Вложение в недвижимость: Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020 году — рекомендации экспертов

Инвестирование в недвижимость является достаточно широкой категорией инвестиций, сосредоточенной на получении прибыли от владения материальным имуществом, так или иначе привязанным к объектам недвижимости. Существует множество различных видов инвестиций в недвижимость, которые инвестор может рассмотреть для своего инвестиционного портфеля.

Объект инвестирования в недвижимость

Инвестор может выбрать несколько направлений вложений из таких, как покупка недвижимости для дальнейшей перепродажи или сдача жилых объектов в аренду.

Важно учитывать, что если речь касается инвестиций в недвижимость, то величина капитала имеет значение. Тем не менее, на рынке недвижимости доступны механизмы, позволяющие инвестировать в объекты многим частным инвесторам.

К числу подобных механизмов можно отнести инвестирование на ранней стадии строительства, приобретение недвижимости в рассрочку, а также ипотека. Что касается объекта инвестирования, то будет ошибкой назвать инвестиции в недвижимость простой покупкой недвижимого имущества. Безусловно, имеет место покупка объекта, но формат инвестирования и дальнейшее его использование дают определенные преимущества и отличия от вложений в ценные бумаги или банковские вклады. Так, основным объектом инвестиций могут быть вложения в коммерческую и некоммерческую недвижимость.

Классификация объектов недвижимости

Классифицируя объекты вложений, следует учитывать объем вложений, ожидаемую доходность и горизонт планирования. В связи с этим, возможен выбор наиболее доступного и подходящего объекта.

Коммерческая недвижимость

К объектам коммерческой недвижимости относятся торговые помещения, офисы, магазины и другие объекты недвижимости, не предназначены для проживания.

Инвестирование в коммерческую недвижимость традиционно считается более прибыльным вложением, чем в другие объекты категории.

Жилая недвижимость

Пожалуй, это самый простой и доступный способ инвестирования в недвижимость. В этом случае, кроме вложений собственных средств, необходимо личное участие. Это может быть ремонт, обустройство или любые другие формы взаимодействия с арендаторами. Одним из инструментов приобретения объекта может быть ипотека.

Строящаяся недвижимость

Данный вариант инвестирования имеет больший потенциал прибыли, но сопряжен с большими рисками. Рост стоимости квартиры повышается, когда строительство объекта закончено. На ранней стадии строительства, стоимость квартир дешевле, поэтому дополнительный доход реализуется за счет получения разницы стоимости жилья на разной стадии строительства. Безусловно, подобное вложение требует времени, при этом существует риск того, что строительство не будет закончено по причине форс-мажорных обстоятельств.

Земельные участки и загородная недвижимость

Инвестирование в земельные участки возможно, как с целью дальнейшей перепродажи, так и для постройки коммерческой и жилой недвижимости непосредственно на самом участке. Говоря о вложениях в загородную недвижимость, инвесторы руководствуются тем, что жители крупных городов и мегаполисов стремятся к жизни в более благоприятных экологических условиях. В таком случае, вложения в загородный участок для застройки или дом в выгодном местоположении относительно крупного города, рассматривается как выгодный метод вложения средств с постоянно растущим спросом.

Другие варианты инвестирования

Нельзя не упомянуть об инвестициях в недвижимость за рубежом. Такой вид вложений оправдывает себя с точки зрения надежности и доходности. Законодательство многих стран гарантирует большую сохранность вложений в объекты недвижимости. Более того, многие зарубежные рынки приносят традиционно больший доход, нежели прибыль от вложений в недвижимость на территории России.

И, наконец, инвестиции во взаимные паевые фонды, который снимают с инвестора необходимость поиска и управления объектами инвестирования, перекладывая данные обязанности на плечи опытных управляющих.  

Цели и задачи инвестирования в недвижимость

Основными целями вложений в недвижимость считается получение дохода от инвестирования, источниками которого может быть увеличение стоимости объекта в результате роста его стоимости, а также денежные потоки в следствии владения недвижимостью.

В отношении сохранности вложений, недвижимость берет пальму первенства т.к. не может быть похищена, конфискована или полностью обесценена, как это может произойти с другими инструментами инвестирования.

Более того, одним из важных преимуществ может быть использование объекта для защиты капитала от инфляции.

Способы инвестирования в недвижимость

Следует отметить, что недвижимость считается долгосрочным объектом вложений.

Доступны два основных способа инвестирования:

• Прямое приобретение объектов;
• Инвестирование через ценные бумаги компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимое имущество;

Банки заинтересованы в получении денежных ресурсов со стороны бизнеса и населения, поэтому создают продукты, через которые возможно инвестирование в коммерческую недвижимость.

Также доступны различные методы и инструменты:

• Инвестирование собственного капитала;
• Использование заемного капитала;
• Вложение во взаимные паевые фонды;
• Ипотека;
• Лизинг.

Риски инвестирования в недвижимость

В зависимости от предмета инвестирования, имеют место различные типы рисков. Если речь касается вложений в первичное жилье, то к основному риску можно отнести сроки строительства, выходящие за рамки запланированных. Учитывая данный риск, необходимо проверять застройщика на предмет успешно реализованных проектов в его портфеле, иными словами оценивать степень доверия. Также важно понимать финансовое положение застройщика, его способность обеспечивать бесперебойные денежные потоки для строительства, даже при падении покупательной активность.

Важно оценить качественные характеристики объекта инвестирования на предмет его дальнейшей продажи. Если речь идет о вложении в новое жилье, то значимым критерием выбора должна быть транспортная доступность, планировка и местоположение квартиры. Все эти составляющие представляют собой индикаторы будущей ликвидности объекта при дальнейшей продаже.

Рассматривая вложения в земельные участки, имеет место риск изменения местного законодательства, экологическая ситуация, а также внешние факторы.

Результат инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости имеет свои особенности, которые следует учитывать, прежде чем инвестировать в объекты недвижимости. Но несмотря на свои особенности, недвижимость была и будет инструментом наиболее безопасных вложений с привлекательным уровнем дохода.

Как и во многих сферах инвестирования, успех вложений имеет тем большие шансы на высокий доход, чем большими ресурсами обладает инвестор, позволяющие рассматривать все многообразие доступных вариантов вложений в недвижимость.

Актуальные реалии на рынке недвижимости

В июле 2019 изменился принцип финансирования строительства жилья. С этого момента возведение жилого дома будет идти не за счет дольщиков, а за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования, а покупатели будут класть деньги в уполномоченный банк на специальные эскроу-счета. Как только застройщик построит дом и передаст ключи покупателю, то получит доступ к его деньгам на эскроу-счетах и погасит кредит. А если не построит – это будут проблемы застройщика и банка, а покупатели вернут свои деньги. Таким образом, новое регулирование призвано защитить покупателей от банкротств, мошенников и ситуаций с обманутыми дольщиками.

Изначально закон должен был распространяться только на новые проекты, запущенные с июля 2019 года. Однако в конце года правительство решило расширить его и на строящиеся объекты. Это решение оказалось неожиданным для многих девелоперов, так как кардинально поменяло экономику текущих проектов. Кроме этого нововведения, с прошлого года ужесточились и другие требования к застройщикам. Например, увеличение доли собственных средств в проекте и контроль над расходами застройщика.

Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, что может спровоцировать сокращение предложения жилья (особенно в регионах), а необходимость кредитования в банках увеличит расходы застройщиков. Если спрос на жилье не ослабнет, застройщики будут и дальше поднимать цены, в среднем, до 10% в год. Впрочем, однозначно утверждать, что сильный спрос в этом году сохранится, нельзя. Рост ипотечных ставок и снижение доходов населения могут его охладить и не позволят повышать цены дальше. 

Инвестиции в недвижимость | Группа компаний ПИА

На протяжении всего времени существования цивилизации инвестирование в недвижимость было и будет лучшим сбережением средств.

Преимуществами инвестиций в недвижимость являются:

• Надёжность
• Долгосрочность

Вложения в недвижимость выгодно отличается от других способов инвестирования. На наш взгляд вложения в недвижимость является единственным и лучшим вложением средств, как на короткий срок от нескольких месяцев до нескольких лет, так и в целях создания дополнительного пенсионного дохода от сдачи в аренду.

Хранить деньги на депозите в банках или наличными, крайне рискованно из-за состояния самой банковской системы, а так же не стабильной валюты. К тому же банковские проценты с трудом перекрывают инфляцию

Вклады больших средств в фондовый рынок, с какой-то точки зрения тоже не верны, с одной стороны есть масса примеров, когда вложения приносили свыше 100% прибыли, с другой стороны достаточно вспомнить кризисы 1998 и 2008 годов, когда сумма сбережений уменьшилась в разы.

Грамотные объекты недвижимости для инвестирования позволяют рассчитывать, как на рост стоимости самого объекта (как минимум уберечься от инфляции), так и постоянный долгосрочный доход от сдачи в аренду.

Основные направления инвестирования в недвижимость:

Инвестиции в новостройки (Строящаяся недвижимость)

Основные плюсы инвестиций в строительство жилой недвижимости заключаются в прибыли от удорожания объекта при приближении к срокам сдачи. Так же основным положительным фактором является ликвидность нового дома, а соответственно больше денег от аренды или продажи.

Минусы – это риски, как следствие необходимое детальное знание рынка недвижимости, знание уровня надёжности застройщиков.

Первое Ипотечное Агентство владеет информацией о надёжности застройщиков, даёт свои рекомендации, основываясь на опыте, предлагает максимальный выбор, низкие цены и владеет всеми акциями на первичном рынке. Рост цены от степени готовности объекта может варьироваться от 10% до 40%, как показывает статистика. Доходы от сдачи квартиры в аренду редко превышает 7% в год (без учёта роста стоимости).

Инвестиции во вторичное жилье (Готовая недвижимость)

Плюсы вторичной жилой недвижимости состоят в том, что практически полностью отсутствуют риски, появляется возможность закладывать имеющееся жильё в залог (кредитоваться) и снова вкладываться, увеличивая прибыль. По статистике, сроки окупаемости составляют около 15 лет, но уровень надёжности значительно выше, чем у строящихся объектов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость является наиболее интересной и перспективной. Это способ создания себе не только дополнительных доходов и обеспечения старости, но и возможность передать доходы по наследству.

Выбор торговых коммерческих помещений на вторичном рынке даёт возможность наличия долгосрочных арендаторов, соответственно низкий уровень рисков, можно получать кредиты под залог данного объекта и увеличивать объём инвестиций.

Статистика по таким объектам показывает окупаемость за 8 – 12 лет.

Необходимо понимать, что не просто найти в продаже ликвидный объект с хорошей доходностью, недостаточно просто регулярно мониторить открытые источники и межагентские базы.

Многие такие объекты продаются не публично, именно поэтому, Первое Ипотечное Агентство постоянно накапливает свою базу собственников, которые могут предложить свои объекты под конкретный запрос.

Определённый интерес представляет вложение в офисную недвижимость, которая наиболее активно восстанавливается после кризиса. Особый интерес представляет строящаяся офисная недвижимость от застройщика, при условии единой понятной концепции управления бизнес центра.

Первое Ипотечное Агентство может предложить, как большие коммерческие помещения, так и отдельно стоящие здания. Относительно сложно высчитать уровень проходимости строящихся бизнес центров и определить доходность объекта, но, так же, как и в жилых новостройках, тут можно серьёзно заработать на разнице цены стройки и уже готового объекта.

Инвестиции в недвижимость Турции — лучшие варианты вложений, блог на Profit Real Estate

Турция – активно развивающаяся страна, которая уже сегодня способна предложить иностранным гражданам множество перспективных направлений для выгодных инвестиций. Одним из самых важных секторов республики, активно стимулирующих её экономический рост, является рынок недвижимости. Наряду с постоянно возрастающим спросом, сектор дополнительно поддерживается со стороны государства, в частности программой по сносу старого жилья и объектов, находящихся в аварийном состоянии. Снижение ставок по ипотечному кредиту ознаменовало повышенную активность со стороны населения со средним уровнем доходов. На сравнительно высоком уровне остаётся, несмотря на сложившуюся в мире ситуацию, и уровень иностранных вливаний в недвижимость. По статистике, на протяжении десяти лет рынок продаж квадратных метров и строительство обеспечивали Турции около 8,4% ВВП, где половина инвестиций пришли из-за рубежа.

Большинство иностранных граждан ориентированы на вложения в туристический сектор Турции и её недвижимость, на что есть множество объективных причин. Капиталовкладчики из-за рубежа заранее должны для себя определить все преимущества выбранного направления, разобраться в плюсах и минусах, рисках. Если у Вас нет опыта инвестирования в турецкую недвижимость, рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам, в частности в опытные риелторские агентства, где специалисты смогут предоставить максимум полезной информации и помочь с выбором прибыльного во всех отношениях объекта.  

Об инвестициях в покупку недвижимости в Турции расскажем в нашем обзоре!

Турецкий рынок недвижимости: реальность

Говоря о ситуации в той или ной отрасли экономики любой страны, а не только Турции, мы так или иначе должны коснуться темы коронавируса, так как именно этот фактор играет ключевую роль в развитии текущей ситуации, провалах, успехах и прогнозах на будущее. 

Полугодичный строгий карантин не мог не повлиять на сектор недвижимости Турции и именно он пострадал больше всего от вспышки COVID-19. Турецкая Республика на протяжении всего карантина сообщала другим странам, что готова принимать у себя туристов, как только появится возможность наладить авиасообщение. И многие из держав, в том числе Россия, Беларусь, Украина, Казахстан и другие, сделали ответный шаг навстречу. Как только в августе были открыты границы, рынок продаж турецкой собственности начал набирать обороты. 

Несмотря на то, что авиасообщение было закрыто несколько месяцев, сотрудники риелторских агентств активно проводили показы в режиме онлайн, а также заключали сделки купли-продажи. В июне-июле численность покупателей упала практически на 40%, если сравнивать с аналогичным периодом 2019 года.  Во время кризиса рост продаж показал небывалое увеличение, но произошло это за счет местных покупателей, для которых была запущена специальная программа поддержки правительства и государственных банков по снижению ставки по ипотеке — менее 1%, что и привело к настоящему буму покупательской активности: за 6 месяцев 2020 года было продано 624 000 объектов жилой недвижимости.  

Что же касается динамики цен турецкого рынка недвижимости, приведенный аналитический отчет международных агентств показал, что за I квартал 2020 года рост стоимости жилья в Турецкой Республике составил 15% за год. Однако с учетом инфляции в реальном выражении цены на турецкую собственность выросли ориентировочно на 6 %. 

Сейчас все популярные курортные и туристический центры Турции (Анталья, Аланья, Стамбул, Бодрум, Белек и др.) открыты для посещения и туда каждый день отправляются авиарейсы. 

Что касается ситуации на рынке недвижимости, часть строительных компаний перенесли начало работ на осень и зиму. Тенденции о снижении цен или закрытии строительных проектов не наблюдается, работа в секторе продолжается вестись планомерно. Все интересные предложения жилой и коммерческой собственности быстро раскупаются. Как ожидается, численность покупателей будет расти на протяжении осени и вложения в покупку квартир на этапе котлована останутся всё также популярны. К тому же, Министерство окружающей среды и урбанизации Турции еще в сентябре уточнило, что уже совсем скоро государство сможет полностью перейти на оформление ТАПУ (Свидетельства на право собственности) в электронном виде.  

Инвестиции в строительство в Турции

Практически все курортные регионы страны (Алания, Анталья, Белек, Сиде, Кемер и другие) не утрачивают своей инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости среди иностранных инвесторов. Причин на то достаточно много, как экономических, так и климатических, социальных. Правительством продолжает реализовываться хорошо продуманный план экономического развития, что еще больше усиливает потенциал подорожания турецких квадратных метров, а значит и выгоду капиталовложений в сектор. 

Зарубежные покупатели выбирают вложения в строительную отрасль Турецкой Республики, где существует множество краткосрочных и долгосрочных прибыльных проектов. 

Краткосрочные инвестиции (покупка на стадии строительства и продажа по окончанию)

Если вы решили воспользоваться таким направлением инвестирования строительства в Турции у вас есть два варианта получения дохода: дождаться окончания возведения и сразу же продать свою квартиру, либо подождать, пока её стоимость возрастет еще больше, а тем временем сдавать апартаменты в аренду и получать хоть и небольшие, но стабильные дивиденды. Однако, что касается второго варианта, важно предусмотреть некоторые нюансы: например, выбрать жильё максимально правильно, чтобы оно имело постоянный спрос со стороны арендаторов, а также покупать объекты с гарантированной арендой. И то, и другое вам сможет обеспечить хорошее агентство недвижимости.  

Рост цен на жильё отличается в разных районах Турции и при правильном выборе, что самостоятельно сделать крайне сложно ввиду незнания специфики рынка, может составить порядка 50% в год. Это еще раз показывает реальную выгоду инвестиций в строящуюся турецкую недвижимость с последующей перепродажей. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость (бизнес или сдача объекта в аренду)

Для многих инвесторов из-за рубежа вложения в покупку коммерческих площадей в Турции становятся одним из лучших способов получить хорошую прибыль. Это касается как покупки квадратных метров для ведения собственного бизнеса, так и их сдачи в аренду под офисы, магазины, рестораны, кафе. 

Несмотря на то, что большая часть иностранцев из русскоязычных стран воспринимает Турецкую Республику в качестве места для отдыха или как «второй дом», многие из них выбирают державу для ведения прибыльного бизнеса. И это действительно реально, так как турецкое законодательство всячески поощряет иностранные вливания в экономику и деятельность предпринимателей из-за рубежа.  

Высокий потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость и бизнес заключается в:  

• хороших экономических показателях роста в Турции, что способствует постоянному развитию малого и среднего бизнеса;
• поддержке туристической отрасли со стороны правительства;
• постоянном увеличении объемов строительства жилой и коммерческой собственности, объектов инфраструктуры;
• повышении цен на квадратные метры;
• поощрении вложений из-за рубежа и простой покупке коммерческих объектов на выгодных условиях.  

Типы вложений в коммерческую собственность в Турции: 

1. Инвестиции в строительство, по окончанию которого можно будет использовать площадь для ведения собственного бизнеса или для сдачи в аренду, перепродажи. 
2. Покупка готового объекта для собственной предпринимательской деятельности, сдачи в наем или перепродажи. 
3. Аренда коммерческой недвижимости, чтобы заранее оценить эффективность такого вложения на примере ведения собственного бизнеса.  
4. Покупка готового бизнеса (ресторана, гостинцы, магазина и т.п.). 

Конечно, все перечисленные способы имеют ряд рисков и требуют тщательной их оценки, используя знания и опыт профессионалов. 

Инвестиции в крупные жилые массивы и комплексы (стать партнером, строительство отеля или ЖК)

Вложение средств в строительство больших жилых комплексов или отелей в Турции считается достаточно прибыльным для иностранных инвесторов, однако и требует больших капиталовложений с их стороны. Как и любые другие инвестиции, этот вид бизнеса граничит с определенными рисками и предполагает действительно грамотный и всесторонне выверенный подход к выбору объекта. 

Турецкая недвижимость для крупных инвесторов сосредоточена в курортных регионах страны – Анталья, Алания, Бодрум, Белек, Стамбул и другие, где ведется строительство крупных жилых массивов и отелей. Как правило, стоимость земли под застройку сравнительно невысока, при этом девелоперские компании берут на себя не только возведение здания, но и прокладку коммуникаций, благоустройство, строительство инфраструктуры (пляжи, рестораны, кафе, спортивные клубы и т. д.). Эти затраты некоторые застройщики покрывают за счет инвестиций от иностранных вкладчиков. Доход может составить около 50% в год.  

Куда лучше инвестировать деньги – в элитную недвижимость или бюджетную

Выгодное вложение денег в турецкий рынок жилья связано со многими особенностями. Для начала предлагаем разобраться, что в Турции относится к недвижимости элит класса, а какие объекты считаются бюджетными. 

Бюджетные варианты – это апартаменты, которые так или иначе будут иметь ряд нюансов, связанных с расположением, площадью, этажностью, состоянием отделки, коммуникаций, удаленностью от моря, так как именно эти характеристики являются ключевыми при ценообразовании. Чем дешевле квартира, тем больше в ней каких-то особенностей, влияющих на итоговую стоимость. Одно дело, если покупатель приобретает собственность для личного пользования – например, отдыха несколько раз в год, и совсем другое – купить жильё для выгодного инвестирования. 

Что же касается элитной собственности в Турции, к такой категории недвижимости относятся виллы и загородные дома, расположенные либо в непосредственной близости от моря, либо в уютных престижных районах с прекрасными видами на море, горы. Помимо самого строения, такие варианты предполагают оригинальный дизайн, качественный ремонт, собственный участок с ландшафтным озеленением, бассейном и прочими удобствами. 

Премиум сегмент турецкой собственности – это также и новые просторные многоуровневые квартиры и пентхаусы в жилых комплексах с собственной инфраструктурой, с великолепными террасами, панорамными видами на море, и другие интересные варианты. 

Если вы хотите сделать выгодные инвестиции в Турцию и её недвижимость, жилье элитного класса, расположенное в курортных регионах и туристических центрах – однозначно лучший вариант, так как к нему всегда есть интерес со стороны покупателей и арендаторов, а значит такие объекты всегда можно перепродать выгодно. 

Уровень доходности турецкой недвижимости

Конечно, для каждого потенциального инвестора существует своё понимание, какой уровень дохода он хотел бы получить в результате вложений в турецкие квадратные метры, что желательно выяснить, еще выбирая объект. Так, при покупке квартиры на этапе возведения с последующей перепродажей, прибыль от этого может составить реально около 30%. Что касается дохода от аренды, его размер ориентировочно — 5-8 %.   

Вид инвестирования и полученная прибыль будут разниться от региона и города. Например, в курортной Аланье высокой популярностью пользуются вложения в строящуюся недвижимость, а аренда не так востребована, так как город очень активно развивается, расширяется и если хочется заработать, то покупка на раннем этапе строительства – один из самых выгодных вариантов. 

Важно помнить! Если вы хотите купить жильё для дальнейшей перепродажи, стоит предварительно сказать об этом агенту, чтобы исключить риски приобретения неинтересных для будущих покупателей апартаментов. 

Получить прибыль от перепродажи при покупке квартиры на раннем этапе возведения можно не менее чем через год-полтора, так как подорожание квадратных метров начинается только после того, как у строения появляются стены, новые этажи. В таком случае, от перепродажи можно получить максимально до 40%. 

Доход от аренды разнится из года в год, в частности это касается курортных и туристических городов. Также важно понимать, что официальное ведение бизнеса по сдаче жилья в аренду – это достаточно трудоемкое дело, так как требует временных затрат и усилий по оформлению и контролю деятельности. 

Если вы хотите купить дешевую квартиру с целью её дальнейшей сдачи в наем, не стоит надеяться на хорошие дивиденды. Как показывает практика, некачественные апартаменты арендаторы выбирают крайне редко и предпочитают останавливаться в хорошем жилье, где проживание можно сопоставить с уровнем номеров пятизвездочного отеля. Такие квартиры сдаются намного быстрее и проще, как и элитные особняки в хорошем районе. Так, если премиальная недвижимость расположена в центре или около моря, доход за год в среднем составит порядка 5 000 евро. 

Что касается коммерческих площадей, в курортных регионах на побережье Средиземного моря это прекрасный способ выгодного вложения капитала, так как большая часть таких объектов сосредоточена в руках местного населения и на рынке их не так много. Приносят коммерческие объекты около 5-7 % в год. 

Инвестиции в недвижимость в Аланье

Если вы хотите инвестировать в покупку недвижимости в Алании, рекомендуем обратиться в опытное агентство недвижимости, где вам порекомендуют интересные варианты в соответствии с запросами и бюджетом.  

Инвестиции в недвижимость в Анталии

Красивейшие пляжи, длительный купальный сезон, теплое чистое море, прекрасная природа – всё это сочетает в себе курортная Анталия в Турции. Каждый год в этом городе строится большое количество недвижимости, привлекая к себе взгляды инвесторов из-за рубежа. Одна из причин неугасающей популярности жилья в Анталье заключается в её приемлемой стоимости, которая все еще ниже, чем у объектов, расположенных на знаменитых греческих и испанских курортах.  

Инвестиции в недвижимость Стамбула

Мегаполис Стамбул – один из самых популярных городов Турции не только среди местного населения, но и среди иностранцев. Уже много лет город занимает ведущие позиции в качестве туристического, курортного, культурного, делового и финансового центра и именно он является лидером Турецкой Республики по размерам иностранных инвестиций. 

Как инвестировать в недвижимость за рубежом. Инвестиции в доходную недвижимость

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Стоимость объекта	10 млн евро
Затраты на покупку	1 млн евро
Инвестиции	5 млн евро
LTV	60 %
Процент по кредиту	2,4 %
Арендный доход	650 тыс.  евро в год
Операционные затраты	100 тыс. евро в год
Рост стоимости	2 % в год

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс.  евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Кроме вложения средств в собственный бизнес и его постоянное развитие многих бизнесменов и просто состоятельных людей интересует возможность получения, так называемого, «пассивного дохода». 

У инвестора есть довольно большой выбор инструментов увеличения дохода с вложения собственных средств. У любого из них есть свои плюсы и минусы, например: 

• Инвестор может отдать деньги в банк на депозит под процент. Плюс в минимум затрат времени и необходимых знаний. Минус – риск: банк может лопнуть. Или проценты будут настолько невысокими, что вклад быстро обесценится. 
• Инвестор может попробовать свои силы на фондовом рынке. Надо обладать очень существенными специфическими знаниями, и тогда возможна высокая потенциальная доходность. Или возможны большие потери, и риск потерять все. 

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. Поэтому многие предпочитают вложения в недвижимость. Недвижимость — очень дорогой вид имущества. Это и дома и квартиры, офисные и производственные помещения. Доход, который приносит инвестирование в недвижимость, может быть получен и с эксплуатации помещения(аренды), и за счет роста его стоимости со временем. 

Почему нужно инвестировать в недвижимость? 

• ВЫСОКОНАДЁЖНЫЙ АКТИВ. Не подвержен отзыву лицензии, не может обанкротиться. 
• ВСЕГДА РАСТЁТ В ЦЕНЕ. Стоимость кв.м за последние 20 лет, только росла даже с учётом кризисов.  
• ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД. При сдаче в аренду инвестор получает постоянный ежемесячный доход. 
• ПРОСТОТА ВЛОЖЕНИЙ. Недвижимость – простое и понятное средство инвестирования. 
• ПОЛЕЗНЫЙ АКТИВ. Недвижимость – актив для получения кредита на новые инвестиции. 
• АКТИВ НА РУКАХ. Его всегда можно потрогать, оставить себе или передать детям, родственникам. 

ВИДЫ И СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ: 

• Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду 
• Инвестирование в строящуюся недвижимость 
• Инвестирование в коммерческую недвижимость 
• Инвестирование в загородную недвижимость и земельные участки Другие способы инвестиций в недвижимость ( ПИФ, зарубежная недвижимость и др.) 

Специалисты Агентства ЦИТАДЕЛЬ помогут проанализировать все конкретные варианты увеличения дохода. Консультации по инвестированию в недвижимость включают: 

• Подбор объекта недвижимости для инвестиций. Подбираем недвижимость, чтобы на ней зарабатывать, а не терять! 
• Покупка новостройки и вторичного жилья. Нашли квартиру, но не уверены в застройщике? Беспокоят возможные проблемы с документами? Проверьте с помощью нашей Компании.
• Привлекать ли ипотечные средства? Нужна ли страховка? Какие налоги? И еще ряд вопросов, оптимальное решение которых существенно влияет на доходность вложенных средств.

Или
звоните нам

+7 (473) 200-44-00

5 простых способов инвестировать в недвижимость

Покупка и владение недвижимостью — это инвестиционная стратегия, которая может приносить удовольствие и приносить прибыль. В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать кредитное плечо для покупки собственности, выплачивая часть общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток плюс проценты со временем.

В то время как традиционная ипотека обычно требует первоначального взноса от 20% до 25%, в некоторых случаях 5% первоначального взноса — это все, что требуется для покупки всей собственности.Эта возможность контролировать активы в момент подписания документов вдохновляет как владельцев недвижимости, так и домовладельцев, которые, в свою очередь, могут брать вторую ипотеку на свои дома, чтобы вносить первоначальные платежи за дополнительную собственность. Вот пять основных способов, которыми инвесторы могут заработать на недвижимости.

Ключевые выводы

• Начинающие владельцы недвижимости могут купить недвижимость, используя кредитное плечо, выплачивая часть ее общей стоимости авансом, а затем выплачивая остаток со временем.
• Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги на недвижимости, — это стать владельцем арендуемой собственности.
• Люди, которые занимаются плаванием, скупают недооцененную недвижимость, ремонтируют и продают ее, также могут получать доход.
• Инвестиционные группы в недвижимость — это более удобный способ заработка на недвижимости.
• Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это в основном акции, выплачивающие дивиденды.

5 простых способов инвестировать в недвижимость

1. Аренда недвижимости

Владение арендуемой недвижимостью может быть прекрасной возможностью для людей, обладающих навыками самостоятельного ремонта и ремонта и обладающих терпением управлять арендаторами.Однако эта стратегия требует значительного капитала для финансирования авансовых затрат на техническое обслуживание и покрытия пустующих месяцев.

• Обеспечивает постоянный доход, а недвижимость может вырасти

• Максимизация капитала за счет кредитного плеча

• Многие сопутствующие расходы, не облагаемые налогом

• Управление арендаторами может быть утомительным

• Возможный ущерб имуществу от арендаторов

• Снижение доходов от потенциальных вакансий

По словам У. По данным Бюро переписи населения, цены продажи новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) постоянно росли в цене с 1940 по 2006 год, а затем упали во время финансового кризиса. Впоследствии отпускные цены возобновили свой рост, даже превысив докризисный уровень. Еще неизвестно, как пандемия коронавируса повлияет на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе.

Источник: Исследование строительства, Бюро переписи населения США .

2. Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG)

Группы по инвестированию в недвижимость (REIG) идеально подходят для людей, которые хотят владеть арендуемой недвижимостью без хлопот по ее эксплуатации.Инвестирование в REIG требует запаса капитала и доступа к финансированию.

REIG похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в арендуемую недвижимость. В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам приобретать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.

Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми единицами, осуществляя техническое обслуживание, рекламируя вакансии и проводя собеседования с арендаторами.В обмен на выполнение этих управленческих задач компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Стандартный договор аренды с инвестиционной группой в сфере недвижимости оформляется на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий. С этой целью вы будете получать доход, даже если ваш блок пуст. Пока доля вакантных площадей в объединенных единицах не резко возрастает, их должно быть достаточно для покрытия расходов.

3. Перевернуть дом

Переброска домов предназначена для людей со значительным опытом в оценке недвижимости, маркетинге и ремонте.Перестройка дома требует капитала и способности делать или контролировать ремонт по мере необходимости.

Это пресловутая «дикая сторона» инвестирования в недвижимость. Точно так же, как дневная торговля отличается от инвесторов по принципу «купи-и-держи», так и флипперы на рынке недвижимости отличаются от арендодателей. Показательный пример: любители недвижимости часто стремятся выгодно продать недооцененную недвижимость, которую они покупают, менее чем за шесть месяцев.

Те, кто занимается чистым имуществом, часто не инвестируют в улучшение свойств. Следовательно, инвестиции уже должны иметь внутреннюю стоимость, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе они исключат собственность из разряда.

Ласты, которые не могут быстро разгрузить недвижимость, могут столкнуться с проблемами, потому что обычно у них недостаточно свободных денежных средств для выплаты ипотеки на недвижимость в течение длительного времени. Это может привести к продолжающимся стремительным убыткам.

Есть еще один тип флиппера, который зарабатывает деньги, покупая недвижимость по разумной цене, и увеличивает ее стоимость, ремонтируя ее. Это может быть более долгосрочная инвестиция, когда инвесторы могут позволить себе приобретать только одну или две собственности за раз.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) лучше всего подходит для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без традиционной сделки с недвижимостью.

REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и управления доходной недвижимостью. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и любые другие акции.

Корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT.Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, а затем должна будет решить, распределять ли свою прибыль после налогообложения в качестве дивидендов.

Как и обычные акции с выплатой дивидендов, REIT — это надежное вложение для инвесторов фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход. По сравнению с вышеупомянутыми типами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам участвовать в нежилых инвестициях, таких как торговые центры или офисные здания, которые, как правило, не могут быть приобретены индивидуальными инвесторами напрямую.

Что еще более важно, REIT очень ликвидны, потому что они торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобятся риэлтор и передача правового титула, чтобы вывести деньги на свои инвестиции. На практике REIT представляют собой более формализованную версию группы, инвестирующей в недвижимость.

Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны различать долевые REIT, которым принадлежат здания, и ипотечные REIT, которые обеспечивают финансирование недвижимости и балуются ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS). Оба предлагают воздействие на недвижимость, но характер воздействия разный.Долевой REIT является более традиционным в том смысле, что он представляет собой собственность на недвижимость, тогда как ипотечный REIT фокусируется на доходе от ипотечного финансирования недвижимости.

• Акции, приносящие дивиденды

• Основные холдинги, как правило, представляют собой долгосрочную аренду, приносящую денежные средства

5. Онлайн-платформы для недвижимости

Платформы для инвестирования в недвижимость предназначены для тех, кто хочет вместе с другими инвестировать в более крупную коммерческую или жилую сделку.Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, также известные как краудфандинг недвижимости. Это по-прежнему требует инвестиционного капитала, хотя и меньшего, чем для прямой покупки недвижимости.

Онлайн-платформы связывают инвесторов, которые хотят финансировать проекты, с застройщиками. В некоторых случаях можно диверсифицировать свои вложения с небольшими деньгами.

Итог

Независимо от того, используют ли инвесторы в недвижимость свою собственность для получения дохода от сдачи в аренду или выжидают, пока не появится идеальная возможность продажи, можно создать надежную инвестиционную программу, заплатив авансом относительно небольшую часть общей стоимости недвижимости. И, как и в случае с любыми инвестициями, недвижимость имеет прибыль и потенциал, независимо от того, растет ли рынок в целом или нет.

Инвестиции в недвижимость

Когда вы думаете об инвестировании в недвижимость, первое, что вам приходит в голову, это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и это не все физические объекты.

Ключевые выводы

• Один из основных способов заработка на недвижимости для инвесторов — это стать владельцем арендуемой собственности.
• Flippers покупают недооцененную недвижимость, ремонтируют и продают с прибылью.
• Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) обеспечивают доступ к недвижимости без необходимости владения, управления или финансирования собственности.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот некоторые из основных вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестиций.

Недвижимость в аренду

Если вы вкладываете средства в арендуемую недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет выполнять эту роль.Как домовладелец, вы будете нести ответственность за такие вещи, как оплата ипотеки, налогов на имущество и страхование, обслуживание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете менеджера по недвижимости, который будет разбираться с деталями, то владение недвижимостью — это практическая инвестиция. В зависимости от вашей ситуации, уход за недвижимостью и арендаторами может осуществляться круглосуточно и без выходных, а это не всегда приятно. Однако, если вы внимательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск серьезных проблем.

Один из способов заработка домовладельцами — это сбор арендной платы. Размер арендной платы зависит от того, где она находится. Тем не менее, может быть сложно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы возьмете слишком большую плату, вы прогоните арендаторов, а если вы возьмете слишком низкую плату, вы оставите деньги на столе. Распространенная стратегия состоит в том, чтобы взимать достаточно арендной платы для покрытия расходов до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, и тогда большая часть арендной платы станет прибылью.

Другой основной способ зарабатывания денег домовладельцами — это благодарность.Если ваша недвижимость подорожает, вы можете продать ее с прибылью (когда придет время) или занять под залог собственного капитала, чтобы сделать ваши следующие инвестиции. Хотя недвижимость, как правило, дорожает, нет никаких гарантий.

Исторические цены

Недвижимость уже давно считается хорошей инвестицией, и не зря. До 2007 года исторические данные о жилье создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За некоторыми исключениями, средняя цена продажи домов в США.С 1963 по 2007 год, когда началась Великая рецессия, количество S. росло.

На этом графике Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены продаж в период с 1963 по 2019 год (самые свежие доступные данные). Заштрихованные светло-серым цветом области указывают на рецессию в США.

Конечно, самый значительный спад на рынке недвижимости до пандемии COVID-19 совпал с Великой рецессией. Результаты кризиса с коронавирусом пока не видны.На фоне закрытия предприятий, социального дистанцирования и ошеломляющего числа безработных, вероятно, что продажи жилья значительно снизятся. Хотя это не обязательно означает, что цены на жилье будут следовать этому примеру, это как минимум изменит то, как люди покупают и продают недвижимость — по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Переворачивающиеся дома

Подобно внутридневным трейдерам, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, занимающихся покупкой и удержанием, ласты на рынке недвижимости — это совершенно другая порода от домовладельцев, занимающихся покупкой и арендой. Flippers покупают недвижимость с намерением удерживать ее в течение короткого периода — часто не более трех-четырех месяцев — и быстро продавать ее с целью получения прибыли.

Есть два основных подхода к переворачиванию свойства:

1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, возрастет после определенных ремонтов и обновлений. В идеале вы завершите работу как можно быстрее, а затем продадите по цене, превышающей ваши общие инвестиции (включая ремонт).
2. Удержать и перепродать. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете на быстрорастущем рынке, держите ее несколько месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе переворачивания вы рискуете, что не сможете разгрузить собственность по цене, которая принесет прибыль. Это может стать проблемой, потому что у ластов обычно не хватает наличных, чтобы платить по ипотеке на недвижимость в течение длительного времени. Тем не менее, перелистывание может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если все сделано правильно.

РЕЙЦ

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход собственности.REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как и акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, предприятие должно выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, тем самым съедая прибыль, которую она могла бы распределить среди своих акционеров.

Подобно обычным акциям, выплачивающим дивиденды, REIT подходят для инвесторов, которые хотят получать регулярный доход, хотя они также предлагают возможность для повышения.REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (на них специализируется около четверти всех REIT), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT имеют преимущество в высокой ликвидности.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Группы по инвестированию в недвижимость (REIG) похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды для сдачи в аренду собственности. Если вы хотите владеть арендуемой недвижимостью, но не хотите хлопот арендодателя, группа по инвестициям в недвижимость может стать для вас решением.

Компания купит или построит комплекс зданий, часто квартир, а затем позволит инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими автономными жилыми помещениями. Но компания, которая управляет инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и занимается обслуживанием, рекламой и поиском арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Есть несколько вариантов инвестиционных групп.В стандартной версии договор аренды оформляется на имя инвестора, и все единицы объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы оплатить ипотеку, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически, это безопасный способ инвестирования в недвижимость, но группы могут взимать такие высокие комиссии, которые преследуют отрасль паевых инвестиционных фондов. Как и в случае с любыми инвестициями, исследование является ключевым.

Товарищество с ограниченной ответственностью по недвижимости

Коммандитное товарищество по недвижимости (RELP) похоже на группу инвестиций в недвижимость. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем объектов недвижимости, а иногда и только одним объектом недвижимости. Однако RELP существуют ограниченное количество лет.

В качестве генерального партнера выступает опытный управляющий недвижимостью или компания по развитию недвижимости. Затем внешние инвесторы должны предоставить финансирование для проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью. Партнеры могут получать периодические выплаты за счет доходов, полученных от собственности RELP, но реальная выгода наступает, когда собственность продается — при удачном стечении обстоятельств и со значительной прибылью — и RELP распускается в будущем.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды в сфере недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании по операциям с недвижимостью. Они предоставляют возможность диверсифицировать доступ к недвижимости с относительно небольшим капиталом. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем можно получить при покупке отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одно существенное преимущество для розничных инвесторов — аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и в качестве класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семью паевых инвестиционных фондов недвижимости, тактически переоценивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать прибыль.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить соотношение риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск.В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях, когда ставки казначейства низкие.

Диверсификация и защита

Еще одно преимущество инвестиций в недвижимость — это возможность диверсификации.Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общие показатели фондового рынка.

Некоторые аналитики думают, что REIT и фондовый рынок станут более взаимосвязанными, теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500.

Поскольку она подкреплена кирпичом и минометом, прямая недвижимость также вызывает меньше конфликтов между принципалом и агентом или степень, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют выплаты в качестве дивидендов минимального процента прибыли (90%).

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость приводит к росту арендной платы, а это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, обходя часть инфляционного давления на арендаторов и принимая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила кредитного плеча

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо.Если вы хотите купить акцию, вы должны оплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку — если только вы не покупаете с маржой. И даже тогда процент, который вы можете взять в долг, все равно намного меньше, чем с недвижимостью, благодаря волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотечный кредит, требующий всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать всю собственность и принадлежащий ей капитал, заплатив лишь часть общей стоимости.Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашего владения недвижимостью, но вы контролируете ее в момент подписания документов.

Это то, что вдохновляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять вторую ипотеку на свои дома и внести взносы за две или три других собственности. Независимо от того, сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или они ждут возможности продать с целью получения прибыли, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили только небольшую часть от общей стоимости.

Итог

Недвижимость может быть надежной инвестицией, способной приносить стабильный доход и создавать богатство. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от транзакции с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, транзакция с недвижимостью может занять несколько месяцев. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель работы.Конечно, REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и более высокие рыночные цены. Но за них приходится расплачиваться более высокой волатильностью и меньшими преимуществами диверсификации, поскольку они имеют гораздо большую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и обязательно сделайте домашнюю работу и исследуйте, прежде чем принимать какие-либо решения.

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости, от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1.Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества. Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

“

Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.”

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы берете на себя, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их сложно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, вероятно, будет иметь минимум вложений).

2. Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, желающими одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома — вы поймете, как инвестировать в недвижимость онлайн.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить, как торговать акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может удовлетворить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась инвестировать в недвижимость, когда купила свою первую арендуемую недвижимость в возрасте 21 года. Затем, когда она училась на выпускном курсе колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

“

Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. »

« Я зашел на Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, которая была построена в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая квартиры в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите дом с совокупными расходами ниже суммы, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы будете управлять этим самостоятельно, вы узнаете много нового об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете его с прибылью. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более значительный элемент риска, потому что большая часть математических расчетов, лежащих в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, живя в доме по мере его ремонта. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть погрузиться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Реклама

Как инвестировать в недвижимость

Покупка недвижимости — популярный способ инвестирования, и — если вы все сделаете правильно — вы можете заработать реальные деньги! Ты знаешь почему? Потому что имущество ценной . Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю.Они больше этого не делают «.

Исследования показывают, что большинство американцев считают недвижимость отличным долгосрочным вложением. ¹ Итак, что сдерживает людей? Давайте будем честными: инвестирование в недвижимость — это серьезное обязательство, требующее много времени и денег — это серьезная работа! И важно полностью понять, как инвестировать в недвижимость, прежде чем погрузиться в нее.

Хорошо, на мне тренерская шляпа. Пора поговорить о стратегии. Какие существуют типы инвестиций в недвижимость? А как можно заработать на недвижимости?

Виды инвестирования в недвижимость

Во-первых, инвестирование в недвижимость бывает разных форм и размеров. Я хочу, чтобы вы понимали свои варианты, чтобы принять лучшее решение для своей ситуации. Вот наиболее распространенные способы инвестирования в недвижимость.

Домовладение

Нам нужно изменить образ мышления в нашей культуре. Многие люди стремятся купить дома , но я хочу, чтобы вы поднялись выше. Цель состоит в том, чтобы владели этим плохим парнем.

Будьте уверены в своем выходе на пенсию. Найдите профессионального инвестора в вашем регионе уже сегодня.

Home собственное владение (акцент на собственное ) — это первый шаг в инвестировании в недвижимость, и это огромная часть достижения финансового мира.Пока вы продолжаете платить налоги и страховку на свою собственность, вам не нужно беспокоиться о потере дома. Вы можете сохранять спокойствие независимо от взлетов и падений на рынке недвижимости, а также это освобождает ваш бюджет, чтобы начать откладывать на другие типы инвестиций.

Дело в том, что оплата дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которые вы можете сделать. Это не увеличит ваш доход, но значительно повысит вашу чистую стоимость, предоставив вам право собственности на ценный актив.Сначала окупите свой собственный дом , а затем инвестируя в любой другой тип недвижимости.

Аренда недвижимости

Теперь, когда это не принято, владение арендуемой недвижимостью — отличный способ создать дополнительный доход — оно может легко добавить тысячи долларов к вашему годовому доходу. Тогда, если вы решите продать, вы можете получить неплохую прибыль. Все зависит от того, какую недвижимость вы покупаете и как ею управляете.

Послушайте меня: аренда недвижимости — отличный вариант для инвестиций, но у арендодателя есть свои проблемы.Вы столкнетесь с сезонами, когда кто-то не платит арендную плату, или вы находитесь между арендаторами. Также необходимо учитывать дополнительные расходы на обслуживание, ремонт и страховку. И еще есть время: когда в 2 часа ночи в туалете ломается, угадайте, кто должен прийти на помощь? Ага — вы !

Переворот дома

Перевернуть дом означает, что вы покупаете его, вносите обновления и улучшения, а затем продаете — и все это в довольно короткие сроки. Сдача дома привлекательна, потому что это быстрее, чем сдавать недвижимость в аренду на долгие годы.Через несколько месяцев вы сможете вернуть дом на рынок и (надеюсь) получить хорошую прибыль. Но, как и в случае с другими инвестициями, есть риск, что вы не заработаете на них деньги — фактически, вы даже можете потерять деньги.

При переворачивании домика помните, что ключ в том, чтобы купить по минимуму . В большинстве случаев вы не можете рассчитывать на приличную прибыль, если не получите действительно выгодную сделку на стороне клиента. И прежде чем вы перейдете к сбору недвижимости, убедитесь, что — это , и поговорите с агентом по недвижимости о потенциале вашего местного рынка.

А теперь небольшое предупреждение — переброска домов не всегда так гламурно, как кажется в шоу HGTV. Если вы абсолютно любите практическую работу, тогда приступайте к ней! Но не забудьте выделить достаточно времени и денег на этот процесс. Обновления и обновления почти всегда стоят дороже, чем вы думаете.

Как заработать на инвестициях в недвижимость

Хорошо, вы можете зарабатывать деньги на недвижимости двумя разными способами: оцененная стоимость собственности с течением времени (которая увеличивает вашу чистую стоимость) и денежный поток от дохода от аренды.Я все это разобью через минуту.

Но прежде чем мы начнем, я хочу прояснить кое-что: вы должны платить за инвестиционную недвижимость 100% наличными. Не думайте даже о том, чтобы залезть в долги за аренду, люди! 100% первоначальный взнос исключает задолженность, снижает ваш риск и позволяет вам зарабатывать больше денег намного раньше.

Оценочная стоимость

Несмотря на взлеты и падения на рынке недвижимости, стоимость большинства объектов недвижимости в долгосрочной перспективе растет. Фактически, стоимость жилья постоянно росла каждый год в течение почти десятилетия. ² Модное слово для обозначения увеличения стоимости называется признательностью .

Ключ к покупке недвижимости, которая ценится — это расположение, расположение, расположение! Вы хотите купить в части города, которая находится на подъеме с точки зрения стоимости. Кроме того, покупайте по низкой цене и переживите любые спады на рынке, пока ваша недвижимость не подорожает.

Доход от аренды

Получение дохода от сдачи в аренду, вероятно, является более непосредственной и интересной причиной, по которой инвесторы решают приобрести недвижимость.После того, как вы найдете арендаторов, владение и сдача в аренду собственности — отличный способ получить дополнительный доход без особых усилий.

Кроме необходимости наличных денег для покрытия любого ремонта или технического обслуживания, ваша часть почти ничего не стоит. Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, вам придется еще меньше делать, но это снизит вашу прибыль. Однако имейте в виду, что работа с арендаторами может быть утомительной и отнимать много времени. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем позволять кому-либо сдавать вашу собственность.Вы должны быть уверены, что они сохранят его в отличном состоянии. И всегда иметь письменный договор аренды.

Я надеюсь, что до этого никогда не дойдет, но, возможно, вам даже придется нанять юриста, если вам нужно выселить арендатора, который создает проблемы или не дает арендной платы. Расходы быстро накапливаются, поэтому убедитесь, что у вас есть собственный фонд на случай чрезвычайной ситуации.

Каковы налоговые последствия инвестиций в недвижимость?

Хорошо, теперь мы переходим к самому интересному. (Да, математика — это весело, , люди.Да молчите.) Даже если вы доживете до скудных цифр, налоги на недвижимость сложны. Итак, мой первый совет таков: найдите в своей команде налогового профи. Они смогут помочь вам понять влияние ваших инвестиционных решений и держать вас в курсе изменений налогового кодекса.

А пока вот самые распространенные налоги, с которыми вы столкнетесь, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость.

Налог на прирост капитала

При продаже инвестиционной собственности вы платите налог на прирост капитала с прибыли.Позвольте мне выразить вам эту фразу на простом английском языке: капитал относится к активам (в данном случае, наличным деньгам), а прибыль — это прибыль, которую вы получаете от продажи. По сути, если вы купили участок собственности и продали его с целью получения прибыли, вы получили прироста капитала . Имеет смысл, правда?

Сейчас существует два типа налога на прирост капитала: краткосрочный и долгосрочный. Я расскажу о них по очереди.

Налог на долгосрочный прирост капитала

Вы будете платить налог на долгосрочный прирост капитала, если продадите недвижимость, которой владеете более года. Этот вид налога использует ваш налогооблагаемый доход, чтобы определить, сколько вы должны только с прибыли, полученной от продажи инвестиционной собственности. ³

Вот пример. Допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов. Спустя годы вы продаете недвижимость за 160 000 долларов. Это валовая прибыль в размере 60 000 долларов. Конечно, вы также заплатили комиссию за недвижимость при продаже этой собственности. Хорошие новости: вы можете вычесть это из прироста капитала. Допустим, комиссия составила 9600 долларов (6% от стоимости недвижимости), что снизит ваш прирост капитала до 50 400 долларов.

Каким образом эти 50 400 долларов облагаются налогом? Помните, что для долгосрочного налога на прирост капитала это зависит от вашего статуса регистрации и вашего налогооблагаемого дохода за год. Большинство налогоплательщиков в конечном итоге будут платить ставку прироста капитала в размере 15%, но некоторые люди с более высоким доходом будут платить ставку 20%, в то время как лица с более низкими доходами вообще не будут платить никаких налогов на прирост капитала.

Налог на краткосрочный прирост капитала

Налог на краткосрочный прирост капитала даже проще, чем долгосрочный. Если вы владеете недвижимостью менее года (подумайте: переворот дома), ваша прибыль облагается налогом в соответствии с краткосрочным приростом капитала.Но если вы продадите в любой момент дольше одного года, эта прибыль будет облагаться налогом по долгосрочной ставке.

В отличие от долгосрочных инвестиций, прибыль, которую вы получаете от краткосрочных инвестиций, засчитывается как часть вашего общего годового дохода и будет облагаться налогом в соответствии с вашей налоговой шкалой. ⁴

Допустим, вы не замужем, ваш годовой доход составляет 50 000 долларов, и вы получили прибыль в размере 20 000 долларов от продажи дома в этом году. Дядя Сэм рассматривает эту прибыль как налогооблагаемую прибыль — в сумме вы получите 70 000 долларов и попадете в категорию 22% налогов.

Как отложить налог на прирост капитала

Хорошо, ребята, скажем, вы хотите продать недвижимость, но после этого планируете инвестировать в недвижимость. Было бы неприятно платить налог на прирост капитала с этой продажи вместо того, чтобы использовать его для другой покупки, не так ли?

Что ж, у меня хорошие новости! Воспользовавшись причудливым правилом отсрочки налогообложения, известным как обмен 1031, вы можете продать недвижимость и реинвестировать прибыль в то, что IRS называет «подобными» инвестициями.

Другими словами, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, если вы используете прибыль от продажи одной инвестиционной собственности для покупки другой аналогичной собственности. Но поторопись! У вас очень мало времени, чтобы реинвестировать деньги, чтобы отложить уплату налога. ⁵

Налогообложение доходов от аренды

Любые деньги, которые вы получаете от дохода от аренды, должны указываться как доход в вашей налоговой декларации. Но когда вы владеете собственностью, вы также можете требовать вычета расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, но имейте в виду, что улучшения не учитываются. ⁶

Так что, возможно, вы заработали 10 000 долларов в этом году от дохода от сдачи в аренду, но вы также выполнили ремонт собственности на сумму 1 500 долларов. Вы можете вычесть 1500 долларов, в результате чего ваш облагаемый налогом доход от аренды составит 8 500 долларов.

Сделайте себе одолжение и сэкономьте время, работая с налоговым специалистом. Регулярно встречайтесь с ними, чтобы обсудить свои инвестиции и то, как они влияют на ваши налоги — вы же не хотите получить штраф!

Как начать инвестировать в недвижимость за шесть шагов

Хорошо, пришло время игры! Когда вы будете готовы начать покупать инвестиционную недвижимость, следуйте инструкциям ниже.

Шаг 1. Оплата наличными. Это противоречит большинству советов по инвестированию в недвижимость. Но правда в том, что не существует такого понятия, как «хороший долг». Я не спорю — я утверждаю! Брать в долг всегда равносильно принятию риска, поэтому избегайте этого как чумы.

Шаг 2: Диверсификация. Вы когда-нибудь слышали фразу «не держите все яйца в одной корзине»? Та же мудрость применима и к вашим инвестициям. Паевые инвестиционные фонды через ваши 401 (k), Roth IRA и другие пенсионные сберегательные счета должны стать основой вашей стратегии увеличения благосостояния.После того, как они будут заблокированы и загружены, вы будете готовы начать инвестировать в недвижимость.

Шаг 3. Оставайтесь на месте. Будьте проще — не покупайте дом в Аризоне, если вы живете в Иллинойсе! Когда вы находитесь далеко от своей собственности, вам придется доверить управляющей компании оценку ущерба и ремонт. Теперь, возможно, было бы неплохо нанять группу управления, даже если вы местный, чтобы все работало гладко. Но вы — и только вы — владелец. Так что держитесь под рукой и следите за своими инвестициями.

Шаг 4: Будьте готовы к риску. В большинстве случаев сдать недвижимость в аренду не так просто, как найти арендаторов и заселиться один раз в год. Иногда аренда может оставаться пустой в течение нескольких месяцев, что может быть тяжелым ударом, если вы не подготовлены финансово. И даже в лучших условиях аренды бытовая техника все равно сломается, а водостоки все равно придется менять. Лучший способ подготовиться к рискам — иметь полностью финансируемый чрезвычайный фонд, который может покрыть непредвиденные расходы.

Шаг 5: Начните с малого. Если вы не уверены, подходит ли вам аренда недвижимости, проверьте это. Может быть, у вас есть место над гаражом или дополнительная спальня, которую вы можете сдать в аренду, даже если с Airbnb это всего на несколько ночей. Этот опыт даст вам представление о том, каково это — владеть арендой. Также неплохо поговорить с другими инвесторами в недвижимость. Пригласите кого-нибудь из индустрии пообедать и спросите, что бы они хотели знать, прежде чем начать.

Шаг 6: Нанять агента по недвижимости . Даже если вы все еще просто взвешиваете плюсы и минусы инвестирования в недвижимость, вам необходимо поговорить с агентом по недвижимости на вашем местном рынке. Они будут знать, в какие области вам следует обратить внимание и с какими потенциальными препятствиями вы можете столкнуться как инвестор в недвижимость. А когда придет время покупать недвижимость, вам понадобится их опыт, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.

Когда начинать инвестировать в недвижимость?

Если вы знакомы с тем, что мы преподаем в Ramsey, вам может быть интересно, какое место занимает инвестирование в недвижимость в «7 детских шагов» или в ваш общий план по увеличению благосостояния.Мне нравится, как ты думаешь!

Вы должны инвестировать в недвижимость только после того, как уже заплатили за собственный дом (Baby Step 6). Это означает, что вы полностью свободны от долгов и сэкономите на чрезвычайных расходах от трех до шести месяцев. Вы также должны уже инвестировать не менее 15% своего дохода на пенсионные счета, такие как рабочее место 401 (k) или Roth IRA.

И помните: если вы не можете платить наличными, не покупайте инвестиционную недвижимость.

Зачем сначала платить за собственный дом?

Я понимаю — ожидание, пока вы заплатите за свой дом, вероятно, звучит очень долго, особенно если вы чувствуете, что возможность стучится в вашу дверь прямо сейчас.Но поверьте мне в этом. Стоит подождать, пока у вас будет действительно .

Возьмем, к примеру, Грега. Он должен 150 000 долларов за собственный дом и зарабатывает 5 000 долларов в месяц. Грег сохранил выплату по ипотеке в размере 25% от его ежемесячной заработной платы на дом, выплачивая 1250 долларов в месяц (включая PMI, налоги на недвижимость и страховку домовладельца).

Он думает, что доход от аренды поможет ему добиться прогресса в достижении финансовых целей, поэтому он решает профинансировать аренду недвижимости и взять 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой за 100 000 долларов (ох-ох). Это добавляет к его ежемесячному бюджету вторую выплату по ипотеке в размере 927 долларов, но он планирует сдавать дом в аренду за 1350 долларов в месяц. Грег считает, что это отличный план. (Спойлер: Грег ошибается.)

Грег не знал, что потребуется три месяца , чтобы найти арендаторов, что означает, что он заплатил 2781 доллар в виде ипотечных платежей за свою новую аренду, пока она пустовала. За эти три месяца оплата ипотеки у себя дома и его аренда составляли 44% его дохода! Ему казалось, что он еле дышит, но что он будет делать, если кондиционер выйдет из строя или из посудомоечной машины потечет? Что, если он потеряет работу?

Не будь Грегом.Не торопитесь. Недвижимость может быть фантастической инвестицией, но только если вы сделаете это неправильно. Так что будьте умны и ждите подходящего времени.

Инвестиции в недвижимость для вас?

У инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы, и это не для всех. Если вам интересно, есть ли место для инвестиций в недвижимость в вашем плане повышения благосостояния, сядьте и поговорите со своим специалистом по инвестициям. И убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам.

Обдумывая новые инвестиции, инвестиционный профи может предложить практические советы о том, как диверсифицировать свои инвестиции, чтобы вы были готовы к будущему. Нужна помощь в поиске качественных профессионалов? Попробуйте SmartVestor . Это бесплатный способ найти квалифицированных профессионалов в области инвестирования в вашем регионе.

Найдите своего профессионала!

Как инвестировать в недвижимость

Когда большинство людей думают об инвестировании в недвижимость, они, вероятно, думают о нескольких вещах: хозяевах трущоб в огромных городах и богатых миллиардерах.Но среднему инвестору также следует серьезно подумать об инвестировании в недвижимость.

Если вы не знаете, с чего начать — вы не одиноки. Есть много способов начать инвестировать в недвижимость — некоторые из них требуют всего лишь 500 долларов!

Ниже я расскажу о различных типах инвестиций в недвижимость и о том, для кого они подходят лучше всего. Но давайте начнем с того, что на самом деле представляет собой чертовски выгодное инвестирование в недвижимость.