономист Zillow, который работает над составлением индекса наблюдаемой арендной платы Zillow (ZORI), указывает на обширные бюджетные стимулы, включая значительно усиленное страхование по безработице, которое укрепило финансы домашних хозяйств и сделало жилье более доступным для большего числа людей, чем вы могли бы ожидайте во время тяжелого экономического кризиса.Он также связывает стабильную арендную плату с «жесткостью цен» — явлением, при котором участники рынка, включая арендодателей, часто не спешат снижать цены во время экономических проблем, даже если это позволит им продать значительно больше товаров или услуг.

ZORI работает аналогично более известному индексу цен на жилье Кейса-Шиллера: он сравнивает арендную плату, которую арендодатели предлагали на протяжении многих лет за одни и те же квартиры. Если сегодня квартира предлагается за 2400 долларов, а пять лет назад — за 2000 долларов, ZORI использует этот факт, чтобы сделать вывод о 20-процентном увеличении арендной платы за последние пять лет.Распространенный на миллионы квартир, этот подход позволяет измерять ежемесячные изменения на рынке аренды, даже если типичная квартира предлагается в аренду один раз в год или реже.

Многие арендодатели в Нью-Йорке в последние месяцы предлагают увеличенные концессии, например, один месяц бесплатного пользования при новой аренде, но Кларк утверждает, что это не является серьезной проблемой для ZORI, поскольку такие уступки обычно учитываются в рекламируемой арендной плате за перечисленные квартиры. . Например, квартира, предлагаемая в аренду на 13 месяцев по цене 3000 долларов США с одним месяцем бесплатного пользования, обычно рекламируется арендодателем как имеющая эффективную арендную плату в размере 2769 долларов, а не 3000 долларов.

Некоторые другие индексы арендной платы используют более простую, но менее надежную методологию сравнения средней арендной платы для всех домов, доступных в любой конкретный месяц, и эти индексы часто показывают резкие недавние колебания арендной платы в Нью-Йорке и других крупных городах, таких как Сан Франциско. Проблема с этим подходом заключается в том, что изменения в составе доступных квартир могут дать вам ложные сигналы об изменении цен на любой конкретный вид квартиры. Например, на рынке, где изоляция не позволяет людям освобождать свои квартиры, но недавно построенные (и более дорогие) квартиры по-прежнему доступны для аренды, средняя запрашиваемая арендная плата может вырасти просто потому, что средняя квартира на рынке теперь более роскошная. чем обычно.С другой стороны, экономический кризис, который непропорционально заставляет людей с низкими доходами покидать свои дома, может привести к снижению средней запрашиваемой арендной платы, даже если арендная плата за любой данный вид квартиры не изменится.

Существуют также проблемы с полнотой и чистотой данных, которые могут ввести в заблуждение средние значения арендной платы. В отличие от продажи домов, аренду дома не нужно регистрировать в налоговых органах, поэтому нет авторитетного списка всех договоров аренды, подписанных в какой-либо юрисдикции.Базы данных доступных списков аренды будут опускать определенные виды квартир, особенно те, которые принадлежат мелким домовладельцам, а также могут иметь дублирующие включения определенных доступных квартир. Zillow утверждает, что доступ к более широкому набору квартир дает ей преимущество перед конкурентами. Он также взвешивает квартиры, включенные в ZORI, чтобы их характеристики соответствовали данным переписи населения США о жилищном фонде, так что, например, если квартиры в базе данных Zillow, как правило, построены позже, чем указано в данных переписи, более старые квартиры в базе данных дается дополнительный вес.

Дело не в том, что пандемия вообще не затронула рынок квартир. Во-первых, арендная плата за квартиры обычно растет умеренными темпами, поэтому падение на один процент по сравнению с прошлым годом означает, что рынок в Нью-Йорке уже несколько вялый. Помимо поддержки со стороны федерального правительства, многие арендаторы воспользовались мораторием на выселение, который не будет длиться вечно; поскольку некоторые люди не могут позволить себе платить арендную плату, их квартиры в конечном итоге станут доступными, что приведет к увеличению предложения и снижению рыночной арендной платы.Выселение также дорого обходится экономике в целом, и более серьезные экономические проблемы также приводят к снижению арендной платы.

И большая часть федеральной финансовой поддержки, которая сдерживала рынок жилья, должна скоро закончиться. Наиболее важно то, что в конце этого месяца истекает срок действия Закона о повышении пособий по безработице в соответствии с законом CARES. В той степени, в которой Конгресс не сможет адекватно расширить эту поддержку, пострадают как финансы домашних хозяйств, так и экономика в целом, что, вероятно, приведет к снижению рыночной ренты.Так что, если экономика станет намного хуже, аренда квартиры в Нью-Йорке может стать значительно дешевле. Но этого еще не произошло.

Подпишитесь на информационный бюллетень Intelligencer

Ежедневные новости о политике, бизнесе и технологиях, формирующих наш мир.

Условия использования и уведомление о конфиденциальности Отправляя электронное письмо, вы соглашаетесь с нашими Условиями и Уведомлением о конфиденциальности и получаете от нас электронную переписку.

Будет ли 2020 год удачным годом для покупки дома? Вот что говорят эксперты

Экономисты говорят, что 2020 год будет положительным — хотя и не совсем звездным — годом для рынка жилья. И это может быть хорошей новостью как для арендаторов, так и для покупателей жилья.

Но это при условии, что прогнозы экспертов верны.

«Если процентные ставки вырастут на 100 базисных пунктов, мы не будем», — Дуг Дункан, главный экономист Fannie. ФНМА, -3,07% сказал. «Когда вы подписываете в нижней строке свою готовность быть прогнозистом, это то, на что вы подписываетесь.”

Если прошлый год является каким-либо показателем, прогнозировать траекторию рынка жилья через год или больше может быть чем-то вроде дурацкого дела. На тот момент в 2018 году ставки по ипотечным кредитам только что достигли самого высокого уровня за многие годы и, похоже, были готовы преодолеть порог в 5% в 2019 году.

« «Прогнозы обычно начинаются с положительных и оптимистичных настроений в начале года, а к концу года они становятся умеренными.’ ”

— —Нела Ричардсон, инвестиционный стратег Edward Jones

В результате многие экономисты ожидали повторения «истерики» 2013 года. Тогда президент Федеральной резервной системы Бен Бернанке указал, что центральный банк будет покупать меньше облигаций и повысит ставки, что привело к 10-летнему казначейству. TMUBMUSD10Y, 1.509% и ставки по ипотечным кредитам подскочат, а продажи жилья резко упадут.

Прогнозы, которые Fannie Mae и Ассоциация ипотечных банкиров сделали на этот раз в прошлом году, например, ожидали, что жилищная активность, включая продажи и новое строительство, снизится в годовом исчислении в течение первого квартала 2019 года в ответ на более высокие ставки по ипотеке, а затем улучшились с течением года, и американцы привыкли к более высоким показателям.

«Жильцы — самые оптимистичные люди, но нужно много оптимизма, чтобы купить дом и связать свой доход на 30 лет», — сказала Нела Ричардсон, инвестиционный стратег Edward Jones.

«Прогнозы обычно начинаются положительно и оптимистично в начале года, а затем к концу года они становятся умеренными», — Ричардсон, который ранее был главным экономистом в национальной брокерской компании по недвижимости Redfin. RDFN, + 4,80%, сказал MarketWatch.

См. Также: Именно здесь арендная плата выросла больше всего за последнее десятилетие. Подсказка: это НЕ Нью-Йорк или Сан-Франциско

Прогнозисты были правы лишь отчасти: в первой половине 2019 года ипотечные ставки оставались высокими по недавним историческим стандартам, и это действительно вызвало замедление продаж, которое было более выраженным, чем у экспертов. прогнозируется.Но ставки по ипотечным кредитам падали большую часть года до сентября, когда они достигли почти трехлетнего минимума.

Хотя снижение ставок действительно привело к росту продаж жилья, текущие оценки показывают, что они все равно не оправдают прогнозов экономистов на 2018 год. Однако объемы жилищного строительства могут превысить прогнозы экспертов.

Вот что эксперты прогнозируют на рынке жилья в 2020 году:

Ставки по ипотечным кредитам должны оставаться ниже 4%, но не ожидайте их значительного снижения

Подавляющее большинство экономистов в области жилищного строительства прогнозируют сохранение ставок по ипотечным кредитам. ниже 4% в 2020 году.

Федеральная резервная система указала, что в обозримом будущем она будет находиться в режиме ожидания. Хотя взгляд ФРС на состояние экономики США улучшился после снижения ставок в октябре, председатель Джером Пауэлл дал понять, что центральный банк не будет повышать ставки до тех пор, пока не произойдет устойчивый рост инфляции. (Хотя ФРС напрямую не контролирует процентные ставки по жилищным кредитам, ипотечный рынок имеет тенденцию оценивать цены в соответствии с ожидаемыми шагами центрального банка.)

Дальнейшее повышение процентных ставок маловероятно, поскольку в глобальном масштабе центральные банки снижают ставки. вместо того, чтобы поднимать их, сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae.«Это требует времени, чтобы пройти через систему», — сказал он, добавив, что «никто не говорит о ужесточении».

Сохранение низких ставок по ипотечным кредитам будет хорошей новостью для арендаторов, считает Скайлар Олсен, директор по экономическим исследованиям Zillow. ZG, + 4,43% . Больше людей смогут позволить себе купить дом, если выплаты по ипотеке останутся доступными, что, в свою очередь, снизит конкуренцию за аренду жилья. «Низкие ставки будут побуждать больше арендаторов к приобретению жилья, что еще больше повысит общий уровень домовладения, который растет с 2016 года», — написала Олсен в своем прогнозе на 2020 год.

Однако потенциальная торговая сделка между США и Китаем представляет определенный риск для повышения ставок. Если две страны заключат существенную сделку в начале следующего года, рынки могут улучшиться. Это, в свою очередь, может спровоцировать рост инфляции, что может побудить Федеральную резервную систему к повышению ставок, как она пыталась сделать ранее в 2019 году. Если это произойдет, ставки по ипотечным кредитам могут вырасти — и в зависимости от того, насколько они вырастут, это может изменить экономистов ». другие прогнозы.

Строители жилья продолжат строительство…

Строители жилья готовы завершить 2019 год на пике.Национальная ассоциация строителей жилья сообщила, что доверие строителей достигло наивысшего уровня с 1999 года. Количество вводов в эксплуатацию и выдача разрешений продолжало расти до ноября, последнего месяца, по которому имеются данные. Низкие ставки по ипотеке — главный фактор, способствующий росту строительства.

Другой участник: Бэби-бумеры. По мере того, как это поколение выходит на пенсию, многие стремятся сократить штат до пенсионных сообществ, что побуждает к большей строительной деятельности в этом пространстве.В то же время, поскольку многие люди из числа бэби-бумеров предпочитают «стареть на месте» и оставаться в своих существующих домах, значительная часть инвентаря существующих домов остается привязанной.

« «Если бы у нас была рецессия, я бы сказал, что жилье станет подушкой безопасности». ”

— —Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae

«Если бы у нас была рецессия, я бы сказал, что жилье было бы амортизатором, потому что нехватка предложения на начальном уровне предполагает, что строители действительно могли бы продолжить строительство», — сказал Дункан.

Одна хорошая новость для покупателей: строители все больше и больше склоняются к строительству меньшего количества роскошных домов и большего количества объектов недвижимости начального уровня.

«Строители дома начинают понимать, как доставить удовольствие миллениалам, чтобы уменьшить болевые точки», — написал Кен Леон, директор по исследованиям в области капитала CFRA Research. «Индустрия переходит на дома начального уровня с большим открытым пространством».

Подробнее: Эти рынки жилья ощутят наибольшее влияние «Серебряного цунами»

…но предложение домов на продажу останется на очень низком уровне

«Исторически, когда вы смотрите на жилищное строительство, нам требовалось от 1,1 до 1,2 миллиона новых домов, чтобы не отставать от спроса», — сказал Джордж Ратиу, старший экономист Realtor.com . «Мы намного ниже этого».

Исследования показали, что в некоторых частях страны может появиться больше запасов, поскольку бэби-бумеры умрут или сократятся в ближайшие годы. Но этот дополнительный инвентарь не обязательно там, где есть рабочие места. Действительно, многие компании в таких городах, как Сан-Франциско и Сиэтл, вложили значительные ресурсы в инициативы по созданию доступного жилья, чтобы помочь своим сотрудникам позволить себе жилье рядом с местом работы.

«Средняя продолжительность пребывания людей, живущих в своих домах, увеличилась вдвое или втрое в зависимости от того, куда вы смотрите», — сказал Ричардсон. «Люди дольше остаются в своих домах, что ведет к сокращению запасов».

(Realtor.com управляется News Corp NWSA, -1,66% дочерняя компания Move Inc., а MarketWatch — это подразделение Dow Jones, которое также является дочерней компанией News Corp.)

Активность продаж жилья и цены будут умеренными — в зависимости от того, где вы живете

В конце концов, ограниченное предложение домов по словам Дункана, предотвратит то, что 2020 год станет годом прорыва для жилищной отрасли.«Это не будет бандитами, потому что для них недостаточно запасов», — сказал он.

Некоторые экономисты прогнозируют умеренный рост продаж жилья и цен на жилье, при этом низкие ставки по ипотечным кредитам компенсируют негативные последствия кризиса запасов.

« Realtor.com прогнозирует, что общий объем продаж домов упадет в 2020 году. ”

Но риэлтор.com прогнозирует, что продажи фактически упадут в 2020 году, несмотря на высокий покупательский спрос. Они ожидают, что небольшое предложение домов на продажу может на самом деле ухудшиться из-за замедления роста цен на жилье. Поскольку цены на жилье достигают новых высот на многих рынках, а рост цен на жилье опережает рост инфляции и заработной платы, многие люди просто не могут позволить себе покупать дома в настоящее время. В результате некоторые экономисты ожидают, что цены на жилье останутся неизменными или даже упадут в некоторых частях страны, особенно на побережье.

В свою очередь, некоторые люди могут решить отложить продажу своих домов в надежде, что цены на жилье возобновят свой рост, сказал Ратиу.

Тем не менее, вдали от побережья некоторые рынки жилья, в том числе Бойсе, штат Айдахо, и Тускон, штат Аризона, могут увидеть более бурный рост в 2020 году.

Не пропустите: Это именно то, насколько спекуляции на рынке жилья могут повлиять на домохозяйства доход и занятость

Больше домов будет продаваться напрямую компаниям, занимающимся недвижимостью

В последние годы одной из наиболее значительных тенденций в жилищной отрасли стал рост числа так называемых iBuyers.Эти компании, включая Zillow Offers Z, + 3,54% , RedfinNow, Opendoor и Offerpad — используют технологии, чтобы мгновенно делать предложения на дома, которые они затем покупают непосредственно у продавцов, прежде чем превращать их в прибыль.

Модель предназначена для продавцов дома, которые хотят большей гибкости (при создании прибыли для самого iBuyer). «Если iBuyer делает предложение, а вы его принимаете, компания покупает дом, ремонтирует его и продает. — в вашем расписании », — написал Холден Льюис, эксперт по жилищному строительству Nerdwallet, в своем обзоре прогнозов на 2020 год.«Вам не нужно убирать и расчищать для демонстрации покупателю. Вы выбираете дату закрытия, которая совпадает с датой покупки вашего следующего дома ».

Тем не менее, у потребителей, которые выбирают этот путь, есть недостаток: есть большая вероятность, что продавец продаст их дом дешевле, чем они бы получили, предлагая его на открытом рынке.

Тем не менее, недавний отчет Redfin показал, что на девяти рынках в регионе Sunbelt iBuyers составляли 3% или более от всех продаж домов.(На национальном уровне iBuyers отвечают за долю процента от всех продаж.) Компании iBuying продолжают инвестировать в свои программы — Zillow недавно объявила, что она расширилась до Лос-Анджелеса, второго по величине города страны и ее 22-го рынка iBuying.

Аналитики утверждали, что продолжение этой тенденции может отрицательно сказаться на качестве определенных показателей жилья, которые полагаются на службы множественного листинга для сбора данных, поскольку продажи iBuyer полностью обходят эти платформы.

Все, что вам нужно знать

Фото: deberarr / Getty Images / iStockphoto

Нью-Йорк является одним из самых дорогих и конкурентоспособных рынков жилья в мире, а также одним из наиболее пострадавших от COVID-19, долгосрочные последствия которого до сих пор неясны. В определенном смысле сама идея этого места в том виде, в котором оно возникло, находится под угрозой: его плотность, блестящий глобализм, элементы, которые делают его своего рода игровой площадкой для взрослых для «креативщиков», технических братьев и людей, работающих в сфере финансов.Нью-Йорк по-прежнему Нью-Йорк, когда нельзя есть пончик с золотыми хлопьями, наблюдая, как Йоко Оно кричит тарабарщину? На данный момент ясно, что во многих частях города впервые за последние десять лет это рынок покупателя и арендатора. Но если предположить, что вы все еще работаете и не планируете уезжать из города, чего вы можете ожидать от рынка жилья Нью-Йорка?

Последствия пандемии положили начало тому, что экономисты Zillow назвали «великой перестановкой жилья»: некоторые люди переезжают в пригород или покупают загородные дома, завышая цены, в то время как те, кто оставался поблизости, часто могли найти лучшая квартира за меньшие деньги.На рынке продаж цены на жилье на Манхэттене упали, в то время как Бруклин бросает вызов мрачным экономическим условиям, создавая конкурентную среду, которая продолжает толкать цены вверх. Другими словами, сейчас все это дико, полно возможностей, которые выпадают раз в жизни, наряду с жесткой конкуренцией и более чем достаточным количеством других головных болей — и это безумие вряд ли скоро закончится.

Чтобы лучше понять, как мы добрались до этого исторического момента в сфере недвижимости Нью-Йорка, вот краткое изложение того, где был рынок до пандемии, как COVID перевернул ситуацию и куда может двигаться жилье в нашем неопределенном будущем.

Финансовый кризис 2008 года не так сильно ударил по рынку жилья Нью-Йорка, как в других частях страны, и его восстановление после кризиса было устойчивым и быстрым. Но, начиная с 2017 года, ряд изменений в налоговом законодательстве штата и федеральном законодательстве снизил продажи в городе, особенно в дорогих ценах на Манхэттене. В 2017 году Вашингтон ограничил вычет из налогов штата и местных налогов (ОСВ) на уровне 10 000 долларов, что оказало непропорционально большое влияние на прибрежные города, такие как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, где богатые жители часто платят — и до тех пор вычитали от их федеральных доходов — гораздо больше.

Затем, в 2019 году, штат Нью-Йорк принял закон, который взимает единовременный налог с продаж при покупке домов на сумму более 1 миллиона долларов. Ставка так называемого налога на особняк становится все выше по мере удорожания собственности; Например, цена между 1 и 2 миллионами долларов будет облагаться налогом в размере одного процента, а дома, продающиеся по цене около 25 миллионов долларов, облагаются налогом в размере 4,15 процента.

В совокупности все эти изменения делают жизнь богатых в Нью-Йорке дороже.Начиная с 2017 года, некоторые начали уезжать, в основном с Манхэттена, что привело к снижению запрашиваемых цен и общему падению объема продаж. Это также способствовало небольшому сокращению населения: с начала 2017 года по середину 2019 года население Нью-Йорка упало с 8,463 миллиона до 8,337 миллиона человек.

Когда в середине марта в Нью-Йорке разразилась пандемия, индустрии недвижимости буквально не позволяли функционировать. Все замерло. Хотя некоторые риэлторы использовали технологии и изобретательность, чтобы поддерживать в рабочем состоянии некоторые из своих операций, в течение нескольких месяцев практически ничего не двигалось.Многие покупатели и продавцы оказались на карантине, полностью уйдя с рынка.

Эта беспрецедентная пауза привела к резким колебаниям данных по жилищному строительству, а равновесие еще не восстановилось. За каждый месяц с апреля по июль продажи домов в пяти районах упали как минимум на 40 процентов по сравнению с 2019 годом. Согласно данным StreetEasy, в апреле они упали на 53,1 процента.

Поскольку рынок жилья почти закрыт весной, охотники за домами упускают из виду то, что традиционно является его самым загруженным сезоном.И когда изоляция закончилась, этот отложенный спрос был высвобожден, а затем и некоторые. Летний сезон был полон обычных покупателей, плюс люди, которые хотели купить весной, но не могли, что давало рынку двойную дозу спроса.

Это положило начало покупательской активности, которая продолжается до сих пор. Состоятельные жители Манхэттена купили дома или вторые дома в Бруклине и за его пределами, ища больше места или доступа к парку. Переезды за границу произошли и среди жителей Бруклина. В пригородах Нью-Йорка и в дальнейших районах второго дома произошел бум продаж, связанный с их собственным высвобождением отложенного спроса, который усугублялся исходящей миграцией из Манхэттена и даже из более дорогих районов Бруклина.

Результатом этого стало увеличение товарных запасов на Манхэттене по мере того, как в районе наблюдается исходящая миграция. По данным StreetEasy, в Бруклине, где наблюдается спрос как со стороны Бруклина, так и Манхэттена, в августе количество новых контрактов увеличилось на колоссальные 38,7%. По словам Миллера Сэмюэля, новые контракты на Лонг-Айленде увеличились на 34 и 38,8 процента для домов на одну семью и кондоминиумов, соответственно. Количество проданных домов на одну семью в Хэмптоне выросло на 75,7 процента.

В последние недели на Манхэттене наблюдается рост как объема продаж, так и новых списков, что свидетельствует о том, что рынок снова начинает функционировать и что люди укореняются в районе, хотя все внимание было сосредоточено на уходе людей.

Тенденцию миграции в Бруклин и пригороды действительно следует рассматривать с точки зрения цены. Нью-йоркский поставщик данных о недвижимости UrbanDigs отмечает, что объявления на сумму более 2 миллионов долларов остаются дольше, чем были, и некоторые владельцы даже снимают их с рынка. Но дома по цене ниже 2 миллионов долларов продаются по мере поступления на рынок запасов, что позволяет удерживать цены на стабильном уровне.

Это, вероятно, частично является функцией налога на особняк и предела вычета ОСВ, которые имеют большее влияние по мере того, как дом становится дороже.Похоже, Манхэттен «падает в обморок», а Бруклин процветает, но на самом деле более дорогие дома, которые сложнее продать, в основном находятся на Манхэттене.

Даже в пределах Манхэттена менее дорогие дома пользуются большим спросом. Для покупателей это означает, что «манхэттенский обморок», о котором вы читаете, действительно применим только в том случае, если вы смотрите на верхние эшелоны ценового диапазона. Если нет, то в некоторых регионах рынок раскалился до белого каления, особенно в Бруклине. Ожидайте войн между торгами и коротких сроков подачи заявок.

В результате карантина тысячи жителей Нью-Йорка остались без работы почти в одночасье. Рабочие, наиболее пострадавшие от экономических последствий пандемии в городе, в подавляющем большинстве являются арендаторами, поэтому, когда большая часть из них либо покидает город, либо теряет доход, их платежеспособность падает, и домовладельцы вынуждены снижать арендную плату, чтобы заполнить вакансии.

Уровень безработицы в городе до пандемии составлял 3,4 процента — исторический минимум. В июне он составлял 20,3 процента; в августе он упал до 16 процентов.Некоторые из этих рабочих были трансплантологами, которые в ответ уехали из города. Другие, возможно, перебрались в семью или перешли на более дешевую квартиру летом, который обычно является самым загруженным сезоном для сдачи в аренду.

Влияние на арендную плату было поразительным. По словам Миллера Сэмюэля, в августе средняя арендная цена снизилась на 3,9 процента в Манхэттене и на 5,5 процента в Квинсе. Арендная плата в Бруклине оказалась более устойчивой, упав всего на 0,7 процента. Но есть много историй о том, как люди переходят на более качественную квартиру за меньшую арендную плату, и по мере того, как город продолжает переориентироваться, у арендаторов, которым повезло, все еще есть работа, появится больше возможностей.

Трудно сказать, что будет дальше. В какой-то момент отложенный спрос будет удовлетворен. Люди, которые хотели переехать в более просторное место или для лучшего доступа к парку, сделали это. Очень много богатых людей уедут во Флориду или пригород.

Но неопределенность экзистенциальна. Как и в большинстве случаев в 2020 году, ход пандемии во многом решит, что произойдет. Острые споры о президентских выборах окажут прямое влияние на финансовое благополучие Нью-Йорка, и их результаты варьируются от отказа президента уступить власть до его буквальной смерти от COVID-19.Состоятельные люди, которые уезжают — или меняют свое основное место жительства на другое место, где они сейчас живут и платят налоги — могут пробить дыру в городском бюджете, что приведет к сокращению услуг, которое только побудит больше людей покинуть город, — порочный круг, который ввергает город в плачевное состояние. Совершать ежемесячный платеж в течение следующих 30 лет в это время может показаться безумием, но неопределенность может вылиться в сделку.

«Скидки исчезнут, когда вы устраните неопределенность», — сказал соучредитель UrbanDigs Джон Уолкап.«Здесь много неуверенности, но время покупать — это когда на улице кровь, а это вроде как происходит прямо сейчас».

Как COVID-19 повлиял на стоимость аренды в городах-побратимах

В течение большей части последнего десятилетия стоимость аренды жилья, указанного в списках городов-побратимов, росла довольно стабильно, хотя в середине десятилетия быстрее, чем во второй половине.

В январе 2014 года средняя арендная плата составляла около 1368 долларов.По данным Zillow, к январю этого года он составлял 1552 доллара (оба в долларах 2020 года). (Zillow рассчитывает типичную арендную плату, взяв среднее значение средней пятой арендной платы.)

Затем что-то случилось.

В апреле и мае, когда арендная плата на сезонном рынке городских районов-побратимов обычно набирает обороты, в них наблюдалось небольшое снижение с 1573 долларов в марте до 1572 долларов в апреле и 1567 долларов в мае, что отражает общенациональное снижение арендных ставок — крупнейшее в мире. минимум пять лет.

Этим чем-то был COVID-19, который действительно начал влиять на жизнь в Миннесоте в середине марта.

Но хотя COVID-19, похоже, несколько затормозил рост арендных ставок, его долгосрочные последствия для арендной платы — и арендаторов — остаются неясными.

Продолжение статьи после объявления

Неопределенность рынка

В середине марта этого года губернатор Тим Уолц ограничил размер собраний и приказал закрыть бары и рестораны; к концу марта вступил в силу его приказ не выходить из дома.

В течение нескольких недель сотни тысяч жителей Миннесоты остались без работы. С тех пор, как пандемия пришла в Миннесоту, более 780 000 человек подали документы на пособие по безработице. Некоторые могут быть временно безработными, в то время как другие могут потерять работу в долгосрочной перспективе.

Поскольку многие увольнения были сконцентрированы в сфере продуктов питания и напитков, розничной торговли и здравоохранения, эти потери рабочих мест непропорционально сильно сказались на арендаторах, многие из которых уже не могут платить за аренду. По данным Minnesota Housing Partnership, более 40 процентов арендаторов в Миннесоте тратят более тридцати процентов своего дохода на жилье, что означает, что они несут бремя расходов.

При нормальных обстоятельствах потеря работы может привести к проблемам с оплатой аренды в ближайшем будущем. Но федеральные меры стимулирования, расширенные права на пособие по безработице и дополнительные 600 долларов в неделю в виде дополнительных фондов по безработице из федерального закона CARES поддержали многих арендаторов, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, оказывая немедленное влияние на рынок аренды.

Данные Миннесотской ассоциации многоквартирных домов, которая представляет владельцев и операторов квартир, показывают умеренное снижение арендных сборов в последние месяцы, примерно с 92 процентов в июне 2019 года до 88 процентов в июне 2020 года в квартирах «класса C», которые, как правило, старше и доступнее.

Из-за программы стимулирования и безработицы даже краткосрочные последствия COVID-19 для арендного жилья могут отставать в данных.

«Я думаю, что самый большой фискальный обрыв — это конец июля, когда истечет срок выплаты пособий по безработице», — сказал экономист Zillow Джошуа Кларк.

Продолжение статьи после объявления

Спрос и предложение

На стоимость аренды влияют два фактора: предложение жилья — достаточно ли единиц жилья для людей, которые хотят жить в городе, и спрос — сколько людей хотят жить в городе.

В последние годы это уравнение выглядело следующим образом: предложение было коротким, поскольку города-побратимы оправились от спада в строительстве после Великой рецессии, в то время как спрос был высоким, поскольку экономика процветала, а города-побратимы росли.

COVID-19 может это изменить, и есть некоторые свидетельства того, что на рынке уже ощущается неопределенность.

В апреле Zillow обнаружил, что 2,7 миллиона взрослых американцев вернулись к своим родителям в марте и апреле, более 80 процентов из них — представители поколения Z или моложе 25 лет.Насколько постоянна эта тенденция, еще предстоит увидеть.

В последние месяцы Кларк также заявил, что количество нетрадиционных договоров аренды, включая субаренду или менее шести месяцев, резко возросло. Также, похоже, увеличивается количество меблированных объявлений, что может указывать на субаренду или единицы, которые ранее предлагались в качестве краткосрочной аренды на таких платформах, как Airbnb или Vrbo, которые предлагаются на более длительный срок. Все это намекает на элемент неопределенности.

«Если вы не уверены, каким будет ваш статус занятости в следующем году, вы не собираетесь подписывать договор аренды на 12 месяцев», — сказал Кларк.

По словам Исси Ромема, основателя MetroSight, исследовательской консалтинговой фирмы, специализирующейся на городской экономике, более серьезные последствия COVID-19 для рынка арендного жилья остаются под вопросом, и они зависят от того, насколько быстро восстановится экономика.

Продолжение статьи после объявления

Десятки миллионов людей в США в настоящее время не имеют работы.

«Большинство из тех, кто прямо сейчас сообщает, что они временно безработные, что означает, что они либо верят, либо им сказали, что они получат свои рабочие места», — сказал Ромем.«Произойдет ли это, посмотрим».

Если устойчивое снижение экономической активности приведет нас к долгосрочной рецессии или даже к депрессии, «я думаю, что у людей возникнут проблемы с оплатой арендной платы, и вы увидите, что арендная плата, вероятно, снизится, если мы будем в этом сценарии», — сказал он. .

Начиная с переезда с членами семьи, проживания в менее дорогих квартирах и откладывания покупки домов, пандемия теоретически может повлиять на рынок арендного жилья в более долгосрочной перспективе, если экономика останется в рецессии.

Тот факт, что пандемия делает перспективу втиснуться в автобус или поезд, делить ограниченное зеленое пространство и жить в небольших квартирах с соседями по комнате или детьми менее привлекательными, заставил некоторых предположить, что роман американцев с городским ядром закончится как результат коронавируса, смещающего спрос в пригороды.

Но Ромем считает, что любое воздействие будет временным. Эти факторы могут повлиять на решения людей в ближайшие год или два, но, вероятно, не в следующие 10-20 лет.

Что может иметь большее значение, так это больший сдвиг в сторону работы из дома для тех, кто в состоянии.

«Я действительно думаю, что будет несколько фирм, которые будут использовать разные тактики в этом вопросе, и может быть сочетание внутри фирм, нестабильный график или большая гибкость в работе из дома», — сказал Ромем. Поездка всего лишь за пару дней в неделю может существенно уменьшить головную боль при длительных поездках в пригород и обратно.

Помощь арендаторам

Еще один уровень неуверенности в том, что, если вообще что-нибудь, сделают политики, чтобы помочь тем, кто испытывает трудности с оплатой аренды.

На федеральном уровне законопроект о HEROES на сумму 3 триллиона долларов с миллиардами помощи в аренде и дополнительными стимулирующими чеками был принят Палатой представителей в прошлом месяце. Республиканцы в Сенате, возражавшие против масштабов плана демократов, выразили поддержку некоему стимулу. Лидер сенатского большинства Митч МакКоннелл заявил, что Сенат напишет свою версию законопроекта.

Законодательное собрание Миннесоты, которое сейчас на специальном заседании, не достигло соглашения о помощи в аренде жилья. Если они не придут к соглашению, губернатор.Тим Уолз сказал, что помощь в аренде жилья в размере 100 миллионов долларов, вероятно, будет предоставлена ​​в соответствии с распоряжением государства за счет федеральных денег CARES.

Защитники жилищного строительства видят, что в ближайшие месяцы закончатся временные меры, такие как дополнительные пособия по безработице и мораторий на выселение, и опасаются, что помощь не наступит достаточно скоро.

«Это своего рода ложное ощущение, что что-то не так. Это дает вам своего рода предлог для бездействия вместо срочности, в которой мы действительно нуждались », — сказала Элизабет Глидден, директор по стратегическим инициативам и политике в Minnesota Housing Partnership.

No related posts.