Эксперты назвали период падения рубля выгодным для покупки жилья в ипотеку | Москва
Эксперты считают, что рынок недвижимости выиграет от падения рубля
МОСКВА, 11 марта, ФедералПресс. Падение рубля насторожило россиян, которые собирались в этом году продавать или покупать жилье, так как для многих покупка недвижимости считается хорошей инвестицией, которую сложнее потерять, чем деньги в банке. О том, как изменятся цены на жилье после «черного понедельника», и когда лучше всего покупать жилье, – в материале ФедералПресс.
Быстрых изменений не ждите
По мнению экспертов, падение рубля по отношению к доллару и евро – это всегда повод для разговоров о кризисе. Хотя прямой зависимости рынка недвижимости от курса рубля и цен на нефть нет, есть зависимость опосредованная: в результате снижения стоимости нефти ухудшаются экономические показатели, растет инфляция, сокращается платежеспособность и, как следствие, снижается спрос на жилье.
«Однако это не сиюминутный процесс, и вряд ли в ближайшие полгода мы увидим резкое изменение цен на недвижимость – как в новостройках, так и на вторичном рынке», – рассказал «ФедералПресс» президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент РГР Григорий Полторак.
По словам эксперта, в ближайшее время активность покупателей может замереть на непродолжительное время. Это происходит потому, что покупателям требуется время, чтобы осознать случившееся и оценить свои риски.
«Любая неожиданная новость, а тем более с негативным характером, приводит к ступору – потребителям требуется время, чтобы вникнуть в ситуацию и оценить свои возможности и перспективы. Особенно если речь идет о таком крупном и дорогостоящем приобретении, как недвижимость», – считает эксперт.
Реакция покупателей
Тем не менее рынок уже начал реагировать на происходящее. Речь идет в первую очередь о тех владельцах недвижимости, которые рассматривают ее с точки зрения инвестиций.
Инвестиционные возможности сейчас под вопросом – особенно если речь идет не о массовом рынке, где точки входа и выхода намного проще.
«Многие граждане, которые задумывались о продаже квартиры, также находятся в ступоре, поскольку цена их недвижимости в валюте существенно просела. Поэтому некоторые собственники решили отказаться от продажи. Другие ориентируются больше на рублевые цены, и так как резких изменений в рублях не произошло, то еще есть шансы относительно выгодно провести сделку по продаже. Но многое тут также зависит от целей продажи: если средства пойдут на приобретение другого жилья, это одно, а если человек продает квартиру ради получения денег, тогда тут возникает много вопросов касательно того, как будет дальше вести себя рубль. Если падение продолжится, то есть серьезный риск потерять в деньгах», – рассказал «ФедералПресс» генеральный директор финтех-компании TWINO Ашот Торосян.
Обвал рубля выгоден рынку недвижимости
Вместе с тем эксперты считают, что обвал рубля положительно повлияет на рынок недвижимости в России.
Как считает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс, в последние годы россияне продают свои активы за рубежом и вкладываются в российскую недвижимость. В 2020 году рост продаж зарубежных активов вырос на 375 % по сравнению с 2018 годом. С 2017 года началась война с офшорными компаниями по всему миру, и сегодня практически невозможно держать деньги на западных счетах. Еще одним фактором является стремление россиян держать средства в квадратных метрах. Это связано с недоверием россиян к банкам.
«Сегодняшняя ситуация вызовет бум покупок на рынке недвижимости в России, так как больше некуда вкладывать. Фондовому рынку опять не доверяют. Доверяют только недвижимости и валюте», – считает Игорь Индриксонс.
По мнению эксперта, для россиян, хранивших деньги в валюте, наступило выгодное время для покупки жилья, так как недвижимость стала для них на 20 % дешевле. Этому способствуют также государственные программы по стимулированию рынка недвижимости и доступности ипотеки.
«Возможно, сегодня у западных компаний в России выручка падает и нет доходности, но второго такого шанса развиться по выгодной цене и занять ниши в России может не предоставиться следующие 10–15 лет. Потом просто будет дороже», – заключил Игорь Индриксонс.
Брать ли ипотеку?
Частный инвестор, эксперт Александр Холодов также считает, что сейчас выгодно покупать жилье в ипотеку, так как для предотвращения роста инфляции ЦБ прибегает к повышению ставок.
«Дело в том, что ослабление российской валюты ведет к ускоренному росту инфляции, а для того чтобы предотвратить такой сценарий, Центральный банк всегда прибегает к повышению ставок.
Также с ослаблением национальной валюты стоит ожидать роста цен на импортные товары: автомобили, электронику, путешествия и другие импортируемые потребительские товары и услуги. А для тех, кто планировал приобрести жилье в ипотеку, в свете событий, что происходят в настоящий момент на рынке, лучше не откладывать покупку жилья», – считает эксперт.
Коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак отмечает, что рост цен на недвижимость может остановиться, но только в долгосрочной перспективе:
«В долгосрочной перспективе рост стоимости может остановиться, если ЦБ снизит ключевую ставку. Однако на фоне слабого рубля стоимость недвижимости будет только расти. Так как сложилась ситуация с низкими ипотечными ставками для покупателей жилой недвижимости предпочтительней приобретать жилье сейчас», – отметил Владислав Мак.
Напомним, что выход россиян с длинных выходных был омрачен «черным понедельником», когда стало известно, что цена за баррель упала до 34 долларов, а вместе с ней доллар стал стоит 73 рубля, а евро – 83 рубля.
Фото: ФедералПресс/Евгений Поторочин
Экспертное мнение:
Еще по теме:
Сюжет по теме:
Между курсом и вирусом. Что происходит на рынках зарубежной недвижимости прямо сейчас
О грядущих мероприятиях вы можете узнать здесь. Все записи вебинаров доступны на нашем YouTube-канале.
Общение ближайшие недели возможно только онлайн. Понимая это, Prian.ru организовал первый вебинар-марафон, объединив риелторов и экспертов по зарубежной недвижимости из шести стран. Вот краткое изложение того, о чём говорили мы в четверг, 26 марта.
Испания, Барселона: проводим параллели с кризисом 2008 года
Павел Маслов, Estate Barcelona:
– Пока нам запрещено выходить из дома без крайней необходимости. «Крайняя необходимость» – это поход в супермаркет за продуктами или в аптеку. Также разрешена поездка до офиса по каким-то срочным делам. При этом надо иметь путевой лист с подписью руководителя и печатью, в котором указана цель поездки и адреса точек назначения. За нарушение правила назначается штраф, который составляет от €300 до €30 тыс. Смысл ограничительных мер, на мой взгляд, снизить нагрузку на госпитали страны.
– Ещё две–три недели назад мы шутили, делились мемами в соцсетях, были балконные дискотеки… сейчас всё это идет на убыль… Мы осознали, насколько всё серьезно.
–Буквально вчера был в супермаркете. На входе лежат перчатки, стоят диспенсеры с обеззараживающей жидкостью, половина посетителей в масках. На полках все продукты есть, цены прежние. Единственное отличие со рядовым днем – люди в очередь на кассу стоят в паре метров друг от друга.
– Мы проводим параллели между нынешней ситуацией и кризисом 2008 года и ожидаем, что события будут развиваться по похожим сценариям. Сначала затишье – народ не понимает, что происходит… Мы получаем, с одной стороны, негативные новости, например, о закрытии компаний, а с другой – положительные – правительство начинает «заливать» экономику бесплатными, дешёвыми деньгами, которые всё равно останутся на рынке.
Когда просадка пройдет, начнутся большие лифты вверх.
В 2008 году просадка шла до 2012 года. Соответственно, 2012-2013 годы – были временем больших возможностей. Если текущая ситуация сохранится на 2,5–3 месяца, возможно, просадка по рынку в ценах на некоторые объекты составит до 35%.
Информация о компании Estate Barcelona на Prian.ru
Болгария: активнее всего цены опускают именно россияне
Дарья Борзова, Oazis Realty:
– Нотариусы в Болгарии не ушли на каникулы… Мы вправе начинать сделки и закрывать те, которые находятся в процессе. Буквально вчера заканчивали сделку: собирались у нотариуса. Я представляла интересы продавца, адвокат – интересы покупателя. Произошло всё очень быстро. Разумеется, были заранее подготовлены пакеты документов, которые наши клиенты подписали в консульствах или у местных нотариусов.
– У нас практически до нуля сократилось число покупателей-болгар, поскольку они из-за ограничений не могут приехать из одного региона в другой. С иностранцами работа идёт активнее: мы можем и продать, и купить квартиру удалённо. Пошёл рост запросов от иностранных собственников, в частности, от россиян. Конечно, активны «дистанционщики». Наш брокер едет на место и по видеосвязи показывает объект, клиент на основе видео принимает решение.
– Видим два сценария поведения продавцов. Есть те, кто снижает цены в евро из-за падания курса рубля, так как они считают, что всё равно получают хорошие деньги. Причём активнее всего цены опускают именно россияне. Есть и те, кто хочет вообще приостановить продажу из-за изменения курса. В расчёте на то, что курс рубля вырастет и в рублях вскоре можно получить больше.
– На мой взгляд, в крупных городах, особенно в Софии, недвижимость последние 2–3 года росла в цене необоснованно. В то время как на побережье рост тоже был, но умеренный. Соответственно, кризис больше скажется на стоимости недвижимости в Софии и Пловдиве. В то время как на побережье цены только оттолкнулись от дна.
– Застройщики последнее время были оптимистично настроены, особенно, те, кто строит на побережье. Возводятся в основном закрытые жилые комплексы эконом-класса с бассейном, зелёной территорией и жилые комплексы класса люкс на первой линии, с панорамным видом на море, шикарной отделкой. Среднего сегмента практически нет. Стоимость апартаментов эконом-класса составляет или €550–700 за «квадрат», или – в классе люкс – от €1300-2200 за кв. м.
Информация о компании Oazis Realty на Prian.ru
Чехия: тем, кто держал деньги в валюте, выгодно покупать в Чехии
Сергей Веселин, VESSAN Reality
– Спрос до сих пор есть, как со стороны чехов, так и русскоговорящих иностранцев.
В нашем случае он одинаковый – из 150 запросов, поступивших в марте, соотношение примерно 50 на 50. Мы проводим виртуальные просмотры, презентации, которые отсылаем клиентам. Но и находящиеся в Чехии покупатели, которые хотят увидеть объект своими глазами, могут по-прежнему это сделать.
– Для тех, кто сейчас находится в процессе получении кредита или завершения сделки, процесс не останавливается, а лишь растягивается во времени. Нотариальные конторы и кадастры работают, но не на полную мощность. В любом случае документы подать можно.
– Стройки в большинстве работают, но те, где большинство рабочих составляли украинцы – приостановились.
– С 2014 по 2018 годы цены в Праге выросли на 80%. Факторы, которые повлияли на такой рост – нехватка новых объектов, что связано с долгой выдачей разрешительных документов на строительство. Сегодня строится 6 тыс. квартир в год, а необходимо 10 тыс. Ситуация в регионах иная, потому и такого роста стоимости квадратного метра не было.
Будут ли снижаться цены? Сильного падения цен на недвижимость в Праге не жду, пострадать, скорее, могут другие регионы Чехии. В 2009 году недвижимость в столице упала в среднем на 10–15%.
На прошлой неделе местная валюта – крона – была девальвирована на 10%, это даёт нам конкурентные преимущества в рамках Еврозоны. Ведь вся строительная отрасль ведёт расчёты в евро. Тем, кто держал деньги в евро или в долларах – выгодно покупать в Чехии сегодня.
За последние 4–5 лет картина не поменялась – спрос на Прагу более высокий, чем на регионы, особенно, Карловарский регион. Трудно представить, что интерес изменится. Всплеск внимания к Карловым Варам, который был в конце 90-х – начале 2000 годов со стороны иностранцев, сейчас иссяк, и ожидать какого-то взлёта сложно. Этот регион очень зависит от туристической отрасли.
Информация о компании VESSAN Reality на Prian.ru
youtube.com/embed/KKmd3GVmBQI»/>
Швейцария: после кризиса взлетит медицинский и спа-туризм
Алла Кнаппе, Ульрих Кнаппе — Benesteem Executive Consulting
– В Швейцарии все общественные мероприятия отменены, но администрация города и муниципальные учреждения, нотариусы работают. Единственное, что нужно знать, а так было всегда – чтобы попасть на приём к нотариусу, юристу или бургомистру, надо иметь предварительную договорённость. В нашей компании ничего в связи с этим не изменилось, мы на связи со всеми службами, дистанционно общаемся и управляем объектами.
– Стройки в кантоне Тичино прекращаются из-за того, что большинство рабочих мест занимали итальянцы.
– Туристическая премиум-недвижимость никогда не в убытке. Даже сейчас в Швейцарии не запрещено работать отелям и ресторанам при них. Но открыты в основном отели 4-5 звёзд. Все наши шале полностью загружены. Есть среди арендаторов русскоговорящие, которые на время карантина решили остаться здесь, продлив свой мартовский отпуск.
– После кризиса наибольшей популярностью будет пользоваться медицинский и спа-туризм, а значит, туристический бизнес будет конвертироваться в санаторный. Второй тренд, который случится на 99%, – у людей после такой паники всё равно сохранится некая настороженность и они будут стремиться к большей приватности на отдыхе. Поэтому будут популярны шале-проекты, отели с бунгало или отели с ценами от €1 тыс. за ночь.
– Что касается прогнозов по коммерческой недвижимости (торговые центры, офисы и т. д.), то эксперты из UBS и Credit Suiss прогнозируют, что спад цен будет на 5–10%, но не более.
Информация о компании Benesteem Executive Consulting на Prian.ru
Испания, Коста-Бланка: форс-мажорные обстоятельства прописаны в договоре
Арсений Берзиньш, Bravos Estate
– Заявки и звонки идут, но, конечно, люди ждут, смотрят на ситуацию в Европе.
А год начинался хорошо, даже лучше, чем предыдущий. Заявки поступали, сделки заключались практически ежедневно.
– 70% сделок пришлось на два типа покупателей. Первый тип покупает недвижимость с целью инвестиций. Такие клиенты ищут недвижимость на ранних стадиях строительства, потому что цены намного ниже, чем на вторичном рынке. Плюс такой покупки – возможность отсрочки платежей, получение ипотеки на последнем этапе строительства. А погашение кредита за счёт сдачи объекта в аренду. Второй тип покупателей – те, кто приобретает объекты с целью получения визы инвестора – «золотой визы» – для себя и своей семьи. Люди с чеком выше €500 тыс.
– Банковская процентная ставка, скорее всего, меняться не будет – предпосылок к её корректировке нет. Но для иностранных граждан она изначально выше, как и первоначальный взнос. Ставка – 3% годовых и 30% первоначальный взнос. При проблемах с осуществлением ипотечных платежей – мы связываемся с менеджером банка, который занимался оформлением кредита, и обговариваем.
В каждом случае это происходит отдельно. Плюс – форс-мажорные обстоятельства прописаны в договоре.
Информация о компании Bravos Estate на Prian.ru
Черногория: на вторичке цены падают и будут падать
Алексей Замотин, TradeGoria
– К тому, что сейчас происходит в стране, черногорцы относятся сдержанно. Суеты нет. Хотя свободно передвигаться можно только по своей общине. Есть некоторые ограничения: в частности, прогулки и передвижения между городами.
– Компании перешли на удалённый режим работы. На данный момент в Черногории не работают городские службы, кадастр и нотариус. Последний принимает по крайне важным случаям.
– Последние сделки, которые мы закрывали в начале марта, делали уже по доверенности – покупатель и продавец не из Черногории. Если человек заинтересован в объекте, мы можем снять его с продажи и зарезервировать, путем заключения предварительного договора с продавцом.
Далее просто ждать завершения кризисной ситуации.
– Что касается цен, думаю, стоимость новостроек вряд ли будет меняться, потому что основной покупатель таких объектов – местный житель. На вторичке цены падают и будут падать. Пока снижают стоимость на свои объекты россияне. Например, есть клиенты которые готовы продать видовую виллу с бассейном за €190 тыс., хотя изначально ставили её за €250 тыс. Причем это была вполне адекватная цена для объекта, но люди готовы делать скидку, потому что курс рубля их очень устраивает.
Информация о компании TradeGoria на Prian.ru
Такие марафоны мы будем проводить еженедельно. За расписанием следите в наших новостях и в разделе события на нашем портале.
Фото: Joss Woodhead (Unsplash)
Условия цитирования материалов Prian.
ru
Покупайте дома осенью или зимой, когда цена дешевле
После принятия решения купить дом, посещают смешанные чувства. Понятно, что хочется поскорее исполнить заветную мечту, ведь переезд на новое место должен изменить жизнь к лучшему. С другой стороны, возникает много практических вопросов:
- финансирование;
- выбор удачного варианта;
- когда выгоднее сделать покупку;
- как правильно оформить собственность;
- как не нарваться на мошенников.
Прежде чем сделать выбор, нужно посмотреть побольше предложений. Только так вы сможете сделать для себя вывод, что дорого, а что дешево на сегодняшний день.
Стоит ли сейчас покупать частный дом?
Так как цены продолжают снижаться, многие задаются вопросом, стоит ли покупать дом. Может быть, есть смысл не торопиться, и купить жилье дешевле?
Если для покупки дома вы продаете другую недвижимость, на которую цены тоже падают, вы фактически совершает обмен, и ситуация на рынке не должна вас сильно волновать.
Остается найти покупателей для своего жилья.
Некоторые даже рекомендуют в такой ситуации продать свои квартиры, арендовать жилье и выждать некоторое время, пока цены еще снизятся. Тогда можно будет через некоторое время приобрести более достойный вариант, чем сразу после продажи.
С каждым годом для строительства используются все более интересные проекты, технологии, строительные материалы, растет качество отделки. Сегодня продаваемые дома часто находятся в районах с живописной благоустроенной территорией, развитой инфраструктурой.
Современный дом с отоплением, светом,с модным дизайном — мечта многих.
Если во время бума на недвижимость цены были завышены, то сейчас они приблизились к тому уровню, который соответствует себестоимости, в которую входит цена проекта, строительных материалов и работ по возведению и отделке.
Наступит момент, когда многие продавцы предпочтут отложить продажу, чем реализовать ее по бросовым ценам себе в убыток.
Принимая решение, учтите и другой важный фактор – деньги. Они имеют свойство обесцениваться: инфляция, курс доллара, непредвиденные расходы в любой момент могут изменить ситуацию.
Означает ли падение цен, которое продолжится до 2019 года, что все должны затаить дыхание в ожидании, когда дома достанутся им практически даром. Конечно же, нет. Нельзя откладывать свою жизнь на потом.
Что можно сделать, чтобы сделать выгодную покупку сегодня:
- Вам нравится дом, есть средства для обретения, но вы надеетесь, что он станет дешевле через несколько месяцев. Познакомьтесь с застройщиком или владельцами, поторгуйтесь, добейтесь скидки. Как показывает анализ ситуации на рынке, продавцы готовы уступить до 10% от стоимости, заявленной в объявлении.
- Вы нашли вариант с эксклюзивным месторасположением, с шикарными видами или рядом с историческими достопримечательностями. Такие варианты всегда ликвидны, есть больше шансов их продать, стоит ли откладывать решение?
- Иногда строители и продавцы готовы предложить беспроцентную рассрочку.
Это отличный повод для переезда, если вашей зарплаты достаточно, чтобы платить взносы, или у вас есть другая недвижимость для сдачи в аренду.
Это отличный повод для переезда, если вашей зарплаты достаточно, чтобы платить взносы, или у вас есть другая недвижимость для сдачи в аренду.
Полностью доверять прогнозам, выстраивать по ним свою жизнь нельзя, так как ситуация с ценами может измениться в один день, что неоднократно уже случалось на рынке недвижимости.
Когда лучше покупать дом?
Еще один путь купить дом дешевле – учесть сезонные колебания цен.
Многим покупателям кажется логичным переехать весной. И это правильно с той точки зрения, что удобнее благоустраиваться в теплую погоду, заниматься дизайном. Можно будет что-то покрасить, побелить, все быстро высохнет. А если есть земля, то самое время посадить что-то, уже к осени получить первый урожай.
Зная такую тенденцию, многие продавцы недвижимости выставляют дома весной, чтобы продать их дороже и быстрее.
Лето — время строительство новых объектов, но не лучший сезон для покупок, так как на улице тепло, двери и окна открыты, помещение хорошо вентилируется.
Трудно понять, как дом отапливается, насколько он сырой, не заражен ли грибком. Но цены по сравнению с весной несколько ниже.
Приобретая строение осенью, вы можете провести более объективную оценку его достоинств и недостатков. Но в это время вы сможете проверить, как дом обогревается, оценить герметичность окон и дверей, состояние подвала, провести подготовительные работы для весенних преобразований. Осенью можно посмотреть почву на участке, состояние деревьев.
Зимой из-за снега, это будет сделать сложнее. Но вы сможете удостовериться, что коттедж, который вам приглянулся, находится в хорошем состоянии, не имеет скрытых изъянов.
В эту пору дома дешевле, так как вначале зимнего сезона многие владельцы готовы уступить, чтобы не брать на себя хлопоты по зимнему отоплению дома, но тогда этим придется заниматься вам.
Главное же при покупке, чтобы дом нравился и соответствовал тем целям, для которых вы его приобретаете.
Россиян пугают ростом цен на недвижимость. Что происходит?
Портал EG.RU выяснил у экспертов, когда выгоднее приобретать жилье
Тревожные новости из мира экономики, прогнозы Центробанка по изменению ипотечных ставок и изменения в федеральном законодательстве вызывают споры у россиян: они опасаются, что к инфляции, росту налогов и тарифов ЖКХ добавится повышение стоимости жилья.
Что происходит с ценами?
Спад на рынке недвижимости длился целых три года.
Цены начали падать еще в 2015-м и только к лету 2018-го рынок достиг своего дна. После этого цифры в предложениях риэлторов на какое-то время замерли, а после стали потихоньку расти вверх. Но эксперты уверены, что повышение настолько плавное, что рынок не испытывает никаких потрясений.
«Если смотреть на короткий период, то повышение цен мы увидим только по самым ходовым объектам, сейчас это — двухкомнатные квартиры. Речь идет о сравнительно недорогом, массовом сегменте. Но общего тренда нет. Например, новостройки не дорожают, а в некоторых районах и вовсе отмечается снижение цен», — рассказывает EG.RU вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Что будет дальше?
Осень – благоприятное время для продавцов. Но в этом году даже традиционно застойные летние месяцы – июль и август – показали хорошие результаты. Снижения продаж не было. Участники рынка недвижимости надеются, что и зимний спад, который обычно приходится на январь и февраль, пройдет так же позитивно.
Изменение условий ипотечных кредитов приведет к сокращению рынка недвижимости. Фото: КП«Могу предположить, что рынок стал стабильным, так как достиг своего дна за последние три года. Цены ниже уже не будут. Дальше ситуация будет стабильна, резких скачков или предпосылок к увеличению цен нет. Даже тревожные новости извне, например, изменение федерального законодательства в части долевого строительства, тоже не принесет проблем. К невозможности распоряжаться деньгами дольщиков застройщики получили в несколько раз больше разрешений на строительство, чем всегда», — рассуждает Сергей Жидаев, Член совета Московской ассоциации риэлторов.
Могут ли цены упасть?
Рынок недвижимости — не самостоятельная единица, отмечают риэлторы. Он отображает экономическую ситуацию в стране.
«Если предположить, что прогнозы, которые нам обещают чиновники, состоятся и следующий год приведет к росту доходов домохозяйств, то это, естественно, приведет к росту цен на недвижимость.
А если не состоятся, то поводов для роста цен нет. Будет повод для падения», — отмечает Олег Самойлов.Что будет с ипотекой?
«Подорожание ипотеки отразится на ценах, но это не прямой механизм, а многоступенчатый. Банки повысили ставку на ипотечные кредиты, стало меньше людей, которые могут позволить себе содержать такой заем. Сокращается рынок ипотеки – сокращается спрос на недвижимость, которая продается в кредит. Застой на рынке и снижение стоимости недвижимости, чтобы реализовать объекты. Эта схема характерна для первичного рынка, застройщики могут до какого-то момента падать за счет своей прибыли. Но мы понимаем, что работать в ноль или убыток долго не получится, иначе будет следующая волна банкротств. Для вторичного рынка схема несколько иная – продавец просто снимает объект с продажи и ждет лучших времен, рынок сокращается», — резюмирует Олег Самойлов.
Информация о ценах на недвижимость в 2019 году
Цены на недвижимость в Италии претерпели значительный скачок в большинстве регионов в восьмидесятых годах прошлого столетия, из-за желания иностранцев приобрести вторичное жилье в стране мягкого климата, великолепных природных условий и отличной эногастрономии.
Однако из-за последующего экономического кризиса уже в конце 80-х цены на итальянскую недвижимость заметно упали, хотя Италия и не испытывала настолько сильный спад, как другие страны Европы и Америки. Во время депрессии большинство итальянцев просто отказывались принимать низкие рыночные цены и решили продавать недвижимость только в крайнем случаe. От полнейшего обвала цен рынок недвижимости в Италии в те годы спасла правильная политика, принятая итальянскими банками.
С окончанием кризисного периода в 1998 году, благодаря слабости лиры и выгодному курсу обмена валют, итальянский рынок недвижимости получил «второе дыхание»: Италию облюбовали крупные иностранные инвесторы, которые, несмотря на последовавший вторичный кризис так и не покинули страну, узрев в инвестициях в недвижимость Италии огромный потенциал.
Углубляясь в исторические цифры, отметим, что в период с 1998 по 2008 год цены на недвижимость в Италии выросли, в среднем, на 40% по всей территории страны (в среднем, около +7% в год).
2008 стал переломным годом: стоимость итальянского жилья резко упала и продолжает снижаться и сегодня, пусть и очень медленными темпами.
Несмотря на вышесказанное, экономисты считают, что приобрести недвижимость в Италии является выгодной долгосрочной инвестицией. В настоящее время итальянский рынок жилья довольно доступен, как для итальянцев, так и для зарубежных инвесторов, желающих купить недвижимость, все больше и больше заинтересованных в переезде в страны. Таким образом, в то время как цены падают, продажи недвижимости растут (+ 6,3%, по сравнению с 2018 г.), также благодаря все более доступным процентным ставкам по ипотеке в Италии: банки все больше и больше заинтересованы в предоставлении кредитов на покупку недвижимости.
На данный момент, Италия предлагает заинтересованному в покупке дома иностранцу множество хороших сделок с прекрасным соотношением цена/качество. Их можно встретить как в областях, традиционно популярных среди мировых инвесторов, таких как Апулия, озеро Комо и Тоскана, так и в «новооткрытых» регионах, как, к примеру, Доломиты и Марке (здесь недвижимость стоит почти на треть дешевле, чем, например, в Тоскане).
В 2019 покупка недвижимости в Италии особо выгодна в крупных городах, где цены упали на 30%, по сравнению с десятилетием назад.
Остановимся подробнее на деталях.
Сельская местность
Как и в большинстве стран, стоимость недвижимости вдалеке от крупных городов в Италии гораздо ниже. За последние 30 лет большинство коренных жителей покинули свои дома в отдаленных борго и переехали в города (за исключением сел, расположенных недалеко от Рима и других крупных городов). Поэтому, если вы ищете самые дешевые варианты, обратите внимание именно на сельскую местность, разумеется, за исключением самых популярных регионов, как Тоскана и Лигурия, где цены на загородную недвижимость достигают € 3000 за м2.
Если вы не имеете возможности тратить заоблачные суммы на виллы, затерянные среди оливковых деревьев и кипарисов, в Италии вполне реально приобрести небольшой загородный дом или квартиру с одной или двумя спальнями в маленьком борго за € 60 000-80.000.
Во многих районах, особенно на Юге Италии, существует множество старых загородных домов, которые должны быть подвергнуты тотальной реконструкции/реставрации: такая недвижимость станет хорошим выбором для тех, кто хочет построить дом собственной мечты по личным «лекалам», а стоят дома подобного типа всего € 30 000 — 40 000.
Во многих сельских районах за стоимость € 65 000 — € 150 000 вы можете приобрести небольшой деревенский с двумя спальнями и небольшим участком земли. Конечно, речь идет не о Тоскане, где подобная недвижимость обойдется в около € 350 000.
Если вы желаете сэкономить, из списка рассматриваемых областей стоит исключить и пригородные районы у известных итальянских озер: найти подходящую недвижимость здесь нелегко, а то, что предлагают риэлторы имеет довольно высокую стоимость (двуспальная квартира на озере Комо или Лаго-Маджоре обойдется в цену, начиная от € 150 000).
Одними из самых дорогих являются дома на итальянской Ривьере, однако купить недвижимость в Лигурии является очень хорошей инвестицией.
Здесь однокомнатная квартира не у самого побережья будет стоить около € 150 000, а за квартиру на берегу моря с одной или двумя спальнями придется выложить минимум € 300 000.
Итальянские города
Цены на недвижимость в крупных городах Италии значительно различаются в зависимости от района или зоны, а также вида недвижимости. Самое дорогое жилье в Италии расположено в Милане, Риме и, конечно же, Венеции. Здесь стандартная квартира с тремя спальнями может стоить более € 400 000, а квартиры класса «люкс» в центре Милана, Рима и Венеции обойдутся в около € 8000 за м2 (квадратный метр). В других крупных городах цены намного ниже — от € 1500 до € 5000 за м2. В большинстве менее крупных городов цены за м2 обычно начинаются от € 700 за м2 для более старой собственности до € 4000 за м2 для новых домов.
Если вам нужен гараж или место для парковки, в городах Италии они продаются отдельно и стоят около, соответственно, € 25 000 и € 12 000.
Ближе к горам
Недвижимость на горнолыжных курортах и возле них также является дорогостоящим удовольствием из-за нехватки земли под застройку и высокого спроса, однако, с другой стороны, это всегда хорошая инвестиция: у собственника имеются очень хорошие шансы сдать дом в аренду многочисленным туристам.
Так, на престижном горнолыжном курорте, таком как Кортина-д’Ампеццо, квартира с одной спальней оценивается, в среднем, в € 200.000; вилла с двумя или тремя спальнями стоит около миллиона евро.
Недвижимость в Тоскане
Тоскана до сих пор остается одной из самых популярных (и дорогих) областей для покупки дома в Италии среди иностранцев. В частности, иностранных инвесторов особо привлекает так называемый «золотой треугольник», образуемый Флоренцией, Сиеной и Вольтеррой, где, как известно, расположена самая дорогая недвижимость в Италии.
Многие области Тосканы являются чрезвычайно дорогими, однако, если вы мечтаете лишь о доме в Тоскане, учтите, что в зонах Луниджана, Муджелло, к северу от Лукки и около Ареццо цены на жилье примерно вдвое меньше, по сравнению с другими местами.
Тем не менее, если вы ищете недвижимость в не менее привлекательном районе, обратите внимание, что в регионах Марке и Умбрия цены ниже примерно на 30-50%, по сравнению с Тосканой свойства также будут в 10 раз больше, да и предложение здесь гораздо обширнее.
Цены на недвижимость в Италии в 2019 году
Ниже вы найдете последние данные (на декабрь 2018 года), полученные обсерваторией Immobiliare.it.
Средние цены на недвижимость в Италии по регионам
В декабрe 2018 самые высокие цены за квадратный метр недвижимости были зарегистрированы в регионе Валле д’Аоста, по сравнению с остальной частью итальянской территории. В среднем, цена квадратного метра недвижимости на продажу в Валле д’Аоста составила € 3042.
Напротив, самой дешевой является недвижимость, расположенная в Молизе: € 1042 за квадратный метр жилой площади, самая низкая стоимость во всей Италии.
Как COVID-19 влияет на цены на недвижимость в Австралии
Меню Меню- купить
- Арендная плата
- Продан
- доля
- Новые дома
- Найти агентов
- образ жизни
- Новости
- Коммерческий
- купить
- Арендная плата
- Продан
- Новые дома
- Найти агентов
- Профили пригородов
- доля
- Новости
- образ жизни
Цены на недвижимость в Хобарте упали на 14%, продажи в Тасмании упали на четверть из-за воздействия коронавируса
В апреле количество продаж домов в Тасмании упало более чем на четверть по сравнению с предыдущим месяцем, а цены на недвижимость в Хобарте упали 14 процентов, согласно данным Государственного института недвижимости.
Ключевые моменты:
Президент Института недвижимости Тасмании (REIT) Мэнди Веллинг сказала, что ее не удивили цифры, учитывая ограничения и проблемы пандемии COVID-19.
«Это наименее продуктивные показатели с июля 2013 года», — сказала г-жа Веллинг.
«Со времен экономического спада в конце 80-х я не мог найти свидетельств чего-либо столь значительного».
Апрельские продажи показали:
- Количество проданных домов снизилось на 27.5 процентов по штату за месяц. В Хобарте снижение составило 37 процентов, в Лонсестоне — на 39 процентов, а на северо-западе — на 12 процентов.
- Цены на жилье упали на 2,2 процента по всему штату, но на 14 процентов в Хобарте. В Лонсестоне снижение составило 0,8%, в то время как на северо-западе оставалось стабильным
- Продажи свободных земель выросли на 1,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года, что, по мнению REIT, является хорошей новостью для строительной отрасли
ослабление продаж на недвижимость в ценовой категории $ 500 000 и выше, но эта недвижимость все еще продавалась в среднем 1.
На 7 процентов выше их объявленной цены.
«Очевидно, что внимание многих покупателей сильно отличалось от того, что было в предыдущие шесть месяцев. Они были очень сосредоточены на занятости, здоровье и безопасности — и на всех этих важных вещах, которые окружают COVID-19», — сказала г-жа Веллинг. .
«Конечно, было не так много людей, которые думали о продаже своей собственности, да и покупателей, которые могли ее купить».
ЖИВЫЕ ОБНОВЛЕНИЯ: читайте в нашем блоге последние новости о пандемии COVID-19.В апреле в Хобарте произошло самое сильное падение цен из всех регионов Тасмании. (Поставлено: Городской совет Хобарта)Цены на недвижимость в Хобарте резко выросли за последние два десятилетия, причем их рост регулярно опережает рост цен в Сиднее и Мельбурне.
Г-жа Веллинг сказала, что слышала о некоторых людях, снимающих недвижимость с рынка после того, как поразил коронавирус, потому что они беспокоились, что не получат желаемую цену.
Она сказала, что в то время как меньше людей смотрели на недвижимость, покупатели были серьезными.
«Это по-прежнему хорошо и стабильно — есть настоящие покупатели, есть хорошая сильная конкуренция — поэтому мне хотелось бы думать, что мы стабилизируемся», — сказала она.
«Я думаю, что на данный момент нашим самым большим опасением будет второе наводнение COVID-19».
Подробнее о коронавирусе:
Главный исполнительный директор REIT Марк Берри сказал, что общее падение цен не было таким значительным, как прогнозировалось.
«Цены на жилье на самом деле не заметили эффекта снижения, о котором сообщают материковые обозреватели, который может произойти в Мельбурне и Сиднее», — сказал он.
«Тасманский рынок держится очень стабильно. Люди по-прежнему получают то, что ожидают от домов».
Г-жа Веллинг сказала, что рынок на северо-западе штата снова начал расти после того, как там были ослаблены ограничения после вспышки коронавируса в регионе.
Агент по недвижимости Берни Дэвид Рассел сказал, что он уверен, что рынок вернется туда, где он был до пандемии.
«На данный момент есть некоторые положительные признаки. Просто количество запросов, которые мы получаем по объектам недвижимости», — сказал г-н Рассел.
Будьте в курсе вспышки коронавируса
«Новые списки, поступающие на рынок, снизились, но скорость запросов действительно выросла за последние две недели».
Создан фонд снижения арендной платы из-за коронавируса
Правительство штата объявило о новом фонде снижения арендной платы, чтобы предоставить арендаторам арендную плату до четырех недель или арендные платежи в размере до 2000 долларов.
Чтобы иметь право на участие, арендаторы должны быть затронуты COVID-19, иметь сбережений менее 5000 долларов и испытывать стресс от аренды, когда они платят более 30% своего дохода в виде арендной платы.
Платежи будут производиться напрямую арендодателям, и иммигранты и владельцы виз будут иметь право на это.
Генеральный прокурор Элиза Арчер сообщила, что управление фондом будет осуществляться через Housing Connect и не будет ограничено.
«Это сделано для того, чтобы мы могли охватить тех, кто испытывает … трудности, кто не получает выплаты JobKeeper или JobSeeker, — сказала она.
Она сказала, что ожидает оплаты около 1000 арендаторов.
Что нужно знать о коронавирусе:
Боль в квартирах вне плана из-за падения цен на недвижимость
Покупка квартиры вне плана может быть очень привлекательной.Вы получаете совершенно новую квартиру, часто в здании с такими удобствами, как бассейн и тренажерный зал, и, возможно, лучше всего, у вас есть время, чтобы сэкономить на ней, потому что вам не придется отдавать полную покупную цену до завершения строительства.
По мере того, как рынок жилья Австралии продвигался все выше и выше, покупка по плану была привлекательным выбором для многих людей, потому что она давала им недвижимость, а также возможность сэкономить больше денег на первоначальный взнос.
Но сейчас цены на жилье в стране снизились 2.7 процентов за последние 12 месяцев, окружающая среда полностью изменилась.
Покупатели, которые совершили покупку год или два назад, когда рынок процветал, теперь изо всех сил пытаются обеспечить продажу.
«Мы видели несколько случаев с нашими клиентами, когда оценки были ниже, чем при регистрации собственности», — сказал торговец Алекс Сапунас.
«Они изо всех сил пытаются найти финансирование и получить оценку в соответствии с тем, для чего они купили недвижимость.
Многие аналитики обеспокоены потенциальным избытком предложения квартир в некоторых частях Сиднея, Мельбурна и Брисбена. (ABC: John Gunn)Некоторые покупатели оказываются в ужасном положении, потому что им нужно найти на десятки тысяч долларов больше, чем они
Банковские оценки ниже цены покупки
Это сценарий ипотечного брокера, который Люк Камиллери начинает регулярно видеть.
«Самый последний, который приходит на ум, вероятно, около шести недель назад в западном Сиднее ,» он сказал.
«Они купили около трех или четырех лет назад, и оценка оказалась довольно низкой».
Молодая пара первоначально согласилась купить свою трехкомнатную квартиру за 680 000 долларов.
Но когда банк приступил к оценке имущества после завершения строительства, он не оценил его так высоко и поэтому не стал ссужать им столько, сколько им было нужно.
Им пришлось найти дополнительные 54 000 долларов сверх своего депозита и гербового сбора.
Г-н Камиллери сказал, что в конце концов покупателям «пришлось проявить творческий подход», чтобы найти дополнительные деньги.
Он сказал, что вести такие жесткие разговоры с покупателями непросто.
«Для кого-то, для кого это самая большая инвестиция или самая большая покупка в жизни, когда кто-то на другом конце телефона говорит:« Есть проблема, она не складывается в оценке », вы можете представить, что работает через их умы, и это довольно напряженно », — сказал он.
Ограничение кредита для покупателей нового жилья
Покупатели жилья могут столкнуться с сокращением своих кредитных возможностей на целых 40% из-за реформ, которые, вероятно, будут проводиться Королевской комиссией Хейна.
Узнать большеГ-н Сапунас сказал, что не только стоимость недвижимости усложняет задачу для покупателей.
«Изменились также стандарты кредитования», — сказал он.
«Два или три года назад, когда они пошли и увидели своего ипотечного брокера или банкира, основываясь на своем текущем сценарии, [им сказали]:« Вот сколько мы собираемся одолжить вам ».
« Теперь, их реальный сценарий не изменился, но критерии кредитования банка изменились ».
Это означает, что некоторые покупатели пострадали дважды — с более низкой оценкой собственности и меньшей способностью заимствования.
Рискованный бизнес
Защитник покупателей и автор бестселлеров Мириам Сандкухлер сказала, что покупка недвижимости вне плана всегда была рискованным шагом.
Во-первых, есть риск с разработчиком.
«Уровень и опыт застройщика очень важны для определения того, будет ли собственность в конечном итоге хорошего качества», — пояснила она.
Существует также финансовый риск.
Не если, а насколько
Прогнозы жилищного строительства перешли от разногласий по поводу того, упадут ли цены на жилье, до споров о том, насколько они упадут.
Подробнее«Строитель и девелопер на самом деле могут не иметь права на получение финансирования или быть в состоянии завершить разработку своевременно, и эти задержки могут иногда вызывать у покупателей некоторые проблемы», — сказала она.
В-третьих, есть рыночный риск.
«Если на рынке наблюдается спад или избыток акций на рынке, когда недвижимость, наконец, построена, это может существенно повлиять на стоимость этой собственности, и часто эти значения входят в цену покупки по контракту. ,» она сказала.
На падающем рынке недвижимости риски возрастают.
«Думайте об этом, как о покупке нового автомобиля и выезде со стоянки, и автоматически он обесценивается на 20 процентов», — пояснила г-жа Сандкухлер.
«Незапланированная и новая недвижимость немного похожи.
» Вы можете более или менее гарантировать, что примерно в 50% случаев недвижимость может входить в стоимость контракта и, следовательно, кто-то согласиться на то, что он стоит меньше того, что они заплатили.
Вы можете получить удачу
Инвестор Стивен Кендон купил двухкомнатную квартиру на западе Сиднея два года назад.
Отец четверых детей владеет своим домом и еще одной инвестиционной недвижимостью в Сиднее.
В мае этого года, его существующий кредитор предварительно одобрил его финансирование для единицы на 725 000 долларов.
Но два месяца спустя его официальное заявление было отклонено.
«У нас были некоторые ненормальные расходы, и они смотрели на них, как на стандартные расходы, но они не были ‘указанный.
«Они относились к нашим расходам почти вдвое больше, чем они были».
Стивен Кендон был вынужден найти другого кредитора для финансирования своей внеплановой покупки недвижимости после того, как его первоначальный кредитор отказался. (ABC News)Это показалось ему необычным, учитывая его историю отношений с кредитором.
«У нас хорошая история погашения наших ссуд, мы можем продемонстрировать, что можем платить минимум или больше по нашим ссудам. Так что это просто не имело смысла», — сказал он.
В конце концов, ему удалось получить ссуду у другого поставщика, но его опыт показывает, что банки усиливают контроль.
Г-н Сапунас ожидает, что в ближайшие пару лет сохранятся более строгие условия.
«Думаю, у нас есть еще год или два, прежде чем мы увидим, что рынок встанет на ноги», — предсказал он.
«Сейчас это похоже на ловлю падающего ножа.
« Никто не хочет быть там, ловя падающий нож ».
Районы Австралии, где недвижимость падает в два раза быстрее, чем остальные
Районы Австралии, где цены на недвижимость падают вдвое быстрее, чем в остальной части, включая один пригород, который теряет стоимость со скоростью 23000 долларов в неделю
- Выявлены пригороды Австралии с самым быстрым падением цен на недвижимость
- Цены на жилье в крупных городах Австралии стабильно падают в течение нескольких месяцев
- Дом в том же пригороде, что и Малкольм Тернбулл, может стоить 1 доллар.На 2 миллиона дешевле в год
- Недвижимость в более дешевых районах также падает с постоянной скоростью
Автор: Brittany Chain For Daily Mail Australia
Опубликовано: | Обновлено:
Цены на жилье в ведущих городах Австралии уже несколько месяцев неуклонно падают, и, похоже, конца этому не видно.
Недвижимость за несколько миллионов долларов в нескольких самых богатых районах Сиднея переживает самое быстрое падение цен в стране, падая в два раза быстрее, чем менее обеспеченные пригороды.
Общая стоимость недвижимости в этих пригородах ежегодно снижается на восемь процентов по сравнению со средним показателем в четыре процента для объектов недвижимости в более низких социально-экономических районах, как показывает анализ инвестиционного банка Morgan Stanley.
Недвижимость в Пойнт-Пайпер (на снимке), пригороде, где проживает бывший премьер-министр Малкольм Тернбулл, может стоить на 1,2 миллиона долларов меньше за год
Исследование Morgan Stanley (на снимке) показывает, что стоимость недвижимости в богатых пригородах падает
в Пойнт-Пайпер, доме самого бывшего премьер-министра Австралии, может упасть более чем на 1 доллар.2 миллиона в год, или 23 тысячи долларов в неделю, если смотреть на среднюю цену дома в пригороде в 15 миллионов долларов.
В качестве альтернативы, дом в Скофилдс на западе Сиднея, где средняя цена дома составляет 790 000 долларов, а пригород подлежит ежегодному снижению на четыре процента, стоимость дома ежегодно уменьшается почти с той же скоростью, что и недвижимость в Point Piper еженедельно.
Анализ Morgan Stanley объясняет это сочетанием факторов, включая рост процентных ставок, застой в доходах и политическую неопределенность в отношении предложения Лейбористской партии изменить законы о негативном регулировании заемных средств.
Это исследование показывает, что те, кто владеет недвижимостью в самых богатых пригородах, не только наблюдают, как их дома падают в цене, но и делают это гораздо быстрее, чем в самых бедных пригородах страны.
И, похоже, в ближайшее время он не замедлится медленно, поскольку анализ рынка показывает, что нисходящие тенденции сохранятся как минимум еще год.
В Сиднее (на фото) цены на недвижимость упали почти на шесть процентов за последний финансовый год
В Сиднее цены на недвижимость упали примерно на 5 процентов.6 процентов в финансовом году, с аналогичной статистикой в Мельбурне и Хобарте.
Наибольшее снижение цен в стране было в Мельбурне за последние три месяца — на 7,6%.
НА КОТОРЫЕ ПРИГОРОДЫ ВЛИЯЕТСЯ
Самые дорогие пригороды Австралии
10. Дабл-Бэй, Новый Южный Уэльс
Средняя цена: 3,81 миллиона долларов
9. Довер-Хайтс, Новый Южный Уэльс
Средняя цена: 4,075 миллиона долларов
8. Роуз-Бэй, Новый Южный Уэльс
Средняя цена: 4 доллара.092 миллиона
7. Longueville, NSW
Средняя цена: 4,325 долларов США
6. Tamarama, NSW
Средняя цена: 4,388 миллиона долларов США
5. Vaucluse, NSW
Средняя цена: 4,5 миллиона долларов США
4. Toorak, VIC
Средняя цена: 4,6 миллиона долларов
3. Bellevue Hill, NSW
Средняя цена: 5,401 миллиона долларов
2. Darling Point, NSW
Средняя цена: 6,2 миллиона долларов
1. Point Piper, NSW
Средняя цена: $ 15 542 000
Самые дешевые пригороды Австралии
10.Donald VIC
Средняя цена: 117 000 долларов США
9. Brewarrina NSW
Средняя цена: 110 000 долларов США
8. Peak Hill NSW
Средняя цена: 105 250 долларов США
7. Lightning Ridge NSW
Средняя цена: 95 000 долларов США
6. Birchip VIC
Средняя цена: 87 500 долларов США
5. Rosebery, TAS
Средняя цена: 76 250 долларов США
4. Dysart, QLD
Средняя цена: 75 000 долларов США
3. Квинстаун, TAS
Средняя цена: 67 000 долларов США
2 .Norseman, WA
Средняя цена: 39 500 долларов США
1. Andamooka, SA
Средняя цена: 34 625 долларов США
Поделитесь или прокомментируйте эту статью:
Является ли падение цен на недвижимость признаком того, что бум недвижимости закончился?
Потребовалось время, но после материнского бума на недвижимость австралийцы, наконец, привыкают к падению цен.
Цены на жилье во многих австралийских столицах за последний квартал упали, поскольку ужесточение условий кредитования и падение уровня инвестиций продолжают оказывать влияние на рынок.
Крупнейшие рынки Сиднея (-0,9%) и Мельбурна (-1,4%) больше всего упали за последний квартал.
На национальном уровне цены на жилье упали на 0,2% в июне, что является девятым подряд падением по сравнению с предыдущим месяцем, согласно последнему отчету CoreLogic, аналитика отрасли недвижимости.
Цены на недвижимость в стране достигли пика в сентябре прошлого года и с тех пор упали на 1,3% до среднего значения 556 384 австралийских долларов.
Важно не преувеличивать падение — цены на недвижимость в стране по-прежнему на 32,4% выше, чем пять лет назад.
Инвесторы должны приспособиться к новому ландшафту
Итак, что означает спад на рынке недвижимости для индивидуальных инвесторов, как для собственности, так и для акций?
Что ж, недавние покупатели жилья — инвесторы или арендаторы — они вполне могут оказаться в ситуации отрицательного капитала.
Это означает, что их собственность стоит меньше, чем когда они ее купили — значительно меньше, если включить гербовый сбор и другие расходы на покупку и ссуду, которые являются предварительными и часто влекут за собой еще большие долги.
Это нормально, если это долгосрочная инвестиция, но не такая привлекательная для «ласточек», которые хотят оседлать растущий рынок и продать недвижимость для быстрой прибыли.
Усиливая давление, несколько кредиторов повысили процентные ставки по жилищным кредитам, несмотря на отсутствие движения вверх официальных процентных ставок из-за более высоких затрат на офшорное финансирование.
Отрицательный эффект капитала был сильнее в крупных городах Сиднее и Мельбурне, а также в том, был ли он в «самом дорогом» или «наименее дорогом» конце столичного рынка.
Национальные цены на элитные дома упали на 3,6%, но цены на нижние цены выросли на 1,4%, поскольку поток разочарованных первых покупателей жилья, наконец, начал покупать их.
Эти различия были гораздо более заметны в Сиднее и Мельбурне — их самые дорогие дома упали на 7 баллов.3 процента и самый дешевый рост на 2,5 процента.
Рост стресса по ипотеке
Неудивительно, что ипотечный стресс нарастает: новое исследование Digital Finance Analytics показало, что он достиг рекордного уровня — почти треть клиентов ипотечных кредитов.
В настоящее время 977 000 домохозяйств, или 30,3% заемщиков, зарабатывают слишком мало для того, чтобы справляться с выплатами и покрывать расходы на жизнь, говорится в исследовании.
«Долг домохозяйств продолжает подниматься до новых рекордных уровней — ипотечное кредитование по-прежнему растет с неприемлемым доходом в два-три раза», — сказал директор Digital Finance Analytics Мартин Норт.
Увеличение дефолтов по ссуде
Для инвесторов на фондовом рынке эти цифры являются своего рода предупреждением о том, что старые времена, когда банки наслаждались постоянно падающими дефолтами по кредитам, вполне могут закончиться.
Действительно, г-н Норт сказал, что банки могут столкнуться со списанием безнадежных ссуд на сумму 927 миллионов австралийских долларов в Виктории в результате дефолта потенциального арендатора или принудительной продажи в следующем году и 1,3 миллиарда австралийских долларов в Новом Южном Уэльсе.
Для инвесторов в акции обычные правила покупки банков, которые наиболее агрессивно увеличивают свои кредитные портфели, теперь поставлены с ног на голову.
Качество кредита важнее роста кредита
АналитикUBS Джон Мотт говорит, что с охлаждением рынка недвижимости инвесторов фондового рынка больше не привлекают кредиторы, которые увеличивают свою долю в инвестиционной собственности.
Г-н Мотт сказал, что ANZ, Commonwealth Bank и National Australia Bank отошли от рынка инвестиционной недвижимости, но Westpac и Macquarie ведут себя «агрессивно» в этом секторе.
«В течение многих лет рынок положительно реагировал на банки, которые превысили свои кредитные портфели (средний темп роста по отрасли), что привело к увеличению выручки и прибыли», — сказал г-н Мотт.
«Однако, поскольку жилищная коррекция продолжается, а банки испытывают давление с целью соблюдения требований ответственного кредитования и ужесточения« слабых »стандартов андеррайтинга, мы считаем, что это уже не так».
Рост населения по-прежнему способствует развитию рынка недвижимости
Если и есть что-то позитивное, которое все еще определяет фундаментальные показатели рынка недвижимости, то это население, которое растет быстрее, чем ожидалось.
Население Австралии растет быстрее, чем когда-либо прежде, и сейчас оно должно составить 25 миллионов в начале августа этого года — на целых 33 года раньше, чем оценки, сделанные в 1999 году, когда население составляло всего 19 миллионов.
Темпы роста населения продолжают расти, и последний миллион прибавился всего за два с половиной года.
Прогноз цен на недвижимость для доменаНажмите здесь, чтобы увидеть отчет о прогнозе цен на недвижимость за июнь 2019 г.
Введение и основные выводы
После бурных 12 месяцев для рынков недвижимости Австралии 2019 год, вероятно, станет годом большей стабильности. Это не значит, что цены не будут падать дальше, но темпы этого падения замедлятся в первой половине 2019 года, прежде чем мы перейдем к другой фазе умеренного роста.
Мы ожидаем, что Сидней и Мельбурн будут двумя из самых слабых рынков в 2019 году, а затем прогнозируем, что цены вырастут примерно на 4 процента в 2020 году. Брисбен, Перт, Аделаида и Канберра увидят умеренный рост цен на жилье в течение следующих нескольких лет и Цены на жилье в Хобарте должны стабилизироваться после быстрого роста в последние годы.
Мы ожидаем, что падение Сиднея и Мельбурна в период 2017–2019 годов окажется самым большим с конца 1980-х годов. Но стоит помнить, что эти падения произошли в результате необычайного периода быстрого роста.
Осторожность инвесторов, ужесточение практики банковского кредитования, слабые настроения и предложение нового жилья оказали давление на цены в 2018 году и будут продолжать снижать цены в течение следующих нескольких месяцев. Но мы ожидаем, что в 2019 году ситуация изменится медленно. Банкам и потенциальным заемщикам следует приспособиться к новым более жестким стандартам кредитования, при этом рост кредитования возобновится, но более умеренными темпами. Также поддержку цен на жилье будут прогнозировать сильный (хотя и замедляющий) рост населения, снижение безработицы, более быстрый рост заработной платы и повышение активности покупателей первого дома.
Ряд факторов может привести к отклонению цен от прогнозов (которые основаны на наиболее вероятном сценарии будущего). Основные риски снижения включают: ставки по ипотечным кредитам растут раньше и быстрее, чем ожидалось, банки еще больше ужесточают кредитование, замедление роста населения, принудительные продажи со стороны инвесторов и замедление роста экономики Китая. С другой стороны, возможное замедление темпов строительства жилья, вмешательство государства для поддержки рынка и укрепление экономики могут означать, что рост цен будет сильнее, чем мы прогнозировали.Влияние предложенных Лейбористской партией изменений на отрицательное зацепление более неопределенно. Реформа, вероятно, в конечном итоге приведет к снижению цен, но может фактически поддержать цены в следующие 6-18 месяцев.
Рынок недвижимости Австралии: история до сих пор
Рынок недвижимости Австралии изменил свою позицию за последние 12-18 месяцев после лет сильного роста цен. После того, как цены на жилье в Сиднее выросли на 85% в период с 2012 по 2017 год, в 2017 году цены начали падать; Цены на недвижимость в Мельбурне начали падать в начале 2018 года после роста на 70 процентов с 2012 года.По состоянию на сентябрь 2018 года совокупная средняя цена на жилье в столице Австралии была на 5 процентов ниже пика 2017 года, а цены на единицы жилья снизились на 3 процента. В последние месяцы цены еще больше упали. Падение национальных цен было вызвано падением цен на жилье в двух крупнейших городах Австралии, Сиднее и Мельбурне. Цены на жилье в настоящее время на 8% ниже пикового значения в Сиднее и на 6% ниже пикового значения в Мельбурне.
Более жесткие условия кредитования стали основным фактором снижения цен.В ответ на вмешательство APRA в 2017 году, направленное на замедление кредитования инвесторов, банки прекратили выдачу кредитов только под проценты и повысили процентные ставки. В 2018 году банки ужесточили проверку расходов и доходов потенциальных заемщиков, а также стали более осторожными из-за внимания Королевской комиссии. Кроме того, инвесторы начали уходить с рынков Сиднея и Мельбурна, поскольку настроения изменились, и инвесторы увидели плохие перспективы прироста капитала. Это привело к резкому сокращению кредитования новых инвесторов, особенно в Новом Южном Уэльсе и Виктории.
Но не только ужесточение условий кредитования способствовало падению цен. Уверенность и импульс, которые имеют большое влияние на рынок недвижимости, изменились в конце 2017 года. Снижение настроений оказывает укрепляющее влияние на цены: по мере падения цен покупатели становятся более нерешительными, что еще больше снижает цены. «Пена» в некоторых частях рынков Сиднея и Мельбурна в 2017 году рассеялась в 2018 году. Еще одним важным фактором является появление на рынке большого количества нового жилья после высоких темпов строительства нового жилья в предыдущие пару лет.В Новом Южном Уэльсе и Виктории завершение строительства жилья в 2016-17 и 2017-18 годах было на рекордно высоком уровне или близко к нему. В перспективе объем строительства остается на высоком уровне (хотя и сокращается), что позволяет предположить, что строительство нового жилья должно продолжать оказывать давление на рост цен.
Прогноз цен на жилье и единицу в Австралии и столицах
Мы прогнозировали медианные цены на жилье и единицы жилья для Австралии и большинства столиц до конца 2020 года. Для составления наших прогнозов использовалось экономическое моделирование, анализ ведущих индикаторов рынка и последние рыночные тенденции.Прогнозы основаны на наиболее вероятном сценарии будущего (подробнее о том, какие события могут подтолкнуть цены вверх или вниз, см. Ниже). Прогнозы цен на жилье и единицу основаны на сериях стратифицированных медианных цен Domain Group. Конечно, с любым прогнозом связана определенная степень неопределенности.
Переменные прогноза, используемые в нашем экономическом моделировании, такие как численность населения и процентные ставки, получены из прогнозов РБА, прогнозов Казначейства Австралии и штата и других источников. Эти источники обычно предсказывают тенденцию экономического роста, умеренно высокие темпы роста населения в соответствии с последними тенденциями, одно повышение денежной ставки в начале 2020 года и неизменный или снижающийся уровень безработицы.Мы прогнозируем, что объем разрешений на жилищные кредиты (для инвесторов и арендаторов), как ожидается, будет расти умеренными темпами в 2019 и 2020 годах.
| Прогноз цен на жилье * | |||
| 2018 (оценка) | 2019 (прогноз) | 2020 (прогноз) | |
| Австралия (столицы вместе) | -6% | 1% | 4% |
| Сидней | -8% | 0% | 4% |
| Мельбурн | -9% | -1% | 4% |
| Брисбен | 0% | 4% | 5% |
| Перт | -5% | 5% | 3% |
| Аделаида | 2% | 2% | 2% |
| Хобарт | 12% | 2% | 2% |
| Канберра | 2% | 4% | 4% |
* Годовое изменение к декабрьскому кварталуПримечания: Дарвин исключен из прогноза из-за малых объемов и волатильности рынка.Прогнозы стратифицированных медианных цен на жилье. | |||
| Прогноз цены за единицу * | |||
| 2018 (оценка) | 2019 (прогноз) | 2020 (прогноз) | |
| Австралия (столицы вместе) | -3% | 2% | 3% |
| Сидней | -3% | 3% | 5% |
| Мельбурн | -1% | 1% | 1% |
| Брисбен | -6% | 3% | 3% |
| Перт | -6% | 2% | 2% |
| Аделаида | -1% | 2% | 2% |
| Хобарт | 0% | 0% | 3% |
| Канберра | -5% | 2% | 2% |
* Годовое изменение к декабрьскому кварталуПримечания: Дарвин исключен из прогноза из-за малых объемов и волатильности рынка.Прогнозы стратифицированных медианных цен за единицу продукции. | |||
Австралия (столицы вместе)
Мы ожидаем, что цены на жилье продолжат падать в первой половине 2019 года, а затем развернутся и начнут умеренно расти, что приведет к ежегодному росту примерно на 1 процент за год до декабря 2019 года (см. Графики ниже). Затем ожидается, что рост цен на жилье вырастет до 4 процентов в течение года до декабря 2020 года. Это прогнозируемое падение на 7 процентов с пика цен 2017 года в 820 000 долларов США до минимума в размере 760 000 долларов США в середине 2019 года.На этой низкой отметке цены на жилье в Австралии вернутся к уровню 2016 года.
Опережающие индикаторы цен, такие как низкие процентные ставки, уменьшение количества разрешений на жилищные кредиты и рост числа предложений, предполагают, что цены будут продолжать падать в предстоящие месяцы, при этом ожидается, что цены на жилье в Австралии упадут примерно на 6 процентов за год до декабря 2018.
Ожидается, что цены за единицув Австралии вырастут на 2 процента в 2019 году и на 3 процента в 2020 году. Ожидается, что цены за единицу продукции достигнут минимума в начале 2019 года после падения на 3 процента за год до декабря 2018 года.По прогнозам, они упадут примерно на 5% с пикового значения в 568 000 долларов США в июне 2017 года. На этой минимальной отметке около 540 000 долларов США цены за единицу продукции вернутся на уровень конца 2016 года.
Мы ожидаем, что цены на единицу продукции будут более устойчивыми, чем цены на жилье, по двум основным причинам. Во-первых, в период бума произошел меньший скачок цен на единицу продукции, поэтому рыночная «пена» будет меньше рассеиваться в период 2017-2019 годов. Во-вторых, льготы по гербовым пошлинам правительства штата будут сдерживать рост цен на единицу продукции, особенно в Сиднее и Мельбурне.
Устойчивый рост населения, низкий уровень безработицы и низкие процентные ставки будут способствовать росту цен на недвижимость в Австралии в среднесрочной перспективе. Более ограничительные условия кредитования продолжат оказывать давление на цены в ближайшем будущем. Но в конечном итоге заемщики начнут приспосабливаться к этой новой норме (включая лучшее понимание того, сколько они могут занять и сколько времени требуется для обеспечения ссуды), и кредитование снова начнет расти, хотя и умеренными темпами.
Сидней
Мы прогнозируем, что цены на жилье в Сиднее будут практически неизменными в течение года до декабря 2019 года после падения примерно на 8 процентов в 2018 году.Затем мы ожидаем умеренного роста цен в 2020 году. Ожидается, что цены на жилье упадут примерно на 12 процентов с пикового значения почти в 1,2 миллиона долларов в июне 2017 года до прогнозируемой нижней точки чуть выше 1 миллиона долларов в середине 2019 года. На этой низкой отметке цены на жилье в Сиднее вернутся к уровню середины 2016 года.
Ожидается, что цены на жилье в Сиднее будут более устойчивыми, чем цены на жилье. Ожидается, что цены на единицу продукции упадут примерно на 3 процента в течение года до декабря 2018 года, но затем ожидается, что в течение следующих двух лет цены немного вырастут, примерно на 3-5 процентов.Согласно прогнозам, цены на единицу продукции в Сиднее упадут на 6 процентов с пикового значения в 769 000 долларов США в июне 2017 года до минимальной отметки около 720 000 долларов США. На этой низкой отметке цены на единицы в Сиднее вернутся на уровень конца 2016 года.
Льготы по гербовым пошлинам правительства Нового Южного Уэльса также могут поддержать рост цен на единицу продукции. Однако один из основных рисков снижения цен на единицы в Сиднее заключается в том, будет ли поглощен большой трубопровод строительства новых единиц. Учитывая прогнозируемый значительный рост населения, мы думаем, что это не приведет к падению цен в масштабах города, хотя в некоторых районах с особенно большим объемом нового строительства цены могут оставаться низкими.
Более жесткие условия кредитования сильно повлияли на цены на недвижимость в Сиднее, особенно на более дорогую недвижимость, но мы полагаем, что это, вероятно, закончится к середине 2019 года. Низкий уровень безработицы также будет поддерживать цены: уровень безработицы в Новом Южном Уэльсе прогнозируется на уровне 4,75 процента до 2020 года (и потенциально может упасть до более низкого уровня). Еще одним поддерживающим фактором является рост населения Нового Южного Уэльса, который, как ожидается, останется на уровне 1,5 процента.
Мельбурн
Мы ожидаем, что цены на жилье в Мельбурне упадут примерно на 1% в 2019 году после 9-процентного падения в 2018 году.Затем мы прогнозируем, что цены на жилье в Мельбурне вырастут примерно на 4 процента в 2020 году. По прогнозам, они упадут примерно на 11 процентов с пикового значения в 910 000 долларов в декабре 2017 года до минимальной отметки в 800 000 долларов в середине 2019 года. На этой низкой отметке цены на жилье в Мельбурне вернутся на уровень конца 2016 года.
Ожидается, что цены за единицув Мельбурне упадут примерно на 1-2 процента в 2018 году, а затем цены вырастут примерно на 1 процент в 2019 и 2020 годах. Ожидается, что цены за единицу в Мельбурне упадут примерно на 3 процента по сравнению с пиковыми от 507000 долларов в марте 2017 года до самой низкой отметки около 4
долларов.
Как и в других столицах, более жесткие условия кредитования и слабые настроения окажут давление на цены на недвижимость в Мельбурне в 2019 году. Но уровень безработицы в Виктории снижается, а рост населения Мельбурна, как ожидается, останется очень высоким, а годовой рост останется выше 2 процентов в течение следующих нескольких лет. лет. Это поможет поглотить большой поток предложений нового жилья, которые, как ожидается, появятся на рынке в ближайшие пару лет.
Брисбен
Мы прогнозируем, что цены на жилье в Брисбене вырастут на 4% в 2019 году после того, как не изменились в течение года до декабря 2018 года.Затем мы ожидаем, что цены вырастут примерно на 5 процентов в 2020 году. После небольшого роста цен в последние годы мы ожидаем, что дома в Брисбене будут расти быстрее, чем на большинстве других рынков, в течение следующих двух лет.
Ожидается, что цены за единицув Брисбене вырастут примерно на 3 процента в 2019 и 2020 годах после падения примерно на 6 процентов в 2018 году. Согласно прогнозам, цены за единицу продукции в Брисбене достигнут дна в конце 2018 или начале 2019 года после падения примерно на 9 процентов от своего пика $ 411 000 в 2016 году.
Наш прогноз относительно сильного роста цен на жилье в Брисбене основан на ускорении роста населения и снижении безработицы.Кроме того, относительно доступное жилье по сравнению с Сиднеем и Мельбурном продолжит привлекать новых жителей и инвесторов. Рост цен на единицу продукции в Брисбене будет сдерживаться в ближайшем будущем большим потоком новых единиц, которые появятся на рынке. Однако объем нового строительства в настоящее время сокращается, поэтому прогнозируется сокращение предложения новых блоков, что должно поддержать рост цен в 2019 и 2020 годах.
Перт
Мы ожидаем, что цены на жилье в Перте упадут примерно на 5 процентов в 2018 году, но затем вырастут на 5 процентов в 2019 году и на 3 процента в 2020 году.Мы прогнозируем, что цены на жилье в Перте достигнут дна в конце 2018 — начале 2019 года после падения на 13 процентов по сравнению с пиком в 616 000 долларов, достигнутым в конце 2014 года. Мы ожидаем, что цены на жилье в Перте будут расти быстрее, чем на большинстве других рынков, в 2019 и 2020 годах после падает в последние годы.
Ожидается, что цены за единицуPerth упадут примерно на 6 процентов в 2018 году, а затем цены вырастут примерно на 2 процента в 2019 и 2020 годах.
Цены на недвижимость в Перте падали в течение нескольких лет после окончания второго этапа горнодобывающего бума.Мы прогнозируем, что в ближайшие пару лет цены будут меняться и немного расти. Этот прогноз подкрепляется лучшими экономическими условиями: строятся новые шахты, цены на сырьевые товары выше, рост населения увеличивается, а перспективы занятости улучшаются. Однако не все признаки являются положительными: количество разрешений на жилищные кредиты продолжает снижаться, рыночные настроения остаются слабыми, а более жесткие условия кредитования оказывают давление на цены.
Аделаида
Мы ожидаем, что цены на жилье в Аделаиде вырастут на 2 процента в 2018 году, а затем будут расти примерно на 2 процента в каждый из следующих двух лет.Этот скромный рост следует за медленным, но устойчивым ростом за последние несколько лет.
Мы прогнозируем, что цены на недвижимость в Аделаиде немного снизятся в 2018 году, а затем вырастут примерно на 2 процента в 2019 и 2020 годах. Медленный и устойчивый рост цен на недвижимость в Аделаиде будет продолжаться, что обусловлено медленным ростом населения и замедлением роста занятости.
Хобарт
Мы прогнозируем, что цены на жилье в Хобарте вырастут примерно на 12 процентов в 2018 году, что является самым быстрым ростом среди всех столичных городов. Затем мы ожидаем, что цены вырастут примерно на 2 процента в течение следующих двух лет.
Наши прогнозы цен на единицу продукции более неопределенны (из-за нестабильности данных о ценах на единицу продукции), но мы ожидаем, что цены будут достаточно стабильными в 2019 году, а затем незначительно вырастут в 2020 году. В конце 2018 года цены на жилье в Хобарте будут на 40 процентов выше, чем в начале 2016 года. Мы прогнозируем, что рост цен в Хобарте замедлится, поскольку рынки материковой столицы станут относительно более дешевыми, а новое жилищное строительство догонит сильный рост спроса.
Канберра
Мы ожидаем, что цены на жилье в Канберре вырастут примерно на 2 процента в 2018 году, а затем будут расти на 4 процента в каждый из следующих двух лет.Этот прогнозируемый рост цен следует за последовательным ростом цен в последние несколько лет.
Наши прогнозы удельных цен в Канберре более неопределенны из-за более неустойчивых данных о ценах, но мы ожидаем, что цены будут расти медленнее, чем цены на дома, в основном из-за более высоких темпов строительства новых квартир. Как и в последние годы, низкий уровень безработицы и высокие темпы роста населения на 1,75 процента в год подкрепляют наш прогноз дальнейшего повышения цен на недвижимость в Канберре.
События, которые могут повлиять на прогнозы цен на недвижимость
ПрогнозыDomain основаны на нашем базовом сценарии, который, по нашему мнению, наиболее вероятно будет реализован в течение следующих двух лет.Но существует множество событий или рисков, от возможных до маловероятных, которые могут привести к росту цен выше или ниже ожидаемого. Ниже описаны основные риски для прогноза цен на недвижимость.
Риски снижения цен на недвижимость
Ставки по ипотеке повышаются раньше или больше, чем ожидалось
Большинство экономистов ожидают, что РБА оставит кассовую ставку неизменной на уровне 1,5% по крайней мере до 2019 или начала 2020 года. Финансовые рынки также ожидают, что денежные ставки останутся неизменными: кривая предполагаемой доходности фьючерсов на денежную ставку ASX предсказывает одну 25-базисную кривую. точечный рост в первой половине 2020 года (это ожидание учтено в прогнозах).
Но существует вероятность того, что ставки по ипотечным кредитам могут повыситься раньше из-за того, что банки переходят на более высокие затраты на финансирование по мере роста мировых процентных ставок (небольшой рост ставок по ипотечным кредитам из-за более высоких затрат на финансирование произошел в сентябре 2018 года и может повториться снова).
Также существует вероятность того, что РБА повысит процентную ставку раньше, чем ожидалось рынком. Последнее Заявление РБА о денежно-кредитной политике содержало прогнозы, которые были более оптимистичными, чем ожидали многие экономисты, и публичные заявления указывают на то, что банк хотел бы в какой-то момент поднять ставки.
Наше моделирование предсказывает, что если ставки по ипотеке увеличатся на 0,5 процентного пункта в 2019 году, то рост цен на жилье в Австралии будет примерно на 1 процентный пункт ниже в 2020 году (при прочих равных).
APRA и банки продолжают ужесточать жилищное кредитование
APRA реализовало ряд макропруденциальных мер в период 2014–2018 годов, направленных на ограничение чрезмерного или неосмотрительного кредитования, особенно в отношении ссуд инвесторам только под проценты. Также за этот период APRA постепенно ужесточило стандарты жилищного кредитования.В 2018 году APRA призвало банки более внимательно следить за доходами и расходами, а также банки также более осторожно предоставляли ссуды в ответ на внимание общественности к практике кредитования из-за Королевской комиссии в банковском секторе.
Мы прогнозируем, что стоимость новых финансовых обязательств будет медленно расти во всех штатах и территориях с 2019 года после падения в большинстве областей в 2018 году. Однако есть вероятность, что выводы Королевской комиссии приведут к дальнейшему ужесточению банками критериев кредитования.Банки также вводят комплексную кредитную отчетность, которая позволяет третьим сторонам проверять общее финансовое положение заемщика при оценке кредитной заявки. Эти изменения могут еще больше замедлить рост жилищного финансирования, что скажется на ценах на недвижимость. Более жесткие условия кредитования могут также сказаться на строительстве нового жилья, что может способствовать снижению уровня занятости среди строительных рабочих (около 10 процентов рабочих заняты в строительной отрасли).
Значительная часть инвесторов в недвижимость, переходящих с ссуд только с процентами на ссуды с выплатой только основной суммы и процентов, не в состоянии обеспечить более высокие выплаты и вынуждена продать
Многие инвесторы, которые в настоящее время имеют ссуду только под проценты, будут вынуждены перейти на ссуду на основную сумму и проценты (P&I) в течение следующих нескольких лет.